Pretentii. Evacuare.

Pronuntand sentinta civila nr.1065/8.02.2010 Judecatoria Bacau a admis in parte cererea formulata de reclamantul Primarul Municipiului Bacau in contradictoriu cu paratii F.M., F.C., etc., a obligat paratii la plata sumei de 3481,58 lei reprezentand debit restant si a respins restul capetelor de cerere ca neintemeiate.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, a retinut judecatoria ca la data de 8.12.2005 parata F.M. a incheiat cu Primaria Municipiului Bacau contractul nr. 300441 avand ca obiect inchirierea imobilului situat mun. Bacau, printre obligatiile chiriasului regasindu-se si aceea de a achita chiria in conformitate cu dispozitiile legale.
Potrivit fisei locative, impreuna cu titularul contractului mai locuiesc si ceilalti parati (f. 9).
Astfel cum rezulta din situatia de la dosar, chiriasa nu si-a mai indeplinit obligatia de plata a chiriei din luna ianuarie 2007, ajungand la un debit total restant de 3481,58 lei, aferent perioadei ian 2007-iunie 2008.
Avand in vedere ca paratii nu au facut dovada achitarii debitului, instanta a dispus obligarea acestora la plata sumei de 3481,58 lei.
Potrivit dispozitiilor de drept comun in materie, in situatia in care chiriasul nu isi indeplineste obligatiile, locatorul poate cere rezilierea contractului de inchiriere (art. 24 li t din Legea nr. 114/1996).
Cum contractul de inchiriere nu cuprinde o astfel de prevedere, instanta a constatat aplicabile prevederile dreptului comun, contractul completandu-se cu acestea.
In cauza, din inscrisurile existente la dosar, a rezultat ca situatia paratilor este dificila, avand in vedere veniturile totale realizate, doar o singura persoana fiind angajata, majoritatea locatarilor fiind minori.
De asemenea, s-a retinut din sustinerile paratei F.M. ca acestia traiesc in conditii precare, apartamentul fiind debransat de la sistemul de incalzire.
Fata de toate aceste aspecte, instanta a retinut ca desi nu a mai fost achitata chiria, nu se poate retine reaua credinta a chiriasilor, fata de situatia dificila financiara in care se gasesc.
Avand in vedere ca in cauza nu se poate retine prevederea in contract a unui pact comisoriu de gradul IV, in cauza rezilierea operand potrivit dreptului comun, instanta a apreciat ca nu se poate retine reaua-credinta a partilor astfel ca nu poate interveni rezilierea contractului.
Prin urmare, instanta a respins cel de-al doilea capat de cerere.
In ce priveste capatul de cerere privind evacuarea, fata de solutia data celorlalte capete de cerere, constatand ca se poate retine inca un titlu locativ paratilor, instanta a dispus respingerea acestuia ca fiind neintemeiat.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamantul, solicitand modificarea sentintei in sensul dispunerii rezilierii contractului de inchiriere nr.30044/2005 si al evacuarii chiriasilor, aratandu-se in motivare ca prima instanta a ignorat dispozitiile legale potrivit carora rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit poate avea loc atunci cand chiriasul nu achita cel putin trei luni consecutiv chiria (art.24 din L.114/1996 republicata), intimatii-parati neonorand obligatia de plata nici pana la data promovarii recursului.
Motivand in drept recursul, Primarul municipiului Bacau a invocat dispozitiile art.304 alin.(1) pct.8 si 9 Cpc iar in sustinerea acestuia au fost depuse la dosar, o data cu concluziile scrise, inscrisuri (f.35-38).
Formuland intampinare, intimata-parata F.M. a solicitat sa se aiba in vedere faptul ca nu a fost rau-platnica, insa familia sa compusa din 8 persoane, are un venit de 1300 lei lunar, din care nu s-a putut asigura plata chiriei, neexistand alte posibilitati locative. In dovedirea sustinerilor sale, intimata a depus la dosar inscrisuri (f.40-45).
Analizand actele dosarului, instanta retine urmatoarele:
Motivul actiunii in rezilierea contractului de inchiriere il constituie neplata chiriei stabilite prin contract, temeiul de drept invocat fiind art.1073 si urmatoarele Cod civil si art.24 lit.b), 25 din L.114/1996.
In recurs, debitorii obligatiei de plata au depus la dosar in xerocopie chitanta nr. 1752490001/06.09.2010 (f.40), eliberata de Primaria mun. Bacau privind incasarea sumei de 3500 lei, cu titlu de chirie precum si adeverintele de venit pe anul 2010 eliberate la 1.11.2010 de AFP Bacau (f.41), cupoane de pensie pentru luna octombrie 2010 (f.42), adeverinta nr.1000/29.10.2010 eliberata de B. Bacau (f.45), certificate de nastere (f.43,44), inscrisuri potrivit carora familia F.M. si C. au 7 copii dintre care 5 minori, veniturile sotilor constand in pensiile in cuantum de 326 lei si respectiv de 684 lei, precum si in salariul sotiei de 770 lei.
Prin urmare, in mod corect a retinut prima instanta ca intimatii, debitori ai obligatiei de plata a chiriei s-au aflat intr-o situatie financiara dificila ce exclude reaua-credinta a acestora si deci caracterul culpabil al neindeplinirii obligatiei de plata, care poate atrage rezilierea contractului.
Pe de alta parte, dovedita fiind indeplinirea obligatiilor asumate de catre locatari, cererea de reziliere a contractului de inchiriere trebuie respinsa, finalitatea incheierii oricarui contract fiind executarea acestuia in natura, chiar cererea de chemare in judecata fiind privita ca un instrument procesual de natura a-l constrange pe debitor sa-si execute obligatiile in natura sub amenintarea desfiintarii contractului cu atat mai mult cu cat recurentul-creditor, care nu a delegat reprezentant in fata instantei de recurs, nu a dovedit ca indeplinirea obligatiei nu mai prezinta interes pentru el (prin incheierea, de exemplu, a unui alt contract de inchiriere).