Ordonanta presedintiala. Evacuare.
- Articolul 581 Cod procedura civila ;
Masura evacuarii nu poate fi dispusa pe cale de ordonanta presedintiala decat in situatia ocuparii abuzive a unui spatiu, in lipsa oricarui titlu care ar putea crea aparente detinerii legale a spatiului.
Intrucat parata detine spatiul in temeiul contractului de inchiriere incheiat cu reclamanta si refuza predarea spatiului invocand un drept de retentie pentru cheltuielile efectuate cu imbunatatirea bunului, nu sunt intrunite cerintele legii pentru a se dispune evacuarea pe calea ordonantei presedintiale.
(CURTEA DE APEL BUCURESTI-SECTIA A V- A COMERCIALA DECIZIA COMERCIALA NR. 692 din 19.04.2011)
Prin sentinta comerciala nr. 10358/3 noiembrie 2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti-Sectia a VI-a Comerciala, in dosarul nr. 43182/3/2010 a fost respinsa cererea formulata de reclamanta L I in contradictoriu cu parata SC T A A SA, ca neintemeiata.
A fost obligata reclamanta sa plateasca paratei suma de 12.400 lei cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand onorariu de avocat.
Tribunalul a retinut ca reclamanta a solicitat instantei ca pe calea ordonantei presedintiale sa fie obligata parata sa sisteze lucrarile de constructie a imobilului realizat pe str. Cuza Voda nr. 52, sector 4 si pe proprietatea sa si evacuarea paratei din spatiul de 261,72 mp situat in str. Cuza Voda nr. 50, sector 4.
Analizand actele si lucrarile dosarului, tribunalul a apreciat ca cererea este neintemeiata pentru urmatoarele considerente:
Din dispozitiile art.581 Cod procedura civila rezulta ca pentru a se putea dispune o masura pe cale de ordonanta presedintiala, este necesar sa fie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii: 1) instanta, fara a prejudeca fondul, sa concluzioneze ca aparenta dreptului este de partea reclamantului; 2) masura sa aiba caracter vremelnic si 3) din circumstantele cauzei sa reiasa necesitatea luarii masurii pentru pastrarea unui drept care s-ar pagubi prin intarziere sau pentru prevenirea unei pagube iminente si care nu s-ar putea repara.
In speta, Tribunalul a apreciat ca pentru a se putea stabili daca reclamanta este indreptatita sa obtina sistarea lucrarilor de constructie la imobilele din str.Cuza Voda nr.50 si nr.52, este necesar sa se stabileasca in ce masura parata respecta prevederile autorizatiei de construire nr.464/19403/28.08.2010 si in ce masura aceasta autorizatie de construire a fost emisa cu respectarea dispozitiilor legale in materie, aspecte ce echivaleaza cu analiza fondului raportului juridic litigios dintre parti.
Totodata, pentru a se putea stabili daca parata are obligatia de a preda reclamantei spatiul ce a format obiectul contractului de inchiriere din 7.04.2009 incheiat intre parti trebuie analizat in ce masura - desi a denuntat unilateral contractul de inchiriere - parata poate invoca un drept de retentie pentru refuzul sau de a preda spatiul, in situatia in care aceasta a adus imbunatatiri spatiului inchiriat, analiza care presupune judecarea fondului litigiului.
Pe de alta parte, astfel cum s-a stabilit atat in practica judiciara, cat si in literatura juridica, masura evacuarii nu poate fi dispusa pe cale de ordonanta presedintiala decat in situatia ocuparii abuzive a unui spatiu, in lipsa oricarui titlu care ar putea crea aparenta detinerii legale a spatiului, situatie care nu se regaseste in speta intrucat parata detine spatiul in temeiul contractului de inchiriere incheiat cu reclamanta si refuza predarea spatiului invocand un drept de retentie pentru cheltuielile efectuate cu imbunatatirea bunului.
Mai mult, chiar si in situatia in care ar fi fost indeplinita conditia neprejudecarii fondului este de observat ca la ultimul termen de judecata parata a sustinut ca a sistat lucrarile la imobilele in litigiu si ca efectueaza doar lucrari de punere in siguranta a imobilelor ca urmare a adresei nr.83066/25.10.2010 emisa de P S 4 B si a procesului-verbal de control din 22.10.2010 intocmit de I T C. Dat fiind faptul ca parata sustine ca in prezent nu efectueaza lucrari de constructie, cu exceptia celor care urmaresc protejarea imobilelor, reclamantei ii revenea sarcina sa probeze faptul pozitiv contrar, conform art.1169 Cod civil.
Pentru aceste considerente, Tribunalul a apreciat ca cererea reclamantei este neintemeiata si a respins-o ca atare.
Impotriva acestei hotarari, in termen legal, a declarat recurs reclamanta care a solicitat modificarea sentintei recurate in sensul admiterii cererii de ordonanta presedintiala si dispunerii evacuarii societatii parate din partea de imobil proprietatea reclamantei, situat in str. Cuza Voda nr.50, cu cheltuieli de judecata.
Recurenta a facut o scurta prezentare a situatiei de fapt si a aratat ca desi in articolul 3.1. din contractul de inchiriere incheiat de parti sunt stipulate in mod expres obligatiile chiriasului referitoare la plata chiriei in termenul stipulat, intretinerea spatiului ca un bun proprietar, plata integrala a utilitatilor si remedierea tuturor stricaciunilor aduse proprietatii, intimata nu si-a indeplinit obligatiile, nu a achitat chiria din ianuarie 2010 si nici facturile de utilitati, desi a fost notificata in acest sens.
Cu toate ca reclamanta - recurenta a fost de acord in principiu cu o reducere a chiriei solicitate de intimata, dar cu conditia achitarii chiriei restante si a facturilor de utilitati, parata nu a mai raspuns.
Prin incheierea din 11.03.2010, pronuntata de J S 4 B s-a incuviintat constatarea situatiei de fapt cu privire la instalatiile din imobilul situat in str. Cuza Voda nr. 50, sector 4.
Executorul judecatoresc a constatat ca la et. 1 si 2, proprietatea reclamantei, lipsea curentul electric si ca exista centrala termica, dar aceasta nu functioneaza deoarece cladirea a fost deconectata de la reteaua de gaze, lipsind si contoarele, iar la et. 1 si 2 birourile erau deteriorate.
Prin adresa nr. 127 din 4.05.2010 intimata i-a adus la cunostinta decizia Consiliului de Administratie in sensul ca este desfiintat contractul de inchiriere din data de 1.01.2010, iar spatiul inchiriat sta la dispozitia reclamantei din aceeasi data.
Reclamanta a comunicat paratei ca este de acord cu rezilierea si solicita predarea spatiului pana cel tarziu la 15.08.010 in starea in care se gasea la data inchirierii.
Desi, reclamanta s-a prezentat la spatiu in data de 2.08.2010, sediul paratei era incuiat.
S-a apreciat de catre recurenta ca parata ocupa spatiul fara titlu si refuza sa-l predea de buna voie.
In motivarea recursului s-a aratat si ca parata a obtinut un certificat de urbanism pentru extinderea cladirii existente in str.Cuza Voda nr. 50, sector 4 cu un corp alipit la nr. 52 si supraetajarea celei existente, dar reclamanta si-a exprimat in scris refuzul pentru acordul in vederea obtinerii autorizatiei de constructie.
Parata a obtinut autorizatia de construire nr. 464/20.08.2010 insa lucrarile se realizeaza atat pentru imobilul de la nr. 52, cat si pentru imobilul de la nr. 50.
In timpul judecarii cererii la fond, Inspectoratul de Stat in Constructii a sistat lucrarile motivat de faptul ca exista neconcordanta intre documentatie si autorizatia de construire, iar siguranta imobilului de la nr. 54 este pusa in pericol.
Recurenta a apreciat ca sentinta pronuntata de instanta de fond este nelegala si netemeinica intrucat din interpretarea clauzelor contractului de inchiriere rezulta cu certitudine ca partile din proces s-au inteles in sensul rezilierii contractului cu conditia trimiterii unei notificari scrise ce va deveni efectiva dupa 3 luni daca partea nu-si indeplineste obligatiile.
In mod unilateral, parata a comunicat reclamantei la data 4.05.2010 desfiintarea contractului de inchiriere din data de 1.01.2010, iar in prezent contractul este reziliat. Parata nu a mai achitat chiria incepand cu luna ianuarie 2010, a executat lucrari de modernizare fara acordul proprietarului, nu a achitat utilitatile, a adus spatiul in stare de nefunctionare si nu a remediat stricaciunile, a realizat modificari ale spatiului fara acordul proprietarului si nu a eliberat spatiul inchiriat la incetarea duratei contractului inainte de termen.
Fata de toate acestea, s-a apreciat ca reclamanta este indreptatita la evacuarea de indata a chiriasului, chirias care nu mai are nici un titlu, fiind detentor precar.
S-a apreciat ca, desi concluzia instantei de fond este in principiu corecta, practica judiciara a fost constanta in sensul ca evacuarea pe calea ordonantei presedintiale este admisibila pentru cel care ocupa fara titlu un imobil, avand calitate de tolerat.
In speta, parata nu mai detine nici un titlu pentru ocuparea imobilului, iar urgenta rezulta din dispozitiile articolului 11 pct. 4 lit. a coroborate cu articolul 6 lit. c si 7 lit. a din contractul de inchiriere.
Apararea paratei in sensul efectuarii unor imbunatatiri in spatiu in valoare de 20.000 Ron nu poate fi retinuta intrucat parata nu a prezentat nici un deviz reprezentand imbunatatirile efectuate si nici nu a solicitat sa se discute, amiabil sau prin intermediul instantei, aceste imbunatatiri.
In schimb a efectuat modificari la instalatiile imobilului fara acordul proprietarului, motivat de faptul ca erau vechi, desi imobilul este nou, fiind construit acum 10 ani.
S-a apreciat de catre recurenta ca ordonanta presedintiala poate fi folosita de locator si pentru reprimarea unor abuzuri de folosinta, iar din procesul-verbal incheiat la data de 24.03.2010 de executorul judecatoresc rezulta ca imobilul se degradeaza.
S-a invederat si ca urgenta rezulta din faptul ca termenul pentru solutionarea fondului este 27.09.2011, iar masura evacuarii este limitata in timp, respectiv pana la solutionarea dosarului nr. 42450/3/2010.
Recurenta a invocat ca motiv de recurs si faptul ca au fost acordate cheltuieli de judecata prea mari intrucat scopul tablourilor minimale este protectia sociala a persoanelor lipsite de venituri sau cu venituri minimale. Reclamanta este persoana fizica cu venituri limitate. Avand in vedere tipul de actiune si faptul ca in acest moment parata ocupa abuziv spatiul fara a avea un titlu si fara a plati chiria din ianuarie 2010, un astfel de onorariu suna a amenintare si a punere la punct.
Recursul a fost legal timbrat.
In drept s-au invocat dispozitiile articolului 582 Cod procedura civila.
In dovedirea motivelor de recurs recurenta a depus la dosarul cauzei inscrisuri.
Prin intampinare intimata a solicitat respingerea recursului si a aratat ca prin prevederile articolului 2 pct. 2 lit. d contractul de inchiriere partile au convenit ca parata, in calitate de chirias, sa realizeze lucrari de modernizare si imbunatatire a spatiilor comune interioare si exterioare din cladire. In considerarea acestor dispozitii contractuale, intimata a efectuat o lucrare de placare a scarilor cu marmura, de realizare a unei balustrade din inox, de zugravire, de izolare termica in cuantum total de 20.000 Euro.
Intimata a aratat ca a notificat recurenta cu privire la acest aspect, solicitandu-i o intalnire la data de 21.05.2010, dar recurenta nu s-a prezentat.
De asemenea, recurenta a solicitat intimatei sa se prezinte la o intalnire la data de 13.05.2010 la sediul avocatului, insa reprezentantul societatii intimate a gasit usa inchisa.
In acest context, intimata a inteles sa invoce dreptul de retentie fata de dispozitiile articolului 1444 Cod civil.
S-a mai aratat si ca aparenta dreptului este in favoarea intimatei intrucat aceasta nu ocupa spatiul abuziv, iar sub aspectul vremelniciei, intimata a aratat ca masura evacuarii are un caracter definitiv.
In ceea ce priveste cheltuielile de judecata s-a apreciat ca motivul de recurs este nefondat intrucat recurenta solicita micsorarea onorariilor avocatiale raportat la un criteriu neprevazut de lege si anume veniturile pretins limitate ale acesteia.
Analizand actele si lucrarile dosarului sub aspectul motivelor de recurs invocate de recurenta si din perspectiva aplicarii dispozitiilor art. 304 indice 1 Cod de procedura civila, curtea constata urmatoarele:
Prin cererea de chemare in judecata introdusa pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a comerciala la data de 9.09.2010 si inregistrata sub nr. 43182/3/2010, asa cum a fost precizata ulterior, reclamanta a solicitat instantei ca, pe cale ordonantei presedintiale, sa dispuna evacuarea paratei din spatiul in suprafata de 261,72 mp situat in Bucuresti, str. Cuza Voda nr. 50, sector 4 si obligarea paratei la sistarea lucrarilor de constructii la imobilul din str. Cuza Voda nr. 50 si 52.
In cadrul motivelor de recurs formulate impotriva sentintei comerciale nr.10358/3.11.2010, recurenta reclamanta a criticat numai modul in care instanta de fond a solutionat capatul de cerere privind evacuarea paratei din imobil si pe cel privind acordarea cheltuielilor de judecata, astfel ca instanta de control judiciar se va pronunta numai in limitele investirii sale.
Cu privire la acest capat de cerere, se constata ca instanta de fond a apreciat in mod corect ca parata nu se afla in situatia de a ocupa abuziv spatiul, ci il detine in temeiul unui contract de inchiriere incheiat cu reclamanta si invoca cu privire la acest spatiu un drept de retentie pentru imbunatatirile efectuate (pe care le apreciaza la suma de 20.000 EUR) in temeiul art. 2.2 litera d din contractul de inchiriere nr. 371/7.04.2009.
De asemenea, intre parti exista diferende cu privire la predarea spatiului intrucat desi intimata a comunicat recurentei ca spatiul inchiriat ii sta la dispozitie din data de 1.10.2010, reclamanta-recurenta a solicitat predarea spatiului in starea in care se gasea la data inchirierii.
Curtea retine ca, potrivit art. 581 Cod procedura civila, pe calea ordonantei presedintiale se pot lua masuri vremelnice in cazuri grabnice, pentru pastrarea unui drept care s-ar pagubi prin intarziere si pentru prevenirea unei pagube iminente si care nu s-ar putea repara.
Pe aceasta cale se pot dispune anumite masuri urgente, dar cu conditia sa fie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii: urgenta apreciata in functie de situatia de fapt invocata, caracterul vremelnic, in sensul ca nu se pot lua masuri cu caracter definitiv ci doar limitate in timp si neprejudecarea fondului in sensul cercetarii aparentei dreptului si nicidecum a fondului dreptului invocat.
Intrucat, din analiza probelor administrate, nu rezulta ca paratii ocupa imobilul ca simpli tolerati, fara a putea opune reclamantului vreun titlu, acestia invocand dreptul de retentie asupra spatiului pentru imbunatatirile efectuate la acesta, curtea apreciaza ca pe calea ordonantei presedintiale nu pot fi rezolvate divergentele existente intre parti cu privire la predarea spatiului inchiriat, motiv pentru care apreciaza ca in mod temeinic si legal tribunalul a respins cererea de evacuare.
Referitor la critica adusa sentintei cu privire la plata cheltuielilor de judecata, curtea retine ca recurenta nu a criticat hotararea sub aspectul valorii pricinii sau al muncii depuse de avocat, aratand numai ca reclamanta este o persoana fizica cu venituri limitate (fara a administra insa dovezi in acest sens).
Intrucat criticile formulate de recurenta nu se incadreaza in criteriile avute in vedere de legiuitor la acordarea cheltuielilor de judecata, respectiv la valoarea pricinii si la munca depusa de avocat pentru apararea intereselor partii, curtea apreciaza ca si acest motiv de recurs este nefondat.
In consecinta, in temeiul art. 312 alin. 1 Cod de procedura civila, curtea a respins recursul ca nefondat.
In baza art. 274 Cod de procedura civila a dispus obligare recurentei la plata cheltuielilor de judecata efectuate in cauza de intimata, in cuantum de 24.800 lei.