Actiune in reziliere contract de inchiriere si evacuare. Autoritate de lucru judecat. Primarie. Unitate administrativ-teritoriala. Consiliu local Decizie nr. 503 din data de 03.12.2008
pronunțată de Curtea de Apel Iasi

Actiune in reziliere contract de inchiriere si evacuare. Autoritate de lucru judecat. Primarie. Unitate administrativ-teritoriala. Consiliu local
C.civ. art. 1201, art. 1411; C.pr.civ. art. 166; O.U.G. nr. 40/1999
Pentru a exista autoritate de lucru judecat, trebuie sa existe tripla identitate ceruta de art. 1201 C.civ.: de persoane, de obiect si de cauza si ca prima hotarare, ramasa definitiva, sa fi rezolvat in fond procesul dintre parti.
In cazul in care prima actiune a fost respinsa pe consideratii procedurale, a lipsei calitatii procesuale active, in primul proces fondul raporturilor juridice dintre parti nu a fost solutionat. Titularul dreptului subiectiv poate introduce o noua actiune cu acelasi obiect.
Curtea de Apel Iasi, decizia civila nr. 508 din 3 decembrie 2008
Prin cererea inregistrata la Judecatoria Pascani la data de 26.04.2006, Primarul Comunei Halaucesti, judetul Iasi, in calitate de reprezentant legal al Comunei Halaucesti a chemat in judecata paratul F.A., pentru a se dispune rezilierea contractului de inchiriere nr. 674/15.05.1992 si evacuare.
Reclamanta a invocat ca motiv neplata chiriei pe ultimii trei ani, reaua-credinta a paratului care refuza sa se prezinte la sediul Primariei pentru clarificarea situatiei juridice a imobilului.
In drept au fost invocate dispozitiile O.U.G. nr. 40/1999, art. 1411 Cod civil, art. 974 Cod procedura civila.
Paratul, prin intampinare, a invocat exceptia autoritatii de lucru judecat conform deciziei civile nr. 440/2006 a Tribunalului Iasi, cauza fiind solutionata si pe fond, nu numai pe exceptie.
Cu privire la fondul cauzei, paratul a sustinut ca a depus acte doveditoare in dosarul nr. 3197/2005 la Judecatoria Pascani, mentinandu-si apararile formulate in acea cauza, prin care a aratat ca a cumparat locuinta conform Legii nr. 85/1992 si Decretului-Lege nr. 61/1990 locuinta pentru care a platit avansul la 10 iulie 1995. A mai precizat paratul ca, pentru perioada 1997-2002, a achitat si impozitul pe cladiri, efectele contractului incetand la data efectuarii platii, contractul insa nu poarta stampila Primariei.
Judecatoria Pascani, prin sentinta civila nr. 1248 din 04.07.2006, a respins exceptia autoritatii de lucru judecat, a admis actiunea civila formulata de catre reclamantul Primarul Comunei Halaucesti in calitate de reprezentant legal al Comunei Halaucesti in contradictoriu cu paratul F.A., dispunand rezilierea contractului de inchiriere nr. 674/15.05.1992 incheiat de Primaria Comunei Halaucesti si parat. A mai dispus totodata evacuarea paratului din apartamentul respectiv.
Pentru a pronunta hotararea, instanta de fond a stabilit urmatoarea situatie de fapt:
In cauza ce a format obiectul dosarului nr. 3197/2005 al Judecatoriei Pascani a mai existat o judecata intre parti, avand ca obiect rezilierea contractului de inchiriere incheiat de parti, pe motiv ca nu s-a platit chiria pe o perioada de 3 ani, anterior investirii instantei in prezenta cauza la 15.07.2005, reclamanta fiind Primaria Halaucesti.
Prin sentinta civila nr. 2139 din 18.11.2005, Judecatoria Pascani a admis actiunea introdusa de Primaria Comunei Halaucesti si a dispus rezilierea contractului de inchiriere nr. 674/15.05.1992 pentru locuinta in cauza.
In apelul declarat de parat, Tribunalul Iasi, prin decizia civila nr. 440/22.03.2006, a schimbat in tot sentinta nr. 2139/2005 a Judecatoriei Pascani si a respins actiunea pentru lipsa capacitatii procesuale de folosinta a Primariei Halaucesti, cu motivarea ca reclamanta este conform art. 91 din Legea nr. 215/2001 o structura functionala ce nu are capacitate de exercitiu.
In solutionarea exceptiei, instanta de fond a retinut ca nu este indeplinita tripla identitate ceruta de art. 166 Cod procedura civila si art. 1201 Cod civil, parti, obiect, cauza. Astfel, parte in dosarul nr. 3197/2005 este Primaria Comunei Halaucesti, iar in prezenta cauza Primarul Comunei Halaucesti, in calitate de reprezentant legal al Comunei Halaucesti. Prin decizia nr. 440/2006 Tribunalul Iasi a respins cauza pe exceptie, nu a solutionat actiunea in fond.
A constatat judecatoria ca in nota de la subsolul contractului se prevede ca s-a perfectat prin completare si semnare, existand semnatura partilor. Astfel o perioada de 14 ani paratul a folosit imobilul, a avut calitate de chirias, dand dovada de rea-credinta, invocand nevalabilitatea acestuia, desi si-a insusit dispozitiile contractului de inchiriere.
Instanta a inlaturat apararile paratului, retinand ca nu a facut dovada ca este proprietarul locuintei, ca cele prevazute in contracte sunt prezumate a fi valabile.
Impotriva sentintei a declarat apel paratul F.A., criticile invocate privind: respingerea gresita a cererii de conexare a dosarului nr. 3197/2005 in care se afla actele necesare apararii, la prezenta cauza; primarul nu a facut dovada ca este proprietarul locuintei, a cerut sa se depuna contractul de vanzare-cumparare incheiat conform Legii nr. 85/1992, insa s-a refuzat; a facut dovada achitarii pretului locuintei in care locuieste din anul 1983, insa primarul doreste sa vanda apartamentul la pretul calculat conform art. 7 si 9 din Legea nr. 114/1996 si nu la cel prevazut de Legea nr. 85/1992 si Decretul-Lege nr. 61/1990.
Prin decizia civila nr. 18 din 12.01.2007 Tribunalul Iasi a respins apelul, constatand ca in mod legal si temeinic instanta de fond a admis actiunea.
A retinut instanta de apel ca la data de 15.05.1992 s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 674/1992 intre Primaria Halaucesti si parat, pe durata nedeterminata. Paratul, se arata in considerentele deciziei, nu si-a indeplinit obligatia prevazuta in art. 4 din contract si art. 1429 Cod civil de a plati chiria la termenele stabilite, in ultimii trei ani contractul fiind legea partilor conform art. 969 Cod civil. In art. 13 din contract se prevede dreptul proprietarului de a cere rezilierea si evacuarea chiriasului in cazul in care nu plateste chiria conform legii si nu respecta obligatiile ce-i revin cu privire la intretinerea, repararea, folosirea suprafetei locative inchiriate.
Tribunalul a inlaturat apararea paratului si a retinut ca neintemeiat motivul de apel, prin care s-a invocat ca este proprietarul imobilului, a achitat avansul si diferenta de pret prin chitanta nr. 820/26.07.2001, in cauza nefiind intrunite conditiile cerute de art. 1295 Cod civil, cu motivarea ca nu s-a realizat acordul de vointa al partilor, asupra pretului.
Astfel, paratul F.A. a solicitat in anul 1994 de la Primaria Comunei Halaucesti, cumpararea apartamentului in litigiu, unde locuieste cu chirie, iar in anul 1995 cu chitanta nr. 1204 din 10 iulie, a achitat suma de 157.500 lei, suma ce reprezinta avans de 30 % pentru cumpararea apartamentului in care locuieste, din valoarea de 500.000 lei, dar dupa aceasta data nu s-a mai prezentat la Primaria Comunei Halaucesti pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare. In luna iunie 2001, F.A. s-a prezentat la primarie, solicitand incheierea contractului de vanzare-cumparare pentru apartamentul in care locuieste.
Pentru a putea incheia contractul de vanzare-cumparare, Primaria comunei Halaucesti a solicitat de la Corpul expertilor Tehnici - Filiala Iasi, intocmirea unui raport de expertiza privind evaluarea apartamentului, in urma careia bunul a fost evaluat la suma de 52.352.456 lei, raportul fiind aprobat in sedinta Consiliului Local al comunei Halaucesti la data de 28 iunie 2001 prin Hotararea nr. 32.
La sedinta din data de 31.07.2001, Consiliul Local al comunei Halaucesti a luat act de cererea paratului F.A. inregistrata sub nr. 2093 din 23.07.2001, prin care facea cunoscut ca a achitat avansul de 30 % din valoarea apartamentului in nul 1995, respectiv 157.500 lei, si a aprobat prin Hotararea nr. 37/31.07.2001 sa se scada din valoarea totala de 52.352.456 lei cota de 30 % ce reprezinta avansul platit in anul 1995, respectiv 16.385.585 lei, ramanand de achitat suma de 38.228.365 lei, insa paratul F.A. a refuzat sa semneze contractul de vanzare-cumparare.
Luand act de acest refuz, in sedinta din data de 19.11.2001, Consiliul Local al comunei Halaucesti, prin Hotararea nr. 57 a stabilit un termen limita pentru incheierea contractului, respectiv dupa data de 30.12.2001, precum si modalitatile de plata (rate), dar si de aceasta data paratul F.A. a refuzat semnarea contractului de vanzare-cumparare a apartamentului.
Prin adresa nr. 4373 din 21.12.2001, Primaria comunei Halaucesti a raspuns cererii formulate de F.A., inregistrata la nr. 4136/28.11.2001 si l-a invitat sa se prezinte la sediul Primariei pana la data de 30.12.2001 pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare a apartamentului, insa paratul nu a fost de acord cu pretul pretins de Consiliul local, solicitand incheierea contractului de vanzare cumparare la un pret inferior, in raport cu anul 1995.
Referitor la efectele chitantei nr. 820/26.07.2001 privind diferenta de pret achitata, a retinut tribunalul, nu provine de la Consiliul local ci de la parat. In cauza, nu s-a facut dovada acordului de vointa al partilor cu privire la pret.
Cu aceeasi motivare din sentinta judecatoriei, tribunalul retine ca fiind legal solutionata exceptia autoritatii de lucru judecat.
In ce priveste cererea paratului de a i se intocmi contract de vanzare-cumparare, aceasta nu a constituit obiectul judecatii in prima instanta, fiind o cerere noua conform art. 294 Cod procedura civila.
Paratul F.A. a declarat recurs impotriva deciziei pronuntate de Tribunalul Iasi, invocand aplicarea gresita a legii (art. 304 pct. 9 Cod procedura civila) prin solutionarea exceptiei autoritatii de lucru judecat.
In dezvoltarea motivului de recurs a fost reiterate sustinerile din apel, prin decizia civila nr. 440/2006 Tribunalul Iasi solutionand cauza pe exceptie si pe fond.
Intr-un alt motiv a sustinut paratul ca instantele nu au raspuns la cererea privind conexarea dosarului nr. 3197/2005 la prezenta cauza, potrivit art. 164 Cod procedura civila. Dezvoltand motivul de recurs, a citat apararile din intampinarea depusa de Primarie in dosarul nr. 3197/2005 la tribunal, cautand sa demonstreze ca sunt intrunite toate conditiile cerute de art. 1201 Cod civil.
Recurentul a sustinut si gresita retinere de instante a calitatii de proprietar a reclamantului, Primaria Comunei Halaucesti fiind titulara dreptului de administrare, astfel ca in cauza nu s-a facut dovada si in ce calitate este revendicat imobilul, conform Legii nr. 213/1998, art. 12 alin. (4) si alin. (6), a anexelor, cerere carora instantele nu le-au dat curs, dovada proprietatii nu este facuta conform art. (7) si art. (9) din Legea nr. 114/1996.
A precizat recurentul ca a platit chiria la zi pana la 10 iulie 1995. Locuinta fiind construita din fondurile statului, a sustinut recurentul, intra sub incidenta Legii nr. 85/1992 si Decretului-Lege nr. 61/1992, motivat de faptul ca a detinut locuinta din 1983, a achitat contravaloarea avansului prin chitanta nr. 1204/10.07.1995 de 157.500 lei, data de la care este proprietarul locuintei conform art. 11 si art. 12 din Legea nr. 85/1992, art. 1295 Cod civil si art. 1361 Cod civil, fiind indeplinita conditia platii pretului.
Dezvoltand si acest motiv de recurs, a redat si interpretat dispozitiile legale enuntate in declaratia de recurs, aducand critici: Hotararea nr. 32/28.06.2001 a Consiliului local privind reevaluarea apartamentului de Corpul expertilor tehnici, fiind facute referiri la regimul juridic al blocului construit in 1977, receptionat pana la 31 decembrie 1989; Hotararea nr. 57/19.11.2001 a Consiliului local pe care le considera nule.
A aratat recurentul ca instantele au refuzat sa oblige Primarul sa depuna copia contractului de vanzare-cumparare pe care l-a incheiat pe numele sau pentru locuinta in litigiu, unitatea vanzatoare fiind reprezentata de Primar si contabilul unitatii, act intocmit la data de 26.06.1995 si pentru care s-a eliberat chitanta nr. 1204/1995,iar prin chitanta/mandat postal nr. 820/26.07.2001 AR a platit dublul sumei ramase de achitat.
Recurentul a analizat proba cu inscrisuri administrata in fazele procesuale anterioare si a adus critici cu privire la faptul ca nu sunt retinute de instante, in dovedirea dreptului sau de proprietate, in baza carora si-a stabilit domiciliul in comuna si s-a inregistrat in cartea funciara si a platit impozit.
Recurentul, in declaratia de recurs, a facut referiri la activitatea administrativa a instantei privind dreptul de acces pentru studierea dosarului, solicitand proba cu interogator, depunerea contractului de vanzare-cumparare din 26.06.1995.
Recurentul a invocat exceptia de nelegalitate privind Hotararile Consiliului Local Halaucesti nr. 32/28.06.2001, nr. 37/31.07.2001, art. 2 si 3 art. 3 din Hotararea nr. 57/19.11.2001, judecata recursului fiind suspendata conform art. 4 din Legea nr. 554/2004 si inaintata cauza instantei de contencios administrativ.
Prin sentinta civila nr. 653/CA din 23 mai 2008 a Tribunalului Iasi, irevocabila prin decizia nr. 435 din 13 octombrie 2008 a Curtii de Apel Iasi - Sectia contencios administrativ si fiscal, s-a respins exceptia autoritatii de lucru judecat si exceptia de nelegalitate a Hotararilor Consiliului Local al Comunei Halaucesti, Jud. Iasi, invocate de F.A.
Instanta de contencios administrativ a retinut ca exceptia se refera la aprobarea vanzarii apartamentului al carui chirias era F.A. si a stabilirii pretului la valoarea imobilului stabilita de Corpul Expertilor Tehnici Romania - Filiala Iasi, fixandu-se termen de incheiere a contractului de vanzare-cumparare pentru data de 30.12.2001.
Cu privire la pretul de vanzare a apartamentului in suma de 500.000 ROL in anul 1995, a constatat instanta de contencios ca este stabilit de fosta conducere a primariei, fara acordul Consiliului local. Vanzarea bunurilor proprietate privata a comunei se poate realiza conform art. 36 alin. 5 lit. "b" din Legea nr. 215/2001 doar in baza Hotararii Consiliului local. Chitanta doveditoare platii avansului de 30% nu face dovada incheierii unui contract sau antecontract de vanzare-cumparare, se arata in considerentele sentintei nr. 653/CA/2008 a Tribunalului Iasi, nu a fost incheiata o conventie valabila avand ca obiect vanzarea apartamentului.
A constatat instanta de contencios ca paratul Consiliul Local Halaucesti a adoptat hotararile atacate cu respectarea prevederilor imperative ale Legii nr. 215/2001, pretul locuintei fiind stabilit potrivit art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992.
Hotararile judecatoresti prin care s-a solutionat exceptia de nelegalitate cu privire la actele administrative in care este stabilit pretul de vanzare pentru locuintele din care se cere evacuarea, au intrat in puterea lucrului judecat, sunt irevocabile, avand forta probanta a inscrisului autentic, asupra a ceea ce au stabilit.
Curtea a constatat ca situatia de fapt stabilita prin considerentele deciziei atacate in recurs are corespondent in probele dosarului.
Instanta a facut o analiza completa a probelor administrate si a aplicat corect dispozitiile legale in materie, cauza fiind solutionata in limitele investirii.
Curtea a retinut ca cererea de chemare in judecata are doua capete, rezilierea contractului de inchiriere, incheiat pe durata nedeterminata si evacuarea ca sanctiune pentru neindeplinirea obligatiei de plata a chiriei la data, termenul si in cuantumul stabilit in contract de paratul-chirias. In cauza a fost facuta dovada certa a neplatii chiriei din anul 1995, asa cum a precizat paratul-recurent in intampinare, motivele de apel si recurs, cererile depuse in dosar, considerandu-se proprietar ca urmare a platii avansului pentru locuinta prin chitanta nr. 1204/10.07.1995, a platii facute in anul 2001.
Cu privire la legalitatea pretului de vanzare a locuintei si la autoritatea competenta sa il dispuna, atat asupra scoaterii in vanzare cat si asupra cuantumului acesteia s-a pronuntat instanta de contencios administrativ, competenta apartinand Consiliului local si nu "Primariei".
In consecinta, sumele achitate, redactarea contractului de vanzare-cumparare, plata impozitului o anumita perioada pentru imobil, nu ii transfera recurentului dreptul de proprietate asupra locuintei, care sa ii confere posesia legitima, pentru a justifica detinerea locuintei si a-l opune reclamantului in actiunea in evacuare.
Izvorul raportului juridic dedus judecatii il constituie contractul de inchiriere nr. 674/15.05.1992, prin care sunt stabilite drepturile si obligatiile partilor, a caror neindeplinire de catre chirias, poate fi sanctionata cu rezilierea si evacuarea.
Titular al actiunii in speta este nu numai proprietarul imobilului, ci si cel care il administreaza si este parte in contract, instanta nefiind investita cu actiune in revendicare. De altfel, instanta de contencios in litigiul in care sunt aceleasi parti, a stabilit natura juridica a dreptului de proprietate, cine este titular, il exercita si poate dispune asupra imobilului in litigiu in speta si care nu este recurentul.
Exceptia autoritatii lucrului judecat nu este intemeiata, instantele facand o aplicare corecta a art. 1201 Cod civil, care prevede: "Este lucru judecat, atunci cand a doua cerere de chemare in judecata are acelasi obiect, este intemeiata pe aceeasi cauza si este intre aceleasi parti, facuta de ele si in contra lor in aceeasi calitate.
Cu o motivare completa, instantele au constatat ca nu sunt indeplinite cumulativ conditiile cerute de lege pentru admiterea exceptiei. Desi parat in dosarul nr. 3197/2005 este F.A. , ca si in prezenta cauza, unul din capetele de cerere este acelasi - rezilierea si aceeasi cauza - neplata chiriei, reclamantul nu este acelasi.
Prin decizia civila nr. 440/2006 Tribunalul Iasi a respins actiunea in rezilierea contractului de inchiriere incheiat cu F.A. introdusa de Primaria Comunei Halaucesti, pentru lipsa "capacitatii procesuale active", conditie ceruta de lege pentru a avea exercitiul dreptului la actiune de a fi parte in proces.
Faptul ca instanta de apel, tribunalul, a acordat cuvantul la dezbateri asupra exceptiei si fondului, nu confera hotararii autoritate de lucru judecat in ce priveste posesia legitima ca proprietar invocata de parat. Din cuprinsul hotararii si dispozitivul deciziei tribunalului rezulta ca instanta s-a pronuntat numai pe exceptie, ce a facut de prisos abordarea fondului.
Pentru a exista lucru judecat este necesar ca prima hotarare ramasa definitiva sa fi rezolvat in fond procesul dintre parti si nu pe considerente procedurale, fara a se fi discutat temeinicia motivelor.
In ce priveste conexarea cauzelor se poate dispune in temeiul art. 164 Cod procedura civila numai pentru pricini ce sunt in aceeasi faza procesuala, in cursul judecatii si intre cauza pe rol si nu intre o pricina solutionate irevocabil si una pe rol. Atasarea dosarului nr. 3197/2005 nu a fost utila, partile administrand nemijlocit si in contradictoriu proba cu inscrisuri, dreptul de aparare nu a fost incalcat recurentului.
Recursul fiind o cale extraordinara de atac, modificarea sau casarea hotararii se poate cere pentru motivele expres si limitativ prevazute in art. 304 Cod procedura civila, pentru nelegalitate.
In recurs poate fi administrata, conform art. 305 Cod procedura civila, numai proba cu inscrisuri. Interogatoriul partilor, proba ceruta prin declaratia de recurs ce nu este admisibila in aceasta faza procesuala.
Pentru considerentele expuse, Curtea a constatat ca paratul-recurent, in calitate de chirias, nu si-a indeplinit obligatia de a plati chiria din anul 1995, conform clauzelor contractului, ca in cauza nu a facut dovada posesiei legitime ca proprietar al bunului si prin actele invocate in aparare nu i s-a transmis dreptul de proprietate asupra locuintei.
In consecinta, instantele au aplicat corect dispozitiile legale si clauzele contractului care este legea partilor, dispunand rezilierea contractului si evacuarea.
Pentru considerentele expuse, in temeiul art. 312 Cod procedura civila instanta a respins recursul.