Domeniul asociat - Nulitate absoluta contract vanzare-cumparare.
- Buna credinta a posesorului conform dispozitiilor art. 1898 Cod civil.
In conformitate cu dispozitiile art. 1898 din Codul civil: „Buna-credinta este credinta posesorului ca, cel de la care a dobandit imobilul, avea toate insusirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea. Este destul ca buna-credinta sa fi existat in momentul castigarii imobilului”.
Sectia civila. Decizia civila nr.136/RC din 02.02.2007
Prin sentinta civila nr.1045 din data de 16.05.2006 pronuntata de Judecatoria Roman a fost admisa actiunea pentru constatare nulitate absoluta contract vanzare-cumparare formulata de reclamanta Casemindra Elena in contradictoriu cu paratii Casamandra Gheorghe si Neagu Laurentiu, si s-a constatat nulitatea absoluta partiala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.4243 din data de 21.11.2003 la B.N.P. Tudor Sorin.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca, prin cererea ce a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Roman sub nr. 859/2006 reclamanta a solicitat in contradictoriu cu paratii sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare- cumparare autentificat sub nr. 4243 din 21.11.2003 de B.N.P. Tudor Sorin.
In motivare, reclamanta a aratat ca, prin sentinta civila nr.1144/1958 pronuntata de Tribunalul Popular al Raionului Roman s-a dispus iesirea din indiviziune cu privire la bunurile existente in patrimoniul autorilor sai, iar reclamantei i-a fost atribuit lotul nr.1 in care era inclusa si suprafata de 1922 m.p. teren situat la punctul GRADINA. Paratului Casamandra Gheorghe i-a fost atribuit lotul nr.4. Paratului, i-a fost eliberat in baza Legii nr. 18/91 titlu de proprietate, in care a fost inscrisa si suprafata de teren atribuita in anul 1958, reclamantei. Prin sentinta civila nr.1678 /2004 a Judecatoriei Roman, s-a admis actiunea in modificare titlu de proprietate constatandu-se ca suprafata de 1922 m.p. apartine reclamantei. In baza aceleiasi sentinte, a fost eliberat reclamantei titlu de proprietare cu nr.27/460/2005. Intrucat paratul-cumparator Neagu Laurentiu a cunoscut ca terenul nu apartine vanzatorului , ci reclamantei, aceasta a solicitat admiterea actiunii.
Paratul Casamandra Gheorghe a precizat in fata instantei de fond ca solicita respingerea actiunii.
Paratul Neagu Laurentiu a precizat ca a fost de buna credinta la incheierea actului, considerand actiunea ca fiind neintemeiata.
A fost administrata la cererea partilor, proba cu inscrisuri si declaratii de martori.
Examinand actele dosarului, prima instanta a retinut ca, Neagu Laurentiu, cumparator, nu a facut aparari in cauza cu privire la buna sa credinta, care nu este asociata nici cu posesiunea de 10 ani ceruta de lege, pentru a fi apt sa determine dobandirea prin uzucapiune a proprietatii in favoarea sa. Prin urmare, in aceasta situatie s-a constat ca este aplicabil principiul resoluto jure dantis rezolvitur jus accipientis, conform caruia desfiintarea actului initial atrage dupa sine si anularea actului subsecvent. S-a mai constatat ca este intemeiata si sustinerea reclamantei cu privire la modul fraudulos in care s-a eliberat paratului Casamandra Gheorghe , titlu de proprietate, in care a fost inscrisa suprafata de 1922 m.p. , desi fusese atribuit acest teren reclamantei.
Impotriva acestei sentinte, a declarat apel, in termenul legal, paratul Casamandra Gheorghe.
Apelul a fost inregistrat in recurs pe rolul Tribunalului Neamt sub nr.1693/RC/2006 in considerarea dispozitiilor art.2821 Cod procedura civila, considerandu-se potrivit practicii Inaltei Curti de Casatie si Justitie ca, obiectul actiunii este patrimonial si determina in raport de valoarea sa, calea de atac.
In recursul declarat, paratul a mentionat ca, sentinta este nelegala si netemeinica pentru urmatoarele motive:
- stapaneste terenul ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare inca din anul 1950 , iar in perioada 1958 – 1959 si-a edificat pe acest teren o constructie ce a fost demolata in perioada colectivizarii in vederea comasarii terenului la C.A.P.;
- data fiind stapanirea netulburata, i-a fost eliberat titlu de proprietate in baza caruia a incheiat contractul de vanzare-cumparare, care s-a efectuat cu respectarea tuturor normelor legale in vigoare;
- reclamanta a cunoscut de existenta actului translativ de proprietate inca de la data incheierii lui. Acest aspect rezulta si din faptul ca reclamanta nu a solicitat initial reconstituirea dreptului de proprietate si pentru aceasta suprafata de teren ;
- cumparatorul din contract a fost de buna credinta chiar paratul luand cunostinta de pretentiile reclamantei doar la momentul la care a formulat actiunea de modificare a titlului de proprietate;
Pentru aceste motive, reclamantul a solicitat admiterea recursului, si pe fond, respingerea actiunii ca neintemeiate.
Reclamanta a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, motivele de recurs nefiind decat simple afirmatii care nu au nici o sustinere in fapt si in drept.
Recurentul, cu totala rea-credinta si printr-un abuz de drept, neaga efectele produse de sentinta civila 1141/1958 pronuntata de Tribunalului Raionului Roman, sentinta intrata in puterea lucrului judecat. De asemenea, reclamanta mai mentioneaza ca a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate pentru suprafetele de teren cu care era inscrisa in registrul agricol, i s-a eliberat adeverinta provizorie de proprietate si proces-verbal de punere in posesie, insa s-a tergiversat foarte mult eliberarea titlului pentru ca terenul in litigiu sa poata fi inscris in titlu de proprietate al paratului Casamandra Gheorghe.
Intrucat a intervenit si modificarea titlului de proprietate reclamanta a solicitat pe cale de consecinta, anularea contractului de vanzare-cumparare, actiune care in mod corect a fost admisa de catre instanta de fond, cata vreme se constatase ca titlul initial al paratului vanzator a fost anulat partial si deci, el nu putea vinde ceea ce nu detinea in mod valabil. Tot corect s-a retinut si faptul ca dobanditorul Neagu Laurentiu a fost de rea-credinta si a dobandit bunul pe riscul sau, o dovada in plus fiind si faptul ca nu a solicitat administrarea nici unei probe in interesul sau.
Analizand legalitatea si temeinicia sentintei recurate, in raport de motivele invocate dar si din oficiu, in considerarea dispozitiilor art.3041 Cod procedura civila , se constata ca este fondat recursul declarat de paratul Casamandra Gheorghe, urmand a fi admis pentru urmatoarele considerente:
Este de principiu ca, pentru incheierea unui contract de vanzare-cumparare este necesar ca vanzatorul sa fie titularul dreptului care se instraineaza, iar in caz contrar, vanzatorul nu poate transmite cumparatorului dreptul care face obiectul contractului. Ca atare, chiar daca instrainarea unui bun se face intre un vanzator care nu este proprietarul bunului instrainat si un tert – in calitate de cumparator – bunul respectiv nu iese din patrimoniul adevaratului proprietar care ramane liber sa dispuna de el. Prin urmare, in ce priveste actul de instrainare care a intervenit intre vanzatorul pretins proprietar si tertul cumparator, anularea lui nu poate fi ceruta decat atunci cand se invoca un motiv de nulitate absoluta. Pentru a interveni nulitatea absoluta, este necesar ca ambele parti contractante sa fi fost de rea credinta la incheierea actului .
Anularea titlului de proprietar al transmitatorului cu titlu oneros al unui bun, situatie ce a intervenit in speta (modificarea titlului de proprietate al paratului vanzator in sensul excluderii din acest titlu a terenului ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare urmat de inscrierea in titlul reclamantei a terenului) nu atrage caducitatea actului in ceea ce-l priveste pe subachizitor in cazul in care acesta a fost de buna credinta.
Este adevarat ca, principiul resolute jure dantis rezolvitur jus accipientis este aplicabil, insa, sunt prevazute si exceptii de la aplicarea acestuia, si anume, buna credinta a dobanditorului. Drept urmare, pentru a se putea constata ca nulitatea titlului vanzatorului atrage dupa sine nulitatea si a contractului care a marcat transferul dreptului de proprietate trebuie sa se dovedeasca in mod cert ca tertul cumparator a fost de rea credinta. Reaua–credinta nu se presupune, ea trebuia dovedita prin proba contrarie ce incumba reclamantei , fata de prezumtia de buna credinta prevazuta de art.1899 alin.2 Cod civil.
In considerarea dispozitiilor art.1898 Cod civil, buna credinta este credinta posesorului ca, acela de la care a dobandit imobilul avea toate insusirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea. In speta, in mod nelegal instanta de fond a apreciat ca fiind o prezumtie relativa reaua credinta, in contra dispozitiilor legale mentionate si a apreciat ca lipsa administrarii de probe la cererea cumparatorului coroborata cu lipsa de stapanire a bunului o perioada mai mare de 10 ani, determina imposibilitatea stabilirii in favoarea sa a calitatii de cumparator de buna-credinta. Ori, in speta, paratul Neagu Laurentiu, la momentul incheierii contractului in anul 2003, a avut reprezentarea faptului ca a incheiat contractul cu adevaratul proprietar al bunului care avea in favoarea sa un titlu de proprietate. Actiunea de modificare de titlu proprietate a fost formulata de reclamanta in anul 2004, deci ulterior incheierii contractului a carui constatare de nulitate absoluta se solicita. In lipsa unei alte probe doveditoare a relei credinte a cumparatorului, se va aprecia ca prezumtia relativa juris tantum nu a fost rasturnata de catre reclamanta, si prin urmare, este aplicabila exceptia de la principiul resolute jure dantis rezolvitur jus accipientis, si anume error communis facit jus.
Pentru salvgardarea intereselor sale, reclamanta adevarat proprietar, poate recurge la introducerea unei actiuni petitorii in revendicare, intemeiata pe dispozitiile art.480 Cod civil in care se va proceda la compararea titlurilor eliberate fiecarei parti.
Pentru aceste motive, se constata ca instanta de fond a interpretat gresit actul juridic dedus judecatii pronuntand o hotarare lipsita de temei legal data cu aplicarea incorecta a legii si constatand incidente dispozitiile art. 304 alin.1 pct.8 si 9 Cod procedura civila va dispune in baza art.312 alin.1 teza I Cod procedura civila admiterea recursului, modificarea in totalitate a sentintei recurate si pe cale de consecinta, respingerea ca nefondata a actiunii in constatare nulitate absoluta a contractului de vanzare-cumparare.
Intrucat partea litiganta cazuta in pretentii este reclamanta intimata, aceasta va fi obligata in baza dispozitiilor art.274 Cod procedura civila la plata cheltuielilor de judecata generate de acest stadiu procesual, si efectuate de recurentul-parat Casamandra Gheorghe constand in taxa de timbru si timbru judiciar.