CARTE FUNCIARA.
Incidenta procedurii reglementate in articolul 35 indice 1 aliniatele 2 si 4 din Legea nr.7/1996.
Inscrierile efectuate in cartea funciara in perioada posterioara celei in care registratorul CF a omis a face operatiunea de inscriere in CF a dreptului de proprietate in favoarea petentei, face ca in speta sa nu fie aplicabile prevederile art.35 indice 1 alineatul 5 si respectiv art.55 alin.1 din Legea nr.7/1996.
Nefiind vorba despre o eroare materiala, susceptibila de a fi indreptata prin incheiere motivata de catre registratorul CF, este evident ca in rezolvarea cererii petentei se impunea a fi urmata procedura reglementata de articolul 35 indice 1 alineatele 1 si 2 din lege
Decizia civila nr.2340/7.12.2010-R
Dosar nr.10408/271/2008 Prin sentinta civila nr. 3210 din 28.04.2009 pronuntata de Judecatoria Oradea, s-a respins plangerea formulata si precizata de petenta SC ALL C. SPRL, reprezentant al actionarului unic SC D. I, SRL R. - societate aflata in faliment, al debitoarei SC S.C. SA , in contradictoriu cu intimatii O. A.M. si SC ABC V.T.SRL O.prin lichidator RVA I. S. - FILIALA B., privind incheierea de carte funciara nr. 62.203 din data de 23.09.2008 dispusa de OCPI Bihor - Biroul de Carte Funciara, fara cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut ca potrivit inscrierii de sub B 5, imobilul inscris in CF nr. 63057 Oradea sub nr. top. 4830/2/I a constituit proprietatea SC Vest Trafic SRL, dreptul de proprietate al acestei societati fiind dobandit cu titlu cumparare in baza contractului de vanzare cumparare nr. 2483 din 2006 autentificat de BNP D. I., sub B 6 si 7 din aceeasi coala funciara este inscrisa interdictia de instrainare si de grevare, respectiv inceperea executarii silite in favoarea creditoarei SC GCC SRL Bucuresti, sub B 8 din cartea funciara este inscrisa somatia de executare din dosarul executional 114/E/2008 al BEJ P. E. pentru suma de 7.013.517,40 lei in favoarea SC S. C. SA - societate aflata in faliment, reprezentata prin lichidator SC I O Insolv SPRL. - conform incheierii de cf nr. 24257 din 09.04.2008, iar sub B 9 din cartea funciara este inscrisa somatia de executare din dosarul executional 452/E/2008 al BEJ B. pentru suma de 6.938.576,60 lei in favoarea SC S. C. SA - societate aflata in faliment, reprezentata prin lichidator SC I O In. SPRL. - conform incheierii de cf nr. 42702 din 27.06.2008.
Instanta de fond a mai retinut ca anterior celor doua incheieri de CF in baza carora au fost efectuate inscrierile sub B 8 si 9 din cartea funciara mai sus aratate, OCPI Bihor - Biroul de carte funciara - a emis incheierea nr. 80465 din data de 13.12.2007 - aflata la fila 6 din dosarul atasat - incheiere prin care s-a dispus, pe de o parte radierea inscrierilor de sub B 6 si 7 privind interdictia de instrainare si de grevare, respectiv inceperea executarii silite in favoarea creditoarei SC GCC SRL Bucuresti, iar pe de alta parte inscrierea dreptului de proprietate dobandit cu titlu cumparare in baza contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 4822 din data de 15.10.2007 de BNP D. I., de numita O. A. M. asupra imobilului imobilul inscris in CF nr. 63057 Oradea sub nr. top. 4830/2/I.
Potrivit dispozitiilor art. 50 din Legea nr. 7 din 1996, in baza incheierii de cf urma ca registratorul de carte funciara sa efectueze inscrierile corespunzatoare in coala funciara.
Din copiile in extenso ale colilor funciare aflate la filele 17 din dosar si 9 din dosarul atasat, prima instanta a retinut ca s-a efectuat in baza incheierii de carte funciara nr. 80465 din data de 13.12.2007 radierea inscrierilor de sub B 6 si 7, insa s-a omis inscrierea celorlalte dispozitii din aceeasi incheiere de carte funciara nr. 80465 din data de 13.12.2007 - respectiv inscrierea dreptului de proprietate dobandit cu titlu cumparare in baza contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 4822 din data de 15.10.2007 de BNP D. I., de numita O. A. M.asupra imobilului imobilul inscris in CF nr. 63057 Oradea sub nr. top. 4830/2/I.
Instanta de fond apreciind ca este vorba despre o simpla eroare materiala - omisiune vadita de intabulare a dreptului de proprietate, desi exista o incheiere de carte funciara prin care s-a dispus acest lucru - OCPI Bihor, prin incheierea de cf nr. 62203 din 23.09.2008, a dispus indreptarea erorii materiale din incheierea de carte funciara nr. 80465 din data de 13.12.2007, in sensul dispunerii intabularii dreptului de proprietate dobandit cu titlu cumparare in baza contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 4822 din data de 15.10.2007 de BNP D. I., de numita O.A. M. asupra imobilului inscris in CF nr. 63057 Oradea sub nr. top. 4830/2/I.
In conformitate cu dispozitiile incheierii de cf nr. 62203 din 23.09.2008, sub B 11 din coala funciara s-a intabulat dreptul de proprietate al intimatei din prezenta cauza O. A.M..
Prima instanta a retinut ca prin incheierea de cf nr. 62203 din 23.09.2008 impotriva careia a fost formulata plangerea petentei nu s-a facut altceva decat indreptarea unei omisiuni de intabulare, desi efectuarea acestei operatiuni translative de proprietate s-a dispus printr-o incheiere de carte funciara anterioara - cea cu nr. 80465 din data de 13.12.2007.
Atat incheierea de carte funciara cu nr. 80465 din data de 13.12.2007 cat si contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 4822 din data de 15.10.2007 de BNP D. I., s-a retinut ca sunt anterioare datei la care au avut loc inscrierile de sub B 8 si 9 in favoarea SC S. C. SA.
Prima instanta a retinut indeplinirea conditiilor prevazute de art. 49 din Legea nr. 7 din 1996 atat in ceea ce priveste incheierea de carte funciara cu nr. 80465 din data de 13.12.2007 cat si incheierea de cf nr. 62203 din 23.09.2008, cererea de inscriere fiind insotita de actele justificate cerute de lege prin care s-a constatat actul sau faptul juridic a carei inscriere se cere, motiv pentru care, in conformitate cu prevederile art. 52, al. 2 din Legea nr. 7 din 1996, a respins plangerea petentei.
Instanta de fond, avand in vedere Hotararea ICCJ nr. 72 din 200 data intr-un recurs in interesul legii, conform careia pricinile privind plangerile formulate impotriva incheierii de carte funciara sunt proceduri necontencioase, a retinut ca aspectele privitoare la legalitatea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 4822 din data de 15.10.2007 de BNP D. I. prin care numita O.A. M. a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului inscris in CF nr. 63057 Oradea sub nr. top. 4830/2/I, urmeaza a fi solutionate in cadrul actiunii in constatarea nulitatii care formeaza obiectul dosarului nr. 4881/271/2008 al Judecatoriei Oradea, proces notat sub B 13 din CF nr. 63057 Oradea.
In baza art. 274 C.pr.civ. prima instanta a luat act ca intimatii nu au solicitat cheltuieli de judecata.
Impotriva acestei hotarari, in termen legal, a declarat apel petenta All C.S.P.R.L., reprezentant al actionarului majoritar al SC D. Impex SRL R.- societate in faliment, precizand ca motivele de apel urmeaza a le depune pana la prima zi de infatisare, conform art. 287 alin. 2 teza a II-a Cod procedura civila.
Prin decizia civila nr.134/A din 7 aprilie 2010, Tribunalul Bihor a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanta SC AL C. S.P.R.L. Oradea, reprezentant al actionarului unic majoritar al SC D. I.SRL R. - societate aflata in faliment, in contradictoriu cu intimatii O. A. M. si SC ABC V. T. SRL prin lichidator judiciar RVA I.Y SPECIALIST, impotriva sentintei civile nr. 3210 din 28 aprilie 2009 pronuntata de Judecatoria Oradea, pe care a pastrat-o in totalitate.
Pentru a pronunta aceasta decizie, instanta de apel a apreciat ca, instanta de fond, in deplina concordanta cu probatiunea administrata in cauza si aplicarea dispozitiilor art. 49 din Legea 7/1996, modificata, a retinut ca a existat o simpla eroare materiala - omisiune vadita de intabulare a dreptului de proprietate, eroare care a fost indreptata prin incheierea de carte funciara nr. 62203 din 23.09.2008 pronuntata de catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bihor. Astfel, prin incheierea 80465 din data de 13.12.2007 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bihor s-a dispus intabularea dreptului de proprietate dobandit cu titlu de cumparare in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4822 din data de 15.10.2007 de BNP D. I.de catre intimata O.A. M. asupra imobilului inscris in CF 63057 Oradea sub nr. top. 4830/2/I. Conform mentiunilor incheierii de carte funciara mai sus aratate, s-a dispus si radierea dreptului de ipoteca - somatia de plata notata in favoarea SC GCC SRL.
In baza dispozitiilor acestei incheieri de carte funciara s-a efectuat radierea inscrierilor de sub B 6 si 7 din CF 63057 Oradea, insa s-a omis inscrierea celorlalte dispozitii, si anume inscrierea dreptului de proprietate dobandit cu titlul de cumparare in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4822 din data de 15.10.2007 de BNP D. I. de catre intimata O.A. M.. Asa cum rezulta din inscrisurile depuse la dosarul cauzei, atat incheierea de Carte Funciara 80465 din data de 13.12.2007, cat si contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4822 din data de 15.10.2007 de BNP Dr. I., sunt anterioare datei la care s-au efectuat inscrisurile de sub B 8 si 9 in favoarea SC S. C. SA.
Conform art. 25 din Legea 7/1996, modificata, inscrierile in cartea funciara isi vor produse efectele de opozabilitate fata de terti de la data inregistrarii cererilor, ordinea inregistrarii acestora va determina rangul inscrierilor.
Din cuprinsul dispozitiilor art. 49 din Legea 7/1996, rezulta ca cererile de inscriere in cartea funciara se vor inregistra de indata in registrul de intrare, cu mentionarea datei si a numarului care rezulta din ordinea cronologica a depunerii lor, iar potrivit art. 50 din acelasi act normativ, registratorul admite cererea si dispune intabularea cu indeplinirea conditiilor enumerate la lit. a-e a textului de lege aratat. De asemenea, potrivit art. 55 din Legea 7/1996, erorile materiale savarsite cu prilejul inscrierilor pot fi indreptate de catre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu.
Instanta de apel, in contextul considerentelor mai sus expuse, a retinut criticile formulate impotriva sentintei apelate ca fiind nefondate, motiv pentru care a respins ca nefondat apelul formulat impotriva sentintei apelate, pe care a pastrat-o in totalitate si a luat act ca nu au fost solicitate cheltuieli de judecata.
Impotriva acestei decizii, a declarat recurs ALL C. S.P.R.L., reprezentant al actionarului majoritar al SC D. I. SRL R.-societate in faliment, solicitand admiterea recursului, modificarea in tot a hotararii atacate si rejudecarea in fond, iar in subsidiar a admiterea plangerii, anularea in totalitate a incheierii nr.62.293/2008 si rectificarea inscrierilor efectuate in baza acesteia sub pozitia B.11 in cartea funciara nr.63057 Oradea cu nr.top.4830/2/I.
In motivarea cererii recurs, au fost formulate urmatoarele critici:
-dupa pronuntarea hotararilor data de catre judecatorul sindic de la Tribunalul Zalau, in scopul evident de a frauda creditorii si actionarii SC S. C. SA Z., numitul S. V.l, administrator al SC ABC V. T. SRL, proprietar al imobilului in speta, a recurs la instrainarea ilegala a tuturor bunurilor acestei societati, instrainarile fiind realizate in scopuri clar ilicite, obligatia cumparatorilor fiind fondata pe o cauza falsa si pur formala, acesti cumparatori fiind rude prin alianta sau apropriati ai administratorului societatii mentionate;
-societatea recurenta , ca titular al creantei de 6.850.000 lei atestata prin titlul executoriu, a procedat la initierea executarii silite a debitoarei SC ABC V. T. SRL depunand la SEJ "B." cererea de executare inregistrata sub nr.452/E/2008, fiind identificate bunuri mobile si imobile ale debitoarei, urmand ca mai apoi sa fie recuperate pentru recuperarea imensei creante;
-OCPI BIHOR i-a eliberat recurentei la data de 5.06.2008 extrasul de CF a colii nr.63057 Oradea cu nr.top.4830/2/I, din care rezulta ca la data respectiva proprietara tabulara a imobilului este debitoarea SC ABC V.T. SRL. Inscrisa in foaia de avere de sub B.5, iar la pozitia B.8 era notata inceperea procedurii de executare silita pentru suma de 7.013.517,40 lei si alte cheltuieli datorate de proprietara de catre SC S. C. SA, iar fata de constatarile din extrasul de CF executorul judecatoresc a fost informat ca notarea de sub B.7 priveste numai pe SC S. C. SA ca si creditoare;
-la data de 26 mai 2008, judecatorul sindic a dispus inchiderea procedurii insolventei si radierea debitoarei SC S. C. SA Z., astfel ca creditorii acestei societati fiind platiti, partea de patrimoniu ramasa sub forma de creanta nerecuperate de la diferiti creditori revine actionarilor societatii, respectiv SC D.I I.SRL R. reprezentata de ALL C. SPRL T. M., iar fata de acestea SEJ B., in dosarul nou format nr.452/E/2008, a somat-o pe debitoare sa achite sumele datorate;
-in urma somatiei, la data de 25 iunie 2008, la sediul SEJ B. s-a prezentat administratorul SC ABC V. T. SRL, aratand ca imobilul nu mai este proprietatea societatii pe care o reprezinta, fiind instrainat in luna octombrie, in baza contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.4822/2007 la BNP D. I., numitei O.A.M.;
-recurenta considera operatiunile registratorului de carte funciara ca fiind netemeinice si nelegale, realizandu-se conditiile de desfiintare judecatoreasca a incheierii nr.62.203/23.09.2008 cat si radierea inscrierilor efectuate in baza acesteia de sub B.11, avand in vedere ca OCPI BIHOR a admis cererea de indreptare a erorii materiale formulate de O. A.M. dupa o perioada de 9 luni de la data emiterii unei prime incheieri de intabulare nr.80465/13.12.2007, pentru acelasi imobil si pentru acelasi act translativ de proprietate, mai mult este de observat ca presupusa indreptare de eroare materiala are ca temei de drept prev. art.48 din Legea nr.7/1996,care se refera la cu totul alte aspecte, decat la existenta posibilitatii de indreptare a unor erori materiale;
-desi in coala de carte funciara erau inscrise o seria de adnotari la pozitiile B.7, B.8 si B.9, registratorul CF le-a ignorat si a dispus indreptarea de eroare materiala, efectuand operatiuni translative de proprietate in favoarea numitei Osan Anda-Maria, desi aceste operatiuni trebuiau realizate in luna decembrie 2007;
-atat instanta de fond cat si cea din apel au apreciat eronat probele de la dosarul cauzei, retinand ca registratorul de CF a respectat prevederilor art.49 din Legea nr.7/1996, desi fata de prevederile art.50 din aceasta lege, si din probatiunea anexata dosarului cauzei rezulta fara putinta de tagada ca contractul de vanzare cumparare autentificat la BNP D. I. sub nr.4822 a fost incheiat la data de 15.10.2007, iar cu toate acestea la data de 4.12.2007 a fost achitata taxa de intabulare, data dupa care a fost formulata si cererea de intabulare, iar din aceste aspecte rezulta clar intentia de frauda a lui S. V. prin SC ABV V. T. SRLR in detrimentul creditorilor acesteia;
-pe de alta parte, pe rolul Tribunalului Bihor-Sectia Comerciala exisa spre solutionare dosarul 4881/111/2008,avand ca obiect tocmai actiune revocatorie privind contractul de vanzare cumparare autentificat la BNP Dr. I. sub nr.4822 fiind incheiat la data de 15.10.2007,
Intimata O.A.M., prin intampinare a solicitat respingerea recursului, aratand ca titularul plangerii reglementata de dispozitiile art.52 din Legea nr.7/1996 trebuie sa aiba calitate de persoana interesata, ori, recurentul nu are aceasta calitate, astfel, reclamantul isi fundamenteaza interesul pe actele de executare silita incheiate in baza sentintei nr.490/3 martie 2008, pronuntata de Tribunalul Salaj, iar prin decizia nr.1571/1 iulie 2008, pronuntata de Curtea de Apel Cluj, hotarare judecatoreasca ce a constituit titlu executoriu, sentinta a fost casata. Potrivit art.311 Cod procedura civila, hotararea casata nu are nici o putere iar actele de executare sau de asigurare facute in puterea unei asemenea hotarari sunt desfiintate de drept, in consecinta, toate actele de executare silita efectuate in baza acestei sentinte, atat anterior cat si ulterior datei de 1 iulie 2008 si care au fost notate in cartea funciara, sunt desfiintate de drept.
Examinand decizia recurata, prin prisma motivelor de recurs cat si din oficiu, instanta de recurs a constatat urmatoarele:
In primul rand, apararile intimatei O. A.M. intemeiate pe prevederile art.311 din Codul de procedura civila, urmeaza a fi inlaturate, avand in vedere ca, in cadrul celui de al doilea ciclu judiciar, dupa ce prin decizia civila nr.1571 din 1 iulie 2008 a Curtii de Apel Cluj a fost casata sentinta civila nr.490 din 3 martie 2008 a Tribunalului Salaj, acelasi tribunal a pronuntat sentinta civila nr.1614 din 26 martie 2010, definitiva si executorie, prin care s-a dispus restituirea de catre parata SC ABC VEST TRAFIC SRL a sumei de 6.850.000 lei catre actionarii fostei SC SILVANIA CONTUR SA, prin urmare nu pot fi primite sustinerile intimatei parate in sensul ca partea recurenta nu ar avea calitatea de persoana interesata in intelesul art.52 din Legea nr.7/1996.
De altfel, la data formularii plangerii, respectiv 13.10.2008, in cartea funciara nr.63057 Oradea sub nr.B.8 cu nr.incheierea 24257 din 9.04.2008 aparea ca fiind notata in baza somatiei de plata nr.114/E/2008 din dosar executional nr.114/E/2008, inceperea procedurii de executare silita pentru suma de 7.013.517,40 lei in favoarea SC S.C. SA, astfel chiar daca sentinta civila nr.490/2008 era casata in respectivul moment al inregistrarii plangerii la OCPI Bihor, petenta se inscria in categoria persoanelor interesate la care se face referire in textul de lege precitat, cata vreme notatiunea de sub B.8 subzista, nefiind radiata din cartea funciara.
Cat priveste normele de drept incidente in cauza, in primul rand este de retinut ca articolul 27 din Legea nr.7/1996 cu modificarile aduse acesteia prin Legea nr.247/2005, de care se prevaleaza intimata, reglementeaza rangul inscrierilor in cartea funciara dat de ordinea inregistrarii cererilor. Este adevarat ca cererea intimatei este anterioara celei in baza careia s-a facut notatiunea de sub B.8, dar in speta problema care se ridica este daca rezolvarea cererii intimatei inregistrate sub nr.62203 din 23.09.2008 putea sa se faca in cadrul procedurii de indreptare a erorii materiale sau era necesar a fi urmata procedura reglementata de art.35 indice 1 alineatele 1 si 2 din lege, in care la alineatul 4 se prevede ca rectificarea inscrierilor in cartea funciara se poate face fie pe cale amiabila prin declaratie autentica, fie in caz de litigiu prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila. La alineatul 2 al art.35/1 rectificarea este definita ca fiind radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul unei inscrieri in CF, or in speta tocmai acest din urma aspect l-a urmarit intimata petenta cand a solicitat inscrierea in CF a dreptului sau de proprietate.
In acelasi context, s-a retinut ca problema privind indreptarea erorilor materiale apare reglementata in alineatul 5 al articolului 35 indice 1 din lege, fiind dezvoltata apoi si in art.55 alin.1 in care se statueaza ca erorile materiale savarsite cu prilejul inscrierilor se pot indrepta prin incheiere motivata, de catre registratorul de CF, la cerere sau din oficiu, cu comunicarea acesteia persoanei interesate, insa dispozitiile textelor de lege mentionate anterior nu sunt aplicabile in speta, nefiind vorba despre o eroare materiala, susceptibila de a fi indreptata de catre registratorul de CF. In sprijinul acestei concluzii, trebuie reliefat ca in perioada ulterioara celei in care s-a omis de catre registratorul CF a face inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate in favoarea intimatei, a survenit inscrierea in aceeasi coala de carte funciara a notatiunii despre care s-a facut vorbire mai sus, efectuate sub B.8 privitoare la inceperea procedurii de executare silita in favoarea SC S. C. SA, procedura indreptata impotriva persoanei juridice debitoare care, la data inscrierii notatiunii respective era , potrivit cartii funciare, proprietar tabular dreptul sau fiind intabulat sub B.5. Este evident ca, data fiind situatia expusa, inscrierea efectuata ulterior in favoarea intimatei sub B.11 nu se putea realiza in baza unei incheieri date de registratorul CF in cadrul procedurii ce reglementeaza indreptarea erorilor materiale, astfel cum in mod eronat au apreciat instantele anterioare. In speta, rezolvarea problemei ivite odata cu omiterea de catre registratorul CF a efectuarii inscrierii dreptului de proprietate al intimatei in cartea funciara, era susceptibila a fi facuta in cadrul procedurii reglementate de disp.art.35/1 alin. 2 si 4 din Legea nr.7/1996.
Fata de considerentele ce preced, instanta, in baza dispozitiilor art.312 alin.1 si 3 din Codul de procedura civila, a admis recursul, a modificat in tot decizia, a admis apelul, a schimbat in tot sentinta in sensul ca a admis plangerea introdusa impotriva incheierii nr.62203 din 23.04.2008 ce a fost modificata in intregime in sensul ca a respins cererea privind indreptarea erorii materiale in cartea funciara.
S-a constatat totodata ca nu au fost solicitate cheltuieli de judecata.
8