Materie : RECURS CONTENCIOS ADMINISTRATIV. ANULARE ACT ADMINISTRATIV.
- art.62 din Legea 152/1998;
- art.31 din Legea 114/1996;
-art.26 din OUG 40/1999;
- art.1 di n HG 310/2007;
art.312 Cod procedura civila.
Chiriasilor locuintelor ANL ce au implinit varsta de 35 ani li se recalculeaza chiria in conditiile prevazute de art.31 din Legea 114/1996, dupa expirarea perioadei de 5 ani de locatiune, acestora nefiindu-le aplicabile disp.art.26 din OUG 40/1999 privitoare la calculul chiriei cata vreme dispozitiile Legii speciale 152/1998 privind infiintarea ANL stipuleaza expres modul in care se va proceda la recalcularea chiriei, normele legale cuprinse in OUG 40/1999 privind protectia chiriasilor avand caracter general fata de dispozitiile speciale.
Prin sentinta nr. 419/2010 Tribunalul Bihor a respins ca neintemeiata cererea precizata formulata de reclamantii P.C.C., K.I., M.D., V.M.E., C.B., P.S., K.C., .D., B.G., P.C., S.G., T.F., B.C., J.S., T.V., S.M., L.S.N., B.B., O.G., B.L., M.I., P.I., P.C., R.M., D.D.S, B.L., A.C., M.F., N.V., D.D., T.D., C.D., M.M.L, M.F. in contradictoriu cu paratii Consiliul Local al Municipiului M., Municipiul M. reprezentat prin Primar.
A respins ca fiind lipsita de obiect cererea de chemare in garantie formulata de paratul Consiliul Local al Orasului M., in contradictoriu cu chematul in garantie Ministerul Dezvoltarii Lucrarilor Publice si Locuintelor, in reprezentarea Statului Roman.
Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut ca reclamantii sunt beneficiarii unor contracte de inchiriere incheiate cu paratul Consiliul Local asupra unor apartamente construite prin ANL.
Prin HCL nr.74/2008 al Consiliului Local, s-a aprobat modalitatea de calcul a nivelului chiriei pentru unitatile locative construite prin ANL in baza Legii 152/1998 la prelungirea contractului de inchiriere dupa durata de 5 ani de la repartitia locuintei, pentru titularii de contract care au implinit varsta de 35 ani.
Ulterior, prin HCL 23/26.02.2009 s-a modificat si completat HCL 74/2008 in sensul ca s-a stabilit ca noua modalitate de calcul al nivelului chiriei pentru aceleasi unitati locative, avandu-se drept criteriu valoarea de amortizare si nu cea de inventar cum s-a stabilit initial.
Reclamantii, care se afla in situatia de a-si reinnoi contractele de inchiriere, au apreciat ca, avandu-se in vedere aceste criterii, se ajunge la un cuantum al chiriilor exorbitant, mult peste valoarea stabilita conform dispozitiilor OUG 40/1999 si chiar peste nivelul chiriilor practicate pe piata libera.
In acest sens, ei au inteles sa conteste actele administrative amintite, in conditiile art. 7 din Legea nr.554/2004, inregistrand cererile nr.1076/12.02.2009 si 2176/26.03.2009 prin care solicitau autoritatii emitente sa-si revoce actele administrative.
Fata de raspunsul de refuz formulat de catre aceasta din urma, reclamantii au formulat actiune in contencios administrativ, prin care au solicitat anularea celor 2 hotarari de consiliu ce face obiectul prezentului dosar.
Sustinerile reclamantilor care se prevaleaza de dispozitiile OUG 40/1999 incercand sa demonstreze nelegalitatea hotararilor consiliului local, tocmai pentru considerentul ca nu s-a tinut seama de dispozitiile actului normativ mentionat, sunt nefondate.
Astfel, fiind vorba de locuinte ANL, situatia juridica a acestora este reglementata de o norma speciala care este L.152/1998 privind infiintarea Agentiei Nationale pentru Locuinte, act normativ care de-a lungul timpului a suferit multiple modificari si completari.
Prin urmare, potrivit principiului speciallia generalibus derogant, in cazul acestor locuinte se aplica legea speciala, iar nu OUG 40/1999 care, alaturi de L.114/1996 constituie "dreptul comun" in materie de locatiune. Faptul ca L.152/1998 este emisa anterior intrarii in vigoare a OUG 40/1999 este absolut lipsit de relevanta, in conditiile in care primeaza principiul legii speciale in concurs cu norma generala.
In conformitate cu dispozitiile art.6, indice 2, alin.4 din Legea 152/1998, " Contractele de inchiriere se incheie pe o durata de cinci ani de la data repartizarii locuintei. Dupa expirarea acestei perioade contractuale, prelungirea contractului de inchiriere se face pe o perioada de un an, in urmatoarele conditii.
a)prin recalcularea chiriei in conditiile prevederilor art. 31 din Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, pentru titularii de contract care au implinit varsta de 35 de ani;
b)prin pastrarea conditiilor contractuale initiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au implinit varsta de 35 de ani".
Iar dispozitiile art.31 din L.114/1996 stabilesc ca "chiria practicata pentru locuinte va acoperi cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata normata stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii dintre parti".
Din interpretarea acestor texte legale, rezulta clar intentia legiuitorului de a sprijini o anumita categorie de cetateni, anume cei care au varsta de pana la 35 de ani, intrucat locuintele ANL sunt, potrivit terminologiei utilizate de textul L.152/98, "locuinte pentru tineri", iar nu locuinte sociale, in sensul L.114/1996, asa cum reclamantii ar vrea sa para.
Irelevant este si faptul ca intr-o alta unitate administrativa pretul chiriei pentru un apartament cu doua camere este de 93 lei, deoarece, in adresa comunicata de aceasta unitate, nu se mentioneaza daca titularii de contract au sub sau peste 35 de ani.
Pe de alta parte, cantarind interesele partilor si facand aplicarea principiului proportionalitatii instanta a retinut, de asemenea, ca prin HG 587/13.05.2009 s-a creat cadrul legal in vederea vanzarii locuintelor construite prin ANL, Consiliul Local fiind invitat de catre Secretarul de Stat din cadrul Ministerul Dezvoltarii Regionale si Locuintei, prin adresa nr.34819/03.06.2009, sa procedeze de urgenta la luarea masurilor necesare in vederea vanzarii locuintelor catre titularii contractelor de inchiriere.
Prin urmare, interesul paratilor este de a pune in aplicare legislatia nationala si de a incheia contracte de vanzare-cumparare cu potentialii cumparatori, care indeplinesc conditiile prevazute de lege.
Interesul reclamantilor este de a determina autoritatea parata sa reinnoiasca contractele de inchiriere in conditiile impuse de catre acestia, solicitare superficial motivata, insa de natura sa duca, in cazul admiterii ei, la o blocare a activitatii de administrare a locuintelor in discutie.
Impotriva acestei sentinte, in termen, legal timbrat au declarat recurs reclamantii solicitand admiterea lui, in principal casarea sentintei atacate cu trimitere spre rejudecare in vederea conexarii la aceasta cauza a dosarului nr.3096/111/2010 avand ca obiect Anularea Hotararea Consiliului Local nr.24/25.02.2010 adoptata de Consiliul Local, care reproduce exact hotararile a caror anulare o solicita in prezenta cauza, dosar disjuns in mod nelegal de prima instanta.
In subsidiar, au solicitat modificarea sentintei atacate in sensul admiterii cererii de chemare in judecata si anularea Hotararilor de consiliu local nr.74/18.12.2008 si nr.23/26.02.2009 adoptate de Consiliul Local.
In motivarea recursului au aratat ca instanta de fond in mod nelegal, la termenul din 22.04.2010 a disjuns precizarea prin care a solicitat anularea si a Hotararii Consiliul Local nr.24/25.02.2010 apreciind ca tardiva precizarea.
In realitate aceasta hotarare 24/2010 reproduce intocmai dispozitiile din hotararile de consiliu local care fac obiectul prezentului litigiu si care fusesera suspendate prin Decizia nr.570/05.11.2009 a Curtii de Apel Oradea
Procedandu-se in acest mod, au apreciat ca prima instanta nu a solutionat fondul cauzei, atata timp cat a disjuns o judecare a unei cereri avand ca obiect exact aceleasi dispozitii criticate si reluate in alta hotarare nelegala de catre intimat, astfel incat o eventuala admitere pe fond a recursurilor in prezenta cauza nu ar produce nici un efect atata timp cat hotararea nr.24/2010 ramane in vigoare.
De aceea se impune casarea hotararii atacate cu trimitere spre rejudecare, pentru a se rezolva prezentul litigiu printr-o unica hotarare judecatoreasca care sa poata produce efecte juridice.
Casarea cu trimitere se impune si pentru completarea probatiunii, prin emiterea unei adrese la Consiliul Local O. cu privire la cuantumul chiriilor ANL.
Solicitarea verbala nu a fost consemnata corespunzator de grefier, iar la termenul din 22.04.2010 cand a fost reiterata, instanta a respins-o ca inutila cauzei.
Au mai aratat ca instanta de fond nu inlatura in nici un fel motivarea sa din cererea de chemare in judecata si concluzii, facand anumite rationamente care nu sunt intemeiate.
Prin actele atacate s-a stabilit o modalitate de calcul a chiriilor pentru unitatile locative construite prin ANL in baza Legii 152/1998 care conduce la stabilirea unui cuantum a chiriilor in totala contradictie cu prevederile articolului 31 din OUG 40/1999 privind protectia chiriasilor. Potrivit acestui text legal, nivelul maxim al chiriei pentru locuintele prevazute la articolul 26 si terenul aferent acestora nu poate depasi 15% din venitul net lunar pe familie in cazul in care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depaseste salariul mediu net lunar pe economie. In cazul in care venitul net lunar pe membru de familie se situeaza intre venitul mediu net lunar pe economie si dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depasi 25% din venitul net lunar pe familie. Art.26 al acestui act normativ se refera la chiriile pentru locuintele care apartin domeniului public sau privat al statului ori al unitatilor administrativ-teritoriale ale acestuia.
Fiind vorba de locuinte apartinand domeniului privat al statului, le sunt deopotriva aplicabile, atat HG 310/2007 cat si OUG 40/1999. Pe de alta parte vechea reglementare Hotararea Consiliului Local M. nr.15/2003 face trimitere expres la OUG 40/1999.
De asemenea Consiliul Local S. a precizat in raspunsul la solicitarea instantei ca valoarea chiriei a fost stabilita potrivit articolul 26 din OUG 40/1999, iar cuantumul chiriei este mult mai mic decat cel din M.
Argumentele instantei de fond in sensul in care nu s-ar aplica dispozitiile OG 40/1999, deoarece fac obiectul unei legi speciale sunt neintemeiate.
Trebuie aplicate coroborat ambele acte normative care nu se exclud ci, dimpotriva se coroboreaza.
Art.62 alin.4 din Legea 152/1998 prevede extrem de clar ca "contractele de inchiriere se incheie pe o durata de 5 ani de la data repartizarii locuintei, dupa expirarea acestei perioade contractule prelungirea contractului de inchiriere se face pe o perioada de un an _..".
Potrivit art.6 alin.4 din Legea 152/1998 recalcularea cuantumului chiriei pentru titularii de contract care au implinit varsta de 35 ani, va trebui sa fie facuta in asa fel incat sa nu se aduca atingere prevederilor articolul 26 din OUG 40/1999.
Nicaieri Legea 152/1998 nu prevede ca la recalcularea chiriilor nu trebuie sa se tina cont de dispozitiile OUG 40/1999.
Au invederat recurentii ca legea speciala nr.152/1998 este anterioara OG 40/1999, iar acest act normativ precizeaza foarte clar in art.26 ca se refera la toate " locuintele care apartin domeniului public sau privat al statului ori al unitatilor administrativ-teritoriale ale acestuia". Nu se poate vorbi de o lege speciala, atata timp cat, asa cum a aratat, Legea 152/1998 nu deroga in nici un articol de la prev.OG 40/1999.
Actele administrative atacate sunt nelegale si pentru faptul ca prin aplicarea modalitatii de calcul a chiriei stabilita se ajunge la stabilirea unor valori de vanzare a locuintelor absolut aberante.
Afirmatiile instantei de fond referitoare la aplicarea principiului proportionalitatii nu pot fi intelese, instanta de fond avea obligatia de a aplica si interpreta corect legislatia in vigoare, fapt care nu l-a facut.
In al doilea rand au aratat ca nu este indiferent sa fie cumparate imobilele la un pret aberant stabilit prin hotararile atacate sau la un pret corect si legal determinat.
In al treilea rand, modalitatea de calcul a chiriei si a pretului de vanzare este identica, este evident ca aceasta daca este gresita pentru stabilirea chiriei, este gresita si pentru stabilirea pretului de vanzare, astfel incat principiului proportionalitatii nu are nici o legatura cu cauza de fata.
Intimatii parati Municipiul M. prin primar si Consiliul Local al Municipiului M. prin intampinarea depusa la dosar au solicitat respingerea recursului si mentinerea ca temeinica si legala a sentintei atacate.
In aplicarea Legea 152/1998 si a Ordinului Ministerului Economiei si Finantelor Bucuresti nr.3471/2008 pentru aprobarea Normelor metodologice privind reevaluarea si amortizarea activelor fixe corporale aflate in patrimoniul institutiilor publice, au fost adoptate Hotararea Consiliului Local nr.74/2008 si Hotararea Consiliului Local nr.23/2009, hotarari care reglementeaza modalitatea de calcul a nivelului chiriei in temeiul legilor speciale in vigoare, hotarari care au fost atacate.
Hotararea Consiliului Local in cauza nu face decat sa transpuna in concret dispozitiile unei legi speciale - Legea 152/1998, modificata, cu dispozitiile codului civil referitoare la contracte si conventii.
Consiliul Local M. a adoptat HCL 24/2010 tocmai pentru a avea cadrul legal pentru incheierea unor noi contracte de inchiriere pentru o perioada de un an pentru titularii de contract care au implinit varsta de 35 ani si care solicita incheierea contractului in conditiile Legii 152/1998. Astfel, Hotararea Consiliului Local 24/2010 se aplica doar persoanelor prevazute de lege in vederea calcularii chiriei.
Ata cum a precizat si in fata primei instante, conform Ordinului nr.3471/2008 s-a reevaluat contabil valoarea mijloacelor fixe, iar la locuintele pentru tineri destinate inchirierii chiria este calculata in raport cu valoarea de inventar a acestor imobile.
Este adevarat ca Legea 152/1998 este anterioara OUG 40/1999, dar locuintele construite prin fonduri ANL fac obiectul reglementarii unor acte normative speciale, iar modificarea legii tocmai pentru situatia in cauza s-a facut tot printr-o lege, Legea 89/2008, de unde reiese clar intentia legiuitorului de a reglementa modalitatea de calcul a chiriei, respectiv se prevede expres ca OUG 40/19999 se aplica doar in cazul titularilor de contract care nu au implinit varsta de 35 ani.
Potrivit adreselor nr.1870/21.06.2004,2931/14.09.2004, ANL a comunicat valoarea investitiilor pentru imobilele din cauza, la care s-a adaugat contravaloarea racordurilor la utilitati suportate de catre intimat, calcule care au stat la baza stabilirii valorii de inventar pentru aceste edificate si care au fost prevazute in HG 587/2009. Aceste valori au fost luate ca baza si asupra acestora s-au aplicat coeficientii prevazuti de HG 962/2001 si in Ordinul Ministerul Economiei si Finantelor Bucuresti nr.3471/25.11.2008 pentru stabilirea chiriei.
Consiliul Local M., in calitate de administrator al acestor unitati locative, a pus in aplicare si a respectat intocmai normele legislative care cuprind dispozitiile legale aprobate de statul roman, in calitate de proprietar al acestor imobile.
Examinand sentinta recurata, raportat la motivele de recurs invocate, precum si sub toate aspectele, potrivit art. 304/1 Cod procedura civila, instanta a retinut ca recursul este nefondat.
Cu privire la cererea de casare a sentintei Tribunalului, pe considerentul ca prima instanta, in mod nelegal la termenul de judecata din 22.04.2010 a disjuns precizarea de actiune prin care s-a solicitat si anularea hotararii Consiliului Local S. nr.24 din 25.02.2010, hotarare ce reproduce intocmai dispozitiile din hotararile de consiliu atacate initial, aceasta va fi respinsa ca neintemeiata.
Codul de procedura civila in cuprinsul art.312 alin.3 reglementeaza limitativ situatiile in care se poate dispune casarea unei hotarari. Faptul ca instanta de fond a dispus disjungerea precizarii de actiune nu echivaleaza cu o nepronuntare asupra fondului. De asemenea, casarea sentintei pentru completarea probatiunii se poate dispune doar cand proba respectiva nu se poate administra in fata instantei de recurs, insa avandu-se in vedere ca s-a solicitat proba prin inscrisuri, administrarea ei este admisibila in aceasta faza procesuala, potrivit art.305 Cod procedura civila. De altfel, Curtea de Apel a si respins proba, reiterata in recurs ca nefondata.
Referitor la disjungerea cererii precizatoare, instanta de fond a procedat just. Potrivit art.132 Cod procedura civila, intregirea cererii de chemare in judecata se poate face pana la prima zi de la infatisare, astfel ca dupa aceasta data ea este tardiva.
Chiar daca intre actiunea formulata initial si precizarea de actiune exista o stransa legatura, disjungerea actiunii precizatoare a interveni ca o sanctiune a nedepunerii ei in termen.
Nici cererea de modificare a sentintei atacate nu este intemeiata, prima instanta dand o interpretare corecta textelor legale incidente in cauza, contrar sustinerilor recurentilor.
Astfel, potrivit art.6 indice 2 alin 4 din Legea 152/1998 privind infiintarea Agentiei Nationale pentru Locuinte, modificata si completata prin Legea 89/08.04.2008, contractele de inchiriere se incheie pe o durata de 5 ani de la data repartizarii locuintei. Dupa expirarea acestei perioade contractuale prelungirea contractului de inchiriere se face pe o perioada de un an, in urmatoarele conditii:
a) prin recalcularea chiriei in conditiile prevederilor art. 31 din Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, pentru titularii de contract care au implinit varsta de 35 de ani;
b) prin pastrarea conditiilor contractuale initiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au implinit varsta de 35 de ani.
Asadar, recurentii reclamanti fiind detinatori ai locuintelor ANL cu titlu de chirie, acestora li se aplica dispozitiile enuntate mai sus la data expirarii contractelor de inchiriere, in privinta cuantumului chiriei, dispozitii care au caracterul unor norme juridice speciale, in raport cu OUG 40/1999, a caror incidenta se invoca prin recurs. Ca atare, intimata nu a facut altceva decat sa transpuna continutul actului normativ in cuprinsul hotararilor de consiliu adoptate, in vederea punerii in aplicare a legii.
Cum prevederile enuntate precizeaza expres modul de calcul al chiriei, nu se pot aplica dispozitiile art.26 din OUG 40/1999 si ale art. 1 din HG 310/2007, in privinta platii chiriei, din moment ce exista norme juridice cu caracter special pentru aceste locuinte.
De asemenea, nu se poate retine nici aplicarea coroborata a Legii 152/1998 cu OUG 40/1999 si HG 310/2007, pentru aceleasi considerente, precum si pentru faptul ca potrivit unui alt principiu de interpretare a normelor juridice, acolo unde legea nu distinge, nici interpretul nu poate distinge. In concluzie, noi nu putem adauga sau exclude situatii care nu au fost adaugate de legiuitorul insusi. Textul in discutie descrie exact modul de calcul al chiriei, nefiind motive de restrangere a aplicarii lui.
Se mai impune a se arata ca daca legiuitorul ar fi inteles sa mentina conditiile contractuale initiale cu privire la cuantumul chiriei, in art. 6 indice 2 alin. 4 din Legea 152/1998, nu ar mai fi fost necesara nici o distinctie cu privire la modul de calcul al acesteia pentru titularii de contracte care au implinit varsta de 35 ani si pentru cei care nu au implinit aceasta varsta.
Acesta este un alt argument pentru care Curtea a apreciat ca actele normative de mai sus nu se pot aplica coroborat.
In privinta faptului ca, cuantumul chiriei, in cazul locuintelor ANL se calculeaza diferit in alte localitati, acest aspect este irelevant, cata vreme in speta intimata a probat ca modul de calcul al chiriei s-a facut in conformitate cu legea.
Nu in ultimul rand, chiar daca OUG 40/1999 si HG 310/2007 fac referire la chiriile pentru spatiile cu destinatie de locuinte apartinand domeniului public sau privat al statului ori al unitatilor administrativ teritoriale, aceasta nu duce automat la concluzia ca sunt aplicabile aceste dispozitii in cauza de fata, din moment ce asa cum am mai aratat, in privinta locuintelor ANL exista reglementari cu caracter special, care deroga de la prevederile actelor normative de mai sus.
Raspunzand criticilor recurentilor care s-au dovedit a fi nefondate, recursul a fost respins in baza art. 312 Cod procedura civila.
(Decizia nr.978/CA/18.11.2010 a Curtii de Apel Oradea - Sectia comerciala si de contencios administrativ si fiscal).