11. Societate comerciala. Antecontract de vanzare – cumparare de bunuri imobile concretizat in factura. Lipsa drepturilor privind sustinerea uneia dintre parti, precum ca nu s-a indeplinit conditia suspensiva pentru incheierea actului in forma autentica.
Comercial – Obligatii comerciale
Titlu V art.35, 36 si Codul civil Titlu III art.942 si urmatoarele.
Legislatia comerciala si legislatia civila nu prevad obligativitatea incheierii unui antecontract – promisiune de vanzare, in forma autentica.
Neindeplinirea unei conditii de catre una din parti trebuie dovedita.
Decizia nr.90/11.11.2008-Curtea de Apel Bacau – Sectia Comerciala si de Contencios Administrativ
Prin sentinta civila nr.454 din 8.07.2008, Tribunalul Neamt a respins actiunea formulata de reclamanta S.C. „M” SRL, in contradictoriu cu parata S.C. „P. P.” SRL.
S-a retinut de instanta de fond ca, prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Neamt, reclamanta S.C. M. SRL in contradictoriu cu parata S.C. P.P. SRL a solicitat ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna obligarea paratei la incheierea contractului de vanzare-cumparare autentificat la un notar public, cu societatea reclamanta, a terenului de 867 m.p. si a constructiei C12 de 64 m.p., bunuri imobile situate in com. Dumbrava Rosie, str. Stramutati, nr.21 conform documentatiilor cadastrale NCP 60/1/1, NCP 2291 si a facturii fiscale cu nr.10 din 07.03.2008.
Intre parti a existat o intelegere verbala pentru cumpararea de catre reclamanta a unei suprafete de teren.
Parata sustine ca permisiunea sa de a vinde a fost conditionata de incheierea unei tranzactii iar neindeplinirea conditiei face imposibila vanzarea.
Reclamanta nu face vorbire despre nici o tranzactie.
Partile au procedat in cursul zilei de 07.03.2008 la intocmirea unei facturi fiscale in care se prevede ca produsul ce urmeaza a fi transmis de la furnizorul SC P. P. SRL este un teren de 867 m.p. compus din 622 m.p. (NCP 2291) si 245 m.p. (NCP 60/1/1) si constructie C 12 = 64 m.p. (NCP 2291), cumparator fiind SC M. SRL. In cuprinsul aceleiasi facturi se mai prevede ca mod de plata : suma de 10.000 lei reprezentand avans se achita la data incheierii precontractului (07.03.2008), iar suma de 20.940 lei reprezentand diferenta se va achita la data incheierii contractului de vanzare-cumparare. Factura fiscala este semnata si stampilata de ambele parti, avand natura juridica a unui inscris sub semnatura privata.
Ajungand la neintelegeri in cursul aceleiasi zile partile nu au mai perfectat nici un act notarial.
Reclamanta insistand in perfectarea vanzarii a platit integral pretul convenit, parata returnandu-i suma primita. Aceeasi plata a pretului a facut-o pentru a doua oara reclamanta, parata refuzand primirea sumei.
Ceea ce se retine ca relevant pentru solutionarea cauzei este lipsa unui antecontract in forma autentica in care sa se prevada clauzele contractuale si obligatiile partilor.
Fiind vorba despre transmiterea unui imobil, inscrisul sub semnatura privata – factura fiscala nu echivaleaza cu existenta unui antecontract. Transmiterea dreptului de proprietate sau promisiunea de transmitere a acestuia poate opera valabil numai in baza unui act autentic.
De asemenea, trebuie avuta in vedere sustinerea caracterului conditionat al vanzarii. Parata sustine ca promisiunea de vanzare verbal formulata a fost conditionata de perfectarea unei tranzactii. Desi nu confirma in totalitate sustinerile paratei, reclamanta recunoaste in raspunsul la intampinare ca promisiunea de vanzare a fost conditionata. In acest sens arata ca „singura conditie convenita intre parti a fost aceea ca terenul se vinde fara accesul spre calea comuna”. Nu rezulta realizarea nici a acestei conditii in conditiile in care partile nu au ajuns la perfectarea unui act autentic care sa arate promisiunea paratei de vanzare.
Pentru motivele de mai sus a fost respinsa actiunea.
Cu privire la exceptia lipsei procedurii prealabile a concilierii, s-a constatat pe de o parte ca reclamanta a incercat concilierea directa, potrivit inscrisurilor depuse la dosar, iar obiectul cererii perfectare contract de vanzare-cumparare nu este evaluabil in bani nefiind necesara procedura concilierii astfel incat exceptia a fost respinsa.
Impotriva hotararii pronuntate de Tribunalul Neamt a promovat apel reclamanta S.C. „M” SRL, considerand-o nelegala, motivat de faptul ca instanta de fond nu a avut in vedere ca s-a incheiat o conventie legala si ca a indeplinit conditiile stabilite prin antecontract, astfel ca nu exista nici un temei pentru ca instanta sa nu admita actiunea.
Partile au incheiat o factura fiscala, semnata si stampilata de acestia, in care s-a stabilit obiectul vanzarii-cumpararii si pretul, situatie in care sunt indeplinite cerintele unui antecontract, nici un act normativ neprecizand obligativitatea incheierii acestei promisiuni de vanzare-cumparare in forma autentica.
Instanta a mai retinut ca apelanta-reclamanta nu ar fi respectat conditia stabilita de parti, aceea ca – terenul se vinde fara accesul spre calea comuna -; intimata-parata nu a administrat nici o proba din care sa rezulte ca apelanta-reclamanta nu intentioneaza sa respecte aceasta clauza a contractului ce se va incheia in forma autentica.
Fata de cele mai sus mentionate, rezulta a fi intemeiata actiunea reclamantei de a solicita intimatei sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare – asa cum a precizat la termenul din 20.06.2008 (fila 102 verso dosar tribunal).
Pe cale de consecinta, s-a admis apelul in temeiul art.296 Cod procedura civila, s-a schimbat in tot sentinta si s-a dispus perfectarea vanzarii-cumpararii suprafetei de teren de 867 m.p. si a constructiei C12 de 64 m2, situata in Dumbrava Rosie, str. Stramutati nr.21, judetul Neamt.