Obligativitatea respectarii procedurii prevazute de Legea 230/2007 in cazul reparatiilor facute de un proprietar la spatiile comune. Decizie nr. 36 din data de 17.01.2013
pronunțată de Tribunalul Bacau

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Bacau sub nr. 17764/180/2010, astfel cum a fost precizata, reclamanta P.I. a chemat in judecata paratii H.E., C.A., D.E., Z.C., M.C., C.F., H.M., M.C., B.M., M.M., I.I., S.E., P.C., A.M., S.M., S.S., C.G., C.C. pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa fie obligati la plata contravalorii reparatiilor efectuate la acoperisul blocului situat in Bacau.
Prin sentinta civila nr.9557/28.11.2011 a fost respinsa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, a fost admisa actiunea si au fost obligati paratii sa-i plateasca reclamantei contravaloarea reparatiilor efectuate la acoperisul blocului, dupa cum urmeaza:H.E.- 69,78 , C.A.-135,57, D.E. ( T.E.)-71,89, G.M. – 135,57, M.C.-135,57, C.F.-107,84, H.M.-137,68, M.C.-103,61, B.M.-135,57, M.M.-103,61, I.I.-135,57, S.E.-107,84, P.C.-135,57, A.M.-107,84, S.M.-133,45, S.M.-105,72, S.S. ( C.S.)-107,84, C.G.-135,57, C.C.-107,84.
Au fost obligati paratii in solidar sa achite reclamantei cheltuieli de judecata in suma de 202 lei, reprezentand taxa judiciara de timbru si timbru judiciar.
A fost obligat paratul P.C. sa achite reclamantei cheltuieli de judecata in suma de 500 lei, reprezentand onorariu expert.
Pentru a hotari astfel instanta a retinut urmatoarele:
In ceea ce priveste exceptia lipsei calitatii procesuale pasive , aceasta a fost respinsa motivat de faptul ca este proprietarul apartamentului cu nr. 13 din imobil si in indiviziune asupra suprafetei de 5,77 mp astfel cum rezulta din adresa nr. 182/17.05.2011 a Asociatiei de proprietari nr. 73, iar potrivit art. 35 din Legea 114/1996 privind legea locuintei, in cladirile de locuit cu mai multe locuinte, proprietarul raspunde de asigurarea conditiilor de functionare normala a locuintei aflate in proprietate exclusiva si a spatiilor aflate in proprietate indiviza.
Instanta a constatat ca reclamanta are calitate procesuala activa intrucat in cazul neefectuarii lucrarilor necesare de catre asociatiile de proprietari, nimic nu-i impiedica pe coindivizari sa-si valorifice drepturile ce decurg din raporturile de indiviziune, respectiv sa solicite obligarea celorlalti coindivizari sa participe la efectuarea lucrarilor necesare si utile pentru conservarea bunului in indiviziune.
Totodata, potrivit art. 56 din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, „neluarea de catre proprietari, de catre asociata de proprietari sau de catre comitetul executiv al asociatiei de proprietari a tuturor masurilor necesare pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta a cladirii si a instalatiilor comune aferente”, constituie contraventie. Rezulta deci ca nu numai asociatiile de proprietari pot efectua lucrarile de reparatii ale spatiilor comune ci si proprietari, acestia putand fi chiar sanctionati pentru pasivitatea lor.
Pe fond, instanta a constatat ca din adresa nr. 182/17.05.2011 a Asociatiei de proprietari nr. 73, rezulta ca partile detin in proprietate apartamente situate in Bacau si sunt in indiviziune asupra spatiilor comune ale imobilului.
Din inscrisurile aflate la fl. 5-8 dosar, rezulta ca reclamanta s-a adresat Asociatiei de proprietari nr. 73 pentru repararea acoperisului blocului, intrucat datorita degradarii acestuia are infiltratii de ala in casa, iar asociatia este de acord cu reparatia daca obtine acordul proprietarilor.
Reclamanta a executat lucrarea de reparatii cu SC H.I. SRL, conform devizului de lucrari si a contractului de prestari servicii din 28.08.2010. Pretul lucrarii a fost de 2349,5 lei si a fost platit de reclamanta, astfel cum rezulta din facturile fiscale nr. 032 si 033 din 27.08.2010 si a chitantelor nr. 009 si 010 din 27.08.2010.
Dupa efectuarea reparatiei, prin adresa nr. 276/27.09.2010 asociatia i-a comunicat reclamantei ca nu poate deconta lucrarile intrucat majoritatea locatarilor si-au retras acordul privind participarea la lucrarile de reparatii.
Potrivit art. 35 alin 1 din Legea 114/1996 sus citata, in cladirile de locuit cu mai multe locuinte, proprietarul raspunde de asigurarea conditiilor de functionare normala a locuintei aflate in proprietate exclusiva si a spatiilor aflate in proprietate indiviza.
Potrivit art. 45 din HG 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, „Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate se repartizeaza proportional cu cota-parte indiviza de proprietate din proprietatea comuna a fiecarui proprietar, calculata in functie de suprafetele utile ale tuturor apartamentelor si ale spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta”.
Pe cale de consecinta avand in vedere obligatia legala a paratilor de a participa la cheltuielile aferentei proprietatii comune, proportional cu cota parte indiviza de proprietate, instanta analizat utilitatea efectuarii lucrarii.
Din corespondenta purtata de reclamanta cu asociatia de proprietari fl. 5-8 dosar, rezulta ca asociatia a fost de acord cu reparatia, dar pentru decontarea lucrarii a solicitat acordul majoritatii locatarilor. Deci, nu s-a opus repararii acoperisului datorita lipsei de utilitate a lucrarii. De asemenea, necesitatea efectuarii lucrarii rezulta si din faptul ca toti ceilalti proprietari de apartamente de la ultimul etaj si-au facut asemenea reparatii la acoperisul blocului.
Intrucat, un singur parat a contestat utilitatea efectuarii lucrarii, la dosar s-a efectuat o expertiza constructii.
Din raportul de expertiza (fl. 216) rezulta ca lucrarea ara imperios necesara si ca pretul din factura este real.
Criticile privind faptul ca facturile fiscale nr. 032 si 033 din 27.08.2010 au fost emise inainte de incheierea contractului de prestari servicii nu pot fi retinute intrucat si facturile, privite individual, pot face dovada raporturilor dintre parti.
De asemenea, este lipsita de relevanta lipsa autorizarii potrivit art. 15 din Legea nr. 359/2004 privind simplificarea formalitatilor la inregistrarea in registrul comertului a persoanelor fizice, asociatiilor familiale si persoanelor juridice, inregistrarea fiscala a acestora, precum si la autorizarea functionarii persoanelor juridice, intrucat aceste autorizatii trebuiesc obtinute in functie de activitatea societatii, iar din adresa de furnizare informatii a ORC rezulta ca nu s-au solicitat autorizatii specifice.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs paratul P.C. pentru urmatoarele motive:
In mod gresit a fost respinsa exceptia lipsei calitatii procesuale active deoarece reclamanta nu si-a demonstrat dreptul de proprietate asupra apartamentului precum si cea a lipsei calitatii sale procesuale pasive , deoarece toate lucrarile trebuiau facute prin intermediul asociatiei de proprietari.
Instanta desi a retinut ca asociatia de proprietari a fost de acord cu efectuarea lucrarilor doar daca reclamanta obtinea acordul proprietarilor, nu a avut in vedere ca tabelul depus la dosar nu cuprinde semnaturile tuturor proprietarilor. Reclamanta trebuia sa parcurga procedura de decontare a lucrarilor efectuate in conditiile art.45 al.3 din legea 230/2007, nefiind culpa sa ca nu a procedat in acest mod. Se mai arta ca actionarea in acest mod constituie o stirbire a dreptului de proprietate al coindivizarilor , dupa cum se arata si in decizia civila nr.1567/1992 a CSJ pronuntata intr-un recurs extraordinar. Fiind tert in contratul incheiat de reclamanta cu cel care a efectuat lucrarile de reparatii nu a avut posibilitatea sa reclame aspecte legate de calitate , pret si garantie, desi este obligat sa suporte o parte din cheltuieli.
Expertul constructii si-a depasit competentele facand aprecieri asupra legalitatii procedurii parcurse de catre reclamanta si nu avea cum sa constate ca existau urme de mucegai si de umezeala la mai bine de un an de la data efectuarii lucrarilor de izolatie
Se mai arata ca exista mai multe probleme legate de contractul incheiat de catre reclamanta cu societatea prestatoare , cum ar fi datarea unor facturi si a certificatului de garantie anterior incheierii contractului si nereceptionarea lucrarilor, ceea ce inseamna ca reclamanta si-a asumat unilateral riscurile legate de lucrare.
In mod gresit a fost obligat doar el la plata cheltuielilor de judecata, desi sunt mai multi parati in dosar.
Intimata-reclamanta nu a formulat intampinare dar a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
In recurs nu s-au administrat probe noi.
Analizand motivele de recurs instanta retine urmatoarele:
In ceea ce priveste calitatea procesuala activa a reclamantei, aceasta este data nu numai de dovedirea calitatii sale de proprietar al apartamentului care nu a fost contestata de catre asociatia de proprietari ( fapt ce rezulta din intreaga corespondenta purtata cu aceasta de catre reclamanta si aflata la dosar precum si din tabelul cu proprietarii de apartamente aflat la fila 119 semnat de catre asociatia de proprietari), ci si de calitatea sa de titulara a dreptului asupra creantei solicitate . Calitatea procesuala pasiva a paratilor exista corelativ cu intrunirea in persoana acestora a calitatii de beneficiari ai lucrarii de reparatie si izolare a planseului blocului care se afla in coproprietatea fortata a tuturor proprietarilor de apartamente.
Prin urmare, in mod corect cele doua exceptii au fost respinse de catre instanta.
In ceea ce priveste neparcurgerea de catre intimata-reclamanta a procedurii prevazute de art.45 al.3 din legea 230 /2007 pentru efectuarea si decontarea lucrarilor prin asociatia de proprietari instanta retine urmatoarele:
Potrivit art. 45 al.(3) din legea 270/2006 proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au obligatia sa aprobe si un fond de reparatii anual, necesar pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune. Comitetul executiv va pregati si va prezenta adunarii generale suma anuala necesara pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimenteaza in avans, in transe lunare egale, prevazute in lista de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari. Platile pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune se vor face din fondul de reparatii. Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari pot aproba si alte fonduri cu caracter special iar art.45 din HG 1588/2007 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a legii 270/2006 , citat si de catre instanta de fond, instituie in sarcina paratilor, in calitate de proprietari de apartamente obligatia de a participa la plata cheltuielilor aferente proprietatii comune, proportional cu cota parte indiviza de proprietate .
Este de necontestat caracterul de proprietate comuna indiviza a planseului de la ultimul etaj al blocului.
In calitate de proprietara a unui apartament reclamanta a initiat demersurile necesare pentru a proceda la efectuarea reparatiilor si a izolatiei planseului prin Asociatia de Proprietari nr.73 care desi initial a fost de acord, ulterior s-a razgandit aratand ca nu detine acordul tuturor proprietarilor de apartamente.
In aceste conditii reclamanta , manata de necesitatea imediata a efectuarii reparatiilor, a procedat pe cont propriu, prin contactarea unei firme specializate, la efectuarea lucrarilor de reparatii necesare , platind integral contravaloarea acestora.
Instanta retine ca nu i se poate imputa reclamantei ca nu a efectuat prin intermediul asociatiei de proprietari si in conditiile legii 230/2007 reparatiile necesare unei parti comune din imobil deoarece demersurile sale initiale facute catre asociatie au fost respinse nejustificat si pentru motive independente de vointa si actiunea reclamantei.
Astfel lipsa unui acord de principiu ,prealabil si unanim al tuturor proprietarilor de apartamente pentru efectuarea lucrarii nu a fost justificata obiectiv, acestia fiind obligati prin lege sa suporte costurile reparatiilor partilor comune din imobil iar asociatia de proprietari avea obligatia, in conditiile legale mai sus enuntate sa procedeze la efectuarea demersurilor necesare. Una este acordul de principiu cu privire la efectuarea reparatiilor si altul este acordul pentru efectuarea reparatiilor cu anumita firma si la un anumit pret. Ori lipsa acordului tuturor proprietarilor la efectuarea lucrarii nu este justificata in niciun fel in prezenta cauza.
In considerarea acestor aspecte (legate strict de necesitatea acordului proprietarilor) , asociatia de proprietari prin organele sale de conducere are prin lege atributii specifice de cenzura a cheltuielilor legate de intretinerea proprietatii comune. Astfel, conform art. 37 din legea 230/2007 pentru lucrarile privind proprietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret, durata de executie si calitate, supune spre analiza, selectie de oferte si aprobare comitetului executiv al asociatiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerintele, in vederea executarii lucrarilor, conform legislatiei in vigoare.
Pe de alta parte , instanta retine ca nimic nu impiedica pe proprietari ( dupa cum se desprinde chiar din prevederile art.56 din legea 230/2007) sa ia toate masurile necesare pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta a cladirii si instalatiilor comune.
In consecinta, sustinerile recurentului-parat legate de posibilitatea de decontare a cheltuielilor de catre reclamanta strict pe calea prevazuta de legea 230/2007 nu sunt fondate.
In ceea ce priveste constatarile facute de catre experta prin lucrarea de expertiza instanta retine ca acestea sunt corecte si concordante cu celelalte probe administrate in cauza din care rezulta fara dubiu ca lucrarea este necesara, aspect constatat atat de catre asociatia de proprietari care nu s-a opus lucrarii dar rezulta si din faptul ca si ceilalti vecini de la etajul 4 au facut reparatiile necesare la acoperisul blocului, aspect retinut corect si de catre instanta de fond.
Celelalte aspecte mentionate de recurent legate de data intocmirii facturilor fata de contract nu prezinta nicio relevanta in speta si nu contracareaza cele retinute mai sus .
In ceea ce priveste cheltuielile de judecata, instanta retine ca in mod corect doar recurentul-parat a fost obligat ,la plata onorariului expertului contabil deoarece aceasta proba nu ar fi fost administrata daca el nu ar fi contestat necesitatea efectuarii lucrarilor, ceilalti parati necontestand acest aspect.
In consecinta, in temeiul art.312 al.1 Cod procedura civila instanta va respinge recursul ca nefondat.