Vanzare bun in indiviziune. Iesire din indiviziune. Criterii atribuire bunuri. Decizie nr. 170 din data de 15.02.2013
pronunțată de Tribunalul Bacau

Prin sentinta civila nr. 714/04.10.2011 a judecatoriei Onesti, s-a admis in parte actiunea formulata de catre reclamantii G.P. si G.M.S. domiciliati in Buhusi, in contradictoriu cu paratii I.G. si I.G. domiciliati in Buhusi, , V.A. domiciliata in Tg. Neamt.
S-a dispus iesirea partilor din indiviziune cu privire la suprafata de 465,45 mp teren situat in Buhusi.
A fost atribuita reclamantilor G.P. si G.M.S., in indiviziune, suprafata de 232,72 mp teren , situata in Buhusi, identificata pe conturul punctelor 16-6-7-8-9-10-11-12-15-16, conform schitei raportului de expertiza tehnica - exp. A.G., care face parte integranta din prezenta hotarare.
A fost atribuita paratilor I.G. si I.G., in indiviziune, suprafata de 232,72 mp teren , situata in Buhusi, identificata pe conturul punctelor 1-2-3-4-5-16-15-14-17-11-12-13-1, conform schitei raportului de expertiza tehnica - exp. A.G., care face parte integranta din prezenta hotarare.
S-a stabilit linia de hotar intre cele doua proprietati pe linia punctelor 11-17-14-15-16.
Au fost obligati paratii I.G. si I.G. sa lase in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 9 mp , teren identificat pe conturul punctelor 11-17-14-15-12-11 in raportul de expertiza A.G..
Au fost obligati paratii I.G. si I.G. sa ridice gardul ridicat pe proprietatea reclamantilor, in caz de refuz reclamantii fiind autorizati sa-l ridice pe cheltuiala paratilor.
A fost respinsa ca nefondat capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute partiale a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1410/12.09.2001.
Au fost obligati paratii I.G. si I.G. sa plateasca reclamantilor suma de 1734 lei reprezentand cheltuieli de judecata (taxa de timbru, onorariu expert, onorariu avocat).
Pentru a pronunta aceasta hotarare instanta de fond a retinut urmatoarele:
In ceea ce priveste primul capat de cerere privind iesirea partilor din indiviziune, instanta constata urmatoarea situatie de fapt:
Prin Ordinul Prefectului nr.577/30.12.1999 numitilor P.C. si P. (actuala V.) A. le-a fost atribuita in proprietate suprafata de 465,45 mp teren situat in Buhusi. Dupa ce acestia au divortat, au procedat la efectuarea partajului doar in ceea ce priveste constructiile dobandite in timpul casatoriei, ramanand in indiviziune (codevalmasie) in ceea ce priveste suprafata de teren de 465,45 mp.
Ulterior, fiecare dintre fostii soti a instrainat constructiile pe care le-au dobandit in proprietate, plus jumatate din suprafata de teren in discutie, incheind contracte autentice cu reclamatii, respectiv, cu paratii, dupa cum urmeaza: reclamantii G. au cumparat de la P.C. „cota parte indiviza de ½ din suprafata de 465,45 mp (respectiv, 232,72 mp), teren curti-constructii intravilan” (conform mentiunilor contractului autentificat sub nr. 53/12.01.2000 la BNP G.A. din Buhusi), iar paratii I. au cumparat de la V.A. „imobilul compus din suprafata de 232,5 mp teren curti constructii, situat in intravilanul orasului Buhusi,” (conform mentiunilor contractului autentificat sub nr. 1410/12.09.2001 la BNP G.A. din Buhusi).
Diferentele dintre obiectele fiecaruia dintre contractele mentionate mai sus sunt evidente. Astfel, in timp ce, in mod corect, P.C. a instrainat cota sa indiviza de ½ din terenul in suprafata de 465,45 mp, V.A. a instrainat o suprafata determinata (232,72 mp, care reprezinta, intr-adevar suprafata corespunzatoare cotei sale). Intrucat vanzatorii nu au procedat la partajarea, anterior instrainarii, a terenului asupra carora aveau calitatea de proprietari in devalmasie, reclamantii G., din punct de vedere teoretic (juridic) ei se afla, inca, in indiviziune cu parata V.A..
Admiterea acestui capat de cerere prezinta interes pentru toate partile in cauza , avand ca scop clarificarea situatiei legale a drepturilor (necontestate, de altfel) dobandite, cu buna-credinta, de catre fiecare dintre cele doua familii.
In speta sunt incidente prevederile art. 728 din (vechiul) Cod civil, potrivit caruia nimeni nu poate fi obligat sa ramana in indiviziune, oricare dintre coproprietari putand cere sistarea starii de indiviziune, acest drept fiind imprescriptibil sub aspect extinctiv.
Partajul este operatiunea juridica prin care se pune capat starii de coproprietate, in sensul ca bunul proprietate indiviza este impartit materialmente intre copartasi, fiecare dintre acestia devenind proprietar exclusiv asupra unei parti determinate sau asupra bunului ce formeaza obiectul coproprietatii.
Instanta constata ca singura modalitate posibila de realizare a partajului, fara a aduce vreo vatamare drepturilor dobandite de catre parti, este atribuirea in natura a bunului, prin stabilirea a doua loturi egale, corespunzatoare cotei de 50% cuvenite fiecaruia dintre copartasi.
In urma efectuarii (contra)expertizei tehnice, in specialitatea topo-cadastru de catre exp. A.G., ale carei concluzii au fost avute in vedere de catre instanta, la pronuntarea solutiei, au fost identificate cele doua loturi, de cate 232,72 mp teren fiecare, expertul constatand, in urma masuratorilor, ca paratii I. stapanesc 9 mp din terenul reclamantilor (respectiv, suprafata de 241,72 mp fata de 232,72 mp, cat li s-ar cuveni sau fata de 232,5 mp, cat au „dobandit” prin contractul de vanzare-cumparare) . Se propune stabilirea liniei de hotar pe aliniamentul punctelor 12-15-16.
Instanta apreciaza ca admiterea actiunii si atribuirea de loturi egale coindivizarilor este solutia care se impune, pentru asigurarea respectarii dreptului de proprietate al reclamantilor, atat prin prisma respectarii legislatiei interne (art.480 C.civ. : Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si a dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege) cat si a celei internationale, in speta art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la Conventia Europeana, care consacra garantarea dreptului de proprietate si care stipuleaza ca „orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale; nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international.”
Avand in vedere ca nu se poate ajunge la o protectie absoluta a dreptului de proprietate, desi rolul Conventiei ramane acela de a veghea ca inerentele privari de proprietate sa se faca cu respectarea tuturor conditiilor impuse de legi si tratate, pentru a asigura o aparare cat mai eficienta a dreptului de proprietate, ramane magistratului rolul de a pune in practica aplicarea acestor principii.
Pentru considerentele ce preced, vazand si dispozitiile art.6735 si 6739 Cod procedura civila, a admis, in principiu si in fond, actiunea de iesire din indiviziune si va dispune iesirea partilor din starea de indiviziune, cu atribuirea de loturi egale, din punctul de vedere al intinderii lor.
In baza art.480 C.civ. au fost obligati paratii I. sa lase in deplina proprietate si linistita posesie reclamantilor suprafata de 9 mp pe care o stapanesc in mod nelegal. Ca urmare a admiterii acestui capat de cerere, instanta urmeaza a face aplicarea art.584 (vechiul) Cod civil, conform caruia orice proprietar poate indatora pe vecinul sau la granituirea proprietatii lipite cu a sa.
Avand in vedere constatarile expertului, in ceea ce priveste amplasarea gardului despartitor intre cele doua proprietati pe aliniamentul punctelor 11-17-14-15-16, instanta urmeaza sa stabileasca linia de hotar pe aliniamentul punctelor 12-15-16, conform schitei anexa a raportului de expertiza, care face parte integranta din prezenta hotarare. De asemenea, instanta urmeaza sa admita si capatul de cerere avand ca obiect obligarea paratilor I. de a ridica gardul aflat pe proprietatea reclamantilor, in caz de refuz acestia din urma fiind autorizati sa-l ridice pe cheltuiala paratilor.
In speta, pentru acest capat de cerere sunt aplicabile dispozitiile art. 1073 (vechiul) Cod civil - creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, precum si cele ale art. 1076, conform caruia creditorul poate cere a se distruge ceea ce s-a facut, calcandu-se obligatia de a nu face si poate cere a fi autorizat a distruge el insusi, cu cheltuiala debitorului, afara de dezdaunari.
In ceea ce priveste capatul de cerere privind constatarea nulitatii absolute partiale contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1410 din data de 12.09.2001, cu privire la suprafata de 232,5 mp teren curti-constructii, instanta apreciaza ca acesta este nefondat, atat timp cat nu s-a rasturnat prezumtia de cumparatori de buna-credinta a paratilor I., sarcina revenindu-le reclamantilor, in baza art.1169 (vechiul) Cod civil, raportat la art.1899 al.2, conform caruia „buna-credinta se presupune intotdeauna si sarcina probei cade asupra celui ce alege reaua-credinta.”
Impotriva acestei hotarari, in termen legal au declarat recurs paratii I.G. si I.G. criticand-o pentru urmatoarele motive :
- in mod gresit a retinut instanta de fond ca intre P.C.
si V.A., anterior instrainarii celor doua loturi de teren catre reclamanti si parasi nu ar fi fost efectuat partajul imobilelor si pe cale de consecinta a admis cererea de iesire din indiviziune;
- instanta de fond a ignorat dispozitiile legale potrivit carora partajul
imobiliar voluntar nu este conditionat de incheierea unui inscris autentic; din lucrarile dosarului rezulta cu certitudine vointa celor doi soti P. de a partaja imobilele in doua loturi egale precum si inscrierea celor doua egale de teren individualizate cu schite in doua carti funciare distincte, in temeiul acestora, avand loc cele doua vanzari, potrivit celor doua contracte de vanzare – cumparare partile din prezenta cauza au dobandit de la autorii lor dreptul de proprietate asupra loturilor si nu cote ideale cum in mod gresit a precizat instanta;
- instanta de fiind neglijeaza faptul ca paratii au fost de buna credinta;
- desi instanta de fond invoca respectarea CEDO, art.1 Protocol 1
referitor la apararea eficienta a dreptului de proprietate, o face doar formal si ii prejudiciaza pe parati prin admiterea cererii de partaj si formarea unor loturi in natura, intr-o alta configuratie decat ce pe care au avut-o autorii partilor.
- Instanta de fond ignora ca prin noul amplasament al gardului, face
imposibila accesul la locuinta, reducand deschiderea la 0,45, in conditiile in care pe cealalta latura a imobilului, casa este lipita de o alta constructie;
- In situatia in care instanta de fond ar fi gasit indreptatita cererea de
iesire din indiviziune ar fi trebuit sa aiba in vedere imprejurarile in care s-au vandut cele doua loturi,posesie, astfel incat eventuala diferenta sa fie echilibrata prin sulta, conform propunerii facuta de expertiza T., varianta nr. 1.
Paratii au formulat recurs si impotriva incheierii de indreptare eroare
materiala din data de24.01.2012, aratand ca prin admiterea cererii, instanta a modificat practic aliniamentul gardului despartitor al proprietatilor, astfel cum a fost stabilit prin minuta si dispozitiv.
Intimatii G.P. si G.M.S., nu au formulat intampinare in aparare.
In recurs nu au fost administrate probe noi.
Examinand actele si lucrarile dosarului prin raportare la motivele invocate, constata ca acesta este in parte fondat pentru urmatoarele considerente:
Prima critica a recurentilor parati vizeaza faptul ca in mod eronat a apreciat instanta de fond ca reclamantii si paratii sunt in indiviziune cu privire la suprafata de 465 m.p.
Critica recurentilor este neintemeiata.
Prin actul de partaj voluntar, autentificat sub nr.1443/30.06.1994, fostii soti P. au partajat dreptul de folosinta asupra suprafetei de 465 m.p. teren amplasat in Buhusi, si dreptul de proprietate asupra constructiilor situate pe acest teren.
Faptul ca, ulterior in anul 1999, a fost obtinut Ordinul nr.577/30.12.1999, de atribuire in proprietate a suprafetei de 465 m.p., nu determina concluzia ca, in mod retroactiv, trebuie considerat ca partajul a avut ca obiect dreptul de proprietate asupra terenului.
Fostii soti P. au devenit proprietari asupra terenului la data emiterii Ordinului din 30.12.1999, acest act producand efecte numai pentru viitor, neavand efectul declarativ, ci constitutiv de drepturi.
Contrar sustinerilor recurentilor parati partajul voluntar, daca are ca obiect terenuri, trebuie incheiat in forma autentica, ad validitatem.
Inca de la intrarea in vigoare a Legii nr.18/1991, atat forma initiala a legii ( art.46, alin.1) cat si cea rezultata in urma republicarii legii ( art. 67, aliun.1), au prevazut ad validitatem forma autentica a actelor juridice intre vii avand ca obiect dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Fata de existenta acestor dispozitii legale imperative nu se poate sustine ca prin simpla vointa a partilor se poate realiza partajul voluntar imobiliar.
Dobandind dreptul de proprietate la data de 30.12.1999 asupra terenului in suprafata de 465 m.p., cei doi fosti soti, codevalmasi au inteles sa dispuna diferit de dreptul pe care-l aveau asupra imobilului.
Astfel, P.C. a dispus de cota sa de 1/2 din dreptul de proprietate asupra terenului instrainand-o catre reclamantii G.P. si G.M.S., pe cand P. (V.) A. a instrainat catre parati suprafata de 232,5 m.p. determinata in materialitatea sa, desi era doar titulara unei cote ideale din bun, ca si sotul sau.
In aceasta situatie, in mod judicios instanta de fond a dat relevanta regulilor care guverneaza vanzarea unui bun indiviz, cand atat practica judiciara, cat si literatura de specialitate au fost unanime a aprecia ca in aceasta situatie se aplica regulile care guverneaza iesirea din indiviziune.
Tribunalul apreciaza insa ca instanta de fond a gresit in ceea ce priveste modalitatea de atribuire a loturilor si la solutionarea actiunii in revendicare si de ridicare a gardului.
Din moment ce s-a stabilit ca partile se afla in indiviziune, la modalitatea de atribuire a loturilor trebuiau avute in vedere criteriile aplicabile in aceasta materie.
Faptul ca reclamantii si paratii au cote ideale egale din dreptul de proprietate asupra terenului nu inseamna ca atribuirea efectiva trebuie sa se faca in doua suprafete de teren egale ca dimensiune, cat timp art. 742 din vechiul cod civil prevede ca inegalitatea valorica se compenseaza in bani.
La atribuirea loturilor instanta trebuia sa aiba in vede4re asigurarea unei normale exploatari a constructiilor dobandite de catre partile litigante, prin cele doua contracte de vanzare - cumparare.
In varianta pe care a ales-o instanta de fond accesul partilor la constructia pe care le apartine nu se mai poate realiza, intrucat distanta dintre peretele casei partilor si limita terenului atribuit este de 0,50 m, distanta insuficienta pentru a asigura posibilitatea partilor de a-si folosi locuinta.
Pe de alta parte, un alt criteriu pe care instanta de fond trebuia sa-l aiba in vedere este cel al posesiei.
Or, in prezenta cauza suprafata de teren ce s-a solicitate a fi partajata a fost stapanita de catre parti in configuratia stabilita de expertiza T. V. ( fila 146 dosar fond ), cele doua loturi fiind delimitate prin gardul individualizat cu linie punctata de culoare albastra.
Nici celalalt argument al instantei in favoarea impartirii in doua parti egale a terenului – existenta contractului de vanzare – cumparare al partilor numai pentru suprafata de 232,72 m.p. – nu poate fi retinut.
Prin efectul partajului si atribuirea suprafetei de 232,72 m.p. in lotul recurentilor - parati se consolideaza cu efect retroactiv contractul de vanzare – cumparare pentru suprafata de 232,72 m.p., acesta fiind motivul pentru care acesta nu trebuie anulat, iar in faptul ca recurentii – parati au fost de buna credinta, acesta neavand incidenta in aceasta materie, a vanzarii unui bun aflat in indiviziune.
Consolidarea cu efect retroactiv a titlului partilor, - pentru suprafata de 232,72 m.p., nu impiedica cu nimic atribuirea si a unei alte suprafete de teren, peste cea dobandita prin contractul de vanzare – cumparare, intrucat odata acceptata ideea existentei starii de indiviziune, regulile specifice acesteia trebuie aplicati pana la sistarea sa, deci inclusiv a posibilitatii atribuirii unor loturi inegale, a caror compensare sa se faca prin sulta – art. 742 din vechiul cod civil.
Fata de toate aceste aspecte consideram ca in mod gresit instanta de fond a adoptat concluziile expertizei A.G., care a impartit terenul in doua loturi egale, ramanand a fi avuta in vedere expertiza T. V. cu schita anexa de la fila 146 dosar fond, care are in vedere intr-una dintre variante, asigurarea normalei utilizari si exploatari a locuintei paratilor.
Pentru aceste considerente, in temeiul art. 304, pctz.9, art.3041 si art.312, alin.2 si 3 va admite recursul, va modifica in parte sentinta civila recurata si in consecinta:
Va atribui reclamantilor suprafata de 227 m.p. conform schitei anexa la exp. T. V. ( fila 146 dosar fond ) delimitata pe punctele de contur 7-19-20-18-2-3-4-5-6-7.
Va atribui paratilor suprafata de 238 m.p. individualizata pe schita anexa la raportul de expertiza T. V. ( fila 146 dosar fond ) pe aliniamentul pct. 7-8-9-10-11-12-13-20-19-7.
Va stabili linia de hotar pe aliniamentul punctelor 7-19-20, hotar materializat prin gardul de plasa existent in prezent, astfel incat urmeaza a inlatura cererea de ridicare a acestuia, formulata de reclamanti.
Va respinge ca neintemeiata actiunea in revendicare.
Inegalitatea valorica a loturilor va fi compensata prin obligarea paratilor la plata sumei de 247,5 lei, cu titlu de sulta, in favoarea reclamantilor.
Va mentine celelalte dispozitii ale sentintei civile recurate.
Cat priveste recursul declarat impotriva incheierii de indreptare a erorii materiale, acesta urmeaza a fi admis, si va modifica incheierea de indreptare a erorii materiale in sensul ca se va respinge cererea ca fiind lipsita de obiect, aceasta solutie fiind determinata de admiterea recursului declarat impotriva sentintei civile nr. 714/2011 si modificarii acesteia in sensul aratat mai sus.
In temeiul art.274 cod procedura civila, va obliga intimatii la plata sumei de 702 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand onorariu aparator, taxa judiciara de timbru si timbru judiciar.