Sectia civila mixta
2. Prestatie tabulara. Instrainarea prin act autentic a imobilului catre tertul dobanditor in cursul judecarii actiunii in prestatie tabulara initiata de cumparatorul aceluiasi imobil in valorificarea unei conventii incheiata sub forma actului sub semnatura privata intervenita cu 10 ani inainte de incheierea contractului autentic. Reaua credinta a tertului dobanditor.
Art. 22-23 din D.L. nr. 115/1938
Art. 1177-1178 C. Civ.
Art. 5 din Legea nr. 54/1998
Fata de refuzul paratului de a-si indeplini obligatia asumata prin contractul incheiat in anul 1994, reclamantul era indreptatit a se adresa instantei de judecata pentru ca aceasta sa dispuna intabularea dreptului real in favoarea sa, demersul sau fiind in consonanta cu prevederile articolului 22-23 din Decretul Lege nr. 115/1938, lege aplicabila avand in vedere data incheierii actului.
Promitentul cumparator aflandu-se in posesia imobilului la data cand tertul a contractat, iar actul juridic in temeiul caruia el cere prestatie tabulara a fost incheiat anterior actului autentic in baza caruia tertul cumparator si-a inscris dreptul de proprietate, fiind produse si dovezi care atestau reaua credinta a acestuia din urma, este admisibila si actiunea indreptata impotriva tertului dobanditor.
Este exclusa buna credinta a tertului dobanditor cata vreme deliberat acesta a acceptat incheierea contractului pe riscul sau cu incalcarea prevederilor articolului 5 din Legea nr. 54/1998 - in vigoare la data incheierii actului autentic -, cunoscut fiind ca buna credinta se constituie intr-o notiune al carei domeniu inceteaza unde incepe conduita de nesocotire a unor dispozitii legale imperative.
(Decizia civila nr. 716 din 14 iunie 2007 - dosar nr. 5747/111/2006)
Prin sentinta civila nr. sentinta civila nr. 526 din 10 iulie 2006 pronuntata de Judecatoria Marghita in dosar nr. 1511/2004, a fost admisa actiunea completata inaintata de reclamantul C.I. in contradictoriu cu paratii P.R. si S.S.C. pentru nulitate absoluta contract vanzare cumparare si prestatie tabulara. S-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 5991/2004. S-a dispus rectificarea C.F. 846-T cu privire la nr. top. 1109 T, in sensul radierii inscrierii de sub B-.16. La data de 16.04.1004 s-a emis titlul de proprietate in favoarea paratului efectuat in baza contractului autentic. S-a constatat ca reclamantul C.I. a dobandit un drept de proprietate asupra cotei de 6213/110244 parti teren arabil din nr. top. 1109 T inscris in C.F. 846-T, in baza contractului de vanzare-cumparare incheiat sub forma inscrisului sub semnatura privata, din data de 04.04.1994 cu paratul P.R., hotararea tinand loc de contract de vanzare-cumparare. S-a dispus intabularea in C.F. a dreptului de proprietate al reclamantului C.I. asupra cotei de 6213/110244 parti teren arabil din nr. top. 1109 T, inscris in C.F. 846-T.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a retinut ca la data de 04.04.1994 intre reclamant si paratul P.R. s-a incheiat un contract de vanzare cumparare sub semnatura privata, avand ca obiect suprafata de 7462 m.p. teren extravilan situat pe parcela cu nr. top. 1109 T. Reclamantul a achitat in intregime pretul de 261.170 lei si a intrat in posesia faptica a terenului urmand ca perfectarea vanzarii autentice sa aiba loc dupa ce paratul va primi titlul de proprietate in baza Legii 18/1991. La data de 16.04.2004 s-a emis titlul de proprietate in favoarea paratului P.R. si S.S. asupra corei de 12426/110244 m.p. din nr. top 1109 T, inscris in C.F. 846 T. Prin contractul de vanzare-cumparare din 25.10.2004, autentificat cu nr. 5991/2004, paratul a instrainat suprafata de teren mostenitoarei lui S.S., numita S.S.C.. Contractul a fost autentificat ulterior inregistrarii actiunii in prestatie tabulara a reclamantului. La data incheierii actului autentic paratul P.R. avea cunostinta ca instraina terenul care face obiectul unui litigiu, incalcand prin aceasta prevederile art. 15 din Legea 54/1998. intrucat paratul P.R. a contestat semnatura de pe inscrisul incheiat intre parti la data de 04.04.1994 - s-a efectuat o expertiza criminalistica si prin ea s-a stabilit ca semnatura vanzatorului este a lui P.R..
Impotriva sentintei, in termen, au declarat apel paratii P.R. si S.S.C.. Au solicitat admiterea apelului si schimbarea in totalitate a sentintei in sensul respingerii actiunii.
Prin decizia civila nr. 122/A/2007 din 19 februarie 2007 pronuntata de Tribunalul Bihor in dosar nr. 5747/111/2006, a fost respins ca nefundat apelul civil introdus in cauza, fiind pastrata in totalitate sentinta civila nr. nr. 526/10.07.2006 pronuntata de Judecatoria Marghita. A fost obligata partea apelanta sa plateasca partii intimate suma de 800 RON cheltuieli de judecata in apel.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de apel a retinut, din actele si lucrarile dosarului, ca apelantul nu poate invoca buna credinta in incheierea celui de al doilea contract de vanzare-cumparare, autentificat, atata timp cat el a mai avut odata calitatea de vanzator a aceluiasi teren, prin contractul sub semnatura privata. Vanzarea-cumpararea prin actul sub semnatura privata s-a facut, iar din amplul probatoriu administrat de instanta de fond rezulta ca reclamantul inca din anul 1994 era inscris cu terenul in litigiu. De circumstanta este si apararea apelantului P.R., care recunoaste ca s-a inregistrat actiunea in prestatie tabulara la data de 05.10.2004, dar el a fost citat de la o adresa la care nu locuia, insa, chiar in cererea de apel acesta indica adresa de la care a fost citat si in dosarul de fond: Marghita str. Pandurilor bl. 71 sc. A ap. 11.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs partile parate, solicitand modificarea deciziei in sensul admiterii apelului.
In motivarea recursului, sunt formulate urmatoarele critici:
* contractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata a stipulat plata unui pret pe care recurentul nu l-a incasat niciodata, iar contractul nu a fost scris sau semnat de el, ca atare nu poate sta la baza admiterii unei actiuni in prestatie tabulara.
* gresit a fost admisa cererea privind constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 5991/2004 de catre Biroul Notarului Public P.P., fiind incalcate prevederile articolului 33 aliniatul 1 din Legea nr. 7/1996, in speta nefiind incidente prevederile articolului 15 din Legea nr. 54/1998, deoarece recurentii au fost de buna credinta la incheierea contractului, astfel este adevarat ca la 05.10.2004 a fost inregistrata actiunea in prestatie tabulara, insa recurentul nu a primit nici o citatie, fiind citat de la o adresa gresita, adresa sa exacta reiesind din contractul de vanzare-cumparare nr. 5991/2004.
* recurenta S.S.C. este cumparatoare de buna credinta, avand in vedere ca actiunea reclamantului nu a fost notata in CF, in cauza neputandu-se dovedi nici o complicitate intre cei doi recurenti, astfel ca nulitatea absoluta nu este aplicabila.
In drept, sunt invocate dispozitiile articolului 304 punctul 9, articolului 312 Cod de procedura civila.
Intimatul, prin concluziile orale ale avocatului sau, a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Recursul este nefondat, avand in vedere urmatoarele considerente:
Sustinerile recurentului in sensul ca actul de vanzare-cumparare sub semnatura privata nu a fost semnat de catre el, sunt contrazise de probatoriul administrat in cauza, relevante fiind in acest sens concluziile raportului de expertiza criminalistica nr. 73 din 10 aprilie 2006 (filele 107-110), conform carora semnatura de la pozitia "vanzator coproprietar" de pe actul intitulat "contract de vanzare-cumparare" completat pe numele P.R. si C.I., datat 04.04.1994, a fost executata de catre numitul P.R.. In speta, s-a dovedit pe deplin ca actul despre care s-a facut vorbire mai sus intruneste conditiile impuse de articolul 948 Cod civil pentru valabilitatea unui act juridic, subzistand deci inclusiv conditia privitoare la consimtamantul vanzatorului, negat constant in litigiul de fata de recurentul parat. Faptul ca recurentul nu a scris actul nu are importanta, conditia necesara pentru valabilitatea unui inscris sub semnatura privata vizand semnatura partilor, direct si nemijlocit, cu mana lor, iar in ce priveste semnatura, Codul civil prevede cu claritate, prin articolele 1177-1178, ca inscrisul sub semnatura privata, a carui semnatura a fost contestata de partea adversa, dar a fost verificata prin procedura verificarii de scripte, face dovada deplina la fel ca inscrisul autentic, in ce priveste sinceritatea semnaturii.
Pentru admisibilitatea actiunii in pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic, trebuie sa fie intrunita, alaturi de conditia privind existenta unui antecontract valabil incheiat - conditie indeplinita in speta, astfel cum s-a relevat mai sus - si conditia referitoare la indeplinirea de catre partea care actioneaza a obligatiilor asumate prin contract, conditie a carei indeplinire a fost contestata de recurent. Acesta sustine ca nu a incasat niciodata pretul imobilului, sustinere contrazisa prin probele administrate in cauza, astfel, continutul contractului incheiat la data de 04 aprilie 1994, potrivit caruia pretul de 261.170 lei a fost achitat in fata martorilor, este elocvent in sensul aratat anterior, iar in acest context este necesar a se preciza ca, sub aspectul fortei probante, mentiunile inscrisului sub semnatura privata care constata declaratiile partilor au forta doveditoare pana la proba contrara, proba care, in prezentul proces, nu a fost produsa.
Cat priveste modul de aplicare a dispozitiilor articolului 15 din Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, instanta a facut o corecta aplicare a acestora fata de circumstantele incheierii contractului de vanzare-cumparare autentificat cub nr. 5991/25.10.2004 la Biroul Notarului Public P.P., rezultand fara dubiu ca recurentul avea cunostinta, la data incheierii contractului, ca terenul instrainat face obiectul unui litigiu, fiind astfel incalcate prevederile textului legal mentionat anterior, care la aliniatul 1 cuprindea dispozitii de interzicere a instrainarii terenurilor cu privire la care exista litigii pe rolul instantelor judecatoresti, pe tot timpul solutionarii acestora. Conform textului de lege precitat, "instrainarile incheiate cu incalcarea prevederilor aliniatului 1 sunt nule", iar in speta data fiind conduita recurentului, aplicarea sanctiunii nulitatii actului se impunea. Apararile acestuia in sensul ca nu a avut cunostinta de existenta litigiului nu pot fi primite, citarea sa facandu-se la adresa indicata de acesta chiar in apelul declarat in cauza, de altminteri, la fond, a fost citat la aceeasi adresa, prezentandu-se la proces fara a formula obiectiuni. In aceeasi ordine de idei, este de subliniat ca, potrivit declaratiei agentului procedural ascultat in calitate de martor in dosarul penal nr. 239/P/2005 (fila 51), citatia din data de 15.10.2004 a fost introdusa in cutia postala a numitului P.R., nefiind gasita nici o persoana la locuinta acestuia. Apoi, tot in conturarea conduitei negative a recurentului parat, prezinta relevanta continutul ordonantei date in dosarul penal anterior indicat de Parchetul de pe langa Judecatoria Marghita, prin care s-a dispus aplicarea unei sanctiuni cu caracter administrativ fata de acesta, retinandu-se ca nu a declarat, cu ocazia incheierii contractului autentificat sub nr. 5991/2004, ca terenul arabil cu nr. top. 1109 fusese instrainat la data de 04.04.1994 numitului C.I.
Referitor la criticile axate pe buna credinta a numitei S.S.C., este de retinut ca prin probatoriul administrat s-a dovedit ca terenul din litigiu a figurat in evidentele Primariei com. Tauteu, la pozitia intimatului reclamant Costa Ioan, incepand cu anul 1994, an in care a intervenit incheierea conventiei intre intimat si recurentul parat si incepand cu survenienta careia intimatul, in calitatea sa de cumparator, a intrat in posesia terenului. Este adevarat ca in cartea funciara nr. 846-Tauteu sub B- 15 era intabulat dreptul de proprietate asupra terenului litigios in favoarea recurentului parat, insa terenul se afla in posesia intimatului de peste 10 ani, aspect care este greu de acceptat ca recurenta parata nu l-ar fi cunoscut, mai ales ca portiunea de teren litigioasa a fost cumparata de aceasta de la unchiul ei - recurentul din cauza -,mai mult, cota achizitionata intrase anterior in compunerea suprafetei de teren ce a constituit obiectul titlului de proprietate emis in comun in favoarea vanzatorului alaturi de mama recurentei. Nu este lipsit de importanta apoi a se retine ca recurenta a acceptat, conform mentiunilor inserate in contractul autentic, sa cumpere terenul pe riscul sau "chiar in lipsa adeverintei eliberata de Consiliul local al com. Tauteu, adeverinta care sa ateste faptul ca in cele 45 de zile de la depunerea ofertei de vanzare cei indreptatiti nu si-au exercitat dreptul de preemtiune la cumpararea acestui teren".
In atare situatie, este exclusa buna credinta, cata vreme deliberat cumparatoarea imobilului a acceptat incheierea contractului pe riscul sau, cu incalcarea prevederilor articolului 5 din Legea nr. 54/1998 - in vigoare la data incheierii actului -, cunoscut fiind ca buna credinta se constituie intr-o notiune al carei domeniu inceteaza unde incepe conduita de nesocotire a unor dispozitii legale imperative.
Sigur ca, potrivit inscrierii din CF, recurentul vanzator era un "verus domino", insa acesta incheiase inca in anul 1994 o promisiune de vanzare-cumparare cu privire la terenul litigios, act ce nu a putut fi valorificat in timp de cumparator, in situatia in care, abia in cursul anului 2004, vanzatorul a obtinut titlul de proprietate in conditiile legii fondului funciar, iar la scurt timp dupa emiterea acestuia reclamantul a si declansat procesul de fata inregistrat la Judecatoria Marghita la data de 05.10.2004, pentru ca, dupa 20 de zile de la inregistrarea in instanta a litigiului, acelasi teren sa faca obiectul actului autentic incheiat cu recurenta parata.
Avand in vedere ansamblul motivelor reliefate anterior, concluzia ce se impune este aceea ca hotararile criticate sunt legale si temeinice, solutia de admitere a actiunii in prestatie tabulara fiind in consonanta cu prevederile articolelor 22-23 din Decretul Lege nr. 115/1938, lege aplicabila avand in vedere data incheierii actului juridic sub semnatura privata.
Astfel, fata de refuzul recurentului parat de a-si indeplini obligatia asumata prin contractul incheiat la data de 04 aprilie 1994, intimatul reclamant era indreptatit a se adresa instantei de judecata pentru ca aceasta sa dispuna intabularea dreptului real in favoarea sa. De asemenea, cata vreme reclamantul se afla in posesia imobilului la data cand recurenta parata a contractat, iar actul juridic in temeiul caruia el cere prestatia tabulara a fost incheiat anterior actului autentic in baza caruia recurenta si-a inscris dreptul de proprietate si, in situatia in care aceasta a fost de rea credinta, fara indoiala ca se impunea admiterea actiunii introductive, intregita ulterior prin cererea inregistrata la instanta de fond la data de 01.02.2005.
Fata de considerentele ce preced, instanta, in baza dispozitiilor articolului 312 aliniatul 1 din Codul de procedura civila, a respins ca nefondat recursul, decizia atacata fiind pastrata in tot, iar recurentii, carora le apartine culpa procesuala, au fost obligati, in temeiul dispozitiilor articolului 274 din Codul de procedura civila, la plata sumei de 600 ron cu titlu de cheltuieli de judecata in favoarea intimatului, cuantum ce reprezinta valoarea onorariului avocatial. 5