Dosar nr. 2887/317/2011 Cod operator 3924
R O M A N I A
JUDECATORIA TARGU-CARBUNESTI
TG-CARBUNESTI
Sentinta civila Nr. 3571/2011
Sedinta publica de la 30 Noiembrie 2011
Completul compus din:
PRESEDINTE CP
Grefier MZ
Pe rol fiind solutionarea cauzei civile avand ca obiect obligatie de a face formulata de reclamantul P.L. domiciliat in Tg Jiu, strada P., nr. 7 A, judetul G. in contradictoriu cu parata E.A. domiciliata in comuna B., sat B., judetul G., N.M. domiciliata in Tg C., sat P., judetul G..
La apelul nominal facut in sedinta publica a raspuns reclamantul personal si asistat de avocat BI in substituire pentru avocat titular AB, lipsa paratele prezent martorul N.N..
Procedura de citare legal indeplinta.
S-a expus referatul oral al cauzei de catre grefierul de sedinta, care invedereaza ca prin serviciul registratuta a fost depus raportul de expertiza intocmit de expert PD.
Reclamantul arata ca nu are obiectiuni la raportul de expertiza.
In continuare instanta procedeaza la audierea martorului prezent sub prestare de juramant religios conform art 193 c.pr.civ.
Interpelate partile arata ca nu mai au alte cereri de formulat sau probe de administrat.
Instanta constata terminata cercetarea judecatoreasca si acorda cuvantul partilor in dezbateri pe fondul cauzei.
Avocat BI solicita admiterea actiunii, sa se constate valabilitatea conventiei de instrainare pentru terenul dobandit si pe cale de consecinta sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
Instanta retine cauza spre solutionare.
INSTANTA
Deliberand asupra cauzei civile de fata constata:
Prin actiunea inregistrata la instanta la data de 20.07.2011 reclamantul P.L. a chemat in judecata pe paratele E.A. si N.M. pentru ca prin sentinta ce se va pronunta sa se constate ca la data de 11.07.1992 parata i-a vandut un teren in suprafata de 3520 m.p. sotuat in comuna B., sat B., judetul G. cu vecini la Est Padurea satului Brelesti, la V apa Berleasca la S Condoiu Mariana, la N Ceptureanu Serafima si pe cale de consecinta sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
In motivarea actiunii reclamantul a aratat ca prin actul sub semnatura privata intitulat chitanta parata i-a vandut terenul in suprafata de 3250 m.p. la pretul de 51.000 lei.
In drept actiunea a fost intemeiata pe disp. art 111 c.pr.civ.
Actiunea a fost legal timbrata.
In dovedirea actiunii reclamantul a anexat in acord cu disp. art 112 c.pr.civ chitanta incheiata intre parti la data de 11.07.1992 in copie si original, in copie certificat de atestare fiscala si a solicitat incuviintarea probei testimoniale in cadrul careia a fost audiat martorul N.N..
Instanta a procedat la administrarea probei cu interogatoriul paratilor care au aratat ca nu au procedat la iesirea din indiviziune asupra terenului mentionat in titlul de proprietate, ca au primit suma de bani in tolalitate, ca nu au putut sa se prezinte la notar in vederea intocmirii inscrisului autentic intrucat au existat grave probleme de sanatate ce au necesitat interventii chirurgicale, ca pentru terenurile instrainate s-a emis titlul de proprietate.
In dovedirea celor sustinute au depus paratele acte de stare civila si inscrisuri medicale.
Pentru individualizarea terenulurilor instrainate instanta a dispus efectuarea unei expertize de specialitate ce a fost efectuata de expert PD.
In urma analizarii inscrusurilor anexate la dosarul cauzei instanta constata urmatoarele:
La data de 11.07.1992 intre reclamant pe de o parte in calitate de cumparator si parata E.A. pe de alta parte in calitate de vanzatoar s-a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare, avand ca obiect o suprafata de teren situata in intravilanul localitatii B. in fata casei cumparatorului cu vecini la rasarit padurea, la apus apa, la miazazi Condoiu si la miazanoapte Ceptureanu Serafima, teren cu o latime la drum de 10 m pe o lungime spre padure de 52 m de unde se ingusteaza la 5 m pe restul lungimii.
Din acest antecontract rezulta ca pretul stabilit a fost de 51 mii lei si ca acesta a fost achitat in intregime de reclamant care s-a aflat in posesia terenului ce face obiectul antecontractului anterior incheierii acestui act.
Parata E.A. este mostenitoarea autorului defunct EA impreuna cu cealalta parata NM care nu este parte in antecontract dar care audiata in instanta a mentionat ca are cunostiinta despre instrainarea terenului, ca la aceea data a fost de acord cu instrainarea chiar daca nu a fost parte in antecontract.
Paratele ambele in calitate de mostenitoare ale aceluiasi autor sunt copropietare in indiviziune a suprafatei totale de 6245 m.p. teren situat pe raza localitatii B., judetul G. potrivit titlului de proprietate eliberat la dta de 12.09.2002 cu nr. 1484349, fila 7.
Instanta retine de asemenea ca din certificatul de atestare fiscala nr.4195/1.11.2011 depus la dosarul cauzei la fila 31 rezulta ca paratele nu figureaza in evidente cu creante bugetare .
Instanta mentioneaza si faptul ca paratele au recunoscut incheierea antecontractului de vanzare-cumparare aflat la dosarul cauzei si au fost de acord cu pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare, cu ocazia interogatoriului administrat de instanta.
In conditiile spetei, instanta apreciaza ca devin incidente urmatoarele dispozitii legale: art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, art. 969, art. 948, art. 1073 si art. 1077 din Codul civil.
Potrivit dispozitiilor art. 2 alin.1 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, "terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilanul si extravilan, indiferent de destinatia sau intinderea lor, pot fi instrainate sau dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute".
dupa incheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract"
In baza art. 969 din Codul civil, “conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante".
In plus, art. 1073 din Codul civil stabileste ca "creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si, in caz contrar are dreptul la dezdaunare" iar art. 1077 din Codul civil prevede ca in cazul in care debitorul nu isi indeplineste obligatia de a face, "creditorul poate sa fie autorizat de a o aduce el la indeplinire, pe cheltuiala debitorului".
Trebuie retinut si faptul ca in conformitate cu dispozitiile art. 948 - 968 din Codul civil orice contract trebuie sa indeplineasca toate conditiile generale de validitate ale unui act juridic respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil, obiectul determinat si cauza licita.
Analizand situatia de fapt expusa prin prisma dispozitiilor legale incidente in speta, instanta constata cererea reclamantului intemeiata pentru urmatoarele argumente :
Pentru a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare in conditiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, instanta trebuie sa verifice daca exista un antecontract valabil incheiat intre parti care sa fie dovedit in conditiile dreptului comun, daca exista refuzul partii actionate in instanta de incheia contractul in forma prevazuta de lege, daca reclamantul si-a indeplinit obligatiile asumate prin antecontractul incheiat si daca promitentul - vanzator este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumparator sa nu este incapabil de a dobandi acel bun la data pronuntarii hotararii.
Instanta constata ca actul juridic incheiat intre parti este un antecontract de vanzare - cumparare care nu a avut ca efect transmiterea in patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind incheiat in forma prevazuta de art. 2 alin. 1 din Titlul X din Legea 247/2005, ci a dat nastere doar unui drept de creanta in patrimoniul reclamantului si a creat in sarcina partilor obligatia de a face, respectiv de a incheia contractul de vanzare - cumparare in forma autentica.
Instanta apreciaza ca antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti, care este un contract nenumit, intruneste conditiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil, obiectul determinat si cauza licita prevazute de art. 948 -968 din Codul civil, fiind obligatoriu intre partile contractante in baza art. 969 din Codul civil.
In acest sens instanta arata ca in prezenta cauza partile au avut capacitatea de a incheia actul juridic, iar consimtamantul acestora a fost exprimat la incheierea contractului, fiind confirmat si in fata instantei de judecata in urma administrarii probei cu interogatoriul paratului.
In ceea ce priveste obiectul derivat al antecontractului de vanzare - cumparare acesta este reprezentat de terenul in suprafata de totala de 2950 m.p. asa cum a fost identificat de expert prin masuratori la fata locului teren cu latimea de 5 m si lungimea de 590 m despartit in doua parcele situate in tarlale diferite de drumul comunal Dc 27 A
Instanta retine si faptul ca in cuprinsul antecontractului de vanzare - cumparare a fost stabilit pretul, care este stabilit in bani, este determinat, sincer si serios fiind intrunite conditiile art.1303 din Codul civil.
Referitor la cauza antecontractului incheiat intre parti aceasta exista, este licita si morala fiind intrunite conditiile art. 966 din Codul civil. Prin incheierea actului juridic reclamantul a urmarit procurarea imobilului iar paratele au urmarit obtinerea unei contraprestatii constand intr-o suma de bani in schimbul imobilului.
In ceea ce priveste refuzul partilor actionate in instanta de incheia contractul in forma prevazuta de lege, instanta retine ca acesta a fost dovedit atat martorul audiat de instanta cat si paratele la interogatoriu au aratat ca din cauza unor probleme de sanatate nu s-a putut prezenta la notariat.
Instanta apreciaza de asemenea ca si in absenta unei notificari a paratelor, cererea de chemare in judecata reprezinta punerea in intarziere si marcheaza refuzul acestora de a se prezenta la notariat.
Instanta retine si faptul ca reclamantul in calitate de promitent - cumparator, si-a indeplinit obligatia contractuala de a plati pretul, achitand inca de la incheierea antecontractului intreaga suma inscrisa in acesta, respectiv 51 mii lei acesta afandu-se deja in posesia imobilului la momentul incheierii antecontractului.
In cauza, paratii au calitatea de proprietari asupra terenului asa cum am aratat mai sus dreptul de proprietate fiind reconstituit in temeiul legii 18/1991 prin titlul de proprietate cu nr. 1484348/12.09.2002.
In calitate de proprietar, paratele si-au achitat la zi creantele bugetare, nefigurand cu debite neachitate in certificatul de atestare fiscala depus la dosarul cauzei.
Instanta are in vedere si faptul ca art. 1073 si art. 1077 din Codul civil consacra principiul executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, prin urmare trebuie sa asigure executarea actului juridic legal incheiat, avand in vedere clauzele lui si vointa partilor.
Fata de aceste imprejurari, instanta urmeaza sa admita cererea reclamantului sa constate valabilitatea conventiei de vanzare cumparare incheiata intre parti la data de 11.07.1992 cu privire la terenul in suprafata de 2850 m.p. teren situat in T 121 P 17 si T 112, P 3 pe teritoriul localitatii B., judetul G., prezenta hotarare urmand a tine loc de act autentic de vanzare-cumparare cu privire la suorafata de 2950 m.p. despartit in doua parcele situat in tarlale diferite dupa cum urmeaza: teren arabil situat in T 121 P 17 cu latimea de 5 m si lungimea de 90 m suprafata de 500 m.p. cu vecini la N Ceptureanu Serafimala Sud Condoiu Ioana la E Dc 27 A, la V pr Bereleascasi teren pasune T 112 P 3 cu latimea de 5 m lungimea 500 m in suprafata de 2500 m.p. cu vecini la N Ceptureanu Serafima, la S Condoiu Ioana, la E OS Hureazani, la V Dc 27 A.
Prezenta hotarare va avea caracter constitutiv de drepturi operand transferul proprietatii de la data ramenrii definitive a acesteia.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE Admite actiunea formulata de reclamantul P.L. domiciliat in Tg Jiu, strada P., nr. 7 A, judetul G. in contradictoriu cu parata E.A. domiciliata in comune B., sat B., judetul G., N.M. domiciliata in Tg Carbunesti, sat P., judetul G..
Constata valabilitatea conventiei de vanzare cumparare incheiata intre parti la data de 11.07.1992 cu privire la terenul in suprafata de 2850 m.p. teren situat in T 121 P 17 si T 112, P 3 pe teritoriul localitatii B., judetul G..
Prezenta hotarare tine loc de act autentic de vanzare-cumparare cu privire la suprafata de 2950 m.p. despartit in doua parcele situat in tarlale diferite dupa cum urmeaza teren arabil situat in T 121 P 17 cu latimea de 5 m si lungimea de 90 m suprafatade 500 m.p. cu vecini la N CS la Sud CI la E Dc 27 A, la V pr Berleasca si teren pasune T 112 P 3 cu latimea de 5 m lungimea 500 m in suprafata de 2500 m.p. cu vecini la N C, la S CI, la E OS Hureazani, la V Dc 27 A.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica azi 30.11.2011. Presedinte,
Grefier,
C.P. 03 Ianuarie 2012/ 5 ex