Sentinta civila nr. 7395 din 2 Iunie 2009
Prelungire contract de inchiriere. Prin O.U.G. nr. 44 din 2009 nu s-au prelungit contractele de inchiriere pentru imobilele care nu se mai aflau in proprietatea statului la momentul intrarii in vigoare a ordonantei. Respectarea dreptului de proprietate al persoanelor carora li s-au restituit imobilele nationalizate.
Potrivit articolului unic din O.U.G. nr. 44/2009, durata contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, reglementate de Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de inchiriere, aprobata prin Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita relocatiune, in conditiile prevazute la art. 1.437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta. Nu a operat prorogarea legala a Contractului de inchiriere pentru suprafete cu destinatie de locuinta al reclamantilor, intrucat, la data intrarii in vigoare a O.U.G. nr. 44/2009, apartamentul inchiriat nu se mai afla in proprietatea statului sau a unitatii administrativ teritoriale, ci in proprietatea celor care au cumparat apartamentul de la fostii proprietari, carora le-a fost restituit in anul 2007. Avand in vedere ca termenele prevazute de art. 2 si art. 7 raportat la art. 1 din O.U.G. nr. 40/1999 nu s-au mai prelungit pentru locuintele care nu se mai afla in proprietatea statului sau a unitatilor administrativ teritoriale, contractul de inchiriere al reclamantilor nu se mai incadreaza in nici unul dintre cazurile prevazute de art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999. In consecinta, nu sunt aplicabile prevederile art. 9 din O.U.G. nr. 40/1999, nemaiexistand nicio obligatie a proprietarului actual, persoana de drept privat, de a incheia un nou contract de inchiriere cu respectarea procedurii reglementata de art. 10 si art. 11 din acelasi act normativ.
Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti la data de 20.05.2008 sub nr. 1/299/2008, reclamantii IG, ID, IRL au chemat in judecata pe paratii SAI, SC, solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa dispuna obligarea paratelor sa incheie contract de inchiriere in conformitate cu dispozitiile art. 9 alin. 1 din O.G. nr. 40/1999, pentru imobilul situat in Bucuresti, str. Y, sector 1.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat, in esenta, ca imobilul a fost restituit paratelor la data de 30.01.2007 prin Dispozitia nr. 1 emisa de Primaria Municipiului Bucuresti in baza Legii nr. 10/2001 si ca apartamentul este ocupat de reclamanti in baza Contractului de inchiriere nr. 2/20.04.2005 incheiat cu C.G.M.B. - A.F.I. pentru o perioada de 5 ani, respectiv pana la 8.04.2009. Au sustinut ca, preluand imobilul de la stat, fostul proprietar a preluat si obligatia scriptae in rem de a asigura chiriasilor folosinta spatiului respectiv si ca trebuia urmata procedura instituita de art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999. Au invederat ca paratii i-au notificat in vederea incheierii unui nou contract de inchiriere, insa acesta nu s-a incheiat, desi reclamantii nu au refuzat solicitarea, motiv pentru care ar fi intervenit sanctiunea prevazuta de art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999. Au fost invocate si prevederile art. 13 pct. 1 si art. 14 pct. 1 din Legea nr. 10/2001 si cele ale art. 14 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999, reclamantii sustinand ca au dreptul al reinnoirea contractului pentru o perioada de 5 ani, si ca sunt aplicabile prevederile O.G. nr. 8/2004, intrucat la data intrarii in vigoare a acestui act normativ imobilul se afla in proprietatea statului.
In drept, cererea a fost intemeiata pe prevederile O.U.G. nr. 40/1999.
In dovedirea cererii de chemare in judecata, reclamantii au solicitat proba cu inscrisuri si interogatoriul paratilor, fiind atasate cererii de chemare in judecata urmatoarele inscrisuri, in copie certificata pentru conformitate cu originalul: Contract de inchiriere nr. 2/20.04.2005, Dispozitia nr. 1 din 30.01.2007 emisa de Primarul Municipiului Bucuresti, Protocol nr. 1/14.02.2007, Sentinta civila nr. 3 din 29.11.2007 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti.
La data de 23.09.2008, paratele SAI si SC au formulat intampinare prin care au invocat exceptia inadmisibilitatii actiunii, iar, pe fond, au solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata.
Avand in vedere ca, in urma instrainarii apartamentului si modificarii cererii de chemare in judecata, paratele initiale nu mai sunt parti in prezentul litigiu, instanta nu a avut in vedere intampinarea formulata de acestea.
In sedinta din data de 27.01.2009, reclamantii au solicitat introducerea in cauza a paratilor MCSB si MAC, ca urmare a depunerii de catre reprezentantul paratilor initiali a Contractului de vanzare-cumparare autentificat de B.N.P. sub nr. 4 din 15.12.2008.
Prin Cererea precizatoare depusa la data de 2.06.2009, reclamantii au precizat ca solicita obligarea paratilor MCSB si MAC la incheierea unui Contract de inchiriere pentru imobilul situat in Bucuresti, str. Y, sector 1, incepand cu data de 8.04.2009.
Paratii MCSB si MAC nu au formulat intampinare, insa s-au prezentat la judecarea cauzei si au solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata.
Instanta a incuviintat si a fost administrata la solicitarea ambelor parti, proba cu inscrisuri.
Analizand actele si lucrarile dosarului in solutionarea cererii de chemare in judecata, instanta a retinut urmatoarele:
Prin Dispozitia nr. 1 din 30.01.2007 a Primarului General al Municipiului Bucuresti, s-a restituit in proprietatea numitelor SC si SAI imobilul situat in Bucuresti, str. Y, sector 1. Prin Contractul de vanzare-cumparare autentificat de B.N.P. sub nr. 4 din 15.12.2008, apartamentul a fost instrainat de catre persoanele carora le-a fost restituit catre paratii MCSB si MAC, acestia fiind proprietarii actuali ai imobilului.
La data restituirii, apartamentul se afla inchiriat de catre Primaria Municipiului Bucuresti, prin Administratia Fondului Imobiliar, catre reclamantul IG, conform Contractului de inchiriere pentru suprafete cu destinatie de locuinta nr. 2 din 20.04.2005. Din Contractul mentionat reiese ca au dobandit drepturi locative si ceilalti reclamanti, in calitate de membri de familie care locuiesc impreuna cu titularul de contract.
Contractul de inchiriere a expirat la data de 8.04.2009, iar spatiul locativ inchiriat nu se mai afla in proprietatea statului, incepand cu data de 30.01.2007.
Potrivit articolului unic din O.U.G. nr. 44/2009, durata contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte, din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, reglementate de Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de inchiriere, aprobata prin Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita relocatiune, in conditiile prevazute la art. 1.437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intrarii in vigoare a prezentei ordonante de urgenta.
In cauza, nu a operat prorogarea legala a Contractului de inchiriere pentru suprafete cu destinatie de locuinta nr. 2 din 20.04.2005, intrucat, la data intrarii in vigoare a O.U.G. nr. 44/2009, apartamentul inchiriat reclamantilor nu se mai afla in proprietatea statului sau a unitatii administrativ teritoriale, ci in proprietatea celor care au cumparat apartamentul de la fostii proprietari, carora le-a fost restituit in anul 2007.
Avand in vedere ca termenele prevazute de art. 2 si art. 7 raportat la art. 1 din O.U.G. nr. 40/1999 nu s-au mai prelungit pentru locuintele care nu se mai afla in proprietatea statului sau a unitatilor administrativ teritoriale, instanta a constatat ca contractul de inchiriere al reclamantilor nu se mai incadreaza in nici unul dintre cazurile prevazute de art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999. In consecinta, nu sunt aplicabile prevederile art. 9 din O.U.G. nr. 40/1999, nemaiexistand nicio obligatie a proprietarului actual, persoana de drept privat, de a incheia un nou contract de inchiriere cu respectarea procedurii reglementata de art. 10 si art. 11 din acelasi act normativ.
In acelasi sens, instanta a retinut si jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului, inceputa de cauza Radovici si Stanescu impotriva Romaniei si mentinuta in cauzele ulterioare asemanatoare (Popescu si Toader impotriva Romaniei, Marcel Rosca impotriva Romaniei, Tarik impotriva Romaniei). Astfel, Curtea Europeana a considerat ca obligarea proprietarilor la incheierea unor noi contracte de inchiriere reprezinta o ingerinta in dreptul de proprietate consfintit de art. 1 din Protocolul 1 la Conventie, intrucat afecteaza folosirea bunului de catre proprietar. O reglementare care sa asigure protectia chiriasilor nu este, in sine, contrara Conventiei, dar Curtea Europeana a considerat "ca a sanctiona proprietarii care au omis sa se conformeze conditiilor de forma prevazute de O.U.G. 40/1999 ce le impune o obligatie atat de grea ca aceea de a pastra chiriasii in imobilul lor timp de cinci ani, fara nici o posibilitate concreta si reala de a incasa chiria, a facut sa greveze asupra lor o sarcina speciala si exorbitanta de natura sa rupa echilibrul just intre interesele aflate in joc."
Pentru aceste motive, neexistand nicio obligatie a paratilor de a incheia un nou contract de inchiriere cu reclamantii asupra bunului proprietate privata pe care l-au dobandit prin cumparare, in schimbul unui pret de 75.000 Euro, instanta a respins ca neintemeiata cererea de chemare in judecata.