Titlu: accesiune imobiliara artificiala. Edificarea unei constructii fara autorizatie. Nerespectarea prevederilor Legii 50/1991 si a Ordinului 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a legii nr. 50/1991R. Lipsa demersurilor pentru intrarea in legalitate. Cerere adresata direct instantei pentru constatarea dobandirii dreptului de proprietate.
Tip speta: sentinta civila
Numar speta: 2326
Data speta: 20.02.2014
Domeniu asociat: proprietate privata
Deliberand asupra cauzei de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Craiova la data de 11.04.2013, reclamantii C. I. si C. GHE., au chemat in judecata pe paratii C. L. AL M. C., P. M. C. si P. M. C., solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa constate existenta dreptului acestora de proprietate asupra constructiei edificate si anexate constructiei initiale pe terenul situat in Craiova, in aceasta situatie modalitatea de dobandire a proprietatii reprezentand-o accesiunea imobiliara artificiala (art. 557 N.Cod Civil, art. 567, 56 N.C.civ, art. 577-579 N.C.civ coroborat cu art. 35 NCPC, art. 101 alin. 2 NCPC, art. 125 NCPC), precum si sa constate demolarea dependintelor constructiei reprezentante de sala si veranda.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 206,25 mp si a constructiei in suprafata de 42,38 mp (identificata conform schitei cadastrale anexate, compusa dintr-o camera, veranda si sala) edificate pe aceasta la adresa din Craiova, prin incheierea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. la BNP, initial constructia fiind compusa dintr-o camera, o sala si o veranda asa cum reiese din continutul contractului de vanzare cumparare anterior mentionat.
Reclamantii au mai precizat ca, ulterior achizitionarii terenului si a constructiei, in perioada 2011-2012 au construit treptat, pe cheltuiala proprie, o anexa la constructia initiala, fara a obtine in acest sens o autorizatie de construire.
Referitor la modalitatea de constructie, s-a mentionat ca aceasta este reprezentata de o constructie metalica, mobila, edificata in regie proprie, motiv pentru care nu exista devize de lucrare sau contracte de construire incheiate cu persoane fizice sau juridice specialitatea constructii. De fapt, acesta este unul dintre motivele pentru care nu s-a reusit obtinerea autorizatie de constructie.
Pentru a se edifica aceasta constructie, reclamantii au aratat ca au demolat veranda si sala, ca si dependinte la constructia deja existenta.
In consecinta, avand in vedere ca reclamantii nu beneficiaza de un act, un titlu cu valoare "ad probationem", prin care sa-si dovedeasca dreptul de proprietate, solicita instantei ca, pe calea actiunii in justitie, prin hotararea ce se va pronunta, sa se constate faptul demolarii celor doua incaperi si dobandirea dreptului de proprietatea asupra constructiei edificate ulterior.
De asemenea, au mai invederat ca modalitatea de dobandire a dreptului de proprietate asupra constructiei anexate corpului principal de cladire o constituie accesiunea imobiliara artificiala, ca mod originar de dobandire a proprietatii, conform disp. art. 557 si urm. N.C.civ.
Accesiunea imobiliara artificiala, intocmai reglementarii din Noul Cod Civil instituie o prezumtie legala, in sensul ca tot ceea ce este construit pe un teren se considera a fi proprietatea celui care detine terenul respectiv.
Referitor la calitatea procesuala pasiva, reclamantii au precizat ca prezenta actiune a fost introdusa impotriva paratilor anterior mentionati - extras din jurisprudenta Decizia nr. 898/20.09.2005 a Curtii de Apel Craiova - Sectia contencios administrativ si fiscal.
Au evaluat provizoriu constructia la suma de 10000 lei.
S-a solicitat judecarea cauzei si in lipsa.
Actiunea a fost legal timbrata.
Paratii au depus la dosarul cauzei intampinare si cerere reconventionala prin care au solicitat respingerea cererii ca neintemeiata si admiterea cererii reconventionale in sensul desfiintarii constructiei edificate de reclamanti fara autorizatie de construire, prev. de prevederile Legii 50/1991.
Paratii au invocat inadmisibilitatea cererii reclamantilor, solicitand respingerea pe fond a actiunii pentru urmatoarele:
Cu privire la constructia edificata de reclamanti, instanta trebuie sa analizeze constatarea dreptului de proprietate asupra constructiei edificate prin raportare la Legea nr. 50/1991, art. 567 Cod Civil si art. 35 si art. 125 C.pr.civ privind autorizarea lucrarilor de construire ca lege speciala, reclamantii recunoscand prin actiunea formulata ca au edificat constructia ce face obiectul prezentului litigiu, solicitand instantei transformarea situatiei de fapt intr-o situatie de drept, astfel ca acestia prin actiunea formulata au intocmit o cerere pentru constatarea existentei unui drept, respectiv dreptul de proprietate asupra constructiilor edificate.
Paratii au mai precizat ca reclamantii utilizeaza abuzul de drept in scopul eludarii, creand o vatamare bugetului public al statului prin nevarsarea taxei de autorizare la bugetul local si a cotei de 0,1 % din valoarea lucrarilor autorizate la bugetul de stat, iar prin neanalizarea structurii de rezistenta de catre un verificator de structura si de proiect, avand in vedere ca intimatul - reclamant a incarcat suplimentar structura de rezistenta a cladirii prin construirea unui etaj si a unei mansarde in plus peste structura de rezistenta a cladirii calculata initial de catre experti in cadrul autorizatiei de construire.
Or, Legea nr. 50/1991 prevede ca edificarea oricarei constructii se face numai in baza autorizatiei de construire, care constituire o conditie absoluta si un temei de drept pentru dobandirea proprietatii si pentru intabularea in cartea funciara, legiuitorul prevazand in disp. art. 10 din noul cod civil ca legile care deroga de la o dispozitie generala, care restrang exercitiul unor drepturi civile sau care prevad sanctiuni civile se aplica numai in cazurile expres si limitativ prev. de lege, ceea ce transpune prin faptul edificarii unor constructii doar in baza unei autorizatii de construire, care constituie drept de proprietate asupra constructiei.
De asemenea, paratii au mai precizat ca in conformitate cu disp. ar. 1049 si 1050 NCPC, reclamantul avea obligatia legala de a anexa cererii de chemare in judecata inscrisurile reglementate de legea speciala.
Dispozitiile legale in materia prescriptiei imobiliare de lunga durata cu privire la constructii nu sunt de ordine publica, nefiind incidente nici daca partile, prin conventia lor, au stabilit un alte regim juridic sau daca prin dispozitiuni speciale se deroga de la regulile stabilite de codul civil, cum ar fi dispozitiile Legii nr. 50/1991 care prevad ca orice constructie se realizeaza numai cu respectarea autorizatiei de construire, iar potrivit art. 2 alin. 2 din actul normativ anterior mentionat orice constructie trebuie realizata cu respectarea prevederilor documentatiilor de urbanism avizate si aprobate potrivit legii, a avizelor eliberate de detinatorii de utilitati, a sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati.
S-a mai precizat in intampinare ca reclamantii au la indemana institutia intrarii in legalitate a unei constructii executata fara autorizatie de construire care se face potrivit art. 59 din Ordinul nr. 839 - normele de aplicare a Legii nr. 50/1991.
In ceea ce priveste cererea reconventionala, paratii au rugat instanta sa aprecieze temeinicia acestei solicitari in raport de considerentele reclamantilor, a calitatii procesual pasive a autoritatii locale, cu motivarea ca aceasta este singura in masura sa dispuna masurile prev. de Legea 50/1991 in ceea ce priveste constructiile edificate.
Motivarea cu privire la constructii este cea invocata anterior in legatura cu fondul actiunii si necesitatea existentei documentatiei de urbanism si a autorizatiei de construire ca fiind singura procedura reglementata expres de legea speciala.
Autoritatea locala, constatand ca normele ce reglementeaza disciplina in constructii sunt eludate, in situatia in care are de a face eventual si cu o categorie de teren situata in extravilan localitatii pentru care este interzisa in mod expres edificarea constructiilor, singura masura impusa este aceea de demolare si aducerea terenului in situatia anterioara.
Fata de cele prezentate, paratii au solicitat respingerea actiunii formulate de reclamanti ca neintemeiata si admiterea cererii reconventionale, in sensul desfiintarii constructiei edificate de reclamanti fara autorizatie de construire.
In drept, intampinarea si cererea reconventionala au fost intemeiate pe disp. art. 205-210 C.pr.iv si Legea 50/1991.
Reclamantii au depus raspuns la intampinare si intampinare raportat la cererea reconventionala, prin care au invocat exceptia anularii cererii reconventionale ca netimbrata, exceptia disjungerii, solutionarea pe care separata a cererii reconventionale fata de cererea introductiva cf. disp. art. 209 si 210 NCPC si fata de inadmisibilitatea actiunii invocata de parati, au solicitat respingerea acestei ca neintemeiata si nefondata.
Atasat raspunsului la intampinare si intampinarii la cererea reconventionala, reclamantii au depus Decizia ICCJ nr. 3668/2005.
Prin incheierea din 12.09.2013, instanta, avand in vedere disp. art. 22 NCPC, a dispus citarea paratilor cu mentiunea de a face dovada achitarii taxei judiciare de timbru aferente cererii reconventionale in cuantum de 411 lei, stabilita la valoarea constructiei.
Prin incheierea din 24.10.2013, instanta constatand ca paratii-reclamanti nu au facut dovada achitarii taxei judiciare de timbru in cuantum de 411 lei pentru cererea reconventionala, a admis exceptia netimbrarii si a anulat cererea reconventionala fata de neindeplinirea obligatiei de timbraj.
Tot prin incheierea din 24.10.2013, instanta, avand in vedere disp. art. 254, 255 si 258 NCPC, a incuviintat reclamantilor proba cu inscrisuri si proba cu expertiza specialitatea constructii civile, prorogand pronuntarea asupra probei testimoniale solicitate de reclamanti, dupa observarea concluziilor expertului, si a numit in conformitate cu disp. art. 331 NCPC, prin tragere la sorti din listele generate de programul ecris pe expert O. E. pentru a intocmi raportul de expertiza cu obiectivele stabilite la acel termen, raport de expertiza ce a fost depus la dosar in data de 13.01.2014.
Prin incheierea de sedinta din data de 16.01.2014, instanta, fata de evaluare din cuprinsul raportului de expertiza a pus in vedere reclamantilor sa depuna la dosarul cauzei dovada achitarii taxei judiciare de timbru in cuantum de 2059,22 lei, obligatia de timbraj fiind indeplinita la data de 13.02.2014.
Prin incheierea din 13.02.2014, instanta a lua act de pozitia procesuala a aparatorului reclamantilor in sensul ca nu a mai insista in administrarea probei testimoniale.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat de BNP, reclamantii au dobandit imobilul situat in mun. Craiova, compus din teren intravilan in suprafata de 206 mp. rezultata din acte si 206,25 mp. din masuratori, cu numar cadastral 5475 si dintr-o constructie casa de locuit C1, cu o suprafata construita de 42,38 mp., cu numar cadastral 5475-C1, alcatuita dintr-o camera, veranda si sala.
Potrivit concluziilor raportului de expertiza specialitatea constructii civile, intocmit in cauza rezulta ca, pe terenul intravilan in suprafata de 206,25 mp. din masuratori, detinut de catre reclamanti, o parte din constructia C1-veranda si sala, a fost demolata fiind edificata constructia care face obiectul cauzei, compusa din trei incaperi cu peretii din zidarie de BCA cu acoperisul (planseul) din grinzi de lemn si tencuiti cu mortar de var pe sipci si trestie.
Din probatoriul administrat, precum si din sustinerile reclamantilor, se retine ca noua constructie, identificata prin raportul de expertiza, a fost edificata de reclamanti, in regie proprie, in cursul anilor 2011-2012, fara autorizatie de construire, ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. din 23.09.2011.
Potrivit dispozitiilor art. 577 NCCiv. (legea aplicabila in cauza conform art. 6, alin. 5 din Noul Cod Civil si art. 5 si 58 din legea de punere in aplicare nr. 71/2011), (1) constructiile, plantatiile si orice alte lucrari efectuate asupra unui imobil, revin proprietarului acelui imobil daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. (2) Cand lucrarea este realizata de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrarii se naste in favoarea proprietarului imobilululi din momentul inceperii lucrarii, pe masura realizarii ei, daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
Dispozitiile art. 579 alin. 1 NCCiv. instituie in favoarea proprietarului imobilului o prezumtie relativa de proprietate asupra constructiilor edificate pe acel teren, pana la proba contrara.
In cauza, pe baza probatoriului administrat, instanta retine ca la data edificarii noii constructii (anii 2011-2012) care face corp comun cu constructia C1, proprietari ai terenului intravilan in suprafata de 206 mp. rezultata din acte si 206,25 mp. din masuratori, situat in mun. Craiova, erau reclamantii astfel ca, de principiu, prezumtia instituita de textul de lege anterior invocat, opereaza in favoarea acestora.
Cu toate acestea, sub aspectul admisibilitatii caii juridice pentru care au optat reclamantii, instanta retine urmatoarele:
Potrivit dispozitiilor art. 35 NCPC, cel care are interes poate sa ceara constatarea existentei sau inexistentei unui drept. Cererea nu poate fi primita daca partea poate cere realizarea dreptului pe orice alta cale prevazuta de lege.
Astfel, in lumina acestor dispozitii, instanta retine, cu prioritate, in ceea ce priveste petitul in constatarea demolarii unei parti din vechea constructie, ca acesta vizeaza constatarea unei situatii de fapt si nu a unui drept al partilor, motiv pentru care, sub acest aspect, reclamantii nu au deschisa in justitie calea actiunii in constatare.
Referitor la posibilitatea instantei de a constata dreptul de proprietate al reclamantilor asupra constructiei nou edificate, se retine ca art. 35 NCPC, permite acest lucru numai in masura in care partea nu poate cere realizarea dreptului sau pe orice alta cale prevazuta de lege.
In acest sens, instanta retine ca, desi lucrarile edificate de reclamanti au fost realizate fara autorizatie de construire si cu neindeplinirea obligatiilor prevazute de legea nr. 50/1991R, partile solicita instantei sa dea eficienta dispozitiilor art. 577 si urmat. NCCiv. si sa constate dreptul acestora de proprietate.
Insa, potrivit art. 59 din Ordinul nr. 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a legii nr. 50/1991R, (3) in situatia in care constructia realizata fara autorizatie de construire intruneste conditiile urbanistice de integrare in cadrul construit preexistent, autoritatea administratiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizatii de construire in vederea intrarii in legalitate, in coroborare cu luarea masurilor legale care se impun, numai in baza concluziilor unui referat de expertiza tehnica pentru cerinta esentiala de calitate "rezistenta mecanica si stabilitate" privind starea structurii de rezistenta in stadiul fizic in care se afla constructia, precum si pentru cerinta esentiala de calitate "securitatea la incendiu", numai dupa emiterea Acordului de mediu, in conditiile legii.
Prin urmare, reclamantii, care fara a solicita vreun aviz legal, din proprie initiativa au demolat o parte din constructie si au edificat lucrari noi, au la indemana calea realizarii dreptului prin intrarea in legalitate potrivit procedurii prevazute de legea speciala, cale pe care insa au inteles sa nu o urmeze. De altfel, reclamantii nu au realizat nici un demers pentru reglementarea situatiei juridice a constructiei, cu exceptia promovarii prezentei cereri in justitie.
Referitor la argumentele aduse de reclamanti in sustinerea cererii de chemare in judecata, instanta retine ca este de netagaduit ca intreaga legislatie nationala, incepand cu legea fundamentala (Constitutia Romaniei), Codul Civil si alte legi speciale in materie, acorda o protectie juridica sporita proprietatii private, in acord cu jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului, insa aceasta protectie priveste strict dreptul de proprietate dobandit in conditiile legii, si nu cu eludarea acesteia.
Astfel, potrivit art. 555 alin. 1 NCCiv., proprietatea privata este dreptul titularului de a poseda, folosi si dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege.
Art. 556 alin. 1 si 2 NCCiv. statueaza ca dreptul de proprietate poate fi exercitat in limitele materiale ale obiectului sau. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaza obiectul dreptului de proprietate, cu ingradirile stabilite prin lege.
Prin lege poate fi limitata exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
Potrivit art. 557 alin. 1 NCCiv., dreptul de proprietate se poate dobandi, in conditiile legii, prin conventie, mostenire legala sau testamentara, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de buna-credinta in cazul bunurilor mobile si al fructelor, prin ocupatiune, traditiune, precum si prin hotarare judecatoreasca, atunci cand ea este translativa de proprietate prin ea insasi.
Nu in ultimul rand, alin. 3 al art. 563 NCCiv. arata ca, dreptul de proprietate dobandit cu buna-credinta, in conditiile legii, este pe deplin recunoscut.
De asemenea, legea speciala in materia autorizarii executarii lucrarilor de constructie, nr. 50/1991R, prevede in cuprinsul art. 1 ca (1)Executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare. Autorizatia de construire sau de desfiintare se emite la solicitarea detinatorului titlului de proprietate asupra unui imobil - teren si/sau constructii - ori a altui act care confera dreptul de construire sau de desfiintare, in conditiile prezentei legi.(2)Constructiile civile, industriale, inclusiv cele pentru sustinerea instalatiilor si utilajelor tehnologice, agricole sau de orice alta natura se pot realiza numai cu respectarea autorizatiei de construire, emisa in conditiile prezentei legi, si a reglementarilor privind proiectarea si executarea constructiilor.
In cuprinsul art. 2, acelasi act normativ prevede ca (1)Autorizatia de construire constituie actul de autoritate al administratiei publice locale pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor.(2)Autorizatia de construire se emite in temeiul si cu respectarea prevederilor documentatiilor de urbanism, avizate si aprobate potrivit legii.
In speta, reclamantii nu se pot prevala de buna-credinta pentru a beneficia de recunoasterea dreptului de proprietate in conditiile art. 577 si urmat. NCCiv., cata vreme nimeni nu se poate prevala de necunoasterea legii, iar reclamantii cunosteau interdictia legala privind demolarea si construirea fara autorizatiile si avizele legale necesare.
Mai mult chiar, reclamantii aveau la indemana si procedura intrarii in legalitate la care instanta a facut referire anterior, pe care de asemenea, nu au parcurs-o.
Potrivit principiului de drept procesual instituit de dispozitiile art. 12 alin. 1 NCPC, drepturile procesuale trebuie exercitate cu buna-credinta, potrivit scopului in vederea caruia au fost recunoscute de lege.
In acest sens, instanta retine ca reclamantii nu au deschisa calea actiunii in constatarea dreptului de proprietate reglementata de art. 35 NCPC, cata vreme au eludat cu stiinta dispozitiile legii speciale nr. 50/1991R si ale Ordinului nr. 893/2009 privind adoptarea normelor metodologice de punere in aplicare.
Tot in acest context, trebuie subliniat ca reclamantii nu au facut dovada ca s-ar fi adresat in cursul edificarii constructiei sau dupa terminarea acesteia cu vreo cerere pentru obtinerea autorizatiei sau a avizelor necesare iar autoritatile administratiei publice locale le-ar fi refuzat eliberarea documentelor in mod nejustificat.
Dimpotriva, analizand conduita procesuala adoptata de reclamanti, precum si argumentele aduse in sustinerea cererii de chemare in judecata, instanta constata ca acestia au ignorat in mod constient dispozitiile legii nr. 50/1991R, optand pentru investirea instantei de judecata cu solutionarea prezentei cereri.
Insa, fata de considerentele anterior expuse, care fundamenteaza convingerea instantei, se constata ca demersul reclamantilor in justitie nu poate fi primit deoarece au fost nesocotite conditiile impuse de lege pentru dobandirea proprietatii iar instanta nu poate valida o astfel de conduita in conditiile in care dreptul astfel dobandit nu se bucura de recunoasterea si protectia legii.
O interpretare contrara ar lipsi de continut si de finalitate dispozitiile legii nr. 50/1991R, in situatia in care, fara nicio justificare obiectiva, ci doar prin simpla manifestare unilaterala de vointa, partilor le-ar fi permisa si recunoscuta optiunea intre respectarea procedurii autorizarii prevazute de legea nr. 50/1991R sau, in caz contrar, adresarea ulterior a unei cereri in justitie. Nu in ultimul rand, o astfel de interpretare permisiva a legislatiei in materie ar duce la incalcarea abuziva a procedurii speciale prevazute de legiuitorul national, in conditiile in care partilor li s-ar recunoaste de plano o alternativa apreciata ca fiind mai putin impovaratoare si mult mai avantajoasa ca si costuri financiare si ar neindreptati persoanele care cu buna-credinta se supun dispozitiilor acesteia.
De altfel, dispozitiile art. 577 si urmat. NCCiv., reprezinta doar dreptul comun in materia accesiunii imobiliare artificiale, insa ori de cate ori legea speciala (nr. 50/1991R) impune conditii derogatorii acestea trebuie respectate, potrivit principiului specialia generalibus derogant.
In concluzie, retinand ca nu sunt aplicabile dispozitiile art. 35 NCPC si nici incidente situatiile reglementate de art. 577 si urmat. NCCiv, instanta va respinge ca neintemeiata cererea promovata.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge ca neintemeiata cererea de chemare in judecata formulata de reclamantii
Anuleaza ca netimbrata cererea reconventionala.
Cu drept de apel in termen de 30 de zile de la comunicare, care se depune la Judecatoria Craiova si se solutioneaza de Tribunalul Dolj.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 20/02/2014