Revendicare imobiliara. Compararea titlurilor. Vanzarea lucrului altuia Sentinta civila nr. 9893 din data de 24.11.2006
pronunțată de Judecatoria Craiova

In situatia in care reclamantii detin titlul de proprietate anterior nationalizarii prin Decretul nr.92/1950 si al caror drept de proprietate a fost consolidat prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, acest titlu este preferabil celui opus de parati, care au cumparat imobilul de la un " non - dominus", respectiv de la statul roman, preluare abuziva, prin violenta si in conditiile incalcarii principiilor consacrate de Codul civil in materia stabilitatii proprietatii excluzand calitatea de proprietar al statului.
La de 05.08.2003, reclamantii DIE, VAAE SI BA au chemat in judecata paratii DC, DL,PA, PG, DS, SR si SAF pentru ca instanta, prin hotararea ce se va pronunta, sa dispuna evacuarea paratilor din locuintele ocupate in imobilul situat in Craiova, strada Brandusa, nr. 8 (fost nr. 6) si obligarea acestora la plata chiriei legale incepand cu data de 28.05.2001.
In motivarea actiunii, reclamantii au aratat ca sunt proprietarii imobilului situat in Craiova, strada Brandusa, nr. 8 (fost nr. 6), in calitate de mostenitori ai autoarei lor TGSA, conform sentintei civile nr. 7340/01.06.1998 Judecatoriei Craiova, definitiva si irevocabila, prin care DGFP Dolj, Primaria Municipiului Craiova si RAADPFL Craiova au fost obligate sa restituie autoarei reclamantilor imobilul amintit.
Au mai aratat ca, prin procesul - verbal de executare intocmit in dosarul de executare nr. 119/E/2001 al BEJ Ivanovici Cristodor Constantin, reclamantii au fost pusi in posesie, iar, ulterior, imobilul a fost inregistrat in evidentele fiscale.
Au precizat ca paratii ocupa diferite spatii, fara contract de inchieriere si fara a plati chirie, refuzand sa elibereze imobilul; in subsidiar, reclamantii au solicitat restrangera spatiului locativ la norma de 10 m2 pentru fiecare persoana ce face parte din familiile paratilor.
La data de 30.10.2003, reclamantii au modificat obiectul actiunii, solicitand sa fie obligati paratii sa lase reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie, spatiile ocupate din imobilul proprietatea celor dintai, conform sentintei civile nr. 7346/01.06.1998 a Judecatorei Craiova, definitiva si irevocabila.
In cauza, paratii PC si PA au formulat cerere reconventionala, solicitand obligarea reclamantilor la plata contravalorii imbunatatirilor aduse imobilului si instituirea unui drept de retentie asupra imobilului in litigiu pana la plata sumelor datorate;la aceeasi data, paratii au formulat cerere de chemare in garantie a Statului Roman reprezentat de Ministerul Finantelor Publice.
Paratele SA, SR si SD au formulat cerere reconventionala, invocand uzucapiunea scurta de 10-20 de ani si solicitand ca instanta sa constate dreptul de folosinta al paratelor asupra terenului aferent imobilului proprietatea lor, drept de folosinta nascut din dreptul de superficie conventionala; au formulat, de asemenea, cerere de chemare in garantie a Statului Roman reprezentat de Ministerul Finantelor Publice, pentru a fi obligat - in situatia admiterii actiunii - la plata contarvalorii imobilului, raportat la pretul de circulatie la momentul evictiunii.
Paratii DC si DL au formulat intampinare, solicitand respingerea actiunii, cu motivarea ca au cumparat imobilul de la numitii PT si PR prin contract de vanzare - cumparare autentic, fiind cumparatori de buna - credinta; de asemenea, au formulat cerere de chemare in garantie a numitilor PT si PR.
Numitii PT si PR au formulat intampinare, solicitand respingerea actiunii, cu motivarea ca atat paratii DC si DL, cat si chematii in garantie insisi au fost cumparatori de buna - credinta, intrucat autorii lor au avut toate temeiurile sa considere Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice, solicitand sa fie despagubiti.
Prin sentinta civila nr. 2749/18.03.2004, Judecatoria Craiova a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Dolj, in raport de valoarea imobilului ce face obiectul revendicarii si dispozitiile art.2 pct. b Cpc.
Prin sentinta civila nr. 359/06.10.2004, pronuntata in dosarul nr. 1646/2004, Tribunalul Dolj a respins actiunea in revendicare imobiliara formulata de reclamantii DIE, VAAE si BA si a dispus disjungerea cererilor reconventionale si a cererilor de chemare in garantie, retinand, in esenta, ca reclamantii fac dovada dreptului de proprietate asupra imobilului situat in Craiova, strada Brandusa, nr. 8 (fost nr. 6), dar ca, anterior pronuntarii sentintei civile nr. 7346/01.06.1998 a Judecatoriei Craiova, imobilul revendicat de reclamanti a facut obiectul unor vanzari succesive; astfel, la 12.08.1975, PS si PG au cumparat de la OCLPP Craiova apartamentul compus din 3 camere de locuit, boxa si garaj, conform contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 187/12.08.1975.
S-a retinut, de asemenea, ca prin contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 3896/12.10.2000, paratii DC si Dl au cumparat de la PT si PR un imobil compus din apartament cu 2 camere, un garaj, o magazie, situat in Craiova, strada Brandusa, nr. 8 (fost nr. 6), acestia din urma dobandind imobilul in calitate de mostenitori ai autorilor lor, PAV si PV, asa cum rezulta din certificatele de mostenitor nr. 1209/11.06.1991 si 196/17.10.2000, cu precizarea ca autorii dobandisera imobilul prin actul de vanzare - cumparare nr. 455/17.10.1975.
Tribunalul a concluzionat ca paratii sunt dobanditori cu titlu particulat ai imobilului in litigiu.
Solutinand cererea reclamantilor, tribunalul a apreciat ca, in raport de prevederile art. 46 pct. 2 si 5 din Legea nr. 10/2001, se impunea formularea, cu prioritate, a unei actiuni in anularea titlurilor paratilor, avand ca scop dovedirea relei - credinte a acestora la cumpararea imobilelor si, ca atare, nefiind desfiintate titlurile paratilor, actiunea in revendicare este paralizata.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel reclamantii, criticand-o pentru motive de nelegalitate si netemeincie; in esenta, reclamantii au aratat ca instanta de fond a examinat actiunea prin prisma prevederilor Legii nr. 10/2001, in conditiile in care actiunea s-a intemeiat pre dispozitiile art. 480 si urm. C. civ.,fiind o veritabila actiune in revendicare, iar, pe de alta parte, in mod gresit instanta nu a procedat la compararea titlurilor partilor pentru a se constata care este mai bine caracterizat; sub acest aspect, reclamantii au sustinut ca titlurile paratilor sunt lipsite de valabilitate si nu pot produce efecte juridice, intrucat s-au emis cu incalcarea Legii nr. 7/1973, iar prin Legea nr. 85/1992 s-a prevazut nulitatea absoluta a contractelor de vanzare - cumpararea ale locuintelor care nu au fost construite din fondurile statului si au fost trecute in proprietatea statului, cum este speta de fata.
Prin decizia nr. 3000/28.11.2005, Curtea de Apel Craiova a admis apelul declarat de reclamanti, a casat sentinta criticata si a trimis cauza spre rejudecare aceleiasi instante, retinand ca, in speta, reclamantii DIE, VAAE si BA au investit instanta cu o veritabila actiune in revendicare imobiliara, intemeiata pe dispozitiile art. 480 C.civ. si avand ca fundament sentinta civila nr. 7348 din 01.06.1998 a Judecatoriei Craiova, definitiva si irevocabila, pronuntata in contradictoriu cu Statul.
Instanta de control judiciar a concluzionat ca in speta, nu sunt incidente dispozitiile Legii nr. 10/2001, ci dispozitiile de drept comun din materia revendicarii imobiliare si ca, in acest context, in masura in care si paratii invoca un drept de proprietate asupra aceluiasi imobil, consfintit printr-un titlu de proprietate, instanta de fond trebuie sa procedeze la compararea titlurilor partilor si sa dea eficienta juridica titlului de proprietate mai bine caracterizat, pronuntandu-se in consecinta.
Analizand cauza supusa solutionarii in raport de probele administrate si dispozitiile legale aplicabile, instanta constata ca actiunea reclamantilor - asa cum a fost modificata la data de 30.10.2003- este intemeiata, pentru urmatoarele considerente;
In vederea unei juste solutionari a cauzei, instanta a solutionat, cu precadere, exceptia de insuficienta timbrare a actiunii, invocata de paratii DC si DL, concluzionand ca, potrivit art. 15 lit. r din Legea nr. 146/1997, prezenta actiune este scutita de plata taxei judiciare de timbru; in consecinta, instanta a respins exceptia de insuficienta timbrare a actiunii ca fiind nefondata.
Pe fondul cauzei, fata de indicatiile instantei de control judiciar, instanta a trecut la examinarea, prin comparare, a titlurilor pe care partilor si le opun reciproc.
Din economia actelor dosarului, instanta a retinut ca reclamantii detin imobilul situat in Craiova, strada Brandusa, nr. 8 (fost nr. 6), in baza sentintei civile nr. 7346/01.06.1998 a Judecatoriei Craiova, definitiva si irevocabila, prin care DGFP Dolj, Primaria Craiova si RAADPFL Craiova au fost obligate sa lase in deplina proprietate si linistita posesie, imobilul amintit.
In aparare, paratii PS si PG au opus reclamantilor contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 187/12.08.1975, incheiat cu OCLPP Craiova, prin care cei dintai au cumparat imobilul compus din 3 camere de locuit, boxa si garaj, situat in Craiova, strada Brandusa, nr. 8 (fost nr. 6), contract consolidat prin obtinerea titlului de proprietate nr. 75/1976.
Paratii DC si DL au opus reclamantilor contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 3896/12.10.2000, prin care au cumparat de la numitii PT si PR imobilu compus din 2 camere, un garaj, o magazie, situat la aceeasi adresa, cu precizarea ca acestia din urma au dobandit imobilul in calitate de mostenitori ai autorilor lor, PAV si PV, care l-au dobandit prin actul de vanzare - cumparare nr. 455/17.10.1975.
Paratii SD; SR si SAF au opus reclamantilor contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 212/1975,prin care autorii lor NM si NI au cumparat de la OCLPP Craiova imobilul compus din 2 camere, un garaj, o magazie, situat la aceeasi adresa.
Examinand, pe rand, titlurile pe care partile si le opun reciproc, instanta retine ca titlul invocat de reclamanti, in speta, sentinta civila nr. 7346/01.06.1998 a Judecatoriei Craiova, definitiva si irevocabila, are ca fundamnent actul de partaj datat la 15.11.1923, inregistrat in Registrul de Acte Autentice al Tribunalului Dolj la nr. 24/1926.
Din considerentele acestei sentinte, se retine ca imobilul in litigiu a fost proprietatea autoarei reclamantilor, TGSA, fiind preluat de stat in baza Decretului nr. 92/1950, in mod abuziv, fara titlu valabil, astfel incat statul nu a devenit niciodata proprietar, iar autoarea reclamantilor nu a pierdut proprietatea, ci doar posesia acestui imobil.
Dimpotriva, titlurile paratilor constau in contracte de vanzare - cumparare incheiate cu fostul OCLPP, ca reprezentant al Statului,l ori cu persoane devenite proprietare de aceeasi maniera.
Cumparand, insa,de la un "non - dominus", paratii nu pot opune reclamantilor in prezentul cadru procesual, cu eficienta juridica, drepturile astfel dobandite.
Este fara dubiu ca preluarea abuziva, prin violenta si in conditiile incalcarii principiilor consacrate de Codul civil in materia stabilitatii proprietatii, a exclus calitatea de proprietar a statului, asa cum s-a statuat in practica judecatoreasca, iar paratii au acceptat riscul evictiunii.
Mai mult, paratii P si D au cumparat imobilele ulterior pronuntarii sentintei civile nr. 7346/01.06.1998 a Judecatoriei Craiova si in ciuda notificarilor si a somatiilor comunicate acestora de catre reclamanti, fiind evidenta reaua - credinta a acestora la momentul incheierii contractelor de vanzare - cumparare pe care le opun reclamantilor.
Apararea formulata de paratii DC si DL si fundamentata exclusiv pe intabularea dreptului lor de proprietate, comparativ cu reclamantii care nu au facut aceasta dovada, este - in contextul argumentelor dezvoltate mai sus - fara relevanta in cauza, pe fondul dispozitiilor art. 26 alin. 1 si 2 din Legea nr. 7/1996, potrivit caruia dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti, fara inscrierea in cartea funciara, cand provin din succesiune si sunt stabilite prin hotarari judecatoresti.
In ce priveste vocatia la despagubiri din partea statului, instanta retine ca Legea nr. 10/2001 creeaza cadrul legislativ necesar pentru fructificarea, de catre parati, a acestuia drept, in comparatie cu reclamantii carora instantele judecatoresti le-au recunoscut dreptul de a redobandi posesia imobilului, in integralitatea lui.
Concluzionand asupra prezentei actiuni in revendicare, instanta retine forta probanta absoluta a titlului invocat de reclamanti, pe care il apreciaza ca fiind preferential in raport de titlurile paratilor, fiind evident, pe de o parte, ca autoarea reclamantilor nu a pierdut niciodata proprietatea imobilului, iar , pe de alta parte, ca in ciuda recunoasterii dreptului de proprietate al reclamantilor asupra imobilului in litigiu, acestia sunt privati de beneficiul acestui imobil - situatie care probeaza o ingerinta evidenta in dreptul lor de proprietate.
In consecinta, instanta retine ca actinuea reclamantilor - asa cum a fost modificata la data de 30.10.2003 - este intemeiata, urmand sa o admita in baza art. 480 C. civ. si sa oblige paratii sa lase reclamantilor, in deplina proprietate si linistita posesie, imobilul situat in Craiova, strada Brandusa, nr. 8 (fost nr. 6).