Dreptul chiriasilor cumparatori de a obtine pretul de piata al imobilului pe care au fost obligati sa-l lase in deplina proprietate si linistita posesie fostilor proprietari in urma admiterii actiunii in revendicare
Domeniu - Legea nr.10/2001
(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE - DOSAR NR.6346/302/2009 - DECIZIA CIVILA NR.710/23.04.2012)
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 5 Bucuresti la data de 04.06.2009, sub dosar nr. 6346/302/2009, reclamantii R.A. si A.A. au solicitat obligarea paratului S.R. reprezentat prin M.F.P. la plata pretului de piata al imobilului situat in Bucuresti, sector 1, Calea V., nr. 87-89, parter, ap.18, stabilit conform standardelor internationale de evaluare.
In motivarea cererii, s-a aratat ca in baza Legii nr. 112/1995, reclamantul A.A., impreuna cu defuncta sa sotie, A.S., a dobandit imobilul mentionat mai sus, prin contractul de vanzare-cumparare nr. 2831/19274 din 13.01.1997, incheiat cu Primaria Municipiului Bucuresti, prin SC Herastrau Nord SA. Pretul apartamentului stabilit prin contract a fost achitat integral, astfel cum rezulta din chitanta nr. 12662/13.01.1997. Prin decizia civ. nr. 1896/13.11.2007, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, reclamantii au fost obligati sa lase in deplina si linistita posesie apartamentul. In baza acestui titlu executoriu, creditorul S.S.D. a solicitat predarea apartamentului pe cale silita, executarea facand obiectul dosarului nr. 310/2008 al BEJ R.I.C., fiind evacuati la data de 25.11.2008. A.S. a decedat la data de 25.12.2008, succesorii sai fiind reclamantii, astfel cum rezulta din certificatul de calitate de mostenitor nr. 10/31.03.2009, emis de BNP A.M..
In drept au fost invocate dispozitiile art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Paratul S.R. reprezentat prin M.F.P. a formulat intampinare si cerere de chemare in garantie.
Prin intampinare a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive avand in vedere ca, potrivit principiului relativitatii efectelor contractului, acesta produce efecte numai intre partile contractante, or S.R. este tert fata de contractul incheiat de reclamanta cu M.B.. Ca atare, calitatea procesuala pasiva revine unitatii administrativ-teritoriale. In conformitate cu dispozitiile art. 1337, solicita sa se instituie raspunderea vanzatorului pentru evictiune deoarece deposedarea cumparatoarei de bun ca urmare a admiterii actiunii in revendicare intruneste conditiile unei tulburari de drept prin fapta unui tert. Mai mult, institutia S.R. reprezentat prin M.F.P. nu este una si aceeasi cu cea a M.F.P.. De asemenea, potrivit dispozitiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, M.F.P. poate fi obligat la restituirea pretului platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare au fost incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 numai in ipoteza in care aceste contracte au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, ceea ce nu este cazul in speta.
Pe calea cererii de chemare in garantie, paratul S.R. a solicitat obligarea SC H.N. SA la restituirea comisionului de 1% incasat de aceasta societate la incheierea contractului de vanzare-cumparare nr. 2831/19274/13.01.1997.
La termenul din 22.03.2010, reclamantii au formulat cerere modificatoare a actiunii sub aspectul cadrului procesual pasiv, aratand ca inteleg sa se judece in contradictoriu cu M.F.P. si nu cu S.R. prin M.F.P., prima instanta luand act de modificarea cadrului procesual pasiv.
Paratul M.F.P., desi legal citat, nu a depus intampinare.
Prin sentinta civila nr. 5123/12.07.2010, pronuntata in dosarul nr.6346/302/2009, Judecatoria Sector 5 Bucuresti a admis cererea formulata de reclamantii R.A. si A.A., in contradictoriu cu paratul M.F.P. care a fost obligat la plata catre reclamanti a sumei de 347703 lei, reprezentand pretul de piata al imobilului situat in Bucuresti, Calea V., nr. 87-89, corp D, parter, ap.18.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca prin contractul de vanzare-cumparare nr.2831/19274/13.01.1997, incheiat cu M.B. (mentionarea P.M.B. este o simpla inadvertenta juridica, din moment ce potrivit dispozitiile art. 19 din Legea nr. 215/2001, privind administratia publica locala, numai unitatile administrativ-teritoriale au personalitate juridica de drept public, cu capacitate juridica deplina si patrimoniu propriu), prin SC H.N. SA, reclamantul A.A. si sotia sa, A.S., au dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.18 situat in Bucuresti, Calea V., nr. 87-89, corp D, parter, sector 1, compus din doua camere, baie, pivnita, bucatarie, precum si cota indiviza de 3.35 % din partile de folosinta comune ale imobilului si 31.6 mp, teren situat sub constructie, conform HG nr. 20/1996, la pretul de 8213215 ROL, achitat integral cu chitanta nr. 12662/13.01.1997.
A mai constatat Judecatoria ca, ulterior, prin decizia civila nr.1896/13.11.2007, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, irevocabila, A.A. si A.S. au fost obligati sa lase in deplina proprietate si linistita posesie fostilor proprietari, S.I.M. si S.S.D., apartamentul mentionat mai sus.
La data de 25.12.2008, A.S. a decedat, drepturile si obligatiile existente in patrimoniul sau transmitandu-se catre mostenitorii sai, reclamantii A.A. si R.A., astfel cum rezulta din certificatul de calitate de mostenitor nr.10/31.03.2009, eliberat de Biroul Notarului Public "A.M.".
A aratat prima instanta ca dispozitiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, rep. cu mod. si compl. ulterioare, dau dreptul proprietarilor ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, sa solicite restituirea pretului de piata al imobilelor.
Intrucat prin decizia civila nr. 1896/13.11.2007 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti nu s-a constatat incalcarea disp. Legii nr. 112/1995 la incheierea contractului de vanzare-cumparare nr.2831/19274/13.01.1997, prima instanta a constatat ca sunt intrunite toate conditiile prevazute de lege pentru a se naste in sarcina paratului M.F.P. obligatia de plata a pretului de piata al apartamentului, determinata prin raportul de expertiza tehnica constructii intocmit de catre expertul B.N. la suma de 347.703 lei.
Fata de cele expuse mai sus, prima instanta a apreciat ca cererea dedusa judecatii in acest dosar este intemeiata.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs M.F.P. prin D.G.F.P.M.B., solicitand admiterea recursului asa cum a fost formulat, modificarea sentintei atacate, in sensul admiterii exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a M.F.P. si respingerii actiunii ca fiind formulata impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva, iar pe fond in sensul respingerii actiunii ca neintemeiata.
A apreciat ca hotararea pronuntata de Judecatoria Sectorului 5 este netemeinica si nelegala.
In motivarea caii de atac exercitate, M.F.P. a sustinut exceptia lipsei calitatii procesuale pasive.
In acest sens, a aratat ca potrivit dispozitiilor prevazute de art.50 alin.(3) din Legea nr. 10/2001 "restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile se face de catre Ministerul Economiei si Finantelor din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare".
In speta dedusa judecatii, a sustinut recurenta ca dispozitiile normative invocate anterior nu sunt aplicabile, intrucat in cauza nu exista o hotarare definitiva si irevocabila prin care sa se fi constatat nulitatea contractului de vanzare - cumparare nr. 2831/19274/13.01.1997 incheiat intre reclamant si SC H.N. SA. Mai mult decat atat, subliniaza ca asa cum rezulta chiar din considerentele sentintei civile atacate, instanta de fond a retinut "chiar daca in speta nu a avut loc o desfiintare pe cale judecatoreasca a titlului reclamantilor, prin admiterea actiunii in revendicare...". Or, potrivit dispozitiilor art. 50 alin (3) din Legea nr.10/2001, Ministerul Finantelor Publice apreciaza ca restituie numai pretul actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare, desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, au fost incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare, astfel banii nu au intrat in fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.
Prin urmare, M.F.P. considera ca nu poate fi obligat sa restituie sumele achitate de reclamanti al caror contract nu a fost desfiintat ca urmare a incheierii acestora cu eludarea prevederilor Legi nr. 112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare.
Prin urmare, atat timp cat in cauza de fata nu a fost indeplinita conditia prevazuta de dispozitiile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, a considerat recurenta ca instanta de fond a pronuntat o hotarare nelegala si netemeinica. In situatia de fata, dispozitiile Legii nr. 10/2001 reglementeaza in mod expres situatia in care M.F.P. poate fi obligat la restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare au fost incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, si anume in ipoteza in care aceste contracte au fost anulate prin hotarari judecatoresti irevocabile. Or, instanta de fond, admitand actiunea a incalcat aceste dispozitii legale, intrucat legiuitorul a reglementat in mod expres si limitativ aceasta ipoteza, iar instanta de fond, prin pronuntarea acestei hotarari, a adaugat la lege.
De asemenea, a mai mentionat recurenta ca potrivit principiului relativitatii efectelor contractului, acesta produce efecte numai intre partile contractante, neputand nici profita si nici dauna unui tert. Or, M.F.P. nefiind parte la incheierea contractului dintre P.M.B., prin mandatara sa SC H.N. SA, si reclamanti, este tert fata de acest contract, avand doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar, in care se varsa sumele incasate de P.M.B..
In conformitate cu dispozitiile art.1337, a apreciat recurenta ca in cauza ar trebui sa fie instituita raspunderea vanzatorului pentru evictiune totala sau partiala prin fapta unui tert, caci aceasta dispozitie de drept comun nu poate fi inlaturata prin nici o dispozitie speciala contrara, fiind asadar pe deplin aplicabila intre partile din prezentul litigiu. Nici dispozitiile art.50 alin.3 din Legea nr. 10/2001 nu sunt de natura sa determine introducerea in prezenta cauza a M.F.P. si sa ii acorde calitate procesuala acestei institutii, cat timp obligatia de garantie pentru evictiune are un continut mai larg decat simpla restituire a pretului.
In cauza de fata reclamantii fiind deposedati de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu, atunci, apreciaza ca sunt intrunite conditiile unei tulburari de drept prin fapta unui tert. Aceasta tulburarea de drept, este de natura sa angajeze raspunderea contractuala pentru evictiune totala a vanzatorului, respectiv P.M.B., prin mandatara sa SC H.N. SA., fata de pretentiile privind restituirea pretului pentru imobilul in cauza.
In subsidiar, a apreciat recurenta ca acest capat de cerere referitor la valoarea de circulatie este neintemeiat.
Potrivit prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001 - "(1) Proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare". In situatia de fata, dispozitiile Legii nr. 10/2001 reglementeaza in mod expres situatia in care Ministerul Finantelor Publice poate fi obligat la restituirea pretului platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare au fost incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, si anume in ipoteza in care aceste contracte au fost anulate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile. Or, in speta dedusa judecatii, dispozitiile normative invocate anterior nu sunt aplicabile intrucat nu exista o hotarare definitiva si irevocabila prin care sa se fi constatat nulitatea contractului de vanzare - cumparare nr. 2831/19274/13.01.1997 incheiat intre reclamanti si P.M.B. prin mandatar SC H.N. SA.
In drept, au fost invocate disp. art. 282 si urm. C.pr.civ., art. 1337 Cod civil, Legea nr. 10/2001, Legea nr.112/1995, art.41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995, art.242 alin.(2) din C.pr.civ.
La data de 16.03.2011 a decedat intimatul - reclamant A.A., fiind indicat ca mostenitor al sau intimata - reclamanta R.A., potrivit certificatului de mostenitor nr. 65/27.10.2011 emis de BNP T.M..
La termenul de judecata din data de 07.11.2011, Tribunalul observand prevederile art. 282, art. 2821 si art. 299 C.pr.civ., avand in vedere ca valoarea obiectului cererii precizate este de 347.703 lei, a calificat drept apel calea de atac incidenta in cauza.
Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a Civila prin decizia civila nr.1048/14.11.2011 a respins ca nefondat apelul formulat de apelantul parat M.F.P. prin DGFPMB, retinand in considerente urmatoarele :
In mod corect a procedat Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti in sensul admiterii actiunii formulate de reclamantii A.A. si R.A. in contradictoriu cu M.F.P., prin obligarea acestuia la plata catre reclamati a sumei de 347.703 RON, reprezentand pretul de piata al imobilului situat in Bucuresti, Calea V., nr. 87-89, corp D, parter, ap. 18.
(1). In acest sens, Tribunalul a aratat ca este neintemeiat primul motiv de apel implicand pretinsa lipsa de calitate procesuala pasiva a apelantului - parat M.F.P. in actiunea tinzand la restituire pret de piata.
Una dintre conditiile cerute pentru ca o persoana sa fie parte in proces, este calitatea procesuala (legitimatio ad causam) care contribuie la desemnarea titularului de a actiona si, in acelasi timp, a persoanei impotriva careia se poate exercita actiunea.
Spre deosebire de capacitatea procesuala care se apreciaza in general, pentru o anumita categorie de persoane, calitatea procesuala se determina in concret, "la speta", in raport de litigiul dedus judecatii. Altfel spus, numai o anumita persoana poate fi reclamant(a), respectiv parat(a), in cadrul raportului juridic litigios. Conditia calitatii procesuale prezinta o importanta considerabila, deoarece raportul de drept procesual nu se poate stabili decat intre persoanele care isi disputa dreptul in litigiu.
Intrucat Codul de procedura civila nu cuprinde o definitie a calitatii procesuale, in doctrina s-au conturat diferite conceptii in legatura cu aceasta notiune.
Astfel, s-a considerat ca in procesul civil, calitatea procesuala presupune justificarea dreptului sau a obligatiei unei persoane de a participa, ca parte, in procesul civil. Aceasta justificare nu presupune cu necesitate existenta unui drept subiectiv, rezultat al stabilirii unui anumit raport juridic de drept substantial (in cazul calitatii procesuale active) si nici o obligatie inclusa in continutul unui raport juridic de drept substantial (in cazul calitatii procesuale pasive).
Intr-o alta opinie, prin calitate procesuala se intelege indreptatirea, respectiv obligatia legala a unei persoane fizice sau juridice, de a figura intr-un anumit proces in calitate de parte. Calitatea de parte in proces trebuie sa corespunda cu calitatea de titular al dreptului si, respectiv, al obligatiei ce formeaza continutul raportului juridic de drept material asupra judecatii. Calitatea de reclamant intr-un anumit proces poate apartine numai persoanei ce pretinde ca i-a fost incalcat un drept al sau, iar calitatea de parat numai persoanei despre care se afirma ca a incalcat sau nu a recunoscut acel drept. Calitatea procesuala este deci titlul legal care indreptateste o persoana sa fie parte in proces.
S-a impus conceptia potrivit careia calitatea procesuala presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantului si persoana care este titular al dreptului in raportul juridic dedus judecatii (calitatea procesuala activa) si, pe de alta parte, existenta unei identitati intre persoana paratului si cel obligat in acelasi raport juridic (calitate procesuala pasiva). Definitia mentionata a fost confirmata in mod constant si de jurisprudenta actuala.
Raportat la criticile concrete formulate, Tribunalul a apreciat ca, intr-adevar, potrivit regulilor generale din materia contractului de vanzare-cumparare, obligatia de evictiune revine vanzatorului (art. 1336 Cod civil), care in speta este M.B..
Pe de alta parte, contractele de vanzare-cumparare incheiate in temeiul Legii nr. 112/1995 au o situatie speciala, ele neconstituind pentru unitatea detinatoare, in speta SC H.N. SA, o expresie a libertatii contractuale, ci executarea unei obligatii legale exprese, cea corelativa dreptului chiriasului de a cumpara, drept prevazut de art. 9 alin. 1 din acest act normativ. In ce priveste sumele incasate din aceste vanzari, ele nu intrau in patrimoniul lor, ci intr-un fond extrabugetar la dispozitia M.F., constituit prin dispozitiile art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995.
Tocmai de aceea, prin art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, forma in vigoare la data introducerii cererii de chemare in judecata, respectiv 04.06.2009, deci ulterior modificarii aduse prin Legea nr. 1/2009, s-a stabilit ca restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, respectiv restituirea pretului de piata al imobilelor, privind contractele de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, care au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, se face in ambele cazuri, de catre M.F.P. din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare.
Astfel, potrivit dispozitiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001 modificata prin Legea nr. 1/2009: "(2) Cererile sau actiunile in justitie privind restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile sunt scutite de taxe de timbru. (21) Cererile sau actiunile in justitie avand ca obiect restituirea pretului de piata al imobilelor, privind contractele de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, care au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru. (3) Restituirea pretului prevazut la alin. (2) si (21) se face de catre Ministerul Economiei si Finantelor*) din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare". Totodata, potrivit disp. art. 501 C.pr.civ. "(1) Proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare. (2) Valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste prin expertiza".
Tribunalul a apreciat ca prin notiunea de contract de vanzare-cumparare desfiintat prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila legiuitorul a avut in vedere actul translativ de proprietate lipsit de efecte juridice fie prin admiterea unei actiuni in nulitate, fie prin admiterea actiunii in revendicare, intre cele doua ipoteze diferind doar limitele de despagubire a cumparatorului in raport de eludarea sau respectarea dispozitiilor Legii nr.112/1995 la momentul incheierii contractului. Astfel, chiar daca art. 50 si art. 501 din Legea nr. 10/2001 nu expliciteaza ce trebuie sa se inteleaga prin desfiintarea contractelor, aceasta desfiintare are in vedere atat situatia in care contractul a fost anulat ori constatat nul printr-o hotarare judecatoreasca, dar si situatia in care fata de cumparator s-a admis actiunea in revendicare formulata de fostul proprietar.
Aceasta interpretare este sustinuta de prevederile art. 20 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificat prin art. I pct. 8 din Legea nr. 1/2009, care prevede ca in cazul in care imobilul a fost vandut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, chiriasii care au cumparat cu buna-credinta imobilele in care locuiau si ale caror contracte de vanzare-cumparare au fost desfiintate, fie ca urmare a unei actiuni in anulare, fie ca urmare a unei actiuni in revendicare, prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinte din fondurile de locuinte gestionate de consiliile locale si/sau de Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor. Chiar daca acest text priveste un alt drept al chiriasului cumparator decat cel ce face obiectul prezentului litigiu, el dezvaluie intentia legiuitorului de a asimila desfiintarii contractului nu doar situatia in care a intervenit sanctiunea nulitatii relativ la contract, ci si pe aceea in care cumparatorul in baza unui contract a fost evins intr-o actiune in revendicare.
In plus, prin dispozitiile art. 50 din Legea nr.10/2001, a fost reglementat cu caracter de norma speciala dreptul chiriasilor ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea sau eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare, au fost desfiintate, la restituirea pretului de la M.F.P., motiv pentru care in astfel de situatii, este atrasa incidenta normei speciale, fiind exclusa astfel de la aplicare - potrivit regulii general acceptate specialia generalibus derogant - norma generala, in speta, dreptul comun privind raspunderea exclusiva a vanzatorului pentru evictiune.
Nu mai putin, Tribunalul a constatat ca potrivit Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 221/2008, activitatea si structurile specializate pe domeniul economic au fost preluate de la M.E.F. de catre M.E., iar activitatea si structurile specializate pe domeniul finantelor au fost preluate de la M.E.F. de catre M.F.P..
Prin urmare, din interpretarea sistematica a dispozitiilor Codului civil in materie de garantie pentru evictiune si a art. 50, respectiv art. 501 din Legea nr. 10/2001, se retine ca cel chemat sa raspunda in calitate de parat, pentru despagubirile reprezentand pretul de piata al imobilului, este paratul M.F.P..
Ca atare, criticile sale, in sensul ca nu a fost parte a contractului de vanzare-cumparare incheiat in baza Legii nr. 112/1995, motiv pentru care nu ar avea calitate procesuala, sunt nefondate.
Tribunalul a apreciat ca sunt netemeinice si criticile potrivit carora M.F.P. leaga obligatia de plata a pretului si calitatea sa procesuala exclusiv de constatarea nulitatii contractului. In acest sens, Tribunalul retine ca potrivit art. 50 alin. 21 si art. 501 din Legea nr. 10/2001, au dreptul la restituirea pretului de piata acei chiriasi - cumparatori ai imobilelor, prin contracte de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, care au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile. Or, respectarea prevederilor legii mentionate exclude sanctiunea nulitatii, o astfel de sanctiune intervenind in cazul in care actul juridic contine efecte contrarii normelor juridice edictate pentru incheierea sa valabila, deci incalca dispozitiile legii. In consecinta, referirea legiuitorului la desfiintarea contractului prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila implica pierderea bunului de catre chiriasul - cumparator in urma evingerii sale prin admiterea actiunii in revendicare.
In concluzie, paratul - apelant M.F.P. are calitate procesuala pasiva, iar pe fondul actiunii in pretentii, fata de disp. art. 50 si art. 501 din Legea nr.10/2001, datoreaza restituirea pretului de piata.
Astfel, Tribunalul a apreciat ca fiind neintemeiat si cel de-al doilea motiv de apel, cel privind fondul cauzei, argumentele fiind comune cu cele sustinute referitor la motivul anterior.
Sintetizand, Tribunalul a reiterat ca potrivit art. 50 alin. 21 si art. 501 din Legea nr. 10/2001, au dreptul la restituirea pretului de piata acei chiriasi - cumparatori ai imobilelor, prin contracte de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, care au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile.
Or, respectarea prevederilor legii mentionate exclude sanctiunea nulitatii, o astfel de sanctiune intervenind in cazul in care actul juridic contine efecte contrarii normelor juridice edictate pentru incheierea sa valabila, deci incalca dispozitiile legii. In consecinta, referirea legiuitorului la desfiintarea contractului prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila implica pierderea bunului de catre chiriasul - cumparator in urma evingerii sale prin admiterea actiunii in revendicare.
In consecinta, sustinerea apelantului cum ca disp. art. 501 din Legea nr.10/2001 ar conditiona dreptul de restituire a pretului de piata de anularea prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila a contractului incheiat in baza Legii nr. 112/1995, nu are nicio sustinere in textul legal amintit. Dimpotriva, pentru ca fostul chirias, cumparator al unui imobil in baza Legii nr. 112/1995, sa poata beneficia de dispozitia legala ce ii recunoaste un drept de restituire a pretului de piata al imobilului cumparat, se impune ca acel contract de vanzare - cumparare sa nu fi fost anulat sau constatat nul, pentru ca doar astfel se poate aprecia ca a fost incheiat cu respectarea Legii nr.112/1995.
In acest sens, Tribunalul a constatat, din analiza hotararii judecatoresti solutionand irevocabil litigiul in revendicare purtat in precedent impotriva partii reclamante, adica decizia civila nr. 1896/13.11.2007 a Curtii de Apel Bucuresti (filele 64 si urm. din dosarul judecatoriei), ca nu a fost statuat de instanta respectiva, cu putere de lucru judecat, in considerentele proprii acesteia sau in dispozitiv, faptul ca partea cumparatoare ar fi fost de rea-credinta la incheierea contractului de vanzare-cumparare sau ca ar fi determinat incheierea lui prin eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Totodata, Tribunalul a retinut ca actiunea in revendicare prin care au fost obligati A.A. si S.A. (autorii reclamantei - intimate) sa lase imobilul litigios in deplina proprietate si linistita posesie catre proprietarul revendicant, a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Sector 1 Bucuresti la data de 09.09.1999 (fila 64 dosarul judecatoriei), adica dupa data incheierii contractului de vanzare-cumparare (13.01.1997 - fila 4 dosarul judecatoriei).
Totodata, Tribunalul a retinut ca Legea nr. 112/1995 reglementa situatia imobilelor preluate cu titlu, chiriasii titulari de contract putandu-le cumpara in conditiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 dupa expirarea termenului de 6 luni de notificare ce curgea de la data intrarii in vigoare a legii, respectiv incepand cu luna august 1996, si in masura in care acestea nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, cu mentiunea ca potrivit art. 2 din lege erau susceptibile de restituire in natura apartamentele ocupate de fostii proprietari si cele libere.
Din analiza H.G. nr. 20/1996 pentru stabilirea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, Tribunalul a retinut ca la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare nr. 2831/19274/13.01.1997 erau considerate ca imobilele trecute in proprietatea statului, cu titlu, acele imobile care au fost preluate ca locuinte in proprietatea statului in baza unei prevederi legale in vigoare la data respectiva, cum ar fi Decretul nr. 92/1950. In plus, Tribunalul mai subliniaza ca abia la momentul republicarii H.G. nr. 20/1996, respectiv odata cu publicarea in Monitorul Oficial la data de 18 februarie 1997, a fost nuantata notiunea de imobil preluat cu titlu in cazul Decretului nr. 92/1950 intelegandu-se acel imobil nationalizat cu respectarea prevederilor art. I pct. 1 - 5 si ale art. II din decret, precum si cu respectarea identitatii dintre persoana mentionata ca proprietar in listele-anexa la decret si adevaratul proprietar al imobilului la data nationalizarii.
In consecinta, fata de cele aratate in precedent, retinand si ca in cond. art. 1899 alin. 2 C.civ. buna-credinta se prezuma, incumband sarcina probei, in cond. art. 1169 C.civ., celui ce invoca reaua-credinta, Tribunalul nu poate concluziona sub aspectul relei-credinte a cumparatorilor la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, M.F.P. nedovedind existenta vreunui indiciu in sensul cunoasterii de catre acestia, la data incheierii contractului, a faptului ca imobilul litigios nu ar fi fost proprietatea vanzatorului, fiind lipsite de relevanta imprejurari ulterioare de natura a lamuri regimul juridic al imobilului litigios, cum ar fi solutia pronuntata asupra actiunii in revendicare, intervenita 10 ani mai tarziu.
Astfel, pentru stabilirea bunei-credinte, relevanta prezinta atitudinea psihica a cumparatorului la momentul incheierii contractului in contextul de fapt si de drept existent, iar nu imprejurari survenite. In plus, nu se poate accepta teza implicand instituirea unei veritabile prezumtii de rea-credinta in privinta cumparatorilor, caci respectivele contracte de vanzare-cumparare erau incheiate in calitate de vanzatoare de autoritati publice, exponente ale puterii statale la nivel local, care invocau si intemeiau contractele pe dispozitiile unui act normativ adoptat de Parlamentul Romaniei, o alta autoritate publica investita cu exercitiul puterii statale, iar pretul de vanzare era virat dupa incasare intr-un fond gestionat de Ministerul Finantelor Publice, exponent al autoritatii executive a Statului roman.
Or, toate aspectele invederate sunt de natura a crea in beneficiul cumparatorului credinta legitima ca se implica intr-un raport juridic alaturi de proprietarul bunului imobil si nicidecum ca urmareste impreuna cu partenerul contractual fraudarea intereselor unor terti.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs M.F.P. criticand decizia ca nelegala, in conditiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila .
In sustinerea acestei exceptii s-au invocat prevederile art.1337 Cod civil, art. 1341 Cod civil potrivit carora vanzatorul, in cauza P.M.B., raspunde pentru evictiune,prin fapta unui tert.
Aceasta dispozitie de drept comun nu poate fi inlaturata prin nici o alta dispozitie speciala contrara, dupa cum nici art. 50 din Legea nr. 10/2001, modificata prin Legea nr. 1/2009 nu sunt de natura sa determine introducerea in cauza a apelantului.
Tulburarea de drept, prin fapta unui tert, este de natura sa angajeze raspunderea contractuala pentru evictiune totala a vanzatorului, apelantul neavand nici o culpa pentru a-i antrena raspunderea.
Al doilea motiv de apel priveste gresita aplicare a dispozitiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Contractul de vanzare - cumparare a fost incheiat cu rea credinta, atat de vanzator cat si de cumparatori, intrucat imobilul nu facea obiectul Legii nr.112/1995, ambii cunoscand ori cu minime diligente, putand afla ca imobilul este revendicat de fostul proprietar.
De asemenea, contractul nu a fost constat nul si nici desfiintat prin hotarare judecatoreasca, nefiind indeplinita nici cea de-a doua conditie impusa de lege.
Mai mult, suma stabilita in raportul de expertiza, respectiv 347.703 lei este exagerat de mare pentru imobilul in cauza, piata imobiliara fiind in scadere.
Analizand actele si lucrarile dosarului Curtea va respinge recursul ca nefondat avand in vedere urmatoarele considerente:
Motivul de apel privind exceptia lipsei calitatii procesuale pasive in raportul juridic dedus judecatii, in considerarea raspunderii pentru evictiune, Curtea il apreciaza ca nefondat, intrucat, prin dispozitiile speciale ale Legii nr.10/2001, reluate si extinse in dispozitiile Legii nr. 1/2009, se prevede in mod expres ca plata sumelor, reprezentand pretul reactualizat, platit de catre chiriasi ale caror contracte de vanzare - cumparare, incheiate cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, care au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, se face de catre Ministerul Finantelor Publice, din fondul extrabugetar constituit in temeiul art.13 alin.6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, astfel incat legitimarea procesuala pasiva a M.F.P. rezulta ope legis (in virtutea legii) si aceasta norma speciala deroga de la normele generale ale codului civil privind efectele nulitatii si restituirea prestatiilor de catre vanzatorul care se presupune ca ar fi incasat pretul.
Sustinerea potrivit careia dispozitiile de drept comun, reprezentate de art. 1337 si 1341 Cod civil, nu pot fi inlaturate prin legea speciala, sunt fara sustinere legala. Inaplicabilitatea dreptului comun rezulta dintr-un principiu fundamental de drept, si anume "Specialia generalibus derogant" ("Legile speciale deroga de la cele generale"). Conform acestui principiu, in situatia in care legea generala si cea speciala vin in concurs, adica sunt incidente pentru rezolvarea unui raport juridic conflictual, se aplica legea speciala, fiind inlaturat de la aplicare dreptul comun.
De altfel, recurentul nu prezinta argumente legale in sustinerea opiniei sale, astfel incat sa si fundamenteze, teoretic sau practic, alegatiunile sale.
Dispozitiile art.50 si art.501 din Legea nr.10/2001 nu reglementeaza in mod expres situatia in care chiriasii cumparatori in baza Legii nr.112/1995 pierd dreptul de proprietate, ca urmare a admiterii unei actiuni in revendicare initiata de fostul proprietar al imobilului.
In aceasta situatie, practica judecatoreasca a considerat ca si acestor cazuri din urma le sunt aplicabile dispozitiile susmentionate, intrucat, pe de o parte, pretul achitat de chiriasii cumparatori a ajuns intr-un fond special constituit la nivelul M.F.P., conform Legii nr.112/1995, vanzatorul, semnatar al actului de vanzare-cumparare, P.M.B. neincasand efectiv nici o suma de bani.
Un alt argument in sprijinul acestei opinii este si acela ca prin modalitatea desfiintarii contractelor ori a pierderii procesului in cadrul actiunii in revendicare, chiriasii cumparatori pierd bunul in totalitate, fiind evinsi total.
Pe de alta parte, dispozitiile legii sunt contradictorii, intrucat si in ipoteza prevazut de art.50 si in art. 501, chiriasul cumparator pierde bunul, fie prin desfiintarea contratului, fie urmare admiterii actiunii in revendicare, desi contractul a fost incheiat cu respectarea legii.
Fata de aceasta incoerenta legislativa, Curtea va avea in vedere principiul potrivit caruia, o norma legala trebuie interpretata in sensul aplicarii ei, precum si dispozitiile art.3 Cod civil, art.129 Cod de procedura civila, potrivit carora judecatorului ii este interzis sa refuze o judecata pe motiv ca legea nu prevede sau este neclara.
De asemenea, Curtea are in vedere si art.6 din C.E.D.O., in conformitate cu care este necesar sa se asigure tuturor partilor un proces echitabil.
Curtea mai retine si imprejurarea ca prin decizia civila nr.1896/13.11.2007 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, s-a admis actiunea formulata de fostii proprietari si urmare a compararii de titluri, intimatii reclamanti de azi , au fost obligati sa lase in proprietate si posesie imobilul dobandit in temeiul Legii nr. 112/1995, prin contractul de vanzare - cumparare nr.2831/19274/13.01.1997.
In cuprinsul deciziei sus citate nu s-a retinut nici reaua - credinta a partilor la incheierea contractului si nici incalcarea legii, prima actiune in revendicare a fostilor proprietari fiind admisa fata de stat, prin C.G.M.B., la 5.06.1998, ulterior incheierii contractului de vanzare - cumparare, in discutie.
Aceste aspecte de drept, dezlegate in mod irevocabil, printr-o hotarare ce se bucura de o prezumtie de validitate, impune a se constata ca, intimatii reclamanti au pierdut bunul urmare a compararii titlurilor in actiunea in revendicare, in cauza nemaiputandu-se rediscuta nici buna - credinta si nici validitatea contractului de vanzare - cumparare, toate aceste aspecte intrand in puterea lucrului judecat.