Instanta retine ca incheierea unei promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare cu privire la un teren, cum este cea de care se prevaleaza reclamantul, nu da nastere decat unei obligatii de a face, de a incheia in viitor contractul proiectat. Ca ata... Sentinta civila nr. 800 din data de 28.01.2010
pronunțată de Judecatoria Baia Mare

Drept civil
"Instanta retine ca incheierea unei promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare cu privire la un teren, cum este cea de care se prevaleaza reclamantul, nu da nastere decat unei obligatii de a face, de a incheia in viitor contractul proiectat. Ca atare, din masa succesorala a defunctului P.D. face parte dreptul de proprietate asupra terenului, deoarece hotararea instantei care tine loc de act autentic de vanzare-cumparare are un efect constitutiv de drepturi, nu retroactiveaza, ca atare transferul dreptului de proprietate opereaza la momentul ramanerii definitive si in persoana reclamantilor.
Pe cale succesorala, P.D. a transmis mostenitorilor sai, dintre care S.S. a retransmis partilor ce i-au succedat in drepturi, obligatia de a consimti la perfectarea in forma autentica a vanzarii. Intrucat eficientizarea materiala a acordului de vointa nu s-a realizat, in temeiul prevederilor art. 1073 Cod civil si ale Titlului X din Legea nr. 247/2005, instanta va pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare. Prin Sentinta civila pronuntata de Judecatoria Baia Mare, a fost admisa actiunea formulata de reclamanti, retinandu-se faptul ca :
Prin actiunea principala inregistrata pe rolul Judecatoriei Baia Mare la data de 20.04.2007, ulterior precizata, reclamantii C.V.M. si C.A.M. au solicitat instantei ca prin hotararea ce o va pronunta in contradictoriu cu paratii P.A., S.S.V., S.V.D., S.V., A.F., sa dispuna inscrierea in cartea funciara pe numele defunctului P. D., a terenului in suprafata de 5500 mp situat in extravilanul localitatii S., in locul numit "C.", reconstituit prin Titlul de Proprietate nr_, conform schitei ce va fi intocmita, sa constate ca masa succesorala ramasa dupa defunctul P.D., decedat la _.2004, se compune din suprafata de teren de 5500 mp situati in extravilanul localitatii S., in locul numit "C.", sa constate ca masa succesorala ramasa dupa defunctul P.D. este grevata cu titlu de pasiv succesoral de obligatia asumata de acesta de a consimti la autentificarea vanzarii-cumpararii terenului, exprimata prin semnarea inscrisului intitulat "antecontract de vanzare-cumparare", incheiat la .2002, cu reclamantii, sa constate ca au calitatea de succesori in drepturi si obligatii, ai defunctului P.D., parata P.A., in calitate de sotie supravietuitoare, cu o cota de ¼ parte si paratii de randul doi in calitate de nepoti, in cota de ¾ parte, sa dispuna inscrierea in cartea funciara a paratilor in calitate de mostenitori ai defunctului asupra terenului in litigiu, in cotele indicate, cu titlu de mostenire, sa constate ca reclamantii au dobandit dreptul de proprietate asupra suprafetei de 5500 mp situati in extravilanul localitatii S., in locul numit "C." identificat in Titlul de Proprietate nr. __ si pe cale de consecinta sa dispuna obligarea paratilor sa se prezinte in fata notarului public in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, in caz contrar, hotararea pronuntata sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, sa dispuna inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate astfel dobandit pe numele reclamantilor.
In motivarea actiunii, reclamantii au invederat instantei ca prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat cu defunctul P.D. partile au convenit vanzarea-cumpararea terenului in suprafata de 5500 mp situat in extravilanul localitatii S., in locul numit "C.", identificat in Titlul de Proprietate nr. _.. emis pe numele promitentului vanzator P.D., pentru suma de 16.500.000 ROL, achitata, reclamantii au intrat in posesia imobilului la data semnarii promisiunii de vanzare-cumparare, respectiv 2002, iar promitentul vanzator s-a obligat ca in termen de 6 luni de la semnarea antecontractului sa realizeze formalitatile necesare pentru inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate dobandit in baza Legii nr. 18/1991 pentru ca apoi sa se prezinte in fata notarului public impreuna cu cumparatorul in vederea semnarii in forma autentica contractului de vanzare-cumparare.
Reclamantii au aratat ca aceasta intelegere a partilor nu a fost respectata, in cursul anului 2002 promitentul vanzator a decedat, mostenitorii acestuia fiind parata P.A. in calitate de sotie supravietuitoare si paratii S.S.V. S.V.D., S.V., in calitate de mostenitori ai fiicei defunctului, S. S., in prezent decedata.
Reclamantii au precizat ca de la data semnarii promisiunii de vanzare-cumparare au folosit terenul cumparat, insa nici defunctul si nici mostenitorii acestuia nu au facut demersurile necesare pentru inscrierea in cartea funciara a terenului si semnarea in forma autentica contractului, ba mai mult partajeaza masa succesorala ramasa dupa defunct, fara a avea in considerare ca terenul a fost instrainat.
Referitor la celelalte capete de cerere, reclamantii au aratat ca le considera oportune, intrucat dosarul nr. , aflat pe rolul Judecatoriei Baia Mare, unde se discuta masa succesorala ramasa dupa defunctul P.D. nu este solutionat, astfel ca, in lipsa unei hotarari definitive, cauza nu poate fi solutionata fara a se constata ca terenul in litigiu intra in masa succesorala dupa defunctul P.D., ca aceasta este grevata de un pasiv succesoral si anume obligatia asumata de defunct, opozabila succesorilor acestuia in drepturi.
Reclamantii au apreciat ca precizarea de actiune se impune in conditiile in care paratii de randul doi au renuntat la introducerea in masa succesorala dupa defunct a terenului in litigiu, astfel ca se impune ca acest lucru sa-l solicite pe cale oblica reclamantii, fara un astfel de capat de cerere actiunea initiala neputand fi admisa.
In drept, reclamantii s-au prevalat de dispozitiile art. 969 si urmatoarele Cod civil, art. 651, art. 659, art. 1073, art. 1294 Cod civil, art. 20, art. 24, art. 27 din Legea nr. 7/1996 modificata, art. 5 alin. 2 al Titlului X al Legii nr. 247/2005, art. 274 Cod procedura civila.
Paratii S.S.V. S.V.D., S.V. au depus intampinare prin care au aratat ca nu se opun admiterii actiunii, de indata ce au avut cunostinta de existenta actului de vanzare-cumparare sub semnatura privata, au depus in dosar nr. __. o cerere de renuntare la judecata privind unele petite din actiunea introductiva.
Parata P.A. a formulat intampinare prin care a solicitat admiterea actiunii astfel cum a fost formulata, aratand ca pretul convenit a fost achitat, iar reclamantii au intrat in posesia terenului.
Dosarul a fost conexat prin incheierea de sedinta din data de _.. la dosarul nr. _...
Prin incheierea din _.., data in dosarul nr. __, s-a dispus disjungerea cererii si judecarea separata.
La dosar au fost depuse in probatiune inscrisuri.
S-a efectuat de catre expert tehnic judiciar S. O. un raport de expertiza in specialitatea topografie, depus la filele 72-78 dosar.
Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
Prin Titlul de Proprietate nr. __, eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Maramures in data de __ s-a reconstituit lui P.D. dreptul de proprietate asupra unei suprafete de 23800 mp teren, din care 5500 mp teren arabil in locul numit "C.", intre vecinii: __
In data de _2002, intre numitul P.D. pe de o parte, in calitate de promitent-vanzator si reclamantul C.V.M., casatorit cu C.A.M., pe de alta parte, in calitate de promitenti-cumparatori s-a realizat un acord de vointa ce a dat nastere unei obligatii de a face, acord concretizat in inscrisul sub semnatura privata intitulat "antecontract de vanzare-cumparare", depus la fila 5 dosar.
Astfel, s-a promis vanzarea, respectiv cumpararea dreptului de proprietate pe care P.D. il avea asupra imobilului in natura teren arabil, situat in extravilanul localitatii S., in locul numit "C.", intre vecinii: _. teren inscris in Titlul de Proprietate nr. _. emis la _.2002.
Pretul convenit, de 16.500.000 lei ROL, a fost achitat integral anterior incheierii actului, iar promitentul cumparator s-a obligat sa faca demersurile necesare, in vederea semnarii actului de vanzare-cumparare in forma autentica, in termen de 6 luni de la incheierea actului respectiv. Predarea posesiei asupra terenului a avut loc in aceeasi data.
Aceasta obligatie de a face nu a fost indeplinita de promitentul vanzator, P.D. decedand in data de __.2004, dupa cum releva fotocopia certificatului de deces, depusa la fila 8 dosar.
Raportat la aceste aspecte, in temeiul prevederilor art. 651 Cod civil, instanta va constata deschisa succesiunea defunctului P.D., constatand ca reclamantii, in calitate de creditori ai succesiunii sunt legitimati sa solicite, pe cale oblica, dezbaterea mostenirii, cu circumscrierea interesului lor strict la bunurile in privinta carora acestia invoca anumite pretentii.
Avand in vedere drepturile stabilite in favoarea defunctului conform Titlului de Proprietate nr. __.., instanta va constata ca din masa succesorala ramasa dupa acesta face parte si terenul in suprafata de 5500 mp, situat in extravilanul localitatii S., in locul numit "C.", intre vecinii ____.reconstituit prin Titlul de Proprietate nr. _____.2002 eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Maramures si identificat cu nr. topo nou __. din CF nr. ___. Seini, conform raportului de expertiza efectuat in cauza.
La data deschiderii mostenirii, data in functie de care se stabilesc mostenitorii si intinderea concreta a vocatiei acestora, calitatea de mostenitor legal al defunctului P.D.apartinea paratei P. A., sotie supravietuitoare (conform certificatului depus la fila 120 dosar) si unicei fiice a defunctului, S.S.
Prin raportare la prevederile art. 1 lit. a) din Legea nr. 319/1944, intinderea drepturilor paratei P.A. corespunde unei patrimi din masa succesorala, diferenta revenind descendentei din prima clasa de mostenitori, S.S., care a acceptat mostenirea in termen, conform declaratiei autentificate sub nr. din de notar public (fila 9 dosar).
Mostenitoarea S.A. a decedat in .2007, dupa cum releva fotocopia certificatului de deces, depusa la fila 118 dosar, succesorii acesteia fiind paratii S.V., sot supravietuitor, S.S.V., fiu si S.V.D., fiu, carora li s-a eliberat de notar public M.L. certificatul de calitate de mostenitor nr. 31 din _.2007 in dosarul succesoral nr. __..
Din punct de vedere topografic, terenul situat in locul numit "C", avand ca vecini la nord, are o suprafata de 5500 mp si face parte din parcela cu nr. topo in suprafata totala de 11057 mp, inscrisa in CF nr. in proprietatea lui P.D. si A.F. sotia lui L.G., in baza incheierii de CF din _.1946 si respectiv din __.1950 (fila 101 dosar).
Pe cale de consecinta, instanta va dispune dezmembrarea terenului in suprafata de 11057 mp, inscris in CF nr. _, nr. topo _. in numere noi _. in suprafata de 5500 mp si nr. _.. in suprafata de 5557 mp, conform planului de amplasament si delimitare intocmit de expert tehnic S.O. in data de _.2009, anexa nr. 3 la raportul de expertiza avizat de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Maramures sub nr. ___. si intabularea dreptului de proprietate al defunctului P.D. asupra terenului in suprafata de 5500 mp, inscris in CF nr. _, nr. topo nou _, in baza Titlului de proprietate nr. __. din __.2002, eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Maramures.
Totodata, avand in vedere transmisiunile succesorale intervenite si principiul inscrierilor succesive conform art. 20 si 25 din Legea nr. 7/1996, instanta va dispune inscrierea in CF nr. ___.. a tuturor transmisiunilor de proprietate.
Instanta retine ca prin dispozitiile art. 5 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 s-a consfintit legislativ posibilitatea instantelor judecatoresti de a pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare in ipoteza in care una din partile contractante in promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare refuza sa se prezinte la notar pentru autentificarea acordului de vointa.
Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare este la randul sau un contract (antecontract), care nu are efect translativ de proprietate, dar da nastere unei obligatii de a face: partile trebuie sa se prezinte la notar pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma solemna. In caz de nerespectare a acestei obligatii, creditorul (sau creditorul sau pe cale oblica) este indreptatit sa obtina concursul justitiei pentru eficientizarea acordului de vointa, prin pronuntarea unei hotarari cu efect constitutiv de drepturi.
Este esential ca toate clauzele contractului de vanzare-cumparare proiectat sa se regaseasca in antecontract, si anume in special determinarea bunului vandut si determinarea pretului achitat.
Din analiza inscrisului sub semnatura privata intitulat "antecontract de vanzare-cumparare" incheiat in data de ____2002 intre P.D. pe de o parte, in calitate de promitent-vanzator si reclamanti, in calitate de promitenti-cumparatori, instanta constata ca aceste cerinte sunt intrunite. Pretul a fost convenit la suma de 16.500.000 ROL si a fost achitat integral, aspect invederat si de parata P.A.
Instanta retine ca incheierea unei promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare cu privire la un teren, cum este cea de care se prevaleaza reclamantul, nu da nastere decat unei obligatii de a face, de a incheia in viitor contractul proiectat. Ca atare, din masa succesorala a defunctului P.D. face parte dreptul de proprietate asupra terenului, deoarece hotararea instantei care tine loc de act autentic de vanzare-cumparare are un efect constitutiv de drepturi, nu retroactiveaza, ca atare transferul dreptului de proprietate opereaza la momentul ramanerii definitive si in persoana reclamantilor.
Pe cale succesorala, P.D. a transmis mostenitorilor sai, dintre care S.S. a retransmis partilor ce i-au succedat in drepturi, obligatia de a consimti la perfectarea in forma autentica a vanzarii. Intrucat eficientizarea materiala a acordului de vointa nu s-a realizat, in temeiul prevederilor art. 1073 Cod civil si ale Titlului X din Legea nr. 247/2005, instanta va pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Instanta va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.