Dosar nr.303/179/2008
Domeniu alocat : Antecontracte
Tip speta : sentinta civila
Data spetei : s.c. nr. 481/05.08.2008
Titlu: Inserare clauza penala
Prin cererea adresata acestei instante si inregistrata sub nr.303/179/2008 din 28 martie 2008 , reclamantul B.Ghe. , a chemat in judecata si personal la interogatoriu parati T.N.si T.V. , pentru ca pe cale de hotarare judecatoreasca sa se constate vanzarea cumpararea imobilului compus din casa de locuit compusa din trei camere , construita din chirpici , acoperit cu stuf si gradina aferenta in suprafata de 1000 mp situat in satul Salcioara , comuna Jurilovca , judet Tulcea , imobil in valoare de 3000 RON , fara cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii , reclamantul a aratat ca , la data de 15 iulie 1987 a convenit cu sotii T.N.si M.sa cumpere de la acestia imobilul sus mentionat ,incheind in acest sens o chitanta - act sub semnatura privata , ocazie cu care le-a fost platit si pretul integral in suma de 17.000 lei , la nivelul anului 1987 , an din care a intrat in stapanirea de fapt a imobilului.
A mai motivat reclamantul ca incepand cu anul 1987 si pana in prezent a platit catre Primaria Jurilovca taxele si impozitele anuale aferente imobilului cu care figureaza in prezent in evidente si in registrul agricol .
Paratii din cauza unor motive obiective ( varsta inaintata , stare de sanatate precara si poate chiar din cauza neglijentei) nu au facut demersurile necesare pentru incheierea actului in forma autentica.
Reclamantul a precizat ca paratii sunt de acord cu pronuntarea unei hotarari care sa consfinteasca vanzarea-cumpararea intervenita , dar , intre timp T.M. a decedat , iar paratul T.V. este fiul sotilor T. , care a dobandit ca mostenitor , calitatea procesuala pasiva .
In aceste imprejurari a devenit necesara introducerea prezentei actiuni si , asa cum se arata si in art.1294 cod civil "vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine , una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta ai plati celei dintai pretul lui ".Or pretul s-a platit dar paratii nu au transmis proprietatea .
De asemenea , conform art.1295 cod civil " vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator , in privinta vanzatorului indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului " , reclamantul si paratii invoindu-se asupra lucrului si asupra pretului , iar conventia nu a fost perfectata in forma autentica.
Mai mult , conform art.1074 Cod civil " creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si in caz contrar are dreptul la dezdaunare" , sens in care se solicita indeplinirea exacta a obligatiei fara a mai solicita dezdaunari. In acest context se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare-cumparare asupra imobilului aflat in litigiu.
In drept , isi intemeiaza cererea pe disp.art.1294 si urmatoare , art.1074 si urmatoarele Cod civil , 274 Codul de procedura civila.
In sustinerea actiunii a depus la dosarul cauzei in copie chitanta - actul sub semnatura privata , incheiat la data de 15.07.1987 , contract de imprumut nr. 289/30.06.1980 , contract de vanzare-cumparare nr. 569/1980 , titlul de proprietate nr. 2614/30.10.1980 , transcris la fostul Notariat de Stat local Babadag sub nr. 343/05 nov.1980 , decizia nr.43/16.06.1980 , transcrisa in registrul de transcriptiuni si inscriptiuni de la fostul Notariat de stat local Babadag sub nr. 342 din 05 nov.1980 , adeverinta nr. 231/12.10.1987 , schita anexa casei de locuit .
La termenul de judecata din data de 17 aprilie 2008 reclamantul prin aparator a solicitat administrarea probei cu interogatoriu luat paratilor , care au recunoscut ca la data de 15 iulie 1987au vandut reclamantului B.G. un imobil casa de locuit si gradina aferenta , dar fara a preciza suprafata , incheind un act sub semnatura privata.
Solutionand cererea , se retine ca din actul sub semnatura privata , incheiat la data de 15.07.1987 , intre T.M. - decedata , T.N. si reclamant , acesta din urma in calitate de cumparator , ca paratii au instrainat reclamantului doar un imobil-casa de locuit si ca pretul vanzarii in suma de 17.000 lei Rol , a fost achitat integral vanzatorilor T.M. si N.
Reclamantul B.G. a administrat proba testimoniala cu martorii F.E.si I.A. iar din depozitia martorei F.E. , instanta retine ca reclamantul a cumparat de la familia T.N. si M. un imobil casa de locuit si gradina aferenta , dar nu a putut preciza suprafata acesteia , situat in satul 6 Martie , actualmente Salcioara, ea fiind cea care l-a imprumutat pe reclamant cu o parte din bani.
De asemenea instanta mai retine din depozitia martorei ca ea a fost de fata cand s-a incheiat intre parti o chitanta de mana , ocazie cu care reclamantul le-a dat paratilor si banii , dar partile nu au incheiat contractul de vanzare-cumparare la notariat , intrucat familia T. , la cateva zile de la incheierea chitantei de mana , s-a mutat in localitatea Targusor din judetul Constanta si nu a mai revenit niciodata in satul Salcioara.
Cea de a doua martora I.A. a declarat ca nu a fost de fata la incheierea vreunei tranzactii privind cumpararea unei case de catre Bucur Gheorghe , a aflat dupa ca a cumparat o casa in care s-a si mutat , dar nu a putut preciza anul. A mai declarat martora ca semnatura de pe actul sub semnatura privata nu-i apartine.
Reclamantul a solicitat prin cererea introductiva, sa se pronunte o hotarare judecatoreasca prin care sa se constate vanzarea cumpararea unui imobil casa de locuit si o gradina aferenta in suprafata de 1000 mp situat in satul Salcioara comuna Jurilovca , casa de locuit pe care a cumparat-o de la T.N.si M. in anul 1987 , iar in cuvantul in fond a solicitat a in subsidiar instanta sa pronunte o hotarare judecatoreasca prin care sa se constate vanzarea-cumpararea imobilului casa de locuit si a gradinii aferente in suprafata de 3633 mp .
A depus la dosarul cauzei titlul de proprietate nr.2614 din 30.10.1980 din care rezulta ca familiei T., i-a fost vandut de catre I.J.G.C.L. Tulcea o locuinta situata in satul 6 Martie , comuna Jurilovca , in luna iunie 1980 .
Conform deciziei nr.43 din 16 iunie 1980 , Consiliul Popular al comunei Jurilovca , avand in vedere cererea formulata de T.N. prin care solicita atribuirea a 250 mp in folosinta , teren aferent locuintei si tinand cont de dispozitiile Legii nr. 58/1974 privind Sistematizarea Teritoriului si a localitatilor urbane si rurale , atribuia in folosinta pe durata existentei constructiei si cu plata unei taxe anuale terenul in suprafata d 250 mp , situat in comuna Jurilovca , sat 6 Martie , judet Tulcea.
Potrivit legilor in vigoare la acea vreme nr.58/1974 si nr. 59 /1974 , in situatia in care se vindea o casa de locuit , terenul aferent trecea in proprietatea statului , iar cumparatorului i se atribuia in folosinta pe durata constructiei o suprafata de 250 mp teren.
Din Decizia nr.43 din 16.06.1980 , rezulta ca lui T.N., i s-a atribuit in folosinta pe durata existentei constructiei ,teren in suprafata de 250 mp.
Din nici o proba administrata in dosar nu rezulta ca familia T.N. si M., aveau in proprietate teren aferent casei de locuit, aveau doar un drept de folosinta .
Reclamantul a depus la dosarul cauzei adeverinta nr. 2648 din 26.05.2008 , emisa de Primaria comunei Jurilovca , care adevereste ca reclamantul figureaza in evidentele acestei primarii , incepand cu anul 1989 cu plata la zi cu un imobil de locuit format din casa si un teren in suprafata de 3633 mp , situat in intravilanul localitatii Salcioara , comuna Jurilovca , judet Tulcea.
Avand in vederea aceasta adeverinta , instanta a solicitat Primariei Jurilovca relatii cu privire la regimul suprafetei de 3633 mp si daca pentru aceasta suprafata de teren , reclamantul plateste chirie.
Primaria comunei Jurilovca , a comunicat , cu adresa 2862 din 17.06.2008 ca potrivit Registrului Agricol pe anii 2007-2011 tip I , vol.II , pozitia 59 , figureaza inregistrat reclamantul cu imobil constructii si suprafata de 3633 mp teren aferent , situat in intravilanul loc. Salcioara , comuna Jurilovca , judet Tulcea,cu urmatoarea mentiune " suprafata de teren aferenta constructiilor inscrisa conform registrului cadastral al posesorilor din anul 1989- sat Salcioara, cod 17193, pagina 12 , iar locuinta propr. def. T.N.si T.M. ".
Din probatoriul administrat ,in speta , interogatoriul luat paratului T.N.si depozitiile martorilor ,nu rezulta ca suprafata instrainata o data cu imobilul casa de locuit a fost de 1000 mp , iar din actul sub semnatura privata datat 15.07.1987 , rezulta ca B.Ghe. a cumparat doar un imobil casa de locuit de la familia T.N.si M..
Articolul 1294 cod civil stipuleaza ca , vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul lui.
Antecontractul prin care partile se obliga sa constituie in viitor un drept real asupra unui bun imobil , naste in sarcina acestora obligatia de a incheia contractul asumat , iar instanta judecatoreasca are posibilitatea sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare , in conditiile in care exista toate elementele esentiale ale conventiei .
Aceasta solutie se impune in temeiul principiului executarii in natura a obligatiilor prev.de art.1073 Cod civil , care permit creditorului indreptatit sa obtina executarea intocmai a obligatiei asumate de catre debitorul sau.
In cazul in care obligatia de a face nu este adusa la indeplinire de catre debitor , creditorul , potrivit dispozitiilor art.1077 cod civil , poate fi autorizat de a o aduce la indeplinire.
Refuzul uneia din partile conventiei de vanzare-cumparare de a incheia actul in forma autentica , indreptateste pe cealalta parte sa se adreseze instantei de judecata pentru ca sa pronunte o hotarare care sa tina locul actului autentic de vanzare-cumparare.
In speta , se constata , tinand cont de probele administrate la dosar , ca instanta judecatoreasca este indrituita sa pronunte o sentinta civila care sa consfinteasca existenta si valabilitatea actului de vanzare-cumparare doar a imobilului casa de locuit , fara teren aferent,hotarare ce urmeaza sa tina loc de act autentic de proprietate , avand in vedere si acordul paratilor cu pronuntarea unei asemenea hotarari.
Fata de considerentele expuse mai sus , instanta urmeaza a admite actiunea in parte si a constata cu caracter autentic vanzarea de catre parati , reclamantului ,a unui imobil casa de locuit situat in satul Salcioara , comuna Jurilovca , judet Tulcea , cu pretul de 17000 lei Rol .
Urmeaza a lua act ca reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecata .