Fondul funciar
Decizie civila
Teren dobandit prin constituire. Interdictia instrainarii. Art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicata.
Interdictia instituita de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, republicata, constituie o norma de indisponibilizare temporara a terenurilor dobandite prin constituirea dreptului de proprietate, astfel ca anterior expirarii termenului de 10 ani, asemenea terenuri nu se afla in circuitul civil.
(Trib. Bistrita-Nasaud, sect. civ., dec. nr. 465/R/16 decembrie 2009, nepublicata)
Prin sentinta civila nr. 3248/2009 pronuntata la data de 1 iunie 2009 s-a admis actiunea civila principala formulata de reclamantul IIG impotriva paratei CM si in consecinta s-a constatat ca parata a dobandit, in temeiul Legii nr. 18/1991, dreptul de proprietate prin constituire asupra terenului in suprafata de 2.409 mp., situat in extravilanul localitatii Petris, comuna Cetate, identificat in titlul de proprietate nr. 72454/2002 eliberat de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Bistrita-Nasaud, in parcela 4, tarlaua 57/2; s-a dispus validarea conventiei de vanzare-cumparare incheiata la data de 30.10.1994 intre parata - vanzatoare si reclamant - cumparator, avand ca obiect terenul mentionat mai sus, in suprafata reala masurata de 2409 mp si pretul de 200.000 ROL, achitat integral, sentinta tinand loc de act autentic de vanzare-cumparare; s-a dispus intabularea in CF a dreptului de proprietate asupra terenului de 2409 mp, astfel dobandit in favoarea reclamantului, cu titlu de cumparare, ca bun propriu, conform raportului de expertiza tehnica si tabelului de miscare parcelara anexa la acesta, efectuate de expert tehnic BM, ce fac parte integranta din hotarare.
A fost respinsa ca fiind prescrisa cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenientul CA.
A fost obligata parata si intervenientul sa achite, in solidar suma de 1132,1 lei cu titlu de cheltuieli de judecata catre reclamant.
Impotriva acestei sentinte au declarat recurs parata si intervenientul in interes propriu.
Analizand hotararea atacata prin prisma motivelor de recurs formulate, precum si din oficiu conform art. 3041 C.pr.civ., tribunalul constata ca hotararea instantei de fond este nelegala in privinta modului de solutionare a actiunii principale, motiv pentru care recursul declarat de parata este fondat.
Este de necontestat faptul ca la data de 30.10.1994 intre parata recurenta si reclamantul intimat s-a incheiat un act sub semnatura privata, intitulat "contract de vanzare-cumparare" avand ca obiect terenul in suprafata de 22 ari din ridul "PV", intre vecinii _, inscris in anexa 9 a satului Petris, precum si pretul de 200.000 lei Rol achitat integral.
In lipsa formei autentice, un asemenea act are doar valoarea unui antecontract de vanzare-cumparare, care da nastere numai unei obligatii de a face, aceea de a perfecta in viitor contractul in forma autentica.
Parata recurenta a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului obiect al antecontractului de vanzare-cumparare prin constituire, asa cum rezulta din titlul de proprietate nr. 72.454/27.04.2002 depus in copie la dosar.
Nu se poate retine apararea recurentilor in sensul ca obiectul antecontractului l-ar constitui un alt teren decat cel inscris in titlul de proprietate emis, deoarece o asemenea sustinere este contrazisa chiar de raspunsurile paratei si intervenientului la interogatoriu.
Astfel, prin raspunsul la interogatoriu, recurentii recunosc faptul ca terenul obiect al antecontractului de vanzare-cumparare este cel marcat cu galben pe planul de punere in posesie aflat la dosar la fila 7, ca din terenul inscris in titlul de proprietate, cel in suprafata de 2.409 m.p. din ridul "LH" este situat in Orheiu Bistritei, in aproprierea casei reclamantului, ca in anul 1994 vecina terenului numita DM se numea N, numele D fiind dobandit prin casatorie, ca locul in care este situat terenul se cheama "LH" si i se mai spune si "PV", ca din terenul in suprafata totala de 5.000 m.p. inscris in titlul de proprietate, singura parcela de teren situata in Orheiu Bistritei este cea din ridul "LH" - "PV" vanduta reclamantului (pct. 4, 11 din interogatoriul luat intervenientului, pct. 3, 4, 6. 16 din interogatoriul luat paratei).
Din coroborarea acestor raspunsuri cu depozitiile martorilor audiati in cauza si cu identificarea prin raportul de expertiza a terenului din antecontractul incheiat de parti rezulta fara nicio indoiala ca terenul obiect al antecontractului incheiat este inscris in titlul de proprietate emis paratei, identificandu-se in tarlaua 57/2 parcela 4, fiind in suprafata de 2.409 m.p.
Exceptia prescriptiei dreptului la actiune al reclamantului nu este intemeiata, deoarece atunci cand promitentul cumparator a preluat imobilul, detinerea lui cu acordul promitentului-vanzator echivaleaza cu recunoasterea dreptului, astfel incat cursul prescriptiei este suspendat conform art. 16 lit. a din Decretul nr. 167/1958, termenul de prescriptie incepand sa curga din momentul in care promitentul-vanzator se manifesta expres in sensul negarii dreptului promitentului-cumparator. Or, pana la data introducerii actiunii, 1.10.2008, parata recurenta nu a negat dreptul reclamantului intimat.
Insa in privinta terenului obiect al antecontractului de vanzare-cumparare tribunalul retine ca art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, republicata instituie interdictia instrainarii prin acte intre vii a terenului in privinta caruia s-a constituit dreptul de proprietate.
Textul prevede explicit durata interdictiei (10 ani), momentul de la care opereaza (inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii) si sanctiunea aplicabila in cazul incalcarii interdictiei (nulitatea actului de instrainare).
In cauza, dreptul de proprietate al paratei asupra terenului in litigiu s-a dobandit in baza legilor fondului funciar, titlul de proprietate, ca act cu caracter constatator si recognitiv eliberandu-se la data de 27.04.2002.
Sintagma "inscrierea proprietatii" trebuie raportata la dispozitiile legale ce reglementeaza modalitatea inscrierii unui drept de proprietate, in scopul opozabilitatii dreptului fata de terti, in speta Decretul-lege nr. 115/1938, care in art. 5 se refera expres la inscrieri, care pot fi de 3 feluri si anume: intabulare, inscriere provizorie si notare.
Inscrierea unui drept pentru a-l face opozabil erga omnes se realizeaza indubitabil in evidentele de carte funciara si nu in evidentele unei comisii locale de fond funciar. Ca atare, termenul de 10 ani curge din anul urmator celui in care parata si-a inscris dreptul in evidentele de carte funciara.
La dosarul cauzei nu exista vreo dovada ca proprietarul terenului, parata promitent-vanzator si-a inscris dreptul de proprietate in cartea funciara ulterior constituirii dreptului sau.
Prin urmare, termenul de 10 ani de interdictie temporara nu este implinit.
Pentru admisibilitatea actiunii in pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic se cere, printre altele, conditia existentei unui antecontract valabil incheiat.
Este valabil incheiat acel act ce indeplineste conditiile de fond si de forma prevazute de art. 948-968 C.civ.
Una dintre conditiile de fond cerute pentru valabilitatea actului este aceea ca obiectul (lucrul vandut) sa fie in circuitul civil. Potrivit art. 963 C.civ., aplicabil tuturor conventiilor, "numai lucrurile care sunt in comert pot fi obiectul unui contract", iar art. 1310 C.civ. - aplicabil doar in materie de vanzare precizeaza ca - "toate lucrurile care sunt in comert pot fi vandute, afara numai daca o lege a oprit aceasta".
Interdictia instituita de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, republicata, constituie o norma de indisponibilizare temporara a terenurilor dobandite prin constituirea dreptului de proprietate, astfel ca anterior expirarii termenului de 10 ani, asemenea terenuri nu se afla in circuitul civil.
Ca atare, nu suntem in prezenta unui antecontract valabil incheiat, el neindeplinind una din conditiile de fond prevazute pentru valabilitatea oricarei conventii.
Nu poate fi impartasita teza abrogarii tacite a dispozitiilor art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicata, sustinuta de intimat in recurs.
In forma initiala a Legii nr. 18/1991, interdictia instrainarii terenurilor dobandite prin constituirea dreptului de proprietate era reglementata de dispozitiile art. 31 alin. 1, articol devenit 32 in urma republicarii legii in anul 1998.
In anul 1998, la momentul republicarii legii, circulatia juridica a terenurilor era reglementata in capitolul 5 al legii, art. 66 - 73.
Potrivit art. 66 al legii "terenurile proprietate privata, indiferent de titularul lor, sunt si raman in circuitul civil. Ele pot fi dobandite si instrainate prin oricare dintre modurile stabilite de legislatia civila, cu respectarea dispozitiilor din prezenta lege".
Folosirea sintagmei "respectarea dispozitiilor din prezenta lege" impune obligatoriu corelarea principiului liberei circulatii a terenurilor proprietate privata cu dispozitiile art. 32, care instituiau o interdictie temporara de instrainare a terenurilor dobandite prin constituirea dreptului de proprietate.
Din corelarea acestor prevederi legale, rezulta ca principiul liberei circulatii cunoaste exceptii, printre care cea instituita de art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicata.
Prin intrarea in vigoare a Legii nr. 54/1998, capitolul 5 din Legea nr. 18/1991, republicata, art. 66 - 73, au fost abrogate expres, in acest sens fiind dispozitiile art. 19 alin. 2 din Legea nr. 54/1998.
Dat fiind faptul ca prin art. 19 alin. 2 se abroga doar capitolul 5 din Legea nr. 18/1991, republicata, a contrario inseamna ca art. 32 nu a fost abrogat expres.
Totodata, conform art. 18 din Legea nr. 54/1998, "dispozitiile acestei legi se completeaza cu prevederile legislatiei civile, in masura in care acestea nu sunt contrare prevederilor prezentei legi". Cum prevederile art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicata, sunt contrare Legii nr. 54/1998, acestea nu completeaza Legea nr. 54/1998, astfel ca daca nu o completeaza nu se poate sustine ca prevederile art. 32 se abroga implicit.
Pe de alta parte, in materia circulatiei juridice a terenurilor, Legea nr. 54/1998 este legea generala, iar prevederile art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicata sunt speciale si deci derogatorii de la dreptul comun.
Prin Legea nr. 247/2005 s-au adus modificari mai multor acte normative privitoare la proprietate, printre care si legilor in materia fondului funciar si a circulatiei juridice a terenurilor.
Desi Legea nr. 247/2005 a adus modificari Legii nr. 18/1991, ea nu a modificat si nici abrogat dispozitiile art. 32, care au ramas neschimbate.
Titlul X al Legii nr. 247/2005 reglementeaza circulatia juridica a terenurilor, acesta constituind astfel norma generala in aceasta materie a circulatiei terenurilor.
Norma cuprinsa in art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicata, constituie o noma cu caracter special, prioritara in aplicare chiar si atunci cand norma speciala este mai veche decat norma generala.
O norma de drept civil speciala nu poate fi modificata sau abrogata de o norma generala ulterioara, cum este titlul X din Legea nr. 247/2005, numai expres, adica atunci cand norma generala prevede expres modificarea sau abrogarea art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicata.
Intrucat in cuprinsul titlului X din Legea nr. 247/2005 nu exista o dispozitie expresa de abrogare a art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicata, nu se poate retine ca norma speciala din art. 32 a fost abrogata de norma generala, titlul X din Legea nr. 247/2005.
Ca atare, textul art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicata este inca in vigoare. Solutia pronuntata asupra cererii de interventie este corecta. Intr-adevar, sanctiunea care intervine in cazul in care unul dintre soti incheie un act cu privire la un imobil fara acordul celuilalt sot este nulitatea relativa, ce poate fi acoperita prin exprimarea ulterioara a consimtamantului. Este vorba despre o nulitate de protectie a sotului care nu si-a exprimat consimtamantul, singurul in masura sa invoce dispozitiile art. 35 alin. 2 din Codul familiei.
Fiind vorba de nulitate relativa, actiunea in anulare este supusa prescriptiei in termenul general de 3 ani, care curge de la data incheierii conventiei, deoarece la acest moment intervenientul a cunoscut incheierea actului, asa cum rezulta din depozitia martorului HC, care a relevat faptul ca intervenientul a participat la negocieri, precum si din raspunsurile date de parata la intrebarile nr. 7 si 9 din interogatoriul care i-a fost luat, in care parata a recunoscut ca la 30 octombrie 1994, impreuna cu intervenientul CA si cu martorul LE au venit de la locuinta lor din Petris la locuinta reclamantului din Orheiu-Bistritei anume pentru a incheia cu parata contractul de vanzare-cumparare.
In baza considerentelor exprimate si facand aplicarea dispozitiilor art. 312 C.proc.civ., tribunalul va respinge ca nefondat recursul declarat de intervenient, va admite recursul declarat de parata, ca modifica in parte hotararea atacata in sensul ca va respinge ca neintemeiata actiunea civila formulata de reclamant impotriva paratei, mentinand solutia data in privinta cererii de interventie in interes propriu.
In temeiul art. 274 C.proc.civ., avand in vedere faptul ca la dosarul de fond parata nu a depus chitanta privind cuantumul onorariului de avocat, singurul act ce atesta plata si incasarea onorariului, tribunalul va respinge ca neintemeiata cererea paratei de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecata la fondul cauzei.
Totodata, intrucat cererea de interventie in interes propriu formulata in contradictoriu cu reclamantul s-a respins, tribunalul in baza art. 274 C.proc.civ. va obliga intervenientul sa plateasca reclamantului suma de 300 lei cu titlu de cheltuieli de judecata partiale la fond, reprezentand onorariu de avocat.
La stabilirea cuantumului cheltuielilor de judecata s-a avut in vedere faptul ca taxa de timbru si timbrul judiciar suportate de reclamant sunt aferente actiunii sale principale, respinse, astfel ca nu pot fi puse in sarcina intervenientului, onorariul de avocat in cuantum total de 1.000 lei s-a achitat pentru aparare atat in privinta actiunii principale, cat si a cererii de interventie in interes propriu, iar apararea in privinta cererii de interventie reprezinta un procent de 30% din intreaga aparare.
In temeiul art. 274 C.pr.civ. tribunalul va obliga intimatul IIG sa plateasca recurentei CM suma de 66,5 lei cu titlu de cheltuieli de judecata partiale in recurs, reprezentand taxa de timbru de 65 lei si timbru judiciar de 1,5 lei.
Nu pot fi acordare cheltuielile de judecata constand in onorariul de avocat achitat pentru redactarea recursului si pentru reprezentare, deoarece la dosarul cauzei recurenta nu a depus chitanta privind onorariul de avocat achitat, singurul act ce justifica plata si incasarea onorariului.
In baza aceluiasi temei legal, intrucat recursul intervenientului s-a respins ca nefondat, tribunalul va obliga intervenientul sa plateasca intimatului IIG suma de 400 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata partiale in recurs, reprezentand onorariu de avocat, apreciindu-se ca in recurs apararea aferenta cererii de interventie a reprezentat 30% din intreaga aparare formulata, pentru care s-a achitat un onorariu total de 1.200 lei.