Sectia comerciala
Contracte
In cauza, incheierea actului aditional nu are la baza o hotarare a adunarii generale a proprietarilor si nici acordul reclamantilor, proprietari ai apartamentelor de pe scara A, a carei terasa a fost inchiriata.
Trib. Bistrita-Nasaud, s. com., de cont. adm. si fisc.,
sent. nr. 22/23 ianuarie 2007, nepublicata
Prin actiunea reclamantii H. G., G. O., V. M., S. I., P. L., B. F., G. I., S. S. si G. T. au chemat in judecata pe paratii: SC O. R. SA Bucuresti si 2) Asociatia de proprietari H. nr. 42-44 Bistrita, solicitand instantei ca prin sentinta ce o va pronunta sa constate nulitate absoluta a actului aditional nr. 1 la contractul de inchiriere nr. 5312/16.01.2001 si sa oblige pe parata de rangul 1 sa ridice antena situata pe acoperisul imobilului situat in mun. Bistrita, B-dul Decebal, nr. 44, scara A.
Judecatoria Bistrita, prin incheierea civila nr. 3079 din 25 octombrie 2006, a declinat competenta de solutionare a cauzei privind actiunea formulata de reclamanti, intrucat litigiul este de natura comerciala, calificare data de calitatea uneia dintre parti - societate comerciala si sunt incidente disp.art.4, 7 si 56 Cod comercial, cu trimitere la art.2 pct.1, lit.a, art.159, pt.2 si art.158 Cod procedura civila. S-a concluzionat ca Sectiei Comerciale si de Contencios Administrativ a Tribunalului Bistrita-Nasaud ii revine competenta materiala de solutionare a litigiului.
Hotararea privitoare la declinarea competentei materiale a ramas irevocabila prin nerecurare si astfel cauza s-a inregistrat in dosarul nr. 3798/112/2006 al Tribunalului Bistrita-Nasaud - Sectia Comerciala si de Contencios Administrativ, in care partile au fost legal citate.
Analizand actele si lucrarile dosarului, tribunalul retine urmatoarele:
Intre SC M. R. SA Bucuresti pe de o parte, in calitate de chirias, si proprietarii apartamentelor din blocul situat in Bistrita, B-dul Decebal nr.44 sc. A, reprezentantii prin dl. I. G., in calitate de imputernicit (conform anexei a tabelului cu semnaturile proprietarilor, in calitate de locator, s-a incheiat, in data de 4 ianuarie 2001, Contractul de inchiriere, inregistrat sub nr.5312 din 16.01.2001, cu privire la un spatiu de 100 mp pe terasa imobilului situat in Bistrita, Bdul.Decebal, nr.44, sc.A, in vederea instalarii unei statii releu de telecomunicatii pentru telefonie mobila. Potrivit art.3.2 din contract, contractul va fi prelungit in mod tacit pentru o perioada de 5 ani, daca niciuna din parti nu notifica intentia de incetare a contractului printr-o notificare recomandata cu aviz de primire, cu cel putin sase luni inaintea datei de expirare a perioadei initiale, iar in cazul incalcarii acestui termen, daca o astfel de notificare este facuta de una din parti, ea nu va putea produce efecte juridice intr-un termen mai mic de 60 de zile. In art.3.4 din contract, se mentioneaza ca derularea contractului incepe la data de 4 ianuarie 2001.
Potrivit art.969 alin.1 Cod civil, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante, iar conform alin.2 din acelasi articol de lege, ele se pot revoca prin consimtamantul mutual sau din cauze autorizate de lege.
La data de 10.09.2005, s-a incheiat Actul aditional nr.1 la Contractul de inchiriere din 16.01.2001 intre Asociatia de Proprietari Hermes 42-44, in calitate de proprietar si SC O. R. SA, in calitate de chirias, prin care s-a modificat preambulul Contractului de inchiriere din 16.01.2001, in sensul ca chirias este SC O. R. SA, iar locator este Asociatia de proprietari H. nr.42-44 Bistrita. De asemenea, s-au modificat art.3.4 din contract in sensul ca contractul se prelungeste cu o perioada de 5 ani, incepand cu data de 01.09.2005, precum si art.6.1 si art.6.4 privind plata chiriei si contul in care se face plata.
Trebuie mentionat ca actul aditional nu s-a incheiat cu locatorul din Contractul de inchiriere, respectiv cu proprietarii apartamentelor din blocul situat in Bistrita, Bdul.Decebal, nr.44, sc.A si nu este semnat de catre acestia, iar Asociatia de Proprietari H. 42-44, care nu este parte contractanta in Contractul de inchiriere, semneaza Actul aditional, in calitate de proprietar. In ce priveste SC O. R. SA este fosta SC M. R. SA si nimeni nu contesta aceasta situatie.
Procedandu-se in modul de mai sus, s-au incalcat prevederile imperative ale art.969 Cod civil, potrivit carora numai partile contractante pot modifica sau revoca conventiile incheiate intre ele si prin urmare Actul aditional in discutie este nul sub acest aspect.
In masura in care parata SC O. R. SA si parata Asociatia de Proprietari H. nr.42-44, au considerat ca asociatia era singura in masura sa incheie contractul de inchiriere, din pozitia de locator, acestea trebuiau sa analizeze posibilitatea de a incheia un contract intre ele si nicidecum sa modifice contractul de inchiriere din 16.01.2001, in care Asociatia de proprietari nu era parte contractanta.
Potrivit art.11 alin.1 din O.G.nr.85/2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, inchirierea sau folosirea de catre persoanele fizice ori juridice a spatiilor aflate in proprietate comuna se face numai prin contract de incheiere sau de folosinta, semnat din partea asociatiei de proprietari de catre presedinte pe baza hotararii adunarii generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct afectati.
In cauza, incheierea actului aditional nu are la baza o hotarare a adunarii generale a proprietarilor si nici acordul reclamantilor, proprietari ai apartamentelor de pe scara A, a carei terasa a fost inchiriata.
In sensul celor de mai sus trebuie observat ca in Actul aditional nr.1, incheiat la 10.09.2005, nu se invoca nici o hotarare a adunarii generale a proprietarilor, hotararea Adunarii Generale a Asociatiei de Proprietari din 18.02.2004, invocata de parata Asociatia de proprietari in intampinarea nu cuprinde o decizie de inchiriere, ci doar de a se contacta chiriasa pentru intrarea in legalitate, iar procesul verbal incheiat la 13 septembrie 2005 priveste o sedinta a Comitetului Executiv al Asociatiei de proprietari, care nu suplineste hotararea adunarii generale si nici acordul reclamantilor, in calitate de proprietari direct afectati.
Prin neregularitatile mai sus aratate s-au incalcat prevederile imperative ale art.11 din O.G.nr.85/2001 si astfel, actul aditional este lovit de nulitate si sub acest aspect.
Prin inchirierea si montarea antenei pe terasa imobilului s-a schimbat practic destinatia acestui spatiu, situat intr-o cladire colectiva si pentru aceasta era necesar avizul favorabil al proprietarilor, care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiului supus schimbarii, asa cum se arata in art.64 din Legea nr.114/1996, insa nici pentru aceasta situatie nu exista un aviz al reclamantilor, a caror apartamente sunt sub terasa pentru care s-a incheiat actul aditional. De altfel, reclamantii s-au opus prelungirii contractului, sens in care s-au adresat si Primariei mun. Bistrita care, prin adresa nr.6982/8.02.2006 le-a raspuns ca si in situatia prelungirii contractului de catre asociatia de proprietari, trebuia sa se ceara avizul favorabil al proprietarilor de pe scara A care se invecineaza cu suprafata pe care este amplasata antena.
Asadar, s-au incalcat si prevederile art.64 din Legea nr.114/1996, ceea ce atrage nelegalitatea si nulitatea actului aditional.
In conditiile in care reclamantii au notificat-o pe chiriasa SC M. R. SA/SC O. R. SA, ca nu mai sunt de acord cu prelungirea contractului de inchiriere, asa cum rezulta din adresa, nu se putea proceda la prelungirea duratei de inchiriere, chiar daca notificarea s-a facut cu mai putin de 60 de zile inainte de implinirea termenului de inchiriere, asa cum se arata in art.3.2 din contract, termen ce s-a implinit la 4 ianuarie 2006. Asa fiind, nu poate fi vorba de o prelungire tacita a duratei contractului de inchiriere, cum pretinde parata SC O. R. SA.
Pentru considerentele mai sus aratate, actiunea precizata a reclamantilor va fi admisa in parte, in sensul constatarii nulitatii absolute a actului aditional si obligarii paratei sa-si ridice antena situata pe imobilul in discutie, intrucat nu mai are niciun titlu care sa-i permita mentinerea ei pe terasa imobilului.
Constatandu-se nulitatea absoluta a actului aditional, subsidiarul actiunii reclamantilor - vizand anularea actului aditional a ramas fara obiect.