Recurs. Actiune in constatarea nulitatii absolute a unui contract de vanzare-cumparare incheiat dupa depunerea unei notificari intemeiate pe Legea nr. 10/2001 si anterior solutionarii acesteia. Conditiile in care opereaza nulitatea cuprinsa in art.21 din lege. Relevanta bunei-credinte a partilor.
- Legea nr. 10/2001, art.21, art.45
Prevederile art. 21 alin 5 din lege reprezinta dispozitii speciale in raport de cele ale art.45 din lege, reglementand exclusiv situatia imobilelor ce fac obiectul notificarilor conform Legii nr. 10 /2001 si care au fost instrainate, concesionate, etc, in cursul solutionarii procedurii administrative generate de aceasta lege.
Prin urmare, dispozitiile art.45 din lege, invocate de recurente, reprezinta dreptul comun in materie si reglementeaza situatiile ce exced aplicarii prevederilor art.21, astfel incat nu sunt aplicabile in speta, fata de obiectul cererii si motivele de nulitate invocate de reclamanta, care se refera tocmai la ipoteza reglementata in cuprinsul dispozitiilor art.21 alin.5 din lege, respectiv la situatia cand actul de instrainare a fost facut in timpul solutionarii procedurii administrative generata de formularea de catre reclamanta a notificarii in baza Legii nr.10/2001.
Din interpretarea gramaticala cat si sistematica a acestor dispozitii legale rezulta ca legiuitorul nu a inteles sa lege aplicarea sanctiunii nulitatii de atitudinea subiectiva a partilor la momentul incheierii contractului, asa cum a facut-o in cuprinsul normei generale in materie, respectiv a prevederilor art.45 din lege, care nu sunt aplicabile in speta, astfel cum s-a aratat mai sus. Prin urmare, nu este relevanta buna sau reaua-credinta a partilor.(Decizia civila nr.19.R din 12.01.2010, Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IX-a Civila si pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuala)
Prin actiunea inregistrata la 26.06.2007 la Tribunalul Bucuresti, contestatoarea D.E. a solicitat in contradictoriu cu paratii Primaria Municipiului Bucuresti prin Primarul General, Consiliul General al Municipiului Bucuresti - Administratia Fondului Imobiliar prin Primar General si G.L.M., sa se dispuna anularea dispozitiei nr. 8169/25.05.2007 prin respingerea notificarii referitoare la restituirea in natura a apartamentului vandut in baza Legii nr. 112/1995, conform contractului de vanzare-cumparare nr. 7177/2006, urmand sa fie obligata intimata P.M.B. sa emita o dispozitie privind restituirea in natura a acestui apartament, totodata sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 7177/19.01.2006, incheiat intre C.G.M.B. - A.F.I. si G.L.M.
In drept au fost invocate dispozitiile art. 26, 21 din Legea nr. 10/2001 republicata si art. 966 - 968 Cod Civil.
Parata G.L.M. a formulat in cauza intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii ca fiind neintemeiata.
Prin cererea precizatoare depusa la dosar la data de 22.10.2007, contestatoarea arata ca intelege sa se judece cu Municipiul Bucuresti prin Primarul General si Administratia Fondului Imobiliar, in loc de Primaria Municipiului Bucuresti prin Primar General si Consiliul General al Municipiului Bucuresti - Administratia Fondului Imobiliar prin Primar General.
Prin sentinta civila nr.1493/19.11.2007, tribunalul a admis exceptia de necompetenta materiala in ceea ce priveste solutionarea capatului de cerere avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare 7177/19.01.2006, declinandu-se competenta de solutionare a acestei cereri in favoarea Judecatoriei sectorului 5 Bucuresti.
Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti a pronuntat sentinta civila nr. 3135/24.04.2008 prin care a admis actiunea formulata de reclamanta si a dispus anularea contractului de vanzare-cumparare nr. 7177/19.01.2006, incheiat intre Consiliului General al Municipiului Bucuresti - AFI si parata G.L.M.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel intimatii-parati G.L.M. si A.F.I.
Prin decizia civila nr. 19R /12.01.2010 Tribunalul Bucuresti a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active a intimatei reclamante. Apelurile au fost respinse ca nefondate.
Pentru a pronunta aceasta hotarare Tribunalul a apreciat ca prima instanta a analizat in mod judicios ansamblul dovezilor ce au fost administrate in cauza pe baza carora a retinut ca reclamanta D. a formulat la data de 08.05.2001 o notificare adresata P.M.B., in conformitate cu prevederile Legii nr. 10/2001, fiind emisa in acest sens dispozitia nr. 8168/25.05.2007 de catre Primarul General prin care imobilul situat in Bucuresti, Bd. .., nr. .., sector 5, a fost restituit in natura catre reclamanta, cu exceptia apartamentului situat la parter in corpul B ce fusese vandut anterior paratei G.L.M.
Referitor la parata-apelanta G.L.M., a rezultat din actele existente la dosar ca aceasta a fost titulara contractului de inchiriere nr. 708/08.03.2000 incheiat cu S.C. Cotroceni S.A. privind locuinta situata in Bucuresti, Bd. .., nr. .., corp. B, sc. B, parter, sector 5, ulterior parata dobandind in proprietate acest apartament conform contractului de vanzare-cumparare nr. 7177/19.01.2006 incheiat cu C.G.M.B. - A.F.I. in baza Legii nr. 112/1995.
Tribunalul a retinut ca in cauza au fost corect aplicate de catre instanta de fond prevederile art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001 care stabilesc ca "sub sanctiunea nulitatii absolute, pana la solutionarea procedurilor administrative si, dupa caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisa instrainarea concesionarea, locatia de gestiune, asocierea in participatiune, ipotecarea, locatiunea, precum si orice incheiere sau subinchiriere in beneficiul unui nou chirias, schimbarea destinatiei, grevarea sub orice forma a bunurilor imobile-terenuri si/ sau constructii notificate potrivit prevederilor prezentei legi".
In speta se constata ca respectivul contract de vanzare-cumparare nr. 7177/2006 ce formeaza obiectul prezentei judecati a fost incheiat de parati cu incalcarea dispozitiilor legale mai sus mentionate intrucat la data perfectarii acestei conventii exista notificarea formulata de reclamanta catre P.M.B., inregistrata in anul 2001 si prin care se solicita restituirea in natura a imobilului preluat abuziv in regimul anterior situat in Bd. .., nr. .., sector 5, imobil din care face parte si apartamentul instrainat paratei apelante G.L.M.
Tribunalul a inlaturat ca nefondate sustinerile apelantilor-parati cu privire la buna credinta de care au dat dovada la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, cata vreme legea nu face distinctie, in functie de aceasta atitudine subiectiva, operand sanctiunea nulitatii absolute ori de cate ori actul juridic contravine prevederilor imperative cuprinse in art. 21 alin. 5 din Legea nr. 10/2001. De altfel, din probatoriul administrat in cauza nu rezulta pretinsele diligente depuse de apelanta parata pentru a afla daca apartamentul pe care dorea sa-l cumpere a fost sau nu revendicat de fostul proprietar, iar pe de alta parte depozitiile martorilor audiati in proces si raspunsurile date la interogator au aratat ca in cursul anului 2005 reclamanta s-a deplasat la imobilul revendicat, facand astfel cunoscuta calitatea sa de proprietar in privinta acestui imobil.
Tribunalul a respins ca fiind neintemeiata exceptia lipsei de calitate procesuala activa privind pe reclamanta intrucat ansamblul dovezilor administrate pe parcursul intregii judecati, respectiv contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 11878/1942 de Tribunalul Ilfov, actele de stare civila si certificatele de mostenitor aflate la dosar, la care se adauga insasi dispozitia nr. 8169/2007 emisa de Primarul General, evidentiaza faptul ca reclamanta are legitimare procesuala activa pentru a promova prezenta actiune de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare incheiat in beneficiul paratei-apelante.
Impotriva acestei hotarari au declarat recurs atat parata G.L.M., cat si parata A.F.I.
Recurenta-parata G.L.M. a criticat solutia pronuntata in apel, pentru ca instanta de apel in mod gresit a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active a intimatei-rec1amante D.E.
Astfel, calitatea procesuala presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantului si persoana care este titulara a dreptului in raportul juridic dedus judecatii.
Se apreciaza ca intimata-reclamanta nu a produs suficiente inscrisuri in dovedirea faptului ca este succesoarea in drepturi a numitului N.D. Astfel, intimata-reclamanta dovedeste cu inscrisurile depuse la dosarul cauzei ca este fiica numitilor D.D. si D.E., insa nu face dovada legaturii intre acesta si numitul N.D. Mai mult, din inscrisuri rezulta ca este singura mostenitoare a lui D.I., la dosar neexistand nici un certificat de mostenitor dupa decesul numitului D.N., iar actul de vanzare-cumparare al imobilului este incheiat cu ipoteca de catre de numitii R.D. si N.D., in calitate de cumparatori, iar pana la acest moment nu s-a facut dovada ca aceasta ipoteca a fost radiata si nici ca s-a dezbatut succesiunea acestora.
Se arata ca instanta de apel nu argumenteaza in nici un fel respingerea acestei exceptii, nefacand referire la aspectele susmentionate, ci pur si simplu respinge exceptia, fara a o motiva.
In ceea ce priveste imobilul a carei revendicare se solicita, potrivit adresei nr. 1C447 din 24.01.2002, emisa de Directia Generala de Impozite si Taxe din cadrul Consiliul Local al Sectorului 4 Bucuresti, se atesta ca la adresa din B-dul .. nr_ a figurat ca proprietar numitul N.D. Prin Ordonanta Civila nr.1784 din 03.07.1952 si Decizia Consiliului Local al Raionului Nicolae Balcescu si a Procesului verbal de predare-primire din 25.09.1952, imobilul a fost trecut in administrarea ILL Raion Nicolae Balcescu, existand si un proces verbal de sechestru nr.2682 din 23.05.1952 si publicatia de vanzare nr.3372 din 07.05.1952 pentru neplata sumei de 6.558,10 lei, reprezentand impozite neachitate.
Potrivit art.1 din Decretul nr.224/1951, privitor la urmarirea imobiliara pentru realizarea creantelor statului, urmarirea restantelor si majorarile din impozite, taxe si alte venituri bugetare datorate de populatie, se poate face prin scoaterea in vanzare a bunurilor imobiliare apartinand restantierului.
Astfel, vanzarea imobilului se incuviinteaza de catre judecatoria populara a locului unde este situat imobilul, la cererea unitatii financiare care a pornit urmarirea, potrivit art.2 din actul normativ mentionat. Din cuprinsul adresei nr.4777 din 24.01.2002 a Directiei Generale de Impozite si Taxe se retine existenta procesului verbal de sechestru cu nr.2682 din 23.05.1952, precum si pronuntarea Ordonantei Civile nr.1784 din 03.07.1953.
Din inscrisurile anexate, se retine ca vanzarea imobilului a fost fixata prin licitatie publica pentru data de 15.08.1952 conform publicatiei de vanzare nr.2682 din 07.08.1952.
La dosar se afla decizia nr.827 din 21.09.1952 a Comitetului Executiv a Sfatului Popular al Raionului Nicolae Balcescu prin care se decide trecerea in folosinta ILL a unui numar de 135 de imobile, printre care si imobilul din B-dul .. nr_, fiind anexat si procesul verbal de predare preluare. In aceasta situatie, instanta urmeaza sa aprecieze daca actul normativ constituie titlu valabil sau titlu nevalabil pentru preluarea imobilului respectiv.
Preluarile de imobile pentru datorii, altele decat cele fiscale (impozitele neplatite de proprietar din motive independente de vointa acestuia), nu se incadreaza in categoria preluarii abuzive. Motivele independente de vointa proprietarului, in sensul art.2 alin.1, lit.d din Legea nr.10/2001, pot fi considerate: arestarea persoanei pentru motive politice, deportarea acestuia din motive politice, internarea fortata in unitati sanitare, fuga din tara pentru evitarea unei pedepse, ca urmare a opozitiei fata de regimul comunist. Pentru aceste considerente si dat fiind lipsa din dosar a dovezilor care sa ateste faptul ca neplata impozitelor aferente respectivului imobil s-ar datora unor imprejurari independente de vointa proprietarului, se impune respingerea actiunii astfel cum a fost formulata.
A mai aratat recurenta ca potrivit pct.22.1.lit.c, capitolul 2 din Normele metodologice de aplicare unitara a Legii nr.10/2001, prin sintagma acte doveditoare inserata la art.22 din Legea nr.10/2001, se intelege inclusiv orice acte juridice sau sustineri care permit incadrarea preluarii ca fiind abuziva.
Or, pana la acest moment, nu a produs inscrisuri in dovedirea cererii sale, motiv pentru care la filele 116-118 exista adresa nr.2271 06 din 17.05.2004, emisa de Guvernul Romaniei, Ministerul Administratiei si Internelor, catre Primaria Municipiului Bucuresti, care in calitate de autoritate pentru urmarirea aplicarii unitare a Legii nr.10/2001, in urma analizarii dosarului depus de reclamanta-intimata D.E., recomanda ca aceasta sa depuna inscrisuri care sa dovedeasca cele sustinute mai sus, actele pe care aceasta le-a prezentat nefiind pe deplin edificatoare pentru restituirea in natura a imobilului in litigiu.
Se arata ca parata locuieste in imobilul din str. B-dul .. nr_, sector 5, impreuna cu cei 4 copii minori, in baza contractului de vanzare-cumparare nr.7177 din 19.01.2006, locuinta fiind cumparata in baza Legii nr.112/1995, anterior locuind in imobil in baza contractului de inchiriere nr.708 din 08.03.2000. Mai arata recurenta ca inainte de a cumpara aceasta locuinta s-a interesat de situatia juridica a acestui apartament, respectiv daca a fost revendicat de proprietar sau mostenitorii acestuia si i s-a comunicat atat de catre CGMB ¬AFI cat si de PMB ca nu exista nici o cerere de revendicare, motiv pentru care i s-a aprobat cumpararea imobilului in cauza.
Apartamentul a fost cumparat abia la data de 19.01.2006, tocmai din consideratia respectarii prevederilor Legii nr.112/1995 iar la data la care s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare parata fost informata de CGMB - AFI si PMB ca pentru acest apartament nu figureaza cerere de restituire in natura, indeplinindu-si astfel obligatia de diligenta.
De altfel, daca ar fi avut cea mai mica banuiala ca apartamentul a fost revendicat nu l-ar fi cumparat intrucat are 4 copii minori, nu are venituri si este la limita subzistentei.
Pe cererea formulata de recurenta catre CGMB - AFI, inregistrata sub nr.12965 din 14.06.2005, prin care s-a solicitat cumpararea locuintei in care locuia in calitate de chiriasa, se pot observa mentiunile facute de institutia careia i-a fost adresata, in sensul ca directorul general al acestei institutii a solicitat compartimentului tehnic vanzari verificarea situatiei juridice a imobilului, daca exista un titlu de nationalizare a acestui imobil precum si o informare din punct de vedere juridic prezentata de oficiul juridic in vederea comunicarii catre parata a unui raspuns formulat in baza dispozitiilor legale.
La data de 20.06.2005, prin adresa nr.12965/BT13275 i s-a comunicat de catre CGMB - AFI ca urmeaza sa se procedeze la verificarea situatiei juridice a apartamentului in care locuieste, motiv pentru care a fost invitata in vederea completarii dosarului cu documentele necesare. Ulterior, la data de 15.07.2005, prin adresa nr.12965, Prefectura Municipiului Bucuresti comunica catre CGMB - AFI ca in urma verificarilor efectuate a reiesit ca nu s-au depus notificari in conformitate cu prevederile Legii nr.10/2001 pentru imobilul situat in B-dul .. nr_, parter, sector 5.
De asemenea, Primaria Municipiului Bucuresti comunica la data de 17.11.2005, prin adresa nr.29506 catre CGMB - AFI ca in baza de date a Primariei Municipiului Bucuresti privind revendicarile imobiliare aflate pe rolul instantelor judecatoresti nu exista nici un proces de revendicare cu privire la imobilul susmentionat.
Mai mult decat atat, prin adresa Primariei Municipiului Bucuresti nr.29506 din 21.11.2005 se comunica catre AFI ca in evidentele comisiei pentru aplicarea Legii nr. 10/2001 nu figureaza cerere de restituire in natura pentru imobilul ce formeaza obiectul acestui litigiu.
Mai arata recurenta ca nu a fost atentionata niciodata de reclamanta sau de alte persoane ca exista proprietari sau mostenitori care au revendicat acest imobil in care locuieste si nici nu a fost notificata, fiind deosebit de grava si neadevarata afirmatia din actiune, in sensul ca i s-a adus la cunostinta ca imobilul urmeaza a fi retrocedat proprietarului.
Apreciaza recurenta ca ceea ce trebuie avut in vedere de catre instanta este analiza respectarii sau nerespectarii conditiilor de validitate ale actului juridic, respectiv ale contractului de vanzare-cumparare nr. 7177 din 19.01.2006. Or, sub acest aspect, este indiscutabil faptul ca au fost respectate conditiile de validitate prevazute de art.948 Cod civil si anume: capacitatea, consimtamant, obiect si cauza precum si dispozitiile Legii nr.112/1995.
Mai concret, partile, municipalitatea prin mandatarul sau, si recurenta au avut capacitatea de a contracta, a existat un consimtamant valabil exprimat al ambelor parti de a incheia actul juridic, obiectul vanzarii-cumpararii se afla in patrimoniul Municipiului Bucuresti iar vanzarea-cumpararea s-a fondat pe o cauza licita, neprohibita de lege.
Prin urmare, raportat la momentul concret al incheierii contractului de vanzare-cumparare, au fost respectate intrutotul conditiile de validitate prevazute de art.948 Cod civil, contractul de vanzare-cumparare incriminat fiind perfect valabil sub acest aspect.
Esential in cauza este faptul ca in nici un moment nu s-a urmarit fraudarea legii ci doar respectarea ei intocmai si nu se poate retine in cauza ca partile contractante ar fi fost de rea credinta.
Este evident ca prefigurarea mentala a reclamantei a fost ca o data ce statul, prin reprezentantii sai, sunt de acord sa incheie actul de vanzare-cumparare are si calitatea de a transmite dreptul de proprietate.
In ceea ce priveste Legea nr.112/1995, recurenta, in calitate de chiriasa-cumparatoare la momentul intrarii in vigoare a legii, detinea cu contract de inchiriere valabil apartamentul in care locuia si pe cale de consecinta nu a facut decat sa-si exprime optiunea de cumparare a acestui apartament in temeiul Legii nr.112/1995.
Or in lumina depozitiilor Legii nr.112/1995 si a art.2 alin.2, s-a avizat favorabil cererea reclamantei de catre oficiul juridic al societatii vanzatoare pentru cumpararea acestui apartament.
Practica si jurisprudenta actuala a statuat ca in principiu anularea titlului de proprietate al transmitatorului cu titlu oneros al unui bun nu atrage caducitatea actului in ceea ce-l priveste pe subachizitor in cazul in care acesta este dobanditor de buna credinta. Asadar, conditia esentiala ca actul de vanzare-cumparare sa fie mentinut este ca tertul subachizitor sa fie incredintat ca persoana de la care a dobandit avea toate insusirile certe de lege spre a-i transmite in mod valabil drepturile asupra bunului. Potrivit art.9 din Legea nr.112/1995 atat proprietarii si mostenitorii acestora cat si chiriasii pot formula cereri iar rezolvarea uneia nu este conditionata de cealalta, singura conditie pentru chirias fiind sa aiba contract de inchiriere legal incheiat iar actul sa fie incheiat cu buna credinta.
Potrivit art.1 alin.6 din HG 20/1996, procedurile administrative prevazute de Legea 112/1995 sunt suspendate daca pe rolul instantelor de judecata exista dosare de revendicare, ori la momentul perfectarii vanzarii nu s-a facut dovada existentei unei astfel de cereri.
Retinand astfel buna credinta a subdobanditorilor, constata in raport de dispozitiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001 ca actul atacat nu este lovit de nulitate absoluta, contestatoarea ne facand dovada notificarii acestora, in sensul de a nu purcede la incheierea contractului de vanzare-cumparare.
Potrivit acestui text legal, actele juridice de instrainare inclusiv cele facute in cadrul procesului de privatiune, avand ca obiect imobile fara titlu valabile, sunt lovite de nulitate absoluta in afara de cazul in care actul a fost incheiat cu buna credinta. Astfel, legiuitorul a inteles sa dea valabilitate actului de vanzare-cumparare daca la incheierea actului acesta a fost incheiat cu buna credinta.
Asa cum a fost retinut in literatura juridica si in practica judiciara, este suficienta existenta bunei credinte a subdobanditorului pentru a da valenta dispozitiilor de mai sus.
De mentionat este si faptul ca reclamanta nu face nici o referire cu privire la titlul in baza caruia a fost preluat de stat acest imobil. Legea nr.213/1998 foloseste notiunea tehnico-juridica de bunuri care au intrat in proprietatea statului in temeiul unui titlu valabil si de bunuri preluate de stat fara un titlu valabil (art.6 alin.1 si 2) iar art.6 alin.3 prevede ca stabilirea valabilitatii titlului statului intra in competenta instantelor judecatoresti.
Legea nr.10/2001, in vigoare de la data de 14.02.2001, reglementeaza regimul juridic al imobilelor preluate in mod abuziv de stat si defineste notiunea la art.2 din lege.
Aplicarea dispozitiilor art.6 alin.2 din Legea nr.213/1998 impune respectarea procedurii si a normelor legale speciale ale Legii nr. 10/2001 in solutionarea unei cereri de restituire a unui imobil ce intra in sfera de reglementare a Legii nr.10/2001.
Totodata apreciaza recurenta ca nu pot fi ignorate si nici eludate dispozitiile acestei legi prin invocarea dispozitiilor generale de drept comun cuprinse in Codul Civil.
Reclamanta nu poate sa revendice pe dreptul civil imobilul si in acelasi timp sa primeasca si despagubiri asa cum rezulta din decizia nr.8169 din 25.05.2007 a PMB care prevede ca pentru apartamentul situat la parter urmeaza sa primeasca masuri reparatorii prin echivalent.
Imprejurarea ca reclamanta a formulat cerere de cumparare in baza Legii nr.112/1995 nu poate duce la nulitatea contractului de vanzare-cumparare.
Art.11 din Legea nr.112/1995 prevede ca sunt lovite de nulitate absoluta actele de instrainare incheiate cu incalcarea art.9 alin.6, ceea ce inseamna printr-o interpretare per a contrario, ca incalcarea dispozitiilor art.9 alin.1 din legea amintita nu atrage nulitatea contractului de vanzare-cumparare.
De asemenea, se mai arata ca recurentei, in calitate de persoana fizica care si-a exprimat dorinta de a cumpara acest apartament, nu i se poate incumba obligatia legala de a verifica situatia juridica a bunului si obiectiv nu avea posibilitatea de a face o asemenea verificare iar institutiile abilitate au efectuat toate verificarile impuse de lege.
In considerarea celor expuse, actul juridic contestat a fost incheiat cu respectarea Legii nr.112/1995, in cauza fiind incident numai art.19 din Legea nr. 10/2001, care prevede posibilitatea acordarii de despagubiri.
Din probele administrate in cauza instanta trebuie sa retina buna credinta a paratei ce a stat la baza incheierii contractului de vanzare-cumparare.
Astfel, pretinsa cerere de restituire formulata de reclamanta nu numai ca nu a fost motivata pe faptul preluarii imobilului fara titlu de catre stat dar nici nu a fost insotita de vreun act care sa dovedeasca ca in speta e vorba de vreo preluare fara titlu, astfel ca in aceasta situatie erau aplicabile dispozitiile art.45 din normele de aplicare a legii nr.112/1995, in sensul ca era prezumata preluarea imobilului ca fiind cu titlu, nefiind rasturnata o asemenea prezumtie.
Primaria Sectorului 5 Bucuresti comunica reclamantei solutia adoptata in baza referatului Comisiei pentru analiza notificarilor formulate in temeiul Legii nr. 10/2001, imposibilitatea restituirii integrale in natura a imobilului si propune masuri reparatorii prin echivalent intrucat apartamentul situat la parterul imobilului a fost vandut in baza Legii nr.112/1995 conform contractului de vanzare nr. 7177/2006 impreuna cu terenul aferent in suprafata de 45,91 mp.
Fata de aceasta situatie, nu se poate retine reaua credinta a paratei la data cumpararii.
Instanta de judecata trebuia sa aprecieze buna sau reaua credinta si prin prisma raspunsului la interogatoriu a reclamantei la intrebarile 17, 20 si 22, din care rezulta ca aceasta nu a discutat cu parata, nu i-a prezentat nici un inscris din care sa rezulte ca solicita revendicarea acestui imobil, nu a notificat-o niciodata in sensul de a nu cumpara imobilul si a anuntat chiriasii din imobil despre aceasta situatie dupa obtinerea dispozitiei data de primarie, deci dupa data de 25.05.2007.
In raport de aceasta recunoastere, orice declaratie de martori apare ca fiind mincinoasa si nu poate rasturna prezumtia de buna credinta.
De altfel, nici unul din martorii audiati in cauza nu au facut vreo afirmatie din care sa rezulte ca ar fi asistat personal la vreo discutie dintre parata si reclamanta anterior cumpararii imobilului, in cadrul careia reclamanta sa ii fi adus la cunostinta intentia sa de revendicare a acestui bun.
Afirmatia martorilor ca ar fi venit reclamanta in curtea imobilului si ar fi discutat cu alte persoane, nu por inlatura prezumtia bunei credinte a paratei. In concluzie, parata apreciaza ca Legea nr.112/1995 nu oferea reclamantei posibilitatea de a redobandi imobilul in natura in raport de preluarea cu titlu a imobilului iar recurenta a respectat dispozitiile Legii nr.112/1995 la data cumpararii imobilului.
In speta de fata este vorba de o instrainare de imobil efectuata in temeiul Legii nr.112/1995, care are beneficiul deplin al protectiei Legii nr.10/2001, in sensul ca sunt recunoscute si conservate efectele acestui act, dupa cum precizeaza textul de lege.
Recurenta a avut convingerea ca vanzatorul are toate insusirile sa ii transmita dreptul de proprietate iar estimarea acesteia s-a bazat pe toate avizele favorabile obtinute in vederea incheierii actului autentic de vanzare-cumparare, elemente pe care le-a aflat cu diligenta. De precizat ca legiuitorul nu pretinde o buna credinta calificata care sa depaseasca standardul mediu.
Buna credinta include toate elementele materiale ale aparentei, iar aceasta aparenta conducea la faptul ca statul era proprietarul imobilului si putea vinde in mod legal apartamentul, asa cum de altfel s-a intamplat in speta de fata.
Recurenta a actionat cu buna credinta in raport de probele administrate in cauza si ca a efectuat minimul de diligente care i-au format convingerea ca indeplineste conditiile pentru a cumpara legal imobilul si ca a cumparat de la adevaratul proprietar al imobilului.
Astfel, imobilul in litigiu a fost dobandit cu respectarea dispozitiilor Legii nr.112/1995, dupa ce s-au efectuat toate demersurile necesare pentru a afla daca imobilul a fost sau nu preluat fara titlu, revendicat sau in litigiu, daca exista notificari de restituire in natura sau nu.
In conditiile in care la data incheierii contractului nu exista in legislatia noastra un text legal care sa interzica vanzare a imobilelor cu destinatia de locuinta trecute in proprietatea statului, iar Legea nr.112/l995 a prevazut masuri reparatorii legal reglementate si exclusive pentru fostii proprietari si mostenitorii acestora, cererea de cumparare a apartamentului locuit de parata, in calitate de chiriasa, s-a solutionat in cadrul normativ legal special - art.9 alin. 1 , 5 si art.14 din Legea nr.112/1995. La momentul cumpararii de catre parata a imobilului in litigiu, pe rolul instantelor judecatoresti nu exista nici un litigiu cu privire la imobil. Buna credinta se analizeaza in raport cu momentul incheierii conventiei si presupune convingem partilor contractante ca au dreptul, potrivit dispozitiilor legale in vigoare sa incheie actul juridic de instrainare. Din moment ce vanzarea imobilului s-a facut cu respectarea Legii nr.112/1995, iar la momentul cumpararii, imobilul nu facea obiectul vreunei actiuni in revendicare sau al unei cereri de restituire in natura, intemeiate pe Legea nr.112/1995, iar titlul statului nu era contestat in nici un mod la acea data, actiunea in revendicare fiind inregistrata dupa perfectarea contractului, este lipsita de temei asertiunea relei credinte a cumparatorului, fundamentata pe imprejurarea ca acesta a avut cunostinta de faptul ca imobilul a apartinut unei alte persoane (decizia civila nr.1138/2005, sectia a IV-a).
Recurenta Administratia Fondului Imobiliar a criticat decizia recurata pentru urmatoarele motive: Parata G.L.M. a fost titulara contractului de inchiriere nr.708/08.03.2000 incheiat cu SC Cotroceni SA privind locuinta situata in Bucuresti, Bd. .. nr_ corp B, scara B, parter, sector 5. In aceasta calitate a sa, de chirias intr-o locuinta aflata in Proprietatea Municipiului Bucuresti, parata a formulat o cerere de cumparare a acestei locuinte adresata Administratiei Fondului Imobiliar, la data de 14.06.2006 sub nr.12965. Potrivit Legii nr.112/1995, art. 9 - Chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului.
In urma inregistrarii acestei cereri, institutia recurenta a facut demersuri pe langa institutiile abilitate pentru a afla situatia juridica a acestei locuinte, mai exact pentru a li se preciza daca sunt depuse notificari in temeiul Legii nr.10/2001 si daca exista litigii pe rolul instantelor de judecata cu privire la aceasta. Astfel: prin adresa nr.29506/17.11.2005 inregistrata la Administratia Fondului Imobiliar cu nr.12965/21.11.2005, Primaria Municipiului Bucuresti Directia Juridic, Contencios si Legislatie ii face cunoscut paratei ca nu exista proces de revendicare cu privire la apartamentul de la parterul imobilului situat in Bucuresti , B-dul .. nr_, sector 5; prin adresa nr.29506/21.11.2005 inregistrata la Administratia Fondului Imobiliar cu nr. 25509/05.12.2005 Primaria Municipiului Bucuresti - Directia Juridic, Contencios si Legislatie ii aduce la cunostinta ca in evidentele Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 10/2001, nu figureaza cerere de restituire in natura pentru imobilul situat in Bucuresti, B-dul .. nr_, sector 5; prin adresa nr. MH/12508/SG/13.07.2005 inregistrata la Administratia Fondului Imobiliar cu nr. 12965/15.07.2005, Guvernul Romaniei - Prefectura Municipiului Bucuresti - Cabinet Secretar General se comunica faptul ca in urma verificarilor efectuate a reiesit ca nu s-au depus notificari, in conformitate cu prevederile Legii nr.10/2001, pentru imobilul situat in Bucuresti, B-dul .. nr_, parter, sector 5.
Apreciaza recurenta ca din continutul acestor inscrisuri rezulta ca AFI a efectuat, la momentul instrainarii locuintei, maximum de diligente pentru a afla daca aceasta este supusa vreunei notificari formulata in temeiul Legii nr.10/2001 si daca exista litigii pe rolul instantelor de judecata cu privire la aceasta. Instanta de apel trebuia sa lamureasca aspectele legate de buna - credinta sau de reaua - credinta a partilor semnatare ale contractului de vanzare cumparare, si anume faptul ca au fost solicitate institutiilor abilitate relatiile privind situatia juridica a imobilului, iar acestea au raspuns negativ.
Intimata-reclamanta a formulat intampinare, prin care a invocat exceptia nulitati recursului declarat de recurenta parata G.L.M. si a solicitat respingerea recursurilor ca nefondate.
In urma analizei actelor si lucrarilor dosarului, a deciziei recurate, prin prisma si a motivelor de recurs invocate, Curtea retine urmatoarele:
Cat priveste exceptia nulitatii recursului, invocata de intimata-reclamanta prin intampinare, Curtea apreciaza ca aceasta este nefondata, avand in vedere ca desi in cuprinsul motivelor de recurs formulate de recurenta parata G.L. nu se mentioneaza punctual care sunt aspectele din cuprinsul hotararii instantei de apel care sunt criticate, din continutul cererii de recurs rezulta ca recurenta sustine in continuare exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, buna-credinta a paratei la momentul incheierii contractului, precum si incheierea actului in conformitate cu prevederile legale in vigoare la acea data.
Prin urmare, atata vreme cat instanta de apel a retinut ca fiind nefondata exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, iar pe fondul cererii s-a apreciat ca actul de vanzare-cumparare a fost incheiat prin fraudarea legii, iar parata a fost de rea-credinta, Curtea apreciaza ca apararile mentionate in cuprinsul motivelor de recurs pot fi calificate ca fiind critici de nelegalitate ale hotararii instantei de apel, conform prevederilor art.304 pct.9 Cod procedura civila, astfel incat urmeaza sa respinga ca nefondata exceptia nulitatii recursului.
Referitor la exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, invocata si prin motivele de recurs, Curtea o apreciaza ca fiind nefondata, avand in vedere ca prin dispozitia nr. 8168/2007 Primaria Municipiului Bucuresti a dispus restituirea in natura catre reclamanta a imobilului situat in Bucuresti, Bd. .., nr. .., sector 5, cu exceptia apartamentului vandut recurentei-parate G.L., recunoscandu-i-se astfel reclamantei calitatea de proprietar al bunului, conform prevederilor art.25 alin.4 din Legea nr. 10/2001, conform carora "decizia de aprobare a restituirii in natura a imobilului face dovada proprietatii persoanei indreptatite asupra acestuia, avand forta probanta a unui inscris autentic".
Astfel, in cauza s-a facut dovada identitatii intre persoana reclamantei si persoana care este titulara a dreptului din raportul juridic dedus judecatii.
Pe fondul cauzei, Curtea retine urmatoarele:
Reglementarea cauzelor de nulitate a actelor juridice de instrainare avand ca obiect imobile ce cad sub incidenta Legii nr.10/2001 a fost facuta de legiuitor in cuprinsul dispozitiilor art. 21 alin 5 din lege, cat si al dispozitiilor art. 45 alin 1-5 din lege.
Curtea apreciaza ca prevederile art. 21 alin 5 din lege reprezinta dispozitii speciale in raport de cele ale art.45 din lege, reglementand exclusiv situatia imobilelor ce fac obiectul notificarilor conform Legii nr. 10 /2001 si care au fost instrainate, concesionate, etc, in cursul solutionarii procedurii administrative generate de aceasta lege.
Prin urmare, dispozitiile art.45 din lege, invocate de recurente, reprezinta dreptul comun in materie si reglementeaza situatiile ce exced aplicarii prevederilor art.21, astfel incat nu sunt aplicabile in speta, fata de obiectul cererii si motivele de nulitate invocate de reclamanta, care se refera tocmai la ipoteza reglementata in cuprinsul dispozitiilor art.21 alin.5 din lege, respectiv la situatia cand actul de instrainare a fost facut in timpul solutionarii procedurii administrative generata de formularea de catre reclamanta a notificarii in baza Legii nr.10/2001.
Cat priveste mentionarea ca temei de drept al vanzarii imobilului ce face obiectul cauzei a dispozitiilor Legii nr.112/1995, alaturi de cele ale Legii nr.10/2001, aceasta nu este de natura sa inlature aplicarea in speta a dispozitiilor art.21 alin.5 din lege, in cuprinsul carora se face referire in mod expres la temeiul de drept al notificarii si nu la temeiul de drept in baza caruia s-a incheiat actul de instrainare.
Dispozitiile art.45 alin.21 din Legea nr.10/2001, ce confera valoare de act autentic contractelor de vanzare-cumparare incheiate in temeiul Legii nr.112/1995 nu inlatura de la aplicare dispozitiile art.21 alin.5 privind nulitatea absoluta, ci doar instituie o prezumtie de validitate a acestor inscrisuri, prezumtie care a fost rasturnata in cauza.
Astfel, atata vreme cat contractul a carui nulitate se solicita a fost incheiat la 19.01.2006, respectiv in perioada de solutionare a procedurii administrative de restituire a imobilului, generata de notificarea formulata de reclamanta la 8.05.2001, acesta este lovit de nulitate absoluta, in temeiul dispozitiilor art.21 alin.5 din lege, actul fiind incheiat cu fraudarea acestor prevederi legale imperative.
Din interpretarea gramaticala cat si sistematica a acestor dispozitii legale rezulta ca legiuitorul nu a inteles sa lege aplicarea sanctiunii nulitatii de atitudinea subiectiva a partilor la momentul incheierii contractului, asa cum a facut-o in cuprinsul normei generale in materie, respectiv a prevederilor art.45 din lege, care nu sunt aplicabile in speta, astfel cum s-a aratat mai sus.
Prin urmare, Curtea apreciaza ca nu se impune analiza apararilor formulate de recurentele-parate cat priveste buna-credinta la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, precum si cele referitoare la valabilitatea titlului statului, acestea neavand relevanta din punct de vedere juridic fata de cauza de nulitate invocata in speta.
Pentru aceste considerente, Curtea, in temeiul dispozitiilor art. 312 Cod procedura civila, va respinge recursurile ca nefondate.