Contract de inchiriere. Prelungirea de drept a contractului in temeiul art.14 alin.3 din OUG nr.40/1999. OUG nr.40/1999 - art.6; art.10 alin.1 - art.13 alin.1 - art.14 alin.3 OUG nr.8/2004 Legea nr.10/2001 - art.13 alin.1; art.15 ... Decizie nr. 1311 din data de 17.09.2008
pronunțată de Curtea de Apel Bucuresti

1. Contract de inchiriere.
Prelungirea de drept a contractului in temeiul art.14 alin.3 din OUG nr.40/1999.
OUG nr.40/1999 - art.6; art.10 alin.1
- art.13 alin.1
- art.14 alin.3
OUG nr.8/2004
Legea nr.10/2001 - art.13 alin.1; art.15
republicata In conditiile in care proprietarul redobandeste imobilul in procedura administrativa a Legii nr.10/2001,acesta are obligatia de a respecta dispozitiile art.15 din Legea nr.10/2001, republicata.
Contractul de inchiriere a fost prelungit pana la 8.04.2009 prin efectul OUG nr.8/2001 la o data la care imobilul se afla in patrimoniul statului, astfel ca noul proprietar se subroga in obligatiile statului cu privire la imobil, contractul incheiat intre stat si chiriasi, fiindu-i opozabil.
Incidenta in raportul dintre parti a dispozitiilor OUG nr.40/1999 este determinata de dispozitiile art.13 alin.1 din Legea nr.10/2001, republicata, care consacra aplicabilitatea prevederilor OUG nr.40/1999 in situatia restituirii unui imobil prin procedura administrativa sau prin hotarare judecatoreasca.
(C.A.B.S.IV.Civ. - dec.civ.1311/17.09.2008) Prin cererea formulata la data de 23.04.2007, reclamanta J. M. I.a solicitat evacuarea paratilor S. Z., B. F. si B. T. din imobilul situat in Bucuresti, sector 6, imobil pe care il ocupa fara titlu.
La data de 31.05.2007, paratii au formulat intampinare si cerere reconventionala, solicitand respingerea cererii principale si pronuntarea unei hotarari prin care sa se constate prelungit de drept contractul de inchiriere pentru o perioada de 5 ani, in conditiile art. 14 alin.3 din OUG nr.40/1999.
Prin sentinta civila nr. 4556/03.07.2007, Judecatoria Sectorului 6 Bucuresti a respins cererea principala, ca neintemeiata si a admis in parte cererea reconventionala, constatand prelungit de drept contractul de inchiriere nr.404/21.07.1999, in baza OUG nr.8/2004,
Pentru a se pronunta astfel, prima instanta a retinut ca prin Dispozitia nr.6167/17.07.2006 a Primarului General al Municipiului Bucuresti a fost restituit in natura reclamantei parate apartamentul sus-mentionat, in temeiul Legii nr.10/2001.
Instanta a retinut incidenta in cauza a OUG nr.8/2004, in raport de care a constatat ca, contractul de incheiere este prelungit pentru inca 5 ani, pana la 08.04.2009, intrucat acest contract era in curs de executare la momentul restituirii , iar locuinta facea parte din patrimoniul P.M.B.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel atat reclamanta, cat si paratii.
Prin cererea de apel, acestia au solicitat desfiintarea in parte a sentintei in sensul admiterii cererii reconventionale in totalitate, aratandu-se ca, desi din motivarea sentintei apelate rezulta cu claritate ca a fost admisa cererea in totalitate, in dispozitiv se retine ca a fost admisa cererea paratilor reclamanti doar in parte , iar cererea reconventionala nu a avut decat un singur capat de cerere.
Apelantii parati au formulat intampinare fata de apelul declarat de reclamanta, solicitand respingerea acestuia ca nefondat.
Prin decizia civila nr. 1361 A din 2.11.2007 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a III -a Civila, s-a admis apelul declarat de apelanta reclamanta J. M. I. impotriva sentintei civile nr.4556/3.06. 2007 pronuntata de Judecatoria Sectorului 6 Bucuresti; a fost schimbata in tot sentinta civila apelata in sensul ca s-a admis actiunea principala ; s-a dispus evacuarea paratilor din imobilul situat in Bucuresti, sector 6; s-a respins cererea reconventionala ca neintemeiata si s-a respins ca nefondat apelul declarat de apelantii -parati S. Z. , B.T. impotriva sentintei civile nr.4556/3.07.2007 pronuntata de Judecatoria Sectorului 6 Bucuresti.
Tribunalul a respins apelul paratilor reclamanti, a admis apelul formulat de reclamanta si in baza art. 296 Cod procedura civila, a schimbat in tot sentinta apelata in sensul celor aratate anterior.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs recurentii-parati.
In dezvoltarea motivelor de recurs intemeiate pe dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, recurentii sustin ca prin nerespectarea dispozitiilor art. 10 alin.1 din OUG nr.40/1999, contractul de inchiriere anterior s-a prelungit de drept pana la incheierea noului contract de inchiriere.
In combaterea tezei referitoare la faptul ca aplicabilitatea dispozitiilor OUG nr. 40/1999, a incetat la 8.04.2004, se sustine ca ratiunea dispozitiilor cuprinse in acest act normativ, este aceea a asigurarii unei protectii a chiriasilor, inclusiv prin limitarea cazurilor in care proprietarul poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere.
Se invoca dispozitiile art. 13 alin.1 din Legea nr. 10/2001, care fac trimitere la OUG nr.40/1999.
Examinand criticile formulate, Curtea constata ca recursul este fondat.
Imobilul in litigiu a fost restituit intimatei-reclamante , prin dispozitia nr.6167/17.07.2006, emisa de Primaria Municipiului Bucuresti.
In art. 3 al acestei dispozitii se stipuleaza incetarea de drept a contractului de inchiriere dintre chirias si SC Orizont SA pe data punerii in posesie a proprietarului.
Pe langa faptul ca in sistemul legislativ roman nu exista notiunea de incetare de drept a contractului de inchiriere decat pentru situatia ajungerii acestuia la termen, schimbarea proprietarului da nastere in mod obligatoriu unei proceduri contencioase in contradictoriu cu chiriasul pentru reglementarea eventualelor raporturi locative.
Ca atare, mentiunea din dispozitie nu produce nici un fel de efecte in privinta drepturilor anterior dobandite de chirias, acestea urmand a fi solutionate in raport de dispozitiile legale incidente in materie.
In aceeasi dispozitie la art. 2 se face trimitere la obligatia proprietarului care redobandeste bunul in procedura administrativa a Legii nr. 10 de a respecta dispozitiile art. 15 din Legea nr. 10/2001 republicata.
In aceste conditii, avand in vedere ca la data restituirii catre intimata reclamanta a imobilului recurentii erau chiriasi ai statului, avand un contract de inchiriere ce fusese prelungit, pana la data de 8.04.2009 prin efectul OUG nr.8/2004, la o data la care imobilul se afla in patrimoniul statului, intimata - reclamanta se subroga in obligatiile statului cu privire la imobil, contractul incheiat intre stat si parati , fiindu-i opozabil.
Contrar argumentelor instantei de apel, incidenta in raporturile dintre parti a dispozitiilor OUG nr. 40/1999 este determinata de dispozitiile art. 13 alin.1 din Legea nr. 10/2001 republicata care consacra aplicabilitatea prevederilor OUG nr. 40/1999, in situatia restituirii unui imobil prin procedura administrativa sau prin hotarare judecatoreasca.
In raport de aceste considerente, in baza art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, rap. la art. 13, 15 din Legea nr. 10/2001, Curtea va admite recursul, va modifica decizia recurata in sensul ca va respinge apelul declarat de reclamanta J.M.I.si va mentine celelalte dispozitii ale deciziei recurate.