Dispozitiile art.13 si 14 din OUG nr.40/1999 reglementeaza un drept al chiriasului precum si obligatia corelativa a proprietarului de a face cunoscuta acestuia intentia de a nu mai prelungi contractul, cu un an inaintea expirarii acestuia. Legea nu prevede o anumita procedura ce trebuie urmata, ca in cazul prevazut de art.9 si 10 din OUG 40/1999, ceea ce duce la concluzia ca intentia chiriasului de a continua locatiunea si cea a proprietarului de a inceta contractul pot fi exprimate in orice forma.
Cand intre parti nu s-au purtat negocieri pentru incheierea unui nou contract de inchiriere, fiind prorogat legal fostul contract potrivit art.6 fin OUG nr.40/1999, iar chiriasii nu si-au exprimat intentia de a li se prelungi contractul, la implinirea termenului de 5 ani prevazut de OUG 40/2000, contractul a expirat.
Prelungirea legala a inchirierii potrivit OUG nr.,8/2004 nu a mai avut loc deoarece aceasta ordonanta s-a referit exclusiv la locuintele din fondul locativ de stat.
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Craiova la data de 20.02.2006, reclamantii R.C. si R.M. au chemat in judecata pe paratii M.E. si R.I., solicitand instantei sa dispuna evacuarea paratilor din imobilul situat in Municipiul Craiova, str. Bujorului nr. 6, jud. Dolj, proprietatea reclamantilor, pentru lipsa de titlu.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca prin sentinta civila nr. 13196/19.09.1994 pronuntata de Judecatoria Craiova in dosarul nr. 5308/1994, definitiva si irevocabila, le-a fost recunoscut dreptul de proprietate asupra imobilului din str. Bujorului nr. 6, jud. Dolj, iar paratii ocupa imobilul in mod abuziv, fara nici o forma legala.
Prin sentinta civila nr. 3474/2006, pronuntata de Judecatoria Craiova in dosarul nr. 2824/2006 ,a fost respinsa actiunea pentru autoritate de lucru judecat si s-a luat act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
Impotriva sentintei a declarat apel reclamanta R.C., criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, iar prin decizia civila nr.1256/2006 pronuntata de Tribunalul Dolj in dosarul nr. 3186/CIV/2006, a fost admis apelul, desfiintata sentinta civila si trimisa cauza spre rejudecare la Judecatoria Craiova, constatand instanta de control judiciar ca in mod gresit s-a retinut de catre instanta de fond autoritatea de lucru judecat, in raport de decizia nr. 2486/2002 pronuntata de Curtea de Apel Craiova in dosarul nr. 2523/2002, litigiul nefiind purtat intre aceleasi parti, in cauza de fata fiind parte, in calitate de reclamanta si Rosca Cornelia, aceasta afirmand propriile pretentii si tinzand la realizarea drepturilor sale.
S-a apreciat de catre instanta de control judiciar ca instanta de fond trebuia sa verifice intervenirea unor eventuale schimbari in raporturile locative dintre parti si astfel a posibilei schimbari a situatiei de fapt avute in vedere in momentul solutionarii litigiului initial, evolutia raporturilor locative dintre parti fiind de natura sa antreneze schimbarea fundamentului juridic ce constituie temeiul actiunii chiar si in conditiile in care are acelasi obiect.
Judecatoria Craiova prin sentinta civila nr. 6242/03.05.2007, pronuntata in dosar nr. 2594/215/2006 a respins cererea formulata de reclamantii R.C. si R.M., in contradictoriu cu paratii M.E. si R.I.
Pentru a se pronunta astfel, prima instanta a retinut ca paratii, redobandind calitatea de chiriasi, in urma desfiintarii cu caracter retroactiv a contractelor de vanzare-cumparare incheiate in temeiul Legii 112/1995, sunt aplicabile dispoz.art.6 din OUG nr.40/1999 astfel cum a fost modificat prin Legea 241/2001, privind obligatia incheierii unui nou contract de inchiriere pe o perioada de 5 ani.
S-a retinut ca reclamantii proprietari nu au respectat dispoz.art.10 si 11 din OUG 40/1999, intelegand sa contestate titlul de locatiune al paratilor, iar intre parti a mai existat un litigiu judiciar solutionat prin decizia civila nr.1115/2004 a Curtii de Apel Craiova, fiind respins apelul formulat de apelanta R.C. impotriva sentintei civile nr.9051/2003 a Judecatoriei Craiova, prin care a fost respinsa o actiune in evacuare promovata de reclamanta pentru acelasi temei, de atunci si pana in prezent in raporturile locative dintre parti neintervenind modificari de natura sa schimbe fundamentul juridic al cererii.
Impotriva acestei hotarari judecatoresti a declarat apel, reclamanta R.C.
Prin decizia civila nr.443 din 24 septembrie 2007, pronuntata in dosarul nr.2594/215/2006, Tribunalul Dolj a admis apelul, a schimbat in tot sentinta civila atacata, in sensul ca a admis actiunea formulata si a dispus evacuarea paratilor din imobil, pentru lipsa titlului locativ.
Pentru a se pronunta astfel, instanta a retinut ca prin sentinta civila nr.13196, pronuntata la data de 19 sept.1994 in dosarul nr. 5308/1994 al Judecatoriei Craiova, ramasa definitiva si irevocabila, a fost admisa actiunea formulata de reclamantii R.M. si R.C., in contradictoriu cu paratii Primaria Mun. Craiova, Consiliul Local Craiova si DGFP Dolj, fiind obligati paratii sa lase in deplina proprietate si linistita posesie reclamantilor imobilul situat in Craiova, str. Carmen Silva nr.4 (la data pronuntarii - str.Bujorului 4).
A mai retinut ca hotararea judecatoreasca pronuntata in revendicare a fost executata la data de 17 iulie 1997, la aceasta data fiind pusi in posesie cei doi reclamanti , creditori asupra imobilului revendicat, iar prin sentinta civila nr.11350 din 03 februarie 1999, pronuntata in dosarul nr.11844/1998 al Judecatoriei Craiova, a fost constatata nulitatea contractelor de vanzare-cumparare incheiate in temeiul Legii 112/1995, in favoarea intimatilor .
Prin aceeasi hotarare a fost respinsa cererea de evacuare formulata de catre reclamanti, apreciindu-se ca fiind aplicabile dispoz.art.10-11 din OUG nr.40/1999, ca efect al nerespectarii dispozitiilor legale privind notificarea chiriasilor de catre apelanti, operand prelungirea de drept a efectelor contractului de inchiriere.
De asemenea, prin decizia civila nr. 2011 din 03 aprilie 2001, pronuntata de Curtea de Apel Craiova, s-a retinut ca a operat prelungirea de drept a efectelor contractului de inchiriere, intrucat nu au fost respectate dispoz.art.10 alin.1 din OUG nr.40/1999, de catre reclamant, in sensul notificarii chiriasilor in vederea incheierii unui nou contract de inchiriere.
Redobandirea imobilului preluat abuziv de catre stat a operat in favoarea apelantilor reclamanti, inainte de intrarea in vigoare a OUG nr.40/1999, iar drepturile chiriasilor, la acel moment, erau cele prevazute de art.1 din Lg.17/1994 pentru prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere aflate in curs de executare la data intrarii in vigoare a legii, care se prelungesc de drept pe o perioada de 5 ani, in aceleasi conditii.
Intrucat OUG 40/1999 a intrat in vigoare la data de 8 aprilie 1999, data publicarii in Monitorul Oficial partea I-a nr.148, instanta a constatat ca, la data anularii contractelor de vanzare-cumparare, temeiul juridic aplicabil prelungirii contractelor de inchiriere este reprezentat de dispozitiile Legii 17/1994 mai sus mentionate, precum si de dispoz.art.2 din OUG nr.40/1999.
Prelungirea efectelor titlului locativ al intimatilor a operat in perioada 8 aprilie 1999 - 8 aprilie 2004 (fiind implinit la data pronuntarii deciziei civile nr.1115 din 11 mai 2004, mai sus mentionata), existand un fundament diferit al cererii de evacuare, decat cel analizat in litigiile judiciare anterioare, in conditiile in care, prin motivele de apel se invoca inaplicabilitatea art.10-11 din OUG nr.40/1999.
S-a motivat ca intrucat nu mai opereaza prelungirea de drept a efectelor contractului de inchiriere, parati nu mai justifica existenta unui titlu locativ asupra imobilului aflat in proprietatea apelantei, precum si a intimatului reclamant.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs cei doi parati.
Recurentul parat R.I. a sustinut ca instanta a aplicat gresit dispozitiile art. 6 si 9 din OUG 40/1999, intrucat reclamantii nu au uzat de prevederile legii privind notificarea intentiei de a reinnoi contractul de inchiriere, ca art. 14 din OUG 40/1999 reglementeaza un drept al chiriasilor la prelungirea contractului.
Parata M.E. a sustinut, in plus, ca au fost gresit aplicate prevederile art. 6, 10 si 11 din OUG 40/1999, ca reclamantii nu au notificat pe chiriasi.
Recursurile nu sunt fondate pentru urmatoarele considerente:
Ambii recurenti dau o interpretare eronata dispozitiilor art.6, 10, 11 si 14 din OUG 40/1999.
Paratii au ocupat locuinta in litigiu in temeiul unor contracte de inchiriere, incheiate cu unitatea administrator al fondului locativ de stat anterior anului 1989, fiind prelungite succesiv prin legi speciale, inclusiv prin Legea 17/1994.
La data cand reclamantii au redobandit proprietatea imobilului, acestora le-au devenit opozabile contractele de inchiriere, subrogandu-se in drepturile si obligatiile locatorului, intrucat la 22.11.1995 ( data ramanerii irevocabile a deciziei data asupra actiunii in revendicare) nu erau incheiate contractele de vanzare cumparare cu recurentii parati. Ca efect al aplicarii dispozitiilor Legii 17/1994, contractele de inchiriere s-au prelungit pana la 8.04.1999.
Potrivit art.6 din OUG 40/1999, recurentii parati au beneficiat de prelungirea contractelor de inchiriere pe o perioada de 5 ani, pana la data de 8.04.2004, aceasta fiind si interpretarea data de instantele care au solutionat actiunile in evacuare anterioare si care au fost respinse cu motivarea ca nu a fost urmata procedura prevazuta de art.10 din OUG 40/1999( care obliga proprietarul sa notifice chiriasilor calitatea sa si sa poarte negocieri pentru incheierea unui nou contract). Aceasta procedura nefiind urmata, contractul a fost prelungit in forma existenta la data redobandirii proprietatii.
OUG 8/2004, prin care a operat o noua prorogare legala a contractelor de inchiriere, nu este aplicabil in speta iar referirile facute de prima instanta la acest act normativ sunt gresite, deoarece prorogarea a privit exclusiv locuintele din fondul locativ de stat, iar locuinta in litigiu nu mai avea acest caracter, inca de la data cand a fost revendicata de reclamanti.
Problema de drept ce se cere a fi dezlegata in speta este daca dispozitiile art.13 si 14 din OUG 40/1999 referitoare la dreptul chiriasului la reinnoirea contractului sunt aplicabile.
Aceste dispozitii reglementeaza un drept al chiriasului, precum si obligatia corelativa a proprietarului de a face cunoscuta acestuia intentia de a nu mai prelungi contractul, cu un an inaintea expirarii acestuia. Legea nu prevede o anumita procedura ce trebuie urmata, ca in cazul prevazut de art. 9 si 10 din OUG 40/1999, ceea ce duce la concluzia ca intentia chiriasului de continua locatiunea si cea a proprietarului de a inceta contractul pot fi exprimate in orice forma.
Faptul ca reclamantii nu mai erau de acord cu incheierea unui nou contract rezulta din promovarea de catre acestia a actiunilor repetate in evacuarea chiriasilor, actiuni solutionate prin deciziile civile 2486/30. 05. 2002 , 978/3.02. 2000, 1115/11.05.2004 ale Curtii de Apel. De asemenea, chiriasii au fost notificati la 30.10.2003 de reclamantul R.M. pentru a se prezenta in vederea negocierii contractului, proprietarul aratand ca in cazul in care contractul nu se va incheia, va cere evacuarea chiriasilor.
Concluzia care se desprinde este aceea ca intre partile de fata nu s-au purtat negocieri pentru incheierea unui nou contract de inchiriere, fiind prorogat legal fostul contract potrivit art.6 din OUG 40/1999, chiriasii nu si-au exprimat intentia de a li se prelungi contractul, iar la implinirea termenului de 5 ani prevazut de OUG 40/1999 contractul acestora a expirat. Prelungirea legala a inchirierii potrivit OUG 8 /2004 nu a mai avut loc, deoarece aceasta ordonanta s-a referit exclusiv la locuintele din fondul locativ de stat, iar prin promovarea actiunilor in evacuare anterior anului 2004, proprietarii au exprimat clar faptul ca nu mai sunt de acord cu o noua inchiriere, locuinta fiindu-le necesara pentru satisfacerea propriilor drepturi locative.
Nu se poate vorbi nici despre o prelungire a contractului potrivit art.1437 cod civil, pentru ca nu a fost achitata chiria. Oricum, chiar daca ar fi intervenit o asemenea prorogare, contractul transformandu-se in unul pe perioada nedeterminata, proprietarul are dreptul de a cere fostilor chiriasi sa paraseasca locuinta, acestia nemaiavand un drept locativ.
Solutia aleasa de tribunal este in concordanta cu dispozitiilor art. 1 din Protocolul Aditional nr.1 la CEDO.
Desi litigiul de fata este unul purtat intre particulari, iar practica instantei europene de la Strasbourg este in sensul ca litigiile dintre particulari privitoare la dreptul de proprietate pot pune probleme sub aspectul dreptului la un proces echitabil ( Comisia EDH, cauza din 1 dec 1968 contra Regatului Unit al marii Britanii ), in speta se aplica dispozitiile Protocolului 1 la CEDO deoarece implicarea puterii politice este cel putin mediata ( cauza Mellacher contra Austriei). Astfel, mentinerea contractelor de inchiriere ale chiriasilor din locuintele retrocedate se face in temeiul unui act normativ special, care pune problema exercitarii de catre proprietari a tuturor atributelor dreptului de proprietate.
In cauza Broniowski contra Poloniei, Curtea a retinut ca, dupa ce prin legi speciale, statul a recunoscut dreptul de proprietate al reclamantului asupra bunurilor preluate anterior de stat, prin anumite masuri cu caracter dilatoriu si prin inactiunea sa in plan legislativ, acelasi stat a lipsit pe reclamant de posibilitatea de a-si valorifica dreptul recunoscut.
Interpretarea dispozitiilor OUG 40/1999 in sensul ca se da posibilitatea chiriasilor de a cere mereu prelungirea si reinnoirea contractelor de inchiriere echivaleaza cu astfel de manevre dilatorii sanctionate de CEDO, pentru ca impiedica pe reclamanti sa beneficieze de bunul lor si duc la existenta unui drept iluzoriu, ceea ce este inacceptabil.
Instanta europeana s-a pronuntat asupra incalcarii dreptului de proprietate al reclamantilor derivand din aplicarea dispozitiilor OUG 40/1999 si in cauze impotriva Romaniei, cum sunt Spanoche, Robitu, Popescu si Toader, Radovici si Stanescu, stabilind ca OUG 40/1999 reprezinta o reglementare a folosirii bunurilor care urmareste un scop legitim general , sistemul nefiind criticabil in sine. ( Popescu si Toader contra Romaniei).
Totusi, s-a considerat ca reclamantii sufera restrictii in privinta folosirii bunului lor, deoarece faptul de a sanctiona proprietarii care au omis sa se conformeze conditiilor de forma cerute de OUG 40/1999 prin acceptarea chiriasilor o perioada de peste opt ani in imobil, constituie o sarcina speciala si exorbitanta de natura sa intrerupa justul echilibru intre interesele aflate in joc( Spanoche contra Romaniei.)
Astfel, textul Protocolului 1 la CEDO reglementeaza dreptul oricarei persoane de a se bucura de bunurile ce le are in proprietate, precum si obligatia statului de a lua toate masurile necesare pentru garantarea exercitiului acestui drept. Lipsirea de proprietate poate interveni numai in conditiile prevazute de text( pentru cauza de utilitate publica, in conditiile legii) .Reclamantii sunt titularii unui drept de proprietate, insa impiedicarea lor de a se bucura de bunul respectiv, asupra caruia le-a fost recunoscuta proprietatea inca din anul 1994, dar in posesia caruia nu au putut intra nici pana in prezent, prin mentinerea unui drept al unor chiriasi de a folosi imobilul este nelegala, daca statul nu prevede posibilitatea incetarii raportului locativ. In conditiile in care prelungirea contractului de inchiriere ar putea fi facuta pentru fiecare perioada de 5 ani, dreptul dobandit de reclamanti ar fi iluzoriu, stiut fiind si faptul ca acestia nu pot pretinde o chirie reala, la nivelul preturilor practicate pe piata imobiliara, conditiile legale de stabilire a chiriei fiind favorabile chiriasilor.
Apreciind ca instanta de apel a facut o corecta aplicare a prevederilor art. 13 si 14 din OUG 40/1999 si ale OUG 8/2004, se vor respinge recursurile, nefiind incident motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 c.p.c., invocat in motivarea caii de atac.
6