- Legea nr. 112/1995 - art. 9 alin. (1)
- Hotararea Guvernului nr. 20/1996, republicata - art. 6
Potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 "chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului", iar conform art. 6 din H.G. nr. 20/1996, republicata, pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 "Dreptul de a cumpara apartamentele in care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, il au numai chiriasii care, avand un contract de inchiriere valabil incheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii in vigoare a legii".
Per a contrario, persoanele care au ocupat apartamentele respective, dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 112/1995, chiar daca au incheiat un contract de inchiriere valabil, nu pot cumpara apartamentele in baza art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Curtea de Apel Timisoara, Sectia I civila,
Decizia civila nr. 322 din 27 februarie 2013
Prin Decizia civila nr. 897 din 5 decembrie 2012, Tribunalul Timis a respins apelul formulat de paratii C.L.T. si Primaria Timisoara impotriva Sentintei civile nr. 13095/15.05.2012, pronuntata de Judecatoria Timisoara in contradictoriu cu reclamanta intimata S.L.C.
In consecinta, Tribunalul a confirmat hotararea primei instante, care a admis actiunea reclamantei si a dispus urmatoarele: a obligat paratii sa vanda reclamantei apartamentul nr. 11, situat in Timisoara, [_], calculul valorii apartamentului urmand a fi efectuat cu respectarea dispozitiilor legale in vigoare la momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare in temeiul Legii nr. 112/1995; a respins capatul de cerere privind obligarea paratilor la plata daune cominatorii de 500 lei pe zi de intarziere de la data ramanerii definitive a sentintei si pana la executarea obligatiei; a obligat paratii la plata in favoarea reclamantei a sumei de 10,3 lei cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta decizie, Tribunalul a retinut argumentele ce succed:
In mod judicios a concluzionat prima instanta ca imobilul in litigiu se supune regimului juridic instituit de art. 9 din Legea nr. 112/1995, care reglementeaza dreptul chiriasului de a opta pentru cumpararea apartamentului folosit, raportat la mentiunile inscrise in CF potrivit carora Statul Roman este proprietar asupra imobilului, la faptul ca prin Decizia civila nr. 3152/28.10.2005 a Curtii de Apel Timisoara, pronuntata in dosar civil nr. 9702/C/2005, s-a constatat cu putere de lucru judecat ca imobilul-casa din care face parte si apartamentul in litigiu nu a fost restituit in natura fostilor proprietari si ca se supune regimului juridic al Legii nr.112/1995, coroborat cu faptul ca reclamanta si-a exprimat optiunea cumpararii apartamentului pe care-l ocupa in calitate de chiriasa.
Efectul pozitiv al puterii de lucru judecat dedus din prevederile art. 1200 pct. 4 Codul civil din 1865 se opune repunerii in discutie a problemei de drept transata in mod irevocabil, intrucat s-ar aduce atingere principiului securitatii circuitului juridic, parte componenta a conceptului de proces echitabil garantat de art. 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului, cu atat mai mult cu cat paratul-apelant a fost parte litiganta in procesul civil finalizat prin hotararea judecatoreasca amintita, fiindu-i, ca atare, pe deplin opozabila.
In conditiile in care alti chiriasi din acelasi condominiu au beneficiat de efectul dispozitiilor legii speciale, a hotari diferit in cazul reclamantei ar echivala cu incalcarea principiului nediscriminarii persoanelor aflate in situatii identice, consacrat de art. 14 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului si protejat si prin prevederile Protocolului nr. 12 aditional la Conventie.
Apelantul a contestat regimul juridic al bunului si, concomitent, a exclus competenta instantei de judecata de a obliga autoritatea administrativa la perfectarea unui contract de vanzare-cumparare cu privire la un bun din patrimoniul sau, pe considerentul ca, in absenta consimtamantului sau la vanzare, ar fi incalcat dreptul sau de proprietate privata protejat de art. 44 din Constitutia Romaniei.
Or, in raport de regimul juridic sus evidentiat al bunului in litigiu, prima instanta nu a facut decat sa dea eficienta juridica unor texte de lege care, in situatia indeplinirii conditiilor in mod cumulativ prevazute, este imperativ a fi aplicate.
Art. 9 din Legea nr.112/1995 reglementeaza un caz de obligatie legala de perfectare a contractului si, in aceasta situatie, nu se aduce atingere dreptului de dispozitie al proprietarului cu privire la bunurile din patrimoniul sau, lipsa consimtamantului proprietarului de a vinde fiind lipsita de efecte juridice - cu exceptia celui al posibilitatii sanctionarii refuzului prin obligarea la respectarea obligatiei amintite.
Conformitatea textului de lege evocat cu dispozitiile constitutionale ce ocrotesc dreptul de proprietate privata a fost stabilita, in cadrul controlului constitutional a priori, prin Decizia nr. 73/1995 a instantei de contencios constitutional, in cuprinsul careia s-a retinut:
,,Nu s-ar putea vorbi, in aceste conditii, nici despre violarea, prin prevederile legii, a textelor constitutionale referitoare la ocrotirea proprietatii private, in mod egal, indiferent de titular, admitandu-se ideea, promovata de autorii uneia dintre sesizari, ca legiuitorul recurge la o "expropriere individuala", neprevazuta de Constitutie.
Posibilitatea vanzarii catre chiriasi a locuintelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari este reglementata, prin art. 9 alin. (1) din lege, ca o forma in care statul, in calitate de proprietar, statorniceste regimul juridic al bunurilor ce-i apartin, astfel cum a facut-o si cu privire la cea mai mare parte a fondului sau locativ, deja vanduta, potrivit legii, persoanelor care ocupau locuintele cu titlu de chiriasi. Este vorba, totodata, despre recunoasterea, prin lege, a unei indreptatiri egale a persoanelor carora li s-au repartizat cu chirie locuinte ale statului, de a le cumpara, indiferent de modul in care locuintele au fost dobandite in proprietate de catre stat, inlaturandu-se discriminarea actuala dintre chiriasii din locuintele construite de stat si cei care ocupa locuinte dobandite in proprietate, in alte moduri, de catre acesta. Si este vorba, in acelasi timp, de o masura menita sa asigure realizarea scopului legii, acela de a acoperi o parte a cheltuielilor necesitate de despagubirea fostilor proprietari, in conditiile in care resursele bugetare ce pot fi alocate cu aceasta destinatie sunt, evident, neindestulatoare".
Pentru toate considerentele evocate, potrivit art. 296 alin. (1) ipoteza I C. pr. civ. si in temeiul dispozitiilor legale iterate, Tribunalul a respins ca nefondat apelul formulat, cu consecinta mentinerii ca legala si temeinica a sentintei supusa controlului judiciar pendinte.
Impotriva deciziei Tribunalului au declarat recurs paratii Consiliul Local T. si Primaria Municipiului T., solicitand admiterea recursului si casarea hotararii atacate in sensul admiterii apelului lor cu consecinta respingerii actiunii reclamantei.
Paratii recurenti si-au motivat in drept recursul cu dispozitiile art. 304 pct. 4, 7, 8 si 9 C. pr. civ., coroborat cu art. 312 C. pr. civ., art. 44 din Constitutie, art. 480 - 481 Codul civil din 1865, art. 2 si 5 din Legea nr. 213/1998, art. 36 din Legea nr. 215/2001, HCL nr. 459/2005, modificata prin HCL nr. 7/2010, aratand ca, potrivit CF nr. 145286, proprietar al imobilului in litigiu este Primaria Municipiului T., cu titlu de posesor la localizare, imobilul facand parte din domeniul privat al Municipiului T., astfel ca in cauza nu sunt aplicabile dispozitiile legale invocate de catre reclamanta intimata, respectiv Legea nr. 112/1995 si nici Legea nr. 85/1992, ci HCL nr. 7/26.01.2010 privind vanzarea locuintelor proprietate privata a Municipiului Timisoara.
Astfel, recurentii au invederat ca, pentru ca reclamanta sa fie indreptatita la cumpararea apartamentului in baza Legii nr. 112/1995, este necesar ca locuinta sa intre in sfera de reglementare a acestui act normativ, ocuparea ei in baza unui contract de inchiriere, incheiat in anul 2004, nefiind suficienta, instanta de apel retinand in mod eronat faptul ca reclamantul a dovedit calitatea de chirias la intrarea in vigoare a Legii nr. 112/1995.
In continuare, recurentii au aratat ca a aprecia pe cale de interpretare extensiva, in absenta unui text de lege, ca lor le incumba obligatia de vanzare a imobilului echivaleaza cu o incalcare vadita a dreptului lor de exercitare a prerogativei dispozitiei, ca atribut ce tine de esenta dreptului de proprietate si care este in mod expres reglementat de art. 44 din Constitutie, art. 480-481 Codul civil din 1865, art. 2 si 5 din Legea nr. 213/1998 si art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Totodata, recurentii au sustinut ca nu s-au opus perfectarii unui contract de vanzare-cumparare cu reclamanta, insa nu in conditiile speciale, derogatorii de la dreptul comun, ce solicita reclamanta sa-i fie aplicate.
Reclamanta intimata S.L.C. a formulat intampinare, careia Curtea i-a conferit calitatea unor concluzii scrise, pentru nerespectarea termenului prevazut de art. 308 alin. (2) C. pr. civ.
Prin Decizia civila nr. 322 din 27 februarie 2013, Curtea de Apel Timisoara a admis recursul declarat de paratii C.L.T. si Primaria T. impotriva Deciziei civile nr. 897/05.12.2012, pronuntata de Tribunalul Timis.
A modificat decizia recurata, in sensul ca a admis apelul paratilor, si a schimbat sentinta apelata, in sensul ca a respins actiunea formulata de reclamanta S.L.C.
Pentru a hotari astfel, in urma examinarii deciziei atacate, in raport de motivele invocate si de dispozitiile art. 304 pct. 9, art. 9 din Legea nr. 112/1995 si art. 6 din H.G. nr. 20/1996 republicata, Curtea a apreciat intemeiat recursul paratilor pentru argumentele de mai jos.
Este adevarat, asa cum corect a retinut si instanta de apel, ca prin Decizia civila nr. 3152/28.10.2005 a Curtii de Apel Timisoara, pronuntata in dosarul nr. 9702/C/2005, s-a stabilit cu putere de lucru judecat ca imobilul-casa din care face parte si apartamentul in litigiu nu a fost restituit in natura fostilor proprietari si ca se supune regimului juridic al Legii nr. 112/1995 numai ca in aceasta speta nu sunt indeplinite cerintele prevazute de art. 9 din Legea nr. 112/1995 si art. 6 din HG nr. 20/1996 pentru ca reclamanta sa poata beneficia de cumpararea apartamentului in litigiu in baza acestor acte normative.
Astfel, Curtea are in vedere ca, potrivit art. 6 din HG nr. 20/1996 - republicata, pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, "Dreptul de a cumpara apartamentele in care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, il au numai chiriasii care, avand un contract de inchiriere valabil incheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii in vigoare a legii".
Or, in conditiile in care reclamanta nu avea un contract de inchiriere valabil incheiat la data intrarii in vigoare a Legii nr. 112/1995 si nici nu ocupa un apartamentul in litigiu la acea data, iar contractul ei de inchiriere a fost incheiat la data de 18.06.2004, solutiile de admitere a actiunii si, respectiv, de respingere a apelului paratilor sunt gresite.