Contract de vanzare-cumparare locuinta incheiat in baza Legii nr. 112/1995. Desfiintare. Despagubiri cuvenite fostului chirias - cumparator.
Legea nr. 10/2001 - art. 501
Proprietarul al carui contract de vanzare-cumparare incheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995 ce a fost ulterior desfiintat are dreptul la restituirea pretului de piata a imobilului.
Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila,
Decizia civila nr. 370 din 7 aprilie 2011, F.S.
Prin sentinta civila nr. 6603 din 06 iulie 2010 pronuntata in dosarul nr. 16341/55/2009, Judecatoria Arad a admis actiunea civila formulata de reclamantul B.S., impotriva paratului Ministerul Finantelor Publice, prin Directia Generala a Finantelor Publice a Judetului Arad si a obligat paratul sa plateasca reclamantului suma de 201.833 lei reprezentand despagubiri, respectiv pretul de piata al imobilului in litigiu.
Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut ca reclamantul a solicitat in temeiul art. 501 din Legea nr. 10/2001 obligarea paratului Ministerul Finantelor Publice la restituirea pretului de piata al imobilului pe care l-a dobandit printr-un contract de vanzare-cumparare incheiat in temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995, din care a fost evacuat ca urmare a admiterii unei actiuni in evacuare in care a fost comparat titlul fostului proprietar cu titlul sau, dandu-se prioritate titlului fostului proprietar.
Reclamantul B.S. a cumparat la data de 22.10.1997, apartamentul situat in Arad. La data cumpararii apartamentului, imobilul situat in Arad, inscris in CF 4 Arad, nu era apartamentat, astfel ca reclamantul nu si-a putut intabula in cartea funciara dreptul de proprietate.
In data de 05.09.2000, in urma sentintei civile nr. 2861/2000 a Judecatoriei Arad, pronuntata in dosarul nr. 1615/2000, definitiva prin decizia Tribunalului Arad nr. 1337/23.08.2000, pronuntata in dosarul nr. 4220/2000, s-a restabilit dreptul de proprietate asupra intregului imobil inscris in CF 4 Arad in favoarea fostului proprietar, iar ulterior, in data de 20.09.2000, prin Incheierea de CF nr. 11491/2000, proprietari ai acestui imobil au fost inscrisi K.I. si K.I., in calitate de mostenitori ai proprietarului tabular.
In data de 15.01.2001, K.I. si K.I. au solicitat constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare incheiat de reclamant.
Prin sentinta civila nr. 1562/5.03.2001, pronuntata de Judecatoria Arad in dosarul nr. 916/2001, a fost respinsa actiunea reclamantilor K.I. si K.I., irevocabil, prin decizia civila nr. 2594/9.10.2001 pronuntata de Curtea de Apel Timisoara in dosar nr. 5241/C/2001, retinandu-se ca la data perfectarii contractului, Statul Roman era inscris ca unic proprietar, titlul sau de proprietate nu era controversat, iar in cartea funciara nu era notat vreun proces. Prin urmare, s-a apreciat ca, in acel moment nu exista nici un impediment legal la cumpararea imobilului, actul de vanzare-cumparare fiind incheiat cu respectarea dispozitiilor Legii speciale nr. 112/1995.
La data de 30.03.2003, K.I. si K.I. au solicitat evacuarea reclamantului din imobil, actiune admisa prin sentinta civila nr. 5601/2.12.2003, pronuntata de Judecatoria Arad in dosarul nr. 10652/2003, ramasa irevocabila prin respingerea apelului si recursului, prin decizia civila nr. 1855/2004 a Tribunalului Arad, respectiv decizia civila nr. 3025/2005 a Curtii de Apel Timisoara.
In motivarea acestor hotarari s-a retinut ca titlul de proprietate al reclamantului asupra apartamentului - contractul de vanzare cumparare incheiat cu SC Recons SA Arad - nu le este opozabil proprietarilor tabulari ai imobilului, intrucat nu a fost inscris in cartea funciara, iar pe de alta parte dreptul lor de proprietate - dobandit printr-o hotarare judecatoreasca a fost intabulat in cartea funciara, astfel ca s-a acordat prevalenta acestuia.
Ulterior, s-a procedat la evacuarea silita a reclamantului din imobil.
Pentru a stabili incidenta normelor legale invocate de reclamant s-a apreciat ca este necesar a se verifica daca sunt indeplinite cele doua conditii prevazute de art. 501 din Legea nr. 10/2001, respectiv daca, in speta, contractul de vanzare - cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995 a fost desfiintat prin hotarare judecatoreasca irevocabila si daca la incheierea contractului au fost respectate prevederile Legii nr. 112/1995.
In privinta primei conditii, a desfiintarii contractului, instanta a retinut ca prin sintagma "desfiintat", legiuitorul a avut in vedere si alte situatii decat anularea contractului, aspect ce rezulta din prevederile art. 20 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, unde se prevede in terminis posibilitatea desfiintarii contractelor fie ca urmare a unei actiuni in anulare fie ca urmare a unei actiuni in revendicare, cum este cazul in prezentul dosar.
In ce priveste a doua conditie, rezulta clar din motivarea deciziei nr. 2594/09.10.2001, pronuntata de Curtea de Apel Timisoara in dosarul nr. 5241/C/2001, ca actul de vanzare-cumparare a carui nulitate absoluta s-a cerut a fi constatata este incheiat cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995.
Fata de aceste considerente, instanta a apreciat ca reclamantul este indreptatit sa uzeze de dispozitiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, care prevad dreptul cumparatorilor la restituirea pretului de piata al imobilului.
Impotriva acestei solutii a declarat apel paratul Ministerul Finantelor Publice prin Directia Generala a Finantelor Publice Arad si a solicitat modificarea sentintei atacate in sensul respingerii actiunii reclamantului.
Prin decizia civila nr. 416 din 17 noiembrie 2010, pronuntata in dosar nr. 16341/55/2009, Tribunalul Arad a respins apelul declarat.
Pentru a hotari astfel, Tribunalul Arad a retinut ca este evident ca reclamantul a avut incheiat un contract de vanzare-cumparare in mod legal. Acest contract i-a atras calitatea de proprietar. Restituirea imobilului fostului proprietar s-a facut in conditiile in care reclamantul nu era intabulat in CF dar acest aspect care a dus la evacuarea reclamantului dintr-o locuinta cumparata in mod legal si achitata nu-l poate exclude de la dreptul de a primi despagubirile prevazute de Legea nr. 10/2001, cata vreme contractul a fost legal incheiat in baza Legii nr. 112/1995. Sub acest aspect sustinerile sale potrivit cu care acest contract a devenit caduc odata cu evacuarea din locuinta sunt corecte.
Impotriva deciziei a declarat recurs parata Directia Generala a Finantelor Publice Arad, solicitand modificarea deciziei ei in sensul respingerii actiunii civile formulata de reclamant.
In motivare a sustinut ca instantele au facut o gresita interpretare si aplicare a prevederilor art. 1 pct. 18 din Legea nr. 1/2009 (art.501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001), intrucat pentru a se dispune restituirea pretului de piata, trebuie indeplinite cumulativ doua conditii:
- contractele de vanzare-cumparare sa fie incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995;
- contractele de vanzare-cumparare sa fi fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile.
In speta de fata, in mod gresit tribunalul a retinut ca reclamantul a avut contract de vanzare-cumparare incheiat in mod legal, adica cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, sens in care relevante sunt dispozitiile art. 1 alin. (4) din HG nr. 11/1997 privind Normele de aplicare a Legii nr. 112/1995, care prevad ca locuintele care nu au intrat in posesia statului in conditii legale nu puteau fi vandute in baza Legii nr.112/1995. Prin urmare, contractul de vanzare-cumparare incheiat intre S.C. Recons S.A. si reclamant a fost nelegal si reclamantul nu poate beneficia de restituirea pretului de piata.
In ceea ce priveste a doua conditie, respectiv desfiintarea contractului printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, s-a criticat argumentul instantei de apel potrivit cu care contractul de vanzare-cumparare a devenit caduc odata cu evacuarea din locuinta. In acest sens, se subliniaza ca prin sentinta civila nr. 1562/5.03.2001 pronuntata de Judecatoria Arad in dosar nr. 91/2001, irevocabila, s-a respins cererea de chemare in judecata prin care s-a solicitat constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare, acest contract nefiind deci desfiintat printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Nefiind intrunite cumulativ cele doua conditii mentionate anterior pentru restituirea pretului de piata al imobilului, paratul sustine ca hotararea este nelegala.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 3041, art. 304 pct. 7 si 9 C. proc. civ..
Examinand recursul prin prisma motivelor invocate de parat, raportat la obiectul cauzei, la temeiul de drept indicat de reclamant in sustinerea cererii - art. 501 din Legea nr. 10/2001 astfel cum a fost introdus prin art. I pct. 18 din Legea nr. 1/2009, Curtea a retinut ca, pornind de la obiectul actiunii civile cu care reclamantul B.S. a investit instanta de fond, respectiv obligarea paratului Statul Roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice, la restituirea pretului de piata al imobilului, in mod corect s-a retinut ca reclamantul este indreptatit la despagubirea cu echivalentul valoric a pretului de piata aferent imobilului.
Raportat la dispozitiile art.50 ind.1 din Legea nr. 10/2001, pentru ca reclamantul sa aiba dreptul la restituirea pretului de piata al imobilului ar fi trebuit ca, in prealabil, contractul de vanzare-cumparare incheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, sa fi fost desfiintat printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Sub acest aspect, in mod corect s-a retinut faptul ca actiunea civila prin care fostii proprietari K.I. si K.I. au solicitat constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare detinut de catre reclamant, incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995, a fost respinsa irevocabil prin sentinta civila nr. 1562/5.03.2001 a Judecatoriei Arad, in considerentele careia s-a retinut cu putere de lucru judecat ca la momentul perfectarii contractului Statul Roman era inscris in CF ca unic proprietar, titlul sau de proprietate nu era controversat, iar in cartea funciara nu era notat vreun proces de revendicare. Prin urmare, s-a apreciat ca la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare pentru imobilul in litigiu, nu exista nici un impediment legal la cumpararea imobilului, actul de vanzare-cumparare fiind incheiat cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995.
Pe de alta parte, contractul, chiar nedesfiintat, a devenit caduc ca urmare a evacuarii reclamantului din locuinta.
A mai retinut instanta ca modificarile aduse Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009, mai precis prin posibilitatea prevazuta de art.50 ind.1 alin.1 , reprezinta o incercare a legiuitorului roman de a adapta legislatia la jurisprudenta Curtii Europene, articolul mentionat reprezentand o consacrare expresa a operabilitatii garantiei pentru evictiune in materia imobilelor ce cad sub incidenta Legii nr. 10/2001.
In aceste conditii, in mod corect s-a apreciat ca si in situatia interpretarii prevederilor art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 prin raportare la art. 1337, art. 1341, art. 1334 - 1347 din Codul civil si la art. 1 alin. (1) din Protocolul aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, reclamantul are dreptul la restituirea valorii de piata a imobilului cumparat in temeiul Legii nr. 112/1995, astfel cum in mod corect au dispus instantele de judecata anterioare.
Nelegalitatea hotararilor se refera la aspectul acordarii de despagubiri si pentru terenul aferent imobilului in discutie, care nu a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995, evaluat cu ocazia efectuarii expertizei in fata instantei de fond.
Sub acest aspect, in baza art. 299, art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul declarat de Directia Generala a Finantelor Publice Arad in reprezentarea Ministerului Finantelor Publice a fost admis cu consecinta modificarii in parte a ambelor hotarari si a obligarii paratului sa plateasca reclamantului suma de 79.854 lei reprezentand despagubiri aferente imobilului constructie, fiind mentinute in rest dispozitiile hotararilor recurate.