Contract de vanzare-cumparare incheiat in baza Legii nr. 112/1995. Desfiintare. Despagubiri solicitate in baza art. 50/1 din Legea nr. 10/2001. Interpretare norma
Legea nr. 10/2001, art. 50/1
C. civ., art. 978
Dispozitiile art. 50/1 din Legea nr. 10/2001 nu sunt incidente in cazul contractelor de vanzare-cumparare desfiintate ca urmare a nerespectarii dispozitiilor Legii nr. 112/1995.
Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila,
Decizia civila nr. 1045/R din 8 decembrie 2010, F.S.
Prin sentinta civila nr. 1500/16.02.2010 pronuntata de Judecatoria Arad in dosarul nr. 2689/55/2009 a fost admisa actiunea formulata de reclamantii M.E. si M.E., in contradictoriu cu paratii Statul Roman-prin Ministerul Finantelor Publice si Ministerul Finantelor Publice; in consecinta, paratii au fost obligati sa plateasca reclamantilor suma de 191.788 lei reprezentand diferenta contravaloare apartament nr. 7 situat in Arad.
Pentru a dispune astfel, instanta a avut in vedere ca reclamantii au solicitat obligarea paratilor la plata sumei de 247.500 lei, reprezentand contravaloarea in lei a 55.000 euro la cursul BNR la data platii , suma reprezentand pretul de piata stabilit conform standardelor internationale de evaluare al apartamentului, aratand ca prin contractul de vanzare-cumparare nr. 4006/16.04.1999 incheiat in baza Legii nr. 112/1995, au devenit proprietarii apartamentului mentionat si ca, ulterior, prin decizia civila nr. 3602/29.10.2003 pronuntata de Curtea de Apel Timisoara in dosarul 6376/C/2003, s-a constatat irevocabil nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare.
In conditiile in care contractul de vanzare-cumparare a fost desfiintat de instantele judecatoresti, este evident ca incheierea acestuia s-a facut cu nerespectarea unor dispozitii legale.
Nerespectarea acestor dispozitii legale s-a datorat culpei autoritatilor Statului Roman, care nu au verificat temeinic daca se impunea instrainarea imobilului in litigiu catre chirias sau restituirea imobilului catre fostul proprietar deposedat abuziv de Statul Roman, aceasta obligatie de verificare a situatiei juridice a imobilului fiind retinuta si de Curtea Europeana a Drepturilor Omului in cauza Paduraru contra Romaniei.
Ca urmare a neglijentei autoritatilor Statului Roman, reclamantii au incheiat contractul de vanzare-cumparare a imobilului avand certitudinea ca l-au dobandit legal si ca titlul de proprietate al vanzatorului era lipsit de vicii, insa ulterior acesta a fost desfiintat de instantele judecatoresti, retinandu-se nelegalitatea sa, situatia creandu-le un prejudiciu grav.
Or, conform art. 50/1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost introdus prin Legea nr. 1/2009, publicata in Monitorul Oficial, Partea I, nr. 63/3.02.2009, "proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare".
Reclamantii au mentionat ca au primit de la Statul Roman suma de 4062 RON cu titlul de contravaloare a pretului actualizat al imobilului in cauza, conform sentintei civile nr. 1000/23.02.2006 pronuntata de Judecatoria Arad in dosar nr. 5673/2005 si detin titlu executoriu impotriva Statului Roman pentru suma de 20.620 RON, cu titlul de despagubiri pentru imbunatatirile aduse imobilului retrocedat proprietarului, conform sentintei civile nr. 5838/10.09.2008 pronuntata de Judecatoria Arad in dosar nr. 14.030/55/2006, care nu a fost pus in executare pana la acest moment, astfel ca sunt de acord sa fie scazuta suma de 4062 RON din suma totala reprezentand pretul de piata - stabilita conform standardelor internationale de evaluare - al apartamentului in litigiu.
Din probele administrate in cauza instanta a retinut ca starea de fapt este cea aratata de reclamanti si ca prin raportul de expertiza efectuat in cauza, s-a stabilit valoarea de circulatie a apartamentului litigios la suma de 216.470 lei. La stabilirea acestei valori, au fost avute in vedere si imbunatatirile aduse imobilului de catre reclamanti, stabilite prin sentinta civila nr. 5838/10.09.2008 la valoarea de 20.620 lei, astfel incat aceasta valoare precum si pretul actualizat achitat de reclamanti - 4062 lei, urmeaza a fi deduse din valoarea de circulatie, rezultand astfel suma de 191.788 lei.
Dispozitiile art. 50/1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 impun indeplinirea cumulativa a doua conditii: contractele de vanzare cumparare sa fi fost desfiintare prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile - aspect dovedit in prezentul litigiu si contractele de vanzare cumparare sa fie incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Analizand cea de-a doua conditie in lumina art. 50 ind.1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, instanta a constatat ca acest text de lege face referire la contracte desfiintate prin hotarari judecatoresti, ceea ce presupune anularea contractelor de catre instantele de judecata, presupunand nerespectarea dispozitiilor legale la momentul incheierii lui, deci nerespectarea Legii nr. 112/1995 (in speta).
Or, in masura in care art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001 vizeaza contracte anulate (sau nule absolut) este evident ca aceste acte au fost incheiate cu nerespectarea dispozitiilor legale. Legea nr. 112/1995 reglementa incheierea contractului de vanzare cumparare cu privire la imobilele nationalizate de Statul Roman si care nu au fost restituite fostilor proprietari. Asadar, art. 50 ind. 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 vizeaza contractele de vanzare cumparare care au fost incheiate cu nerespectarea Legii nr. 112/1995.
Sustinerea conform careia art. 50 ind. 1 alin. (1) este aplicabil numai contractelor de vanzare cumparare incheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995 nu poate fi primita, deoarece contractele incheiate cu respectarea dispozitiilor legale nu pot fi anulate.
Asa fiind, daca art. 50 ind. 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 nu poate fi aplicat unor contracte incheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, interpretarea sa in sensul contrar conduce la inaplicabilitatea acestui text legal, contravenind principiului interpretarii legii in sensul aplicarii ei, iar nu in sensul neaplicarii, instituit de art. 978 Cod civil, aplicabil nu doar interpretarii actelor juridice ci si in cazul dispozitiilor legale.
Interpretand textul legal analizat conform opiniei paratului, s-ar ajunge la concluzia de neacceptat ca acesta s-ar aplica unor contracte anulate, incheiate cu respectarea legii, interpretarea care in mod categoric nu a fost in intentia legiuitorului si care il lipseste de orice consecinta.
O interpretare rezonabila a textului legal analizat, ar fi aceea ca el devine operant in situatia in care motivul de desfiintare este strain de culpa chiriasului. Or, in cauza, din analiza hotararilor judecatoresti antementionate, rezulta cu pregnanta conduita culpabila a Statului Roman in ceea ce inseamna preluarea imobilului litigios, si nu culpa exclusiva a reclamantilor.
Impotriva sentintei a declarat apel paratul, care a criticat-o pentru netemeinicie si nelegalitate invocand, in esenta, gresita interpretare a dispozitiilor legale incidente in cauza.
Prin decizia civila nr. 212/17.06.2010, pronuntata de Tribunalul Arad in dosarul nr. 2689/55/2009, apelul a fost admis iar sentinta schimbata in sensul respingerii cererii de chemare in judecata.
Pentru a dispune astfel, instanta de apel a retinut ca instantele au anulat irevocabil contractul de vanzare-cumparare in baza caruia reclamantii au dobandit apartamentul in litigiu.
Prin sentinta civila 1000/2006 a Judecatoriei Arad, aceiasi reclamanti au fost indreptatiti sa primeasca suma de 4062 lei pret reactualizat iar ulterior, inca 2620 lei investiti la imobil (prin sentinta civila nr.5838/2008 a Judecatoriei Arad). In acest moment raportul juridic dintre parati s-a stins, neexistand alte obligatii.
Solicitarea ulterioara a pretului de piata conform art. 50/1 nu se aplica in prezenta situatie. Astfel, pe de o parte asa cum s-a aratat, raportul juridic dintre parti s-a stins; pe de alta parte, teza primei instante potrivit careia contractele legal incheiate nu pot fi anulate nu are nici un temei, cata vreme motivele de anulare nu stau doar in aspectul formal al contractului.
Oricum, prin decizia civila nr. 3602/2003 a Curtii de Apel Timisoara s-a stabilit ca imobilul in speta, nefiind niciodata nationalizat, nu putea face obiectul vanzarii in conditiile Legii nr. 112/1995.
Impotriva deciziei au declarat recurs in termen reclamantii, care au criticat-o pentru nelegalitate, solicitand modificarea ei in sensul respingerii apelului declarat in cauza.
In motivare au invocat ca, intrucat despagubirile au temeiuri juridice diferite, nu poate fi vorba despre stingerea raporturilor juridice dintre parti.
Au mai invocat ca dispozitiile art. 50/1 din Legea nr. 10/2001 trebuiesc interpretate in sensul producerii de efecte juridice; or, cum un contract incheiat cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995 nu poate fi anulat, norma mentionata nu poate fi interpretata in sensul celor retinute de tribunal, ci in sensul ca art. 50/1 este aplicabil tuturor contractelor de vanzare-cumparare incheiate in baza Legii nr. 112/1995 si care au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti.
In drept, au invocat dispozitiile art. 304 pct. 5, 9 Cod procedura civila.
Examinand recursul prin prisma criticilor formulate si in baza art. 306 al. 2 Cod procedura civila, fata de dispozitiile art. 299 si urm. Cod procedura civila si de normele legale ce vor fi mai jos aratate, Curtea a retinut ca dispozitiile art. 50/1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 potrivit cu care "Proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintare prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor_" au fost introduse prin Legea nr. 1/2009. Adoptarea acestei legi a avut ca scop principal asigurarea protectiei chiriasilor (respectiv, a fostilor chiriasi, actual cumparatori) ai imobilelor ce fac obiect al Legii nr. 10/2001, concluzie ce rezulta din observarea modificarilor aduse (cu titlu exemplificativ) art. 17,18, 20 din Legea nr. 10/2001.
Anterior modificarii, legea nu-i avea in vedere - prin prisma acordarii despagubirilor - decat pe chiriasii care cumparasera locuintele cu eludarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995 [art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001].
Pe de alta parte, la data sesizarii instantei (6.03.2009), legea reglementa (reglementare in vigoare si in prezent) in mod diferentiat, prin prisma cuantumului despagubirilor cuvenite, situatia chiriasilor cumparatori cu eludarea Legii nr. 112/1995 [restituire pret actualizat - art. 50 alin. (2)] si, respectiv, a celor ce au cumparat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 [pret de piata - art. 50/1 alin. 1].
Coroborand considerentele mai sus expuse, rezulta ca sustinerile recurentilor potrivit cu care interpretarea corecta a dispozitiilor art. 50/1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 este cea potrivit cu care acest text de lege se aplica tuturor contactelor incheiate in baza Legii nr. 112/1995, indiferent daca dispozitiile acestei legi au fost respectate sau nu, sunt contrare dispozitiilor exprese ale legii, scopului adoptarii acesteia si dispozitiilor art. 978 Cod civil.
Nici argumentele recurentilor si concluzia la care acestia ajung, respectiv ca interpretarea data de instanta de apel dispozitiilor art. 50/1 alin. (1) din lege are drept consecinta inaplicabilitatea acestui text legal, nu se constituie in temeiuri de modificare a deciziei.
Astfel, norma sus-mentionata se refera la "contracte de vanzare-cumparare_ desfiintate_".
Pe de alta parte, dispozitiile art. 20 alin. (21) din Legea nr. 10/2001 modificata (alineat introdus, de asemenea, prin Legea nr. 1/2009) fac referire expresa la "contracte de vanzare-cumparare ce au fost desfiintate, fie ca urmare a unei actiuni in anulare, fie ca urmare a unei actiuni in revendicare".
Rezulta astfel ca legiuitorul face distinctie intre desfiintarea contractului ca efect al admiterii actiunii in revendicare (in cadrul careia se procedeaza la compararea titlurilor) si desfiintarea ca efect al eludarii Legii nr. 112/1995 (situatie in care contractul este anulat).
In cauza de fata, contractul de vanzare-cumparare incheiat pe numele reclamantilor recurenti a fost desfiintat [in sensul art. 50/1 alin. (1), art. 20 alin. (21) din Legea nr. 10/2001] prin sentinta civila nr. 9044/18.12.2002 a Judecatoriei Arad irevocabila prin decizia civila nr. 3602/29.10.2003 a Curtii de Apel Timisoara, instantele retinand (pentru a constata nulitatea contractului incheiat in baza Legii nr. 112/1995) reaua credinta a cocontractantilor la incheierea contractului, cauza ilicita in sensul art. 966 Cod civil si imprejurarea ca imobilul nu putea fi vandut in baza Legii nr.112/1995, nefacand obiect al acestei legi.
In concluzie, contractul incheiat de fostii chiriasi (reclamanti in cauza) nu intra sub incidenta dispozitiilor art. 50/1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, ci sub cea a dispozitiilor art. 50 alin. (2) din aceeasi lege.
Or, reclamantii insisi au invederat (aspect ce rezulta si din continutul sentintei civile nr. 1000/23.02.2006 a Judecatoriei Arad) ca au urmat calea reglementata de aceasta norma si ca au obtinut un titlu in sensul restituirii de catre Ministerul Finantelor Publice a pretului actualizat al apartamentului.
Sub acest aspect, in mod corect a retinut instanta de apel ca raporturile juridice dintre reclamantii - cumparatori si Ministerul Finantelor Publice - persoana tinuta a plati despagubirile izvorate din anularea contractului de vanzare cumparare incheiat cu eludarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995 s-au stins prin obtinerea titlului sus-mentionat de catre reclamantii - cumparatori anterior aparitiei Legii nr. 1/2009, astfel ca inclusiv din aceasta perspectiva, decizia recurata este legala si a fost mentinuta ca atare.
Pentru aceste considerente, in baza dispozitiilor art. 312 alin. (1) Cod procedura civila raportat la art. 304 Cod procedura civila, instanta a respins recursul declarat de reclamanti.