Dreptul locativ al partilor din litigiu a fost transat irevocabil printr-o hotarare avand ca obiect atribuirea beneficiului contractului de inchiriere si ulterior, in cadrul actiunii de divort.
Contractul de vanzare - cumparare al imobilului din litigiu incheiat in favoarea paratului s-a realizat cu respectarea dispozitiilor Decretului - lege nr. 61/1990 si legii nr. 85/1992, in sensul ca acesta era titularul contractului de inchiriere.
Chiar daca la data de 18.10.2007, reclamantul a devenit proprietarul spatiului locativ ca urmare a incheierii contractului de vanzare - cumparare in conditiile Legii nr. 85/1992, actiunea formulata de acesta are tot caracterul unei actiuni in evacuare pana in momentul ramanerii irevocabile a litigiilor locative existente intre parti.
Prin cererea inregistrata sub nr. 14335/318/2007, pe rolul Judecatoriei Tg.Jiu, reclamantul C.S. a chemat in judecata pe parata R.M.G., solicitand ca, prin sentinta ce se va pronunta, sa se dispuna evacuarea paratei din imobilul situat in Rovinari, str. 22 Decembrie 1989, bl. G16, sc.1, ap.9, jud. Gorj.
Prin actiunea inregistrata sub nr. 14912/318/2007, pe rolul Judecatoriei Tg-Jiu, reclamanta R.M.G. a solicitat in contradictoriu cu paratii C.S. si Primaria Rovinari, sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare nr.1047/2007, cat si a contractului de inchiriere nr. 262/2007 cu privire la imobilul situat in Rovinari, str. 22 Decembrie 1989, bl. G16, sc.1, ap. 9, jud. Gorj.
Dosarul nr. 14912/318/2007 a fost conexat la dosarul nr.14335/318/2007, in temeiul art. 164 C.pr.civ.
Prin sentinta civila nr. 2396 din 28 martie 2008, pronuntata de Judecatoria Tg. Jiu, s-a respins actiunea pentru nulitate contract inchiriere si contract de vanzare cumparare.
S-a admis actiunea civila in evacuare inregistrata sub nr. 14335/318/2007 pe rolul Judecatoriei Tg. Jiu, dispunandu-se evacuarea paratei R.M.G. din imobilul situat in Rovinari, str. 22 Decembrie 1989 nr. 22, bl G16, sc. 1, ap.9, judetul Gorj si a fost obligata parata sa achite reclamantului C.S. cheltuieli de judecata in cuantum de 610 lei.
Pentru a se pronunta in acest sens, instanta a retinut ca partile s-au judecat si beneficiul contractului de inchiriere a fost atribuit in mod irevocabil reclamantului parat C.S., contractul de inchiriere nr. 262/1997 a fost prelungit la data de 4.01.2007, in temeiul art.14 din OUG 40/1999 si nu sunt aplicabile art. 27 alin. 1 lit.b din L.114/1996.
S-a mai retinut ca actul de vanzare-cumparare s-a incheiat cu respectarea dispozitiilor L.85/1992 cat si a L.114/1996, reclamantul parat C.S. fiind titularul contractului de inchiriere.
Pentru actiunea in evacuare formulata de reclamantul C.S. s-a retinut ca acesta este proprietarul bunului si ca trebuie sa se bucure in mod exclusiv si absolut de aceasta in limitele determinate de lege.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel parata R.M.G., criticand respingerea actiunii privind constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare cat si a contractului de inchiriere, deoarece aceste acte au fost incheiate cu incalcarea dispozitiilor legale si i-au fost lezate drepturile sale locative, precum si admiterea actiunii in evacuare, care nu este intemeiata.
S-a mai invocat faptul ca instanta ar fi retinut o autoritate de lucru judecat prin referire la litigiile anterioare si nu a avut in vedere probatoriul administrat in cauza de fata.
Prin decizia civila nr. 392 din 09.10.2008, pronuntata de Tribunalul Gorj, s-a respins apelul declarat de parata, aceasta fiind obligata la 350 lei cheltuieli de judecata.
Instanta de apel a retinut ca asupra dreptului locativ din litigiu partile s-au judecat si situatia a fost pe deplin si irevocabil stabilita in sensul ca, cererea reclamantei privind atribuirea beneficiului contractului de inchiriere a fost respinsa prin decizia civila nr. 136A/13.02.2006, ramasa irevocabila prin decizia civila nr. 1375 din 12.12.2007, pronuntata de Curtea de Apel Craiova, in dosarul nr. 883/318/2006.
Acest capat de cerere a fost formulat si in cadrul actiunii de divort si prin decizia civila nr. 136 A din 13.02.2006 cererea reclamantei pentru atribuirea beneficiul contractului de inchiriere, a fost respinsa, decizia fiind mentinuta de Curtea de Apel Craiova, prin decizia civila nr. 294 din 21 iunie 2006, pronuntata in dosarul 6375/54/2006.
Astfel ca prelungirea contractului de inchiriere s-a dispus in mod legal atat in temeiul OUG 40/1999, dar si in raport de sentintele pronuntate in cauza.
Indreptatirea apelantei cu privire la incheierea unui contract de incheiere pentru imobilul din litigiu nu mai poate fi pusa in discutie avand in vedere ca partile s-au judecat pe aceste aspecte.
Instanta de fond nu a retinut autoritatea de lucru judecat, ci doar a avut in vedere situatia de fapt deja retinuta in mod irevocabil prin judecatile anterioare si constatata prin sentintele pronuntate, sentinte ce produc efecte fata de partile din proces.
De asemenea, instanta a avut in vedere ca, contractul de vanzare-cumparare incheiat in favoarea paratului reclamant pentru imobilul in litigiu s-a realizat cu respectarea dispozitiilor D.L.nr.61/1990 si a L.85/1992, in sensul ca acesta era titularul contractului de inchiriere, conditie speciala ce trebuia sa fie indeplinita de cumparatorii imobilelor in temeiul dispozitiilor legale speciale invocate anterior.
Faptul ca apelanta are nevoie stringenta de un spatiu de locuit si nu are posibilitati sa achizitioneze un alt spatiu de locuit reprezinta motive straine de natura pricinii de fata si nu afecteaza valabilitatea contractului de inchiriere sau a contractului de vanzare cumparare.
Apelanta a invocat gresit ca i-ar fi fost lezate drepturile sale locative proprii si nu a dovedit nici un motiv de nulitate relativa sau absoluta a celor doua acte a caror nulitate a solicitat-o.
In termen legal, parata R.M.G. a formulat recurs considerand hotararile nelegale deoarece in mod eronat actiunea a fost caracterizata ca actiune in evacuare, atat timp cat reclamantul a invocat dispoz. art. 480 Cod civil, astfel incat instanta era investita in drept cu o actiune in revendicare; instanta nu s-a pronuntat asupra motivelor de nulitate a contractului de intretinere si a celui de vanzare cumparare invocate prin actiunea reclamantei, cu toate ca aceasta a facut dovada existentei unei cauze ilicite, atat timp cat a continuat sa foloseasca imobilul inchiriat si dupa expirarea termenului de inchiriere, iar pe de alta parte noul contract de inchiriere a fost incheiat cu paratul in timpul in care partile se aflau in litigiu.
Criticile formulate nu sunt intemeiate, avand in vedere urmatoarele considerente:
Cele doua parti au fost sot si sotie, casatoria incetand ca urmare a divortului, asa cum rezulta din sentinta civila nr. 6162/19.10.2005, a Judecatoriei Tg. Jiu, decizia civila nr. 136A/13.02.2006, a Tribunalului Gorj si decizia nr. 294/21.06.2006, a Curtii de Apel Craiova.
Apartamentul in litigiu a fost inchiriat de reclamant, in calitate de titular, anterior casatoriei, pentru ca dupa incheierea casatoriei sotia sa fie inclusa in contractul de inchiriere ca facand parte din familia titularului contractului.
Cu ocazia divortului, parata a solicitat atribuirea beneficiului contractului de inchiriere, cerere care i-a fost respinsa, prin decizia civila nr. 136A/2006, a Tribunalului Gorj, mentinuta prin decizia nr. 294/2006, a Curtii de Apel Craiova, retinandu-se ca titularul contractului de inchiriere este reclamantul-parat, iar locuinta ii este necesara pentru exercitarea profesiei la SC Complexul Energetic Rovinari SA.
Ulterior pronuntarii instantelor in actiunea de divort, cu privire la capatul de actiune privind atribuirea beneficiului contractului de inchiriere, reclamanta a formulat o noua actiune solicitand prelungirea contractului de inchiriere nr. 262/1997, cu privire la apartamentul in litigiu si atribuirea beneficiului acestui contract.
Prin sentinta civila nr. 8464/22.12.2006, a Judecatoriei Tg. Jiu, a fost respinsa actiunea reclamantei, cu cele doua capete de cerere aratate, solutia fiind mentinuta prin decizia civila nr. 161/18.04.2007, a Tribunalului Gorj, care a fost mentinuta prin respingerea recursului prin decizia civila nr. 1375/12.12.2007.
Actiunea reclamantului pentru evacuare este introdusa la data de 7.12.2007, data la care parata folosea apartamentul in litigiu, considerandu-se in fapt si in drept titulara dreptului locativ ca urmare a tacitei relocatiuni invocata de altfel si prin prezenta actiune.
Fata de litigiile care au avut ca obiect tocmai existenta contractului de inchiriere avand ca titular pe reclamantul-parat sau, dimpotriva, pe parata-reclamanta, se constata ca, raportat la momentul introducerii actiunii, sunt aplicabile dispoz. Lg. 114/1996, actiunea fiind o actiune in evacuare pentru lipsa titlului locativ in ceea ce o priveste pe parata.
Chiar daca la data de 18.10.2007, reclamantul a devenit proprietarul spatului locativ ca urmare a incheierii contractului de vanzare cumparare nr. 1047/2007, in conditiile Lg. 85/1992, actiunea formulata de acesta are tot caracterul unei actiuni in evacuare pana la momentul ramanerii irevocabile a litigiilor locative existente intre parti.
Faptul ca in motivarea actiunii reclamantul a invocat si calitatea sa de proprietar actual al imobilului in litigiu, nu duce la respingerea actiunii in evacuare numai pe considerentul ca aceasta este specifica litigiilor locative si nu litigiilor legate de raporturile de proprietate.
Parata s-a considerat in mod constant chiriasa in spatiul respectiv si chiar in cauza de fata a contestat valabilitatea contractelor de inchiriere si de vanzare-cumparare a acestui spatiu, invocand nulitatea absoluta a acestora, astfel incat in mod corect reclamantul a invocat ca motiv al evacuarii lipsa titlului locativ in ceea ce o priveste pe aceasta, contestand calitatea sa de chiriasa.
In ceea ce priveste actiunea in nulitate formulata de parata-reclamanta, se constata ca aceasta a invocat aceleasi motive avute in vedere de instanta la solutionarea actiunii in atribuirea beneficiului contractului de inchiriere si in prelungirea contractului de inchiriere nr. 262/1997, in persoana acesteia.
Cu toate ca hotararile pronuntate in aceasta actiune nu constituie autoritate de lucru judecat, conform art. 1201 Cod civil, totusi cele retinute in aceste hotarari se inscriu in categoria prezumtiei de autoritate de lucru judecat, care are la baza regula ca o constatare, nu neaparat in sens de solutie privind raporturile litigioase dintre parti, facuta printr-o hotarare definitiva si irevocabila, nu trebuie sa fie contrazisa de o alta hotarare, aceasta prezumtie reclamand diversitate de actiuni si identitate de chestiuni. Prezumtia autoritatii de lucru judecat impune consecventa si unitate in judecarea actiunilor succesive, asa cum s-a procedat si in speta de fata, avand in vedere ca in motivele actiunii de atribuire a contractului de inchiriere si prelungire a acestuia in persoana paratei-reclamante s-au invocat aceleasi aspecte care fac si obiectul actiunii in constatarea nulitatii absolute, aspecte constatate ca fiind neintemeiate, de catre instante.
Urmeaza ca, aplicand art. 312 alin.1 Cod pr. civ., sa se respinga ca nefondat recursul.