Actiune in evacuare chiriasi. Inaplicabilitatea dispozitiilor OUG 8/2004 Decizie nr. 980 din data de 20.11.2008
pronunțată de Curtea de Apel Craiova

Prin cererea inregistrata la data de 22.11.2006, reclamantul B.N. a chemat in judecata pe paratii L.P., L.V., L.I. si L.M., pentru ca prin hotararea ce se va dispune sa oblige paratii la schimbul obligatoriu de locuinte si evacuarea paratilor din locuinta situata in C., str.E.C. , locuinta pe care acestia o ocupa in prezent.
In motivarea actiunii reclamantul a aratat ca este proprietarul imobilului situat in Craiova str.E.C., potrivit dispozitiei nr.2728/13,01.2006 a Primariei Municipiului Craiova si a incheierii Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara nr.19401/22.05.2006 iar paratii folosesc locuinta in baza contractului de inchiriere nr.2493/05.01.2000.
Reclamantul a mai aratat ca a notificat paratii cu notificarea nr.62/M/2006 din 15.05.2006, pentru a obliga paratii la schimbul de locuinte.
La data de 30.01.2007 paratii au depus intampinare si cerere reconventionala , prin care solicita in principal respingerea actiunii, iar cu caracter reconventional solicita obligarea reclamantilor la plata contravalorii imbunatatirilor efectuate de parati la imobil si instituirea unui drept de retentie asupra imobilului respectiv.
Prin incheierea de sedinta din data de 13.02.2006 s-a dispus disjungerea cererii reconventionale de cererea principala.
Prin sentinta civila nr. 2576 din 6 martie 2007 , pronuntata de Judecatoria Craiova a fost admisa in parte actiunea si s-a dispus evacuarea paratilor din imobilul proprietatea reclamantului.
Pentru a se pronunta astfel , instanta a retinut ca prin contractul de inchiriere incheiat la data de 05.01.2000 pentru o durata de 5 ani paratii au dobandit calitatea de chirias in imobilul situat in Craiova str.I. ( E.C. ) nr.18, Jud.Dolj.
Prin Dispozitia Primarului nr. 2728 aflata la filele 22 - 23 dosar s-a dispus restituirea catre reclamant a imobilului mentionat la data de 13.01.2006 .
Intre reclamant si parati nu s-a incheiat niciun contract de inchiriere.
La momentul promovarii actiuni paratii nu detineau calitatea de chiriasi in imobilul in discutie, pentru ca nu au beneficiat de prevederile O.U.G. nr. 40/1999 si nici de cele ale O.U.G. 8/2004.
A mai retinut instanta si incidenta jurisprudentei CEDO , respectiv a dispozitiilor ar.1 din Protocolul nr. 1 la CEDO
Impotriva sentintei au formulat apel paratii , criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
Intr-o prima critica se arata ca instanta de fond a pornit de la o premisa gresita , anume ca paratii nu mai aveau drepturi locative asupra imobilului in discutie , ori ,in realitate, asa cum rezulta din contractul de inchiriere nr. 2493 din 1 octombrie 2000, incheiat cu RAADPFL Craiova, acesta a fost prelungit pana la data de 8 mai 2005.
In ceea ce priveste argumentele jurisprudentei CEDO , aceste au fost apreciate drept straine cauzei, cata vreme in speta se discuta obligativitatea respectarii drepturilor locative existente.
Prin decizia civila nr. 580 din 20 noiembrie 2007 a Tribunalului Doj s-a respins apelul ca nefondat.
Tribunalul a retinut ca reclamantul intimat a notificat paratilor intentia de a intra in posesia efectiva a imobilului retrocedat si a solicitat efectuarea unui schimb de locuinte.
Sustinerea potrivit careia contactul de inchiriere incheiat la 5 ianuarie 2000 isi producea in continuare efectele a fost inlaturata, avand in vedere dispozitiile art. 10 si 11 din O.U.G. nr. 40/1999 , potrivit cu care orice contract de inchiriere expira la implinirea termenului de 5 ani , stabilindu-se chiar o data limita , respectiv anul 2004.
In ceea ce priveste prelungirea de drept a contractului de inchiriere incheiat anterior , dispozitiile art. 11 alin.1 din O.U.G. nr. 40/1999 sunt pe deplin aplicabile, insa numai pana la data de 8 aprilie 2004; o alta apreciere a prevederilor sus amintite ar presupune prelungirea la infinit a vechiului contract de inchiriere si implicit incalcarea dreptului de proprietate a reclamantului.
S-a retinut incidenta in cauza a dispozitiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO , art. 44 din Constitutie si art. 480 Cod Civil, s-a aratat ca trimiterile facute de prima instanta la reglementarile cuprinse in art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO constituie argumente juridice si care nu sunt straine de natura pricinii si de obiectul cauzei. S-a considerat ca judecatoria a avut in vedere Hotararea din 2 noiembrie 2006 , in cauza Radovici si Stanescu contra Romaniei, hotarare prin care s-a retinut ca prin dispozitiile defectuoase si lacunele din legislatia referitoare la inchiriere se incalca art. 1 din Protocol , mai retinandu-se totodata de catre Curte ca restrictiile impuse proprietarului in ceea ce priveste folosinta bunului creeaza un dezechilibru intre dreptul individului asupra bunurilor sale si cerintele interesului general.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs paratii, motivand ca in mod gresit s-a considerat ca nu au calitatea de chiriasi, deoarece prin aplicarea dispozitiilor OUG 8/2004 contractul lor a fost prelungit pana la 8 august 2009. S-a considerat ca sunt aplicabile dispozitiile OUG 40/1999 in sensul prorogarii legale a termenelor contractului de inchiriere si ca potrivit art. 14 din Legea 10/2001 reclamantul s-a subrogat in drepturile si obligatiile locatorului, fiind obligat sa respecte dreptul paratilor de locatiune pana in august 2009.
Recurentii au sustinut ca reglementarile CEDO nu sunt aplicabile in speta, cat timp este vorba despre respectarea unui contract de inchiriere existent.
Recurentii au aratat ca prin actiune reclamantul a recunoscut dreptul de locatiune al paratilor, motiv pentru care a solicitat un schimb obligatoriu de locuinta, astfel incat capatul de actiune in evacuare nu era efectul unei lipse a dreptului de folosinta.
Recursul nu este fondat si urmeaza a fi respins pentru urmatoarele considerente.
Paratii au ocupat locuinta in litigiu in temeiul unui contractul de inchiriere incheiat cu unitatea administrator al fondului locativ de stat, contractul lor fiind prelungit succesiv iar ultima data cand s-au convenit termenii inchirierii a fost la data de 5 ianuarie 2000, partile stabilind un termen al inchirierii de 5 ani.
Desi pe prima fila a contractului este facuta mentiunea ca a fost prelungit potrivit OUG 8/2004, instantele de fond au apreciat corect ca dispozitiile acestui act normativ nu sunt aplicabile. Instanta are obligatia de a analiza daca dispozitiile actului normativ produc efecte asupra contractului de inchiriere, deoarece partile unui contract nu pot invoca ele singure aplicarea unui text de lege, daca premisele cerute de norma juridica nu se regasesc in situatia de fapt.
Art. 1 din OUG 8/2004 prevede ca acest act normativ se aplica numai locuintelor aflate in proprietatea statului si cu privire la care sunt incheiate contracte de inchiriere care expira la 8 aprilie 2004. Aceasta aplicabilitate limitata a ordonantei obliga la indeplinirea tuturor cerintelor textului de lege.
In speta, se constata ca prin contractul de inchiriere nr. 2493/5.01.2000 partile contractante au stabilit un termen al inchirierii de 5 ani, ceea ce inseamna ca la data de 8 aprilie 2004 contractul nu expira, ci se afla inca in derulare, urmand a se implini termenul la data de 5 ianuarie 2005.
Dupa aceasta data nu s-a incheiat intre parati si RAADPFL un nou contract, ceea ce inseamna ca raporturile de locatiune sunt reglementate de tacita relocatiune, contractul devenind unul incheiat pe durata nedeterminata, caz in care locatorul poate cere oricand evacuarea locuintei.
La data cand reclamantul a redobandit proprietatea imobilului, 13.01.2006, acestuia i-a devenit opozabil contractul de inchiriere, in forma care exista la data respectiva, adica un contract pe durata nedeterminata, subrogandu-se in drepturile si obligatiile locatorului, in acest sens fiind aplicate in speta dispoz. art. 14 din Legea 10/2001.
Un alt motiv pentru care instanta apreciaza ca nu este aplicabila OUG 8/2004 este acela ca norma de drept prelungeste inchirierile asupra locuintelor proprietate de stat. Desi la data intrarii in vigoare a ordonantei imobilul nu era in proprietatea reclamantului, se constata ca legea 10/2001 a avut ca efect indisponibilizarea imobilelor preluate abuziv, fiind interzis detinatorilor sa mai dispuna de acestea. Inchirierea nu constituie un act de dispozitie, ci unul de administrare a patrimoniului, totusi, efectele unui nou contract de inchiriere asupra patrimoniului persoanei care a inaintat notificare pentru restituirea imobilului si durata mare in timp a procedurilor administrative de restituire, care nu poate fi imputata persoanei indreptatite la restituire, constituie elemente care impiedica pe proprietar sa isi exercite pe deplin dreptul. Din acest motiv statul, prin unitatile care administreaza fondul locativ, nu mai poate actiona nici ca simplu administrator al locuintelor ce au fost solicitate la aparitia legii 10/2001 si nu se poate prevala de incidenta unei norme legale care nu s-ar fi putut aplica daca facea demersurile necesare pentru solutionarea notificarii in termenul legal. A aplica dispozitiile OUG 8/2004 asupra contractelor de inchiriere ce privesc imobile asupra carora s-a inaintat notificare, dar nu s-a emis dispozitie de solutionare a acesteia inseamna a folosi propria culpa a statului, care nu a respectat prev. legii 10/2001 in detrimentul persoanei indreptatite care nu poate folosi imobilul sau.
Concluzia care se desprinde este aceea ca paratii au beneficiat de un contract de inchiriere incheiat la 5 ian. 2000 pentru o perioada de 5 ani, contract care a expirat la 5 ianuarie 2005 si caruia nu i s-au aplicat dispozitiile OUG 8/2004, in prezent ei ocupand locuinta fara titlu locativ, cat timp proprietarul a solicitat evacuarea.
Sunt fondate referirile facute de instantele de fond la aplicabilitatea dispozitiilor art. 1 din Protocolul Aditional nr. 1 la CEDO.
Astfel, textul reglementeaza dreptul oricarei persoane de a se bucura de bunurile ce le are in proprietate, precum si obligatia statului de a toate masurile necesare pentru garantarea exercitiului acestui drept. Lipsirea de proprietate poate interveni numai in conditiile prevazute de text ( pentru cauza de utilitate publica, in conditiile legii) .Reclamantul este titularul unui drept de proprietate, insa impiedicarea lui de a se bucura de bunul respectiv, prin mentinerea unui drept al unor chiriasi de a folosi imobilul, este nelegala, daca statul nu prevede posibilitatea incetarii raportului locativ. In conditiile in care prelungirea contractului de inchiriere ar putea fi facuta pentru fiecare perioada de 5 ani, dreptul dobandit de reclamanti ar fi iluzoriu, stiut fiind si faptul ca acestia nu pot pretinde o chirie reala, la nivelul preturilor practicate pe piata imobiliara, conditiile legale de stabilire a chiriei fiind favorabile chiriasilor.
Solutii favorabile proprietarilor in concurs cu chiriasii a caror evacuare era solicitata au fost adoptate de instanta de contencios european al drepturilor omului nu numai in cauza Radovici si Stanescu citata in apel, ci si in hotararea din 26 iulie 2007 in Cauza Spanoche impotriva Romaniei, Curtea considerand ca obligarea proprietarilor de a pastra in imobil chiriasii o perioada indelungata de timp ( paragraf 54) face sa apese asupra lor o sarcina speciala si exorbitanta de natura sa intrerupa echilibrul just dintre interesele aflate in joc .
Aceeasi concluzie s-a impus in cauza Cleja si Mihalcea impotriva Romaniei, hotararea din 8 februarie 2007, in care se arata ca normele legale care impun la prelungirea contractelor de inchiriere nu au un caracter previzibil si nu respecta raportul rezonabil de proportionalitate intre scopul, (interesul public) urmarit de stat si mijloacele folosite pentru atingerea acestui scop, deoarece ingerinta statului in raporturile contractuale nu trebuie sa aiba un impact arbitrar si imprevizibil asupra drepturilor individuale.
In finalul motivelor de recurs s-a criticat faptul ca instantele nu au tinut seama de recunoasterea calitatii de chiriasi de catre reclamant, care a promovat o actiune pentru obligarea la schimbul de locuinte si a solicitat evacuarea numai ca efect al acestui schimb.
Aceasta constituie o critica noua, formulata direct in recurs si care priveste cadrul procesual sub aspectul respectarii cererilor formulate, in raport de cerintele principiului disponibilitatii.
O astfel de critica nu a fost adusa in fata instantei de apel, asa incat este inadmisibil a se adresa direct instantei de recurs, care este chemata sa respecte gradele de jurisdictie si sa analizeze legalitatea deciziei anterioare, raportat la criticile ce au fost supuse devolutiunii in apel. In caz contrar, s-ar ajunge ca anumite circumstante de fapt sau de drept, care nu constituie motive de ordine publica, sa fie discutate pentru prima oara in recurs, ceea ce contravine principiului legalitatii cailor de atac.
Apreciind ca instanta de apel si cea de fond au facut o corecta aplicare a prevederilor OUG 8/2004 si ale art. 1 din Protocolul aditional nr. 1 la CEDO se va respinge recursul ca nefondat.