Lichidatorul judiciar poate denunta orice contract al debitorului, cu exceptia contractului de inchiriere, pentru care dreptul de denuntare apartine numai locatarului dar, cu conditia sa nu fie inferioara chiria convenita de parti in contract fata de cea practicata pe piata. Per a contrario, atunci cand chiria convenita este inferioara pietei, lichidatorul are dreptul de a denunta contractul, urmarind maximizarea averii debitorului .
Prin Sentinta nr.122/24 mai 2007, pronuntata de Tribunalul Mehedinti-Sectia Comerciala si de Contencios Administrativ, s-a respins actiunea formulata de lichidatorul desemnat sa lichideze averea debitoarei SC W.SA ORSOVA, s-a admis in parte cererea reconventionala si s-a respins cererea de acordare a unui drept de retentie.
Impotriva sentintei a formulat recurs lichidatorul, invocand faptul ca locatarii nu si-au inregistrat contractul de inchiriere in cartea funciara, imobilul fiind inchiriat fara acordul creditorului garantat, iar mentinerea contractului de locatiune nu conduce la maximizarea averii in conditiile in care chiria convenita este nesemnificativa, iar bunul - liber de orice sarcini-este atractiv la vanzare.
Analizand recursul prin prisma criticilor formulate, Curtea a constatat ca este fondat.
Criticile privitoare la neinregistrarea contractului in cartea funciara si incheierea lui fara acordul creditorului garantat nu prezinta relevanta in solutionarea spetei deoarece inscrierea in cartea funciara constituie o masura de opozabilitate ce nu are efecte asupra denuntarii contractului in conditiile legii insolventei.
Problema care se pune in speta este aceea a denuntarii contractului de catre lichidator prin prisma prevederilor art. 86 si 91 din Legea 85/2006, dispozitii care au fost gresit interpretate si aplicate de judecatorul-sindic deoarece nu au fost verificate conditiile prevazute de art.91. Astfel, din interpretarea coroborata a celor doua texte de lege, rezulta ca lichidatorul poate denunta orice contract al debitorului cu exceptia contractelor de inchiriere, pentru care dreptul de denuntare apartine numai locatarului dar, cu conditia ca chiria convenita sa nu fie inferioara chiriei practicate pe piata. Per a contrario, atunci cand chiria convenita este inferioara pietei, lichidatorul are dreptul de a denunta contractul, urmarind maximizarea averii debitorului. In cauza, s-a convenit o chirie de 50 RON pentru o casa cu doua corpuri de cladire in suprafata de aproximativ 200 m.p. , cu teren aferent avand destinatia de curte si gradina. Chiria convenita de parti este mult sub nivelul pietei prin raportare la contractele depuse la dosar privind imobile din aceeasi zona, mentinerea contractului afectand interesele creditorilor.
Fata de aceste considerente, Curtea a apreciat ca lichidatorul este indreptatit sa denunte contractul si sa solicite evacuarea chiriasului din imobil incat va admite recursul, va modifica sentinta, va admite actiunea lichidatorului si va dispune evacuarea chiriasilor din imobilul apartinand averii debitoarei.