Pentru ca dobanditorul unui bun instrainat cu titlu oneros de o alta persoana decat proprietarul sa se poata apara si sa pastreze bunul trebuie sa dovedeasca ca a actionat cu diligenta maxima la data incheierii actului, pentru a se asigura ca persoana de la care cumpara este proprieta-rul bunului .
Renuntarea cumparatorului la verificarea evidentelor de publicitate imobiliara dovedeste fara echivoc ca acesta nu a manifestat suficienta diligenta pentru a cunoaste cat mai exact situatia juridica a bunului.
Reclamantii S. F. si S. M. au chemat in judecata pe paratii D. S. si G. G. solicitand ca instanta sa dispuna ca acestia sa-i lase in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 1500 mp.teren intravilan in comuna Goicea jud.Dolj, T.4 P.47, cu vecinii, la N-Dinu Constantin, E-Grigore Florea, S-Cc46 si V-Vintila Ion.
Au aratat in motivarea cererii ca in baza contractului de vanzare cumparare nr.3338/3.12.2001 autentificat de BNP E. D., au cumparat de la V. R. un imobil in suprafata de 2900 mp. teren intravilan in comuna Goicea jud. Dolj si constructiile aflate pe terenul respectiv; din suprafata totala de 2900 mp, suprafata de 1400 mp. reprezinta curtea, iar suprafata de 1500 mp., din T4, P.47, reprezinta teren intravilan arabil situat in continuarea curtii, posedat fara drept de parati inca de la data cumpararii terenului respectiv. In urma masuratorilor reprezentantilor Primariei Goicea suprafata de teren pe care o poseda si reprezinta curtea este de 0,1102 ha.
La termenul de judecata din 20.04.2004, instanta a dispus efectuarea unei expertize agricole.
Paratii au formulat cerere reconventionala, solicitand sa se constate nulitatea absoluta partiala a titlului de proprietate nr. 2304-59339 si a contractului subsecvent, titlu emis in favoarea autoarei vanzatoare V. R., pentru suprafata de teren de 1500 mp, din T. 11, P. 47.
Instanta a dispus introducerea in cauza, in calitate de parati, a numitei V. R. si a comisiilor de aplicare a Legii nr. 18/1991.
Prin sentinta civila nr. 737 din 14.12.2005, pronuntata de Judecatoria Segarcea in dosarul nr. 863/2005, s-a respins actiunea formulata de reclamanti. A fost admisa cererea reconventionala formulata de paratii reclamanti.
S-a constatat nul absolut partial titlul de proprietate nr.2304-59339/1998 emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Dolj, privind inscrierea in cuprinsul sau la rubrica B a suprafetei de teren de 1500 mp. din intravilanul satului Goicea Mare, comuna Goicea, jud. Dolj, T. 11, P. 47, cu vecinii: N-Dinu Constantin, E- Grigore Florea, S-Cc46 si V - Vintila Ion.
S-a constatat nul absolut partial contractul de vanzare cumparare cu nr. 3338/3.12.2001 de BNP E. D. cu privire la vanzarea-cumpararea suprafetei de teren de 1500 mp. din intravilanul satului Goicea Mare, comuna Goicea, T.11 P.47, cu vecinii: N-Dinu Constantin, E-Grigore Florea, S-Cc 46 si la V-Vintila Ion.
Pentru a se pronunta astfel, prima instanta a comparat titlurile de proprietate, suprafetele de teren agricol detinute conform registrului agricol inainte de colectivizare, precum si amplasamentele suprafetelor de teren obiect al celor trei titluri de proprietate, retinandu-se ca titlul de proprietate nr. 2304-53339/1998 este emis cu incalcarea legii, in cea ce priveste suprafata de 1500 mp., situata in T11, P47, neexistand fizic o suprafata care sa corespunda amplasamentului inscris in titlul de proprietate. Astfel fiind prima instanta a constatat nul partial titlul de proprietate nr. 2304-59339/1998.
In ceea ce priveste contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 338/2001 de catre BNP E. D., prima instanta a facut aplicarea principiului desfiintarii actului juridic subsecvent, apreciind, de asemenea, ca transmisiunea se refera la un drept pe care vanzatoarea nu-l avea in patrimoniu, iar cumparatorii si-au asumat acest risc, solicitand incheierea contractului de vanzare cumparare fara a fi intocmita documentatia topo-cadastrala.
Sentinta a ramas definitiva prin decizia civila nr.1252 din 24 oct.2006 pronuntata de Tribunalul Dolj in dosarul nr.872/civ/2006, prin care s-a respins apelul declarat de reclamanti.
In considerentele deciziei s-a retinut, in esenta, ca starea de fapt stabilita prin sentinta corespunde realitatii. Intimata V. R. nu era indreptatita la reconstituirea pe vechiul amplasament a suprafetei de 1500 mp teren , suprafata care era ocupata la data reconstituirii de catre parati.
In ce priveste cauzele de nulitate a contractului de vanzare cumparare intocmit intre V. R. si reclamanti s-a retinut ca opereaza principiul care guverneaza situatia actelor juridice subsecvente. Respectiv, urmare a desfiintarii titlului de proprietate al instrainatoarei, contractul de vanzare cumparare nu poate exista de sine statator decat in cazul in care dobanditorul ar fi de buna credinta. In speta au fost retinute argumentele primei instante privind clauza de risc inserata in cuprinsul contractului de vanzare cumparare precum si declaratiile martorilor audiati de prima instanta, care au precizat ca suprafetele de teren aflate in proprietatea paratilor erau delimitate la data incheierii contractului de terenul detinut de vanzatoarea Vlada Ramona.
In termenul legal reglementat de art.301 Cod pr.civila au declarat recurs in cauza reclamantii.
Motivand recursul recurentii reclamanti au sustinut ca instanta de apel a facut o aplicare gresita a principiului de drept potrivit caruia ,, nimeni nu poate transmite ceea ce nu are in proprietate’’, in momentul in care a dispus constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat intre reclamanti si vanzatoarea V. R.. S-a apreciat ca acest principiu nu constituie prin el insusi un caz de nulitate absoluta putandu-se constata eventual ineficienta juridica a actului. Referitor la buna lor credinta la incheierea actului recurentii reclamanti au apreciat ca aceasta se prezuma si ca nu exista nici o proba din care sa rezulte contrariul. Clauza de risc inserata in contract priveste obligatia de garantie a vanzatorului si nu are nici o legatura cu buna credinta.
Recursul a fost respins.
Referitor la constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat intre V. R. in calitate de vanzatoare si recurentii reclamanti in calitate de cumparatori, Curtea a constatat ca in mod just s-a retinut ca clauza de risc inserata in cuprinsul actului de vanzare cumparare este in masura sa inlature beneficiul bunei credinte.
Pentru ca dobanditorul unui bun instrainat de o alta persoana decat proprietarul sa se poata apara si sa pastreze bunul trebuie sa dovedeasca ca a actionat cu diligenta maxima atunci cand a incheiat contractul (pentru a se asigura ca persoana de la care cumpara este proprietarul bunului ). Aceasta presupune sa se verifice daca bunul este stapanit de vanzator, verificarea titlului acestuia sub aspectul obiectului, a intinderii acestuia, a vecinatatilor bunului precum si verificarea evidentelor de publicitate imobiliara.
Renuntarea cumparatorului la verificarea evidentelor de publicitate imobiliara dovedeste fara echivoc ca acesta nu a manifestat suficienta diligenta pentru a cunoaste cat mai exact situatia juridica a bunului. Astfel fiind Curtea apreciaza ca in mod just instanta de fond si tribunalul au inlaturat prezumtia de buna credinta de care se bucurau cumparatorii pana la dovada contrara.
Recurentii reclamanti nu au manifestat diligenta nici sub aspectul situatiei de fapt a bunului cata vreme instanta de fond si cea de apel au retinut, pe baza probelor administrate, ca la data incheierii actului de vanzare - cumparare suprafata de teren in litigiu nu era stapanita de vanzatoare ci de recurentii parati.
Fiind inlaturata prezumtia de buna credinta a cumparatorilor in mod just instantele au constatat nulitatea contractului de vanzare-cumparare.
Faptul ca actul de vanzare-cumparare este act subsecvent in raport cu titlul de proprietate a carui nulitate partiala a fost constatata, constituie un motiv de desfiintare a acestuia. Intrucat in cauza a fost inlaturata prezumtia de buna credinta a cumparatorilor Curtea apreciaza ca modalitatea de desfiintare a actului, respectiv nulitatea absoluta, a fost in mod just aleasa de instante.
3