EVACUARE. PACT COMISORIU EXPRES DE GRADUL IV.
ROLUL INSTANTEI.
Ceea ce nu a observat instanta de apel este faptul ca
respectivul contract de locatiune suprafete locative intervenit intre
cele doua parti continea in cuprinsul sau un pact comisoriu expres
de gradul IV, caz in care simpla implinire a conditiilor acestuia
atragea desfiintarea de plin drept a contractului, confirmandu-se
critica intemeiata pe dispozitiile art.304 pct.9 Cod pr.civila.
Partile stipuland un asemenea pact, rolul instantei de
judecata sub aspectul aplicarii sanctiunii rezilierii, este inlaturata
in totalitate.
Sesizata fiind totusi de catre reclamanta, instanta de
judecata nu putea decat sa verifice daca au fost indeplinite
conditiile prevazute in pactul comisoriu expres.
(Decizia civila nr. 72/R/5 februarie 2007, pronuntata de
Curtea de Apel Pitesti - Sectia Civila, pentru cauze privind Conflicte de
Munca si Asigurari Sociale si pentru cauze cu Minori si de Familie) la data de 3 mai 2006, reclamanta S.C. "O" S.A. Rm.Valcea a
chemat in judecata pe paratul F.A.D., pentru a se dispune evacuarea
acestuia din camera de camin nr.89 et.III, proprietatea reclamantei.
Prin sentinta civila nr.3893 din 15 septembrie 2006,
pronuntata de Judecatoria Rm.Valcea, s-a admis actiunea si s-a dispus
evacuarea paratului din camera nr.89, caminul nr.3, situat in Rm.Valcea,
str.M.Viteazu nr.43, judetul Valcea.
Instanta de fond, in pronuntarea acestei solutii, a avut in
vedere dispozitiile art.25 si 51 din Legea nr.114/1996 si faptul ca are un
caracter accesoriu contractul de inchiriere, contractului individual de
munca perfectat cu paratul.
Impotriva acestei sentinte civile a declarat apel recurentul-
parat F.A.D., criticand-o pentru motivul prev.de art.304 pct.5 Cod
pr.civila, constand in aceea ca, prin actiunea formulata de reclamanta au
fost incalcate dispozitiile legale sub sanctiunea nulitatii, invocand lipsa
calitatii procesuale pasive.
In cadrul motivului de apel prevazut de art.304 pct.9 Cod
pr.civila, a fost invocata imprejurarea ca hotararea instantei de fond este
data cu incalcarea si aplicarea gresita a legii, intrucat instanta a dispus
evacuarea fara sa fie dispus rezolutiunea contractului de locatiune asupra
incaperii in litigiu.
Se mai sustine ca instanta de fond nu a tinut cont de faptul
ca in contractul de locatiune au figurat in calitate de parti si membrii
familiei sale, care au dobandit un drept propriu asupra locuintei.
Tribunalul, constatand ca in cauza calea de atac este apelul,
fiind vorba de un litigiu al carui obiect nu poate fi raportat la criteriul
valoric, a pasit la solutionarea acestuia.
Prin decizia civila nr.605/A din 21 noiembrie 2006,
pronuntata de Tribunalul Valcea, s-a admis apelul declarat de apelantul-
parat F.A.D., impotriva sentintei civile nr.3893 din 15.09.2006,
pronuntata de Judecatoria Rm.Valcea, s-a schimbat in totalitate sentinta,
fiind respinsa ca neintemeiata actiunea avand ca obiect evacuarea
paratului din imobilul - camera nr.89, situata in caminul nr.3 OLTCHIM.
Pentru a pronunta aceasta solutie instanta de apel a retinut in
esenta ca, atata vreme cat nu s-a solicitat si nu s-a dispus rezilierea
contractului de inchiriere, conform clauzei contractuale, nu poate fi
admisa actiunea in evacuarea paratului, tinand cont si de faptul ca in
prezent paratul nu se afla in tara, iar in imobilul in litigiu locuieste fratele
acestuia care nu a fost introdus in cauza si care putea invoca un titlu
locativ propriu.
Impotriva acestei decizii civile a declarat recurs recurenta-
reclamanta S.C. "O" S.A. Rm.Valcea, pentru motivele prevazute de
art.304 pct.8 si art.304 pct.9 Cod pr.civila, sustinand ca instanta a
interpretat gresit actul juridic dedus judecatii, a schimbat natura ori
intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia si respectiv ca hotararea
pronuntata este lipsita de temei legal, fiind data cu aplicarea gresita a legii.
In cadrul primului motiv de recurs se arata ca in cuprinsul
contractului de locatiune suprafete locative, din 5 decembrie 2002,
intervenit intre parti, la art.5.4. partile au stabilit caracterul accesoriu al
contractului individual de munca si faptul ca chiriasul pierdea dreptul de
folosinta al locuinta in conditiile in care acest contract inceta fara drept si
fara alte formalitati (pact comisoriu expres de gradul IV).
Se sustine ca paratul a pierdut calitatea de chirias odata cu
incetarea calitatii de salariat al reclamantei S.C. "O" S.A. Rm.Valcea.
In cadrul motivului de nelegalitate, recurenta-reclamanta
critica decizia civila a instantei de apel, sub acelasi aspect ca locuinta
atribuita paratului este o locuinta de serviciu, ca evacuarea viza doar
partile contractante, cu sublinierea ca numai paratul a avut calitatea de
salariat si cea de titular de contract.
Fratele paratului, de care aminteste instanta de apel, nu a avut
calitatea de parte nici in contractul de locatiune si nici in actiunea de
evacuare de fata.
Recurenta mai sustine gresita interpretare a actului dedus
judecatii, respectiv a contractului de inchiriere si aplicarea gresita a legii in
ceea ce priveste dispozitiile art.5.5 din contractul de inchiriere.
Se solicita admiterea recursului si mentinerea sentintei civile
nr.3893 din 15.09.2006 pronuntata de Judecatoria Valcea in dosarul
nr.3840/2006.
Recursul este fondat pentru considerentele ce se vor arata in
continuare:
Mai intai instanta urmeaza sa se pronunte asupra exceptiei de
fond ridicata in sedinta publica din 5 februarie 2007 de catre aparatorul
intimatului-parat, respectiv lipsa calitatii procesuale pasive a intimatului-
parat pe considerentul ca in camera de la camin locuiesc sotia cat si cei
doi copii minori ai acestuia.
Potrivit art.137 alin.1 Cod pr.civila "instanta se va pronunta
mai intai asupra exceptiilor de procedura si asupra celor de fond, care fac
de prisos, in totul sau in parte, cercetarea in fond a pricinii".
Exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului nu se
verifica, intrucat calitatea de parte in proces trebuie sa o detina decat
persoanele care au calitatea de parte in raportul juridic de drept
substantial dedus judecatii, cu alte cuvinte, raportul de drept procesual nu
se poate lega valabil decat intre titularii dreptului ce rezulta din raportul
de drept material dedus judecatii.
Cum contractul de locatiune suprafete locative perfectat la
data de 5 decembrie 2002 a intervenit intre partile contractante S.C. "O"
S.A. Rm.Valcea si F.A.D., rezulta ca acesta din urma are calitate
procesuala pasiva, fiind unul din titularii dreptului ce rezulta din raportul
juridic de drept substantial dedus judecatii, motiv pentru care aceasta
exceptie nu se verifica.
Imprejurarea ca, in prezent, camera de camin nr.89 din
Caminul OLTCHIM nr.3 ar fi ocupata in prezent de alte persoane (sotia,
copiii paratului sau eventual fratele acestuia) nu poate schimba situatia
relatata mai sus privitoare la calitatea procesuala pasiva a paratului
F.A.D., intrucat tertelor persoane nu le-ar fi opozabila hotararea de fata,
problema ce poate fi pusa doar in faza de executare fata de acestia.
Trecand la analizarea motivelor de recurs se constata ca, desi
primul motiv de recurs nu poate fi primit, este intemeiat cel de-al doilea
motiv de recurs ce va conduce la admiterea recursului astfel cum se va
arata mai jos.
Primul motiv de recurs, intemeiat in drept pe dispozitiile
art.304 pct.8 Cod pr.civila, nu este fondat, intrucat instanta de apel nu a
denaturat actul juridic dedus judecatii si s-a limitat a analiza investirea sa
cu privire la evacuarea paratului din imobilul in litigiu avand in vedere
contractul de locatiune suprafete locative din data de 5 decembrie 2002.
Ceea ce nu a observat instanta de apel este faptul ca
respectivul contract de locatiune suprafete locative intervenit intre cele
doua parti continea in cuprinsul sau un pact comisoriu expres de gradul
IV, caz in care simpla implinire a conditiilor acestuia atragea desfiintarea
de plin drept a contractului, confirmandu-se critica intemeiata pe
dispozitiile art.304 pct.9 Cod pr.civila.
Astfel, la pct.5.4 din contractul de locatiune suprafete locative
intervenit intre cele doua parti litigante la data de 5 decembrie 2002, se
retine caracterul accesoriu al contractului de munca al paratului, pierderea
dreptului de folosinta a locuintei prin incetarea calitatii de salariat la S.C.
"O" S.A. si incetarea de drept, fara alte formalitati, a acestui contract.
Partile stipuland un asemenea pact, rolul instantei de judecata
sub aspectul aplicarii sanctiunii rezilierii, este inlaturata in totalitate.
Sesizata fiind totusi de catre reclamanta, instanta de judecata
nu putea decat sa verifice daca au fost indeplinite conditiile prevazute in
pactul comisoriu expres.
Or, din acest punct de vedere, instanta de apel a retinut, in
mod corect, ca din probatoriul administrat rezulta cu claritate ca S.C.
"O" S.A. Rm.Valcea este proprietara camerei 89 situata in Caminul nr.3
Oltchim, ca imobilul este ocupat in prezent de apelantul-parat si ca
acesta din urma, la data de 14 martie 2005, a incetat calitatea de salariat.
Toate aceste imprejurari dovedesc cu prisosinta indeplinirea
conditiilor prevazute in pactul comisoriu expres inserat prin dispozitiile
art.5.4 din Contractul de locatiune suprafete locative, efectele acestuia
fiind identice cu efectele rezolutiunii judiciare.
Prin urmare, in mod gresit instanta de apel a retinut ca
reclamanta avea obligatia sa solicite mai intai rezolutia contractului de
locatiune suprafete locative din 5 decembrie 2002, pentru ca apoi sa se
poata pasi la evacuarea paratului din imobil.
Fata de aceste considerente, a fost admis recursul in baza
art.312 alin.2 Cod pr.civila, modificata decizia pronuntata de instanta de
apel si pe fond mentinuta sentinta civila a instantei de fond, cu cheltuieli
de judecata.