Obligatia de a face

ROMANIA
JUDECATORIA INEU, JUDETUL ARAD                             OPERATOR 2826
DOSAR NR.

SENTINTA CIVILA NR.666/2013
Sedinta publica din 05 aprilie 2013
Instanta constituita din:
Presedinte:
Grefier:

S-a luat in examinare cauza civila modificata si precizata, formulata de catre reclamantul B I M impotriva paratului S G, avand ca obiect obligatia de a face.
La apelul nominal se prezinta reclamantul B I-M cu BI seria ..., nr_. si reprezentanta paratului S G avocat T A-M cu imputernicire avocatiala seria_, nr_. depusa la fila 13 din dosar, lipsa fiind paratul S_ G_.
Procedura de citare este legal indeplinita.
S-a expus referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, dupa care instanta constata ca la data de 27.03.2013 s-a inregistrat la dosar adresa emisa de APIA-Centrul Judetean Arad, iar la data de 3.04.2013 si 4.04.2013 s-au inregistrat adresele emise de Primaria comunei Tirnova si respectiv Primaria comunei Seleus cu acte anexate.
Reclamantul sustine cererea astfel cum a fost modificata si precizata  si in cazul in care paratul nu este de acord cu plata rentei viagere agricole solicita anularea contractului de vanzare-cumparare.
Reprezentanta paratului, avocat T A-M, arata ca se opune fata de aceasta precizare de actiune si fata de rezilierea contractului de vanzare-cumparare, intrucat  paratul a achitat integral pretul si exista o clauza in contract, in care avea obligatia de a se prezenta la notar, iar cele doua parti s-au prezentat la notar in vederea incheierii contractului, ocazie cu care s-a incheiat procura speciala autentificata sub nr_. de catre BNP _ din Pancota, pentru a se putea intabula in cartea funciara, iar cu privire la renta viagera agricola arata ca la incheierea contractului de vanzare-cumparare nu s-a adus la cunostinta cumparatorului, ca se doreste perfectarea contractului in vederea obtinerii rentei viagere. Arata ca solicita  admiterea in parte a actiunii in sensul de a se pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare si depune la dosar concluzii scrise.
La interpelarea instantei, reprezentanta paratului, avocat T A-M, fata de actiunea modificata de catre reclamant, arata ca nu formuleaza cerere reconventionala si arata ca nu mai are alte cereri.
Avand cuvantul, reclamantul B I-M sustine ca nu mai solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic, in situatia in care paratul nu este de acord sa-i plateasca renta viagera, iar fata de inscrisurile depuse in sustinerea actiunii, arata ca nu mai are alte cereri de formulat.
Instanta incuviinteaza partilor proba cu inscrisurile depuse la dosar ca fiind pertinenta, concludenta si utila solutionarii cauzei, conform art. 167 alin. 1 Cod proc.civ. si, constatand ca nu mai sunt alte cereri de formulat si probe de administrat, declara incheiata faza probatorie si acorda cuvantul asupra fondului cauzei.
Reclamantul B I-M, solicita admiterea actiunii astfel cum a fost formulata si precizata, obligarea paratului la despagubiri in suma de 878,30 Euro, reprezentand renta viagera pe care nu a incasat-o de la APIA in suma de 100 Euro/ha/an  pe perioada anilor 2010-2012, iar in caz de refuz a se dispune desfiintarea contractului sub semnatura privata, cu cheltuieli de judecata.
Avand cuvantul, reprezentanta reclamantului, avocat T A-M, sustine concluziile  scrise astfel cum au fost formulate  si solicita  admiterea in parte a actiunii in sensul de a se pronunta o sentinta care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare asupra terenurilor inscrise in Titlurile de proprietate nr_./ 24.12.2004 si nr_./08.08.1997, ambele emise de Comisia judeteana Arad pentru care s-a achitat integral pretul, iar cu privire la  despagubirile solicitate de reclamant privind renta viagera agricola solicita sa se respinga ca neintemeiat acest capat de cerere, intrucat paratul nu se afla in culpa, deoarece contractul de vanzare cumparare s-a incheiat la 18.10.2011, iar potrivit art.5 din Normele Metodologice din 7.12.2005 de aplicare a prevederilor Titlului XI privind ,,Renta Viagera Agricola" din Legea nr.247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii persoanele care solicita vizarea carnetului de rentier agricol, trebuie sa prezinte in perioada 1 martie-31 august a fiecarui an la APIA, o declaratie insotita de mai multe documente, iar in speta reclamantul trebuia sa incheie cu paratul un contract de arenda pana cel tarziu la 01 august. Arata ca, poate oferi renta viagera doar pentru anul 2012, daca reclamantul face dovada ca a depus cererea si declaratia de arendare in termenul legal pana la 1 august 2012, intrucat reclamantul a solicitat renta viagera doar la momentul promovarii actiunii in justitie, respectiv 27.12.2012.
Totodata, solicita respingerea capatului de cerere prin care reclamantul solicita rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare, iar in cazul in care nu se poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare cumparare considera ca se impune repunerea partilor in situatia anterioara cu obligarea vanzatorului de a  restitui suma achitata cu titlu de pret, actualizata conform indicelui de inflatie.
Instanta retine cauza spre solutionare.

INSTANTA

Deliberand asupra cauzei de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Arad la data de 27.12.2012 reclamantul B I-M, domiciliat in _, in contradictoriu cu paratul S G, domiciliat in  _, a solicitat anularea procurii speciale autentificata sub nr_. la data de 14.12.2011 de catre BNP _ din Pancota, cu privire la imputernicitul S G, pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare  pentru suprafata de 2,0325 ha teren agricol arabil in extravilan situat in _, in parcelele denumite: Morodita  suprafata de 1,16 ha si Ratum in suprafata de 0,8375 ha, cu cheltuieli de judecata.
In fapt, reclamantul a aratat ca prin procura speciala autentificata sub nr_. la data de 14.12.2011 de catre BNP _ din Pancota, l-a imputernicit pe S G sa-l reprezinte la  Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara al judetului Arad-Biroul de Carte Funciara Ineu, precum si la orice alte institutii competente in vederea deschiderii Colii de CF si intabularii dreptului de proprietate pentru suprafata de  2 ha si 200 mp, teren agricol arabil, situat in _ cu urmatoarele parcele: suprafata de 4.800 mp. in tarlaua 3, parcela  A 10/17; suprafata de 4.800 mp. in tarlaua 3, parcela A 10/33, suprafata de 5.800 mp. in tarlaua 40, parcela A 2/16/40 si suprafata de 4.800 mp. in tarla 5, parcela A 22/3/22 , inscrise in Titlul de proprietate nr_., cod _, emis de Comisia judeteana Arad la data de 24.12.2004. Paratul trebuie sa-i restituie in numerar pretul de vanzare achitat de catre cumparator S G, la data semnarii procurii de 3.500 lei/ha, respectiv suma de 70.700 lei, reprezentand pretul convenit si achitat de catre S G la semnarea procurii speciale, sau sa-i semneze un contract autentic de vanzare-cumparare pentru suprafata de 2,0200 ha, pe baza caruia sa poata beneficia prin A.P.I.A. Arad de renta viagera agricola, avandu-se in vedere ca are varsta de 84 de ani.
In continuare, reclamantul a aratat ca solicita incheierea unui contract autentic de vanzare-cumparare  pentru suprafata de 2,0325 ha teren agricol arabil in extravilan situat in _, in parcelele denumite: Morodita  suprafata de 1,16 ha si Ratum in suprafata de 0,8375 ha, pentru care s-a achitat integral pretul de catre parat si pentru care s-a incheiat contract de vanzare-cumparare prin biroul avocational Ineu- avocat T din _.
Totodata, a precizat ca paratul S G foloseste aceste terenuri inca din data de 14.12.2011, respectiv de la incheierea tranzactiilor de vanzare-cumparare.
Cererea nu a fost motivata in drept.
Reclamantul a anexat cererii, in copie, procura speciala autentificata sub nr.1220 la data de 14.12.2011 de catre BNP _ din Pancota (filele 5-6 din dosarul Judecatoriei Arad).
Paratul a depus intampinare prin care a invocat exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei, a solicitat admiterea exceptiei si declinarea competentei in favoarea  Judecatoriei Ineu.
Cu privire la fondul cauzei, paratul a aratat ca este de acord cu admiterea actiunii, in sensul de a se pronunta o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, pentru a putea sa-si intabuleze in CF dreptul de proprietate  _, ambele emise de Comisia Judeteana Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Arad.
In fapt, in ceea ce priveste exceptia de necompetenta a Judecatoriei Arad, paratul a sustinut ca potrivit art.5 din Cod procedura civila, regula generala in materie este ca cererea sa fie introdusa la instanta domiciliului paratului, care are domiciliul in _, astfel incat competenta teritoriala revine Judecatoriei Ineu.
Mai mult decat atat, parcelele vandute prin contractul de vanzare-cumparare, recunoscut prin actiune de catre reclamant, sunt pe teritoriul administrativ al _, care intra in circumscriptia Judecatoriei Ineu.
Cu privire la fondul cauzei, paratul a aratat, in fapt, ca la data de 18.10.2011, intre parat si reclamant a fost incheiat un inscris sub semnatura privata intitulat ,,contract de vanzare-cumparare", prin care i-a fost transmis dreptul de proprietate asupra imobilului reprezentand teren agricol in suprafata totala de 4,0535 ha, identificat  dupa cum urmeaza: suprafata de 0,48 ha situat in tarla 3, parcela A 10/17 inscrisa in Titlul de proprietate nr_. din data de 24.12.2004, emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a judetului Arad, pe numele reclamantului; suprafata de 0,48 ha situat in tarla 3, parcela A 10/33 inscrisa in Titlul de proprietate nr_. din data de 24.12.2004, emis de  Comisia judeteana  pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a judetului Arad, pe numele reclamantului; suprafata de 0,58 ha  situate in tarla 40, parcela A 216/40, inscrisa  in Titlul de proprietate  nr_. din data de 24.12.2004 emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a judetului Arad, pe numele reclamantului; suprafata de  0,48 ha situat in tarla 5, parcela A 22/3/22 inscrisa in Titlul de proprietate nr_. din data de 24.12.2004 emis de Comisia pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a judetului Arad, pe numele reclamantului; suprafata de 1,16 ha  situat in tarla 1, parcela 288/2/7, inscrisa in Titlul de  proprietate nr_. din data de 08.08.1997, emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a judetului Arad, pe numele autorului F I.U, pe care reclamantul l-a dobandit  in proprietate conform sentintei civile nr_. pronuntata de Judecatoria Ineu, ramasa definitiva si irevocabila prin nerecurare; suprafata de 0,4920 ha situat in tarla 1, parcela 323/25 inscrisa in Titlul de proprietate nr_. din data de 08.08.1997, emis de Comisia  judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a judetului Arad, pe numele autorului F I.U pe care reclamantul l-a  dobandit in proprietate conform sentintei civile nr_. pronuntata de Judecatoria Ineu, ramasa definitiva si irevocabila prin nerecurare; precum si suprafata de 0,3815 ha situat in tarla 1, parcela 325/10/16 inscrisa in Titlul de proprietate nr_. din data de 08.08.1997 emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a judetului Arad, pe numele autorului F I. U, pe care reclamantul l-a dobandit in proprietate conform sentintei civile nr_. pronuntata de Judecatoria Ineu, ramasa definitiva si irevocabila  prin nerecurare.
In continuare, paratul a mai aratat ca, asa cum rezulta din contractul de vanzare-cumparare incheiat intre parat  si reclamant la data de 18.10.2012, paratul a achitat in intregime  pretul prevazut in contract, respectiv suma de 134.655.000 lei vechi, suma ce a fost achitata in doua transe: la data de 18.10.2012, data incheierii contractului s-a achitat suma de 67.325.000 lei (ROL) iar la data de 14.12.2011 data incheierii procurii speciale s-a achitat diferenta de 67.350.000 lei ( ROL).
Totodata, paratul a sustinut ca atat el, cat si reclamantul din motive obiective, nu se pot prezenta la un notar public.
In drept, a invocat prevederile art.5 din Cod proc.civ.
In temeiul art. 242 alin.2 Cod proc.civ. a solicitat judecarea cauzei si in lipsa.
Paratul a anexat cererii, in copie, urmatoarele inscrisuri: titlul de proprietate nr_., codul 125184 (fila 14), titlul de proprietate nr_., codul _ (fila 15), sentinta civila nr_. pronuntata de Judecatoria Ineu in dosarul civil nr_. (filele 16-17), inscrisul sub semnatura privata intitulat "Contract de vanzare-cumparare" din data de 18.10.2011 (fila 18).
Prin sentinta civila nr_. Judecatoria Arad a admis exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei Arad, invocata de parat, si a declinat in favoarea Judecatoriei Ineu actiunea civila.
La data de 21.02.2013 reclamantul a depus la dosar precizare de actiune prin care a aratat ca solicita sa fie obligat paratul la plata despagubirilor civile reprezentand cuantumul rentei viagere agricole de 100 Euro/ha/an calendaristic, incepand cu data de 18.10.2011 si pana la solutionarea definitiva a cauzei, deoarece din culpa paratului nu s-a perfectat contractul de vanzare-cumparare pentru terenul arabil in suprafata de 4,0535 ha, in forma autentica, pentru a putea face dovada vanzarii terenului la A.P.I.A  Arad si pentru a putea beneficia de renta viagera  agricola, avandu-se in vedere si devalorizarea acestei valute.
De asemenea, reclamantul a precizat ca solicita a se pronunta o hotarare  care sa tina loc de contract autentic  de vanzare-cumparare si obligarea  paratului la plata cheltuielilor de judecata, constand in plata taxei judiciare de timbru.
Reclamantul a solicitat judecarea cauzei si in lipsa.
La data de 4.03.2013 reclamantul a depus la dosar modificare de actiune prin care a aratat ca solicita sa se aplice prevederea contractuala si anume sa piarda paratul arvuna achitata, in cazul in care paratul nu este de acord cu plata despagubirilor civile, aferente cuantumului rentei viagere agricole de 100 euro/ha/an calendaristic, pentru suprafata de 4,0535 ha teren arabil, incepand cu data de 18.10.2011 si pana la solutionarea definitiva a cauzei.
In fapt, reclamantul a sustinut ca din culpa paratului nu s-a perfectat in forma autentica, in fata notarului public, contractul de vanzare-cumparare, termenul stipulat in inscrisul sub semnatura privata fiind de o luna de zile.
Cererea modificatoare nu a fost motivata in drept.
La data de 22.03.2012 reclamantul a depus la dosar note scrise in care a aratat ca, intrucat paratul are obiectiuni in ceea ce priveste plata rentei viagere agricole pentru terenul vandut acestuia in suprafata de 4,0535 ha, in cuantum de 100 euro/ha/an, pe care conform prevederii Legii nr.247/2005 urma sa o primeasca de la stat, prin APIA Arad, avand in vedere ca reclamantul a depasit varsta de 62 ani, conditie impusa de lege beneficiarilor, solicita rezilierea contractului de vanzare-cumparare sub semnatura privata, incheiat intre parti, pentru suprafata de 4,0535 ha, pentru culpa paratului, intrucat aceasta avea obligatia asumata prin contractul de vanzare-cumparare la penultimul alineat.
In continuare, reclamantul a mai aratat ca valoarea rentei viagere este de 878,30 euro, iar cheltuielile de judecata pe care le solicita sunt in cuantum de 3500 lei din care suma de 1475,92 lei reprezinta taxe judiciare de timbru.
Cererea este legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum total de 1475,92  lei, potrivit chitantei seria _, nr_.  din data de 19.02.2013 pentru suma de 1.181 lei (fila 7) si chitantei seria _, nr_. din data de 07.03.2013 pentru suma de 294,92 lei (fila 22) si cu timbru judiciar mobil in valoare de 5 lei, in temeiul art.2 alin.1 lit.c si d din Legea nr.146/1997 si art.3 alin.2 din O.G. nr.32/1995.
La termenul din data de 1.03.2013 instanta a acordat un nou termen de judecata pentru ca reclamantul sa depuna extras de carte funciara pentru bunul imobil daca are carte funciara deschisa sau certificat de sarcini pentru imobil in situatia in care nu are carte funciara deschisa, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autoritatii administratiei publice locale cu privire la imobilul care face obiectul litigiului si sa timbreze capatul de cerere precizat in data de 21.02.2013, in functie de valoarea indicata.
La termenul din data de 15.03.2013 instanta a dispus a se emite adrese catre APIA Centrul Local Arad, Primaria comunei Tarnova si Primaria comunei Seleus si a dispus sa se comunice paratului copia actiunii modificate de catre reclamant la data de 4.03.2013.
   Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
In fapt, inscrisul sub semnatura privata intitulat "Contract de vanzare-cumparare" din data de 18.10.2011 (fila 32) este incheiat intre reclamantul B I M in calitate de promitent-vanzator si paratul S G in calitate de promitent-cumparator, avand ca obiect imobilele in suprafata totala de 2,02 ha, teren arabil, situat in _, inscrise in titlul de proprietate nr_. si imobilele in suprafata totala de 2,0335 ha, teren arabil, situat in _, inscrise in titlul de proprietate nr_.. Astfel cum rezulta din cuprinsul antecontractului, jumatate din pretul imobilelor, in suma de 6.732,5 lei a fost platit cu titlu de arvuna in data de 18.10.2011, cand inscrisul a fost semnat de catre ambele parti, urmand ca restul pretului sa fie achitat la data incheierii contractului la notarul public.
Totodata in cuprinsul inscrisului s-a stabilit obligatia promitentului-cumparator de a efectua demersuri in vederea intabularii si de a perfecta contractul in forma autentica in termen de o luna, cu consecinta de a pierde arvuna achitata in caz de neexecutare a obligatiei.
Titlul de proprietate nr_., cod _ (fila 14 din dosarul Judecatoriei Arad), in care sunt inscrise imobilele in suprafata totala de 2,02 ha, teren arabil, situat in _, este eliberat de Comisia Judeteana Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Arad pentru reclamantul B I M.
Titlul de proprietate nr_., cod _ (fila 15 din dosarul Judecatoriei Arad), in care sunt inscrise imobilele in suprafata totala de 2,0335 ha, teren arabil, situat in _, este eliberat de Comisia Judeteana Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Arad pentru numitul F U. Prin sentinta civila nr_. pronuntata de Judecatoria Ineu in dosarul nr_. (filele 16-17 din dosarul Judecatoriei Arad) a fost admisa actiunea formulata de reclamantul B I M in contradictoriu cu numitele F I si F M, s-a constatat ca prin inscris sub semnatura privata reclamantul a dobandit de la parate, in calitate de mostenitoare ale defunctului F U, dreptul de proprietate asupra acestor imobile si s-a pronuntat o hotarare care sa tina loc de act autentic.
Cu toate aceste, instanta constata ca in prezentul dosar nu a fost depusa o dovada din care sa rezulte ca succesiunea numitului F U, inscris in titlul de proprietate, a fost dezbatuta de catre notarul public sau instanta de judecata, potrivit art.106 din Legea notarilor publici si a activitatii notariale nr.36 din 12 mai 1995 si art.14 din Codul de procedura civila din 1865.
Inscrisului sub semnatura privata care face obiectul prezentului dosar cuprinde pe a doua pagina: mentiunea faptului ca la data de 14.12.2011 s-a platit diferenta de 6.735 lei, astfel incat pretul a fost platit integral, precum si semnaturile partilor contractante.
Prin procura speciala autentificata sub nr.1220 la data de 14.12.2011 de catre BNP _ din Pancota (filele 5-6 din dosarul Judecatoriei Arad) reclamantul l-a imputernicit pe parat sa deschida carte funciara, sa intabuleze dreptul sau de proprietate si sa vanda cui va crede de cuviinta chiar si sie insasi imobilele inscrise in Titlul de proprietate nr_., cod _ eliberat de Comisia Judeteana Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Arad pentru reclamantul B I M.
Astfel cum rezulta din certificatele nr_. si nr_. eliberate de BCPI Ineu (filele 26, 27) nici unul dintre imobilele care fac obiectul prezentului litigiu nu este inregistrat in cartea funciara.
Potrivit adeverintei nr_. emisa de Primaria Comunei _ (fila 30), imobilele in suprafata totala de 2,02 ha inscrise in Titlul de proprietate nr_. pentru reclamantul B I M nu au fost declarate in Registrul agricol si nici la Serviciul de impozite si taxe. Astfel, instanta constata ca, desi in data de 24.12.2004 s-a eliberat pe numele reclamantului Titlul de proprietate nr_., pana in prezent acesta nu a achitat impozitele si taxele aferente imobilelor inscrise in acest titlu.
Conform certificatului fiscal nr_. eliberat de Primaria Comunei _ (fila 28) numitul F U nu figureaza cu datorii pentru imobilele inscrise in Titlul de proprietate nr_. eliberat pentru numitul F U. Totodata, in adeverinta nr_. emisa de Primaria Comunei _ (fila 29) se arata ca paratul S G a achitat impozitul pentru aceste parcele, incepand cu data de 1.11.2011.
In drept, din dispozitiile art.6 alin.2 si 3 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, republicata, art.3, 4 si art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011 se desprinde regula ca pentru actul juridic civil se aplica legea in vigoare la data incheierii actului juridic nu numai in privinta conditiilor de validitate si, pe cale de consecinta a nulitatii, ci si pentru alte aspecte ce privesc incheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse dupa intrarea in vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligatiilor asumate de parti, pentru incetarea actului juridic. Avand in vedere aceste prevederi legale, intrucat inscrisul sub semnatura privata intitulat "Contract de vanzare-cumparare" este incheiat in data de 18.10.2011, instanta constata ca prevederile Codului civil din 2009 sunt aplicabile in prezenta cauza.
Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare este o conventie prin care una dintre parti se obliga sa vanda, iar cealalta parte se obliga sa cumpere un anumit bun la un pret determinat, contract care va fi perfectat in viitor. Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare este un antecontract, ambele parti putand cere incheierea conventiei de vanzare. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci da nastere numai obligatiei de a face, de a se transmite proprietatea bunului in viitor. Pentru incheierea valabila a acestui antecontract nu se cer formalitati speciale, fiind suficient simplul acord de vointa al partilor, chiar daca pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare legea prevede o anumita forma.
Art.1244 din Noul Cod civil a impus forma autentica pentru validitatea oricarei conventii care  stramuta sau constituie drepturi reale ce urmeaza a fi inscrise in cartea funciara. Prin urmare, orice conventie prin care se instraineaza un imobil trebuie, sub sanctiunea nulitatii absolute, sa fie incheiata prin inscris autentic.
Avand in vedere probatoriul administrat in prezenta cauza, precum si prevederile art.1266 din Noul Codul civil, instanta retine ca inscrisul sub semnatura privata invocat de catre reclamant reprezinta un antecontract de vanzare-cumparare si, in nici un caz, acestei conventii nu i se poate conferi natura juridica a unui veritabil contract, susceptibil de a stramuta proprietatea de la vanzator la cumparator.
Pe de o parte, in cazul raspunderii civile delictuale obligatia incalcata este o obligatie legala, cu caracter general, care revine tuturor, respectiv obligatia de a nu vatama drepturile altuia prin fapte ilicite, iar pe de alta parte, in cazul raspunderii civile contractuale, obligatia incalcata este o obligatie concreta, stabilita prin contractul preexistent, incheiat intre cele doua subiecte ale raspunderii. Intrucat obligatiile paratului fata de reclamant izvorasc din promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare, care este o conventie, instanta constata ca in prezenta cauza se pune problema responsabilitatii contractuale. 
Nerespectarea din culpa a obligatiei de incheiere a contractului de vanzare-cumparare da dreptul celeilalte parti de a solicita rezolutiunea promisiunii de vanzare-cumparare si, eventual, despagubiri pentru prejudiciul cauzat in baza art.1547 si art. 1549 alin.1 din Noul Cod civil. Totodata, exista posibilitatea ca, daca lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului si nu exista alte impedimente legale, instanta sesizata sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare, in conditiile art.1669 alin.1 din Noul Cod civil.
Instanta constata ca prin cererea de chemare in judecata precizata la data de 21.02.2013 reclamantul a solicitat initial pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic cu privire la imobilele care fac obiectul litigiului si sa fie obligat paratul la plata despagubirilor civile echivalente cu cuantumul rentei viagere agricole de 100 Euro/ha/an calendaristic, incepand cu data de 18.10.2011 si pana la solutionarea definitiva a cauzei, reprezentand prejudiciul pe care reclamantul considera ca l-a suferit pentru neexecutarea obligatiei asumate in termenul stabilit.
Ulterior, la data de 4.03.2013 reclamantul a modificat actiunea, solicitand rezolutiunea antecontractului, inscris sub semnatura privata, in sensul de a se aplica prevederea contractuala conform careia in cazul in care paratul nu respecta obligatiile contractuale pierde arvuna platita si, totodata, sa fie obligat paratul la plata despagubirilor civile echivalente cu cuantumul rentei viagere agricole de 100 Euro/ha/an calendaristic, incepand cu data de 18.10.2011.
Astfel, in temeiul art.84, art.129 alin.6 Cod proc.civ. si art.1544 alin.3 din Noul Cod civil, instanta constata ca reclamantul a optat initial pentru executarea silita in natura a obligatiei si repararea prejudiciului potrivit dreptului comun prin plata daunelor-interese moratorii pentru executarea obligatiei cu intarziere. Cu toate acestea insa, avand in vedere cererea modificata de catre reclamant, precum si faptul ca paratul nu a formulat cerere reconventionala, instanta retine ca, in prezent, este investita cu o cerere privind rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, cu consecinta retinerii arvunei platite de catre parat la data semnarii conventiei, reclamantul solicitand, totodata si repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.
  In temeiul art.1544 alin.2 teza I din Noul Cod civil, daca partea care a dat arvuna nu executa obligatia fara justificare, cealalta parte poate declara rezolutiunea contractului, retinand arvuna.
Totodata, conform art.1544 alin.3 din Noul Cod civil, creditorul obligatiei neexecutate poate insa opta pentru executare sau pentru rezolutiunea contractului si repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.
Avand in vedere aceste prevederi legale, instanta constata ca atunci cand creditorul obligatiei neexecutate a optat pentru rezolutiunea contractului, acesta nu poate retine arvuna si sa obtina in acelasi timp si repararea prejudiciului potrivit dreptului comun, intrucat clauza prin care s-a prevazut arvuna confirmatorie reprezinta, in sine,  o evaluare anticipata a prejudiciului.
Cu toate acestea, indiferent daca creditorul care solicita rezolutiunea contractului opteaza pentru pastrarea arvunei sau pentru repararea prejudiciului potrivit dreptului comun, trebuie sa fie indeplinite conditiile necesare acordarii de despagubiri, inclusiv conditia cu privire la vinovatia debitorului prevazuta in art.1547 din Noul Cod civil.
Avand in vedere dispozitiile art.106 din Legea nr.36/1995, art.14 Cod proc.civ. si art. 256 alin.1 din Legea nr.571/2003 privind Codul fiscal, instanta constata ca absenta unei dovezi cu privire la dezbaterea succesiunii numitului F G pentru care s-a eliberat Titlul de proprietate nr_., precum si faptul ca nu au fost declarate in Registrul agricol si nici la Serviciul de impozite si taxe imobilele inscrise in Titlul de proprietate nr_. eliberat pentru reclamantul Bupte Ioan Mircea, nefiind achitate debitele pentru terenurile inscrise in acest titlu, reprezinta impedimente legale pentru intabularea dreptului de proprietate al reclamantului cu privire la imobilele care fac obiectul litigiului si, in consecinta reprezinta impedimente legale si pentru incheierea contractului in forma autentica la notarul public.
Desi contractul nu s-a perfectat in forma autentica in termenul stabilit, pe langa arvuna primita in data de 18.10.2011, reclamantul a acceptat sa-i plateasca paratul in data de 14.12.2013 diferenta de pret. Mai mult decat atat, chiar daca pretul a fost achitat integral, procura speciala autentificata sub nr_. de catre BNP _ din Pancota, are ca obiect doar imobilele inscrise in Titlul de proprietate nr_. eliberat pentru reclamantul B I M.
Art. 1082 din Noul Cod civil instituie o prezumtie relativa de vina a debitorului, astfel incat partea contractanta raspunde contractual daca nu exista cauze neimputabile, exoneratoare de raspundere.   
In consecinta, instanta constata ca impedimentele legale pentru intabularea dreptului de proprietate al reclamantului si pentru incheierea contractului in forma autentica nu sunt imputabile paratului.
Astfel, intrucat nu poate fi retinuta culpa paratului pentru neexecutarea obligatiilor asumate prin conventie, in temeiul art.1547, art.1544 alin.2 teza I si alin. 3 din Noul Cod civil, instanta constata ca este nefondata cererea reclamantului pentru rezolutiunea antecontractului cu pastrarea arvunei platite de catre parat si repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.
  In cuprinsul cererii de chemare in judecata, reclamantul a solicitat anularea procurii speciale autentificata sub nr_. de catre BNP _ din Pancota, dar nu a indicat nici un motiv pentru anularea acesteia.
In temeiul art.1266 din Noul Codul civil, instanta constata ca reclamantul in calitate de mandant a incheiat cu paratul un contract de mandat, acceptat tacit de catre parat, in conditiile art.2014 alin.1 teza a II-a din Noul Cod civil.
Astfel cum rezulta din prevederile art. 2031 alin.1 din Noul Cod civil, deoarece mandatul este incheiat in folosul mandantului si are la baza increderea mandantului fata de mandatar, el poate revoca oricand mandatul, expres sau tacit, indiferent de forma in care mandatul a fost incheiat.
Revocarea se aseamana cu nulitatea prin aceea ca si ea reprezinta o cauza de ineficacitate a actului juridic. Intre aceste doua sanctiuni civile exista importante deosebiri, intrucat revocarea presupune un act juridic valabil incheiat, pe cand nulitatea presupune un act juridic incheiat cu nerespectarea unei conditii de validitate. Totodata, cauza nulitatii este contemporana momentului incheierii actului juridic, pe cand revocarea presupune cauze ulterioare incheierii actului.
Analizand procura speciala autentificata sub nr_. de catre BNP _ din Pancota instanta constata ca aceasta a fost intocmita cu respectarea conditiilor de validitate prevazute de art.1179 si art.2013 alin.2 teza I din Noul Cod civil, astfel incat cererea formulata de catre reclamant cu privire la anularea acesteia este neintemeiata. Cu toate acestea, introducerea de catre mandant a unei actiuni in justitie, pentru anularea mandatului, chiar neintemeiata fiind, poate avea, in temeiul art. 2031 alin.1 din Noul Cod civil, semnificatia unei revocari tacite a mandatului.
Pentru considerentele aratate, instanta va respinge actiunea astfel cum a fost modificata si precizata de reclamantul B I M, in  contradictoriu cu paratul S G, ca nefondata.

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

Respinge actiunea astfel cum a fost modificata si precizata de reclamantul B I M domiciliat in _, in  contradictoriu cu paratul S G domiciliat in _, ca nefondata.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
              Pronuntata in sedinta publica din 5.04.2013.

Presedinte          Grefier
                 Red./Tehnored../
4 ex./2 com.

     Se comunica: - reclamantului: B I M domiciliat in _
             - paratului: S GH domiciliat in _