Construire imobil pe terenul din proprietate altcuiva prin nerespectarea servitutiilor legale.
Prin sentinta civila nr. 2132 din 7 aprilie 2008, pronuntata in dosar nr. 3487/280/2007, Judecatoria Pitesti a admis in parte actiunea precizata si completata formulata de reclamantul M.D.; a respins cererea reconventionala formulata de paratii T.M. si T.C., a obligat paratii sa: ridice caminul de apa si fantana ce alimenteaza gospodaria paratilor, redirectioneze streasina casei proprietatea paratilor, acopere toate ferestrele ce dau spre proprietatea reclamantului cu placi Nevada, desfiinteze treptele de scara din beton ce se afla pe proprietatea reclamantului, sa desfiinteze balconul edificat pe fatada dinspre sud a casei paratilor ce da spre proprietatea reclamantului, desfiinteze usile deschise pe acelasi perete - parter si balcon, iar in caz contrar toate aceste cheltuieli vor fi efectuate de catre reclamant pe seama paratilor, contravaloarea reiesind din raportul de expertiza intocmit de ing. D.M.A. S-au respins cererile privind dreptul de retentie si de obligare a paratilor la despagubiri privind afectarea intregului teren de 5000 m.p.; a obligat paratii la plata sumei d 28.500,0 lei reprezentand lipsa de folosinta a terenului de 238,71 m.p. actualizata de la data de 28.11.2005 pana la data platii efective si la plata sumei de 4000 lei cheltuieli de judecata catre reclamant.
Impotriva acestei sentinte, au declarat apel reclamantul si paratii, iar prin decizia civila nr.258 din 20 noiembrie 2009 Tribunalul Mures a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantul M.D. si a admis apelul declarat de paratii T.M. si T.C.
A fost schimbata in parte hotararea atacata in sensul ca s-a respins cererea de chem,are in judecata, formulata si precizata de reclamantul M.D., s-a admis cererea reconventionala formulata de parati, constatandu-se in favoarea acestora a unui drept de superficie asupra suprafetei de teren redata in anexa nr. 4 din Raportul de expertiza tehnica judiciara intocmit de expert judiciar ing. D.M.A., ca fiind suprafata de teren necesara din terenul reclamantului pentru normala utilizare a casei si a utilitatilor paratilor.
A fost obligat reclamantul la plata cheltuielilor de judecata catre parati in cuantum de 20.900 lei.
Pentru a pronunta aceasta decizie, tribunalul a retinut urmatoarele:
Cu privire la nulitatea hotararii invocata de reclamant, tribunalul a constatat ca intr-adevar exista neconcordanta intre minuta si dispozitivul sentintei pronuntata de prima instanta in sensul ca obligatia stabilita in sarcina paratilor prin dispozitivul sentintei este mult mai vasta decat cea stabilita prin minuta.
Aceasta neconcordanta atrage dupa sine conform art. 258 alin. 1 si 3 Cod procedura civila, anularea obligatiilor din dispozitivul sentintei care nu se regasesc in minuta.
In consecinta, tribunalul a apreciat ca nu se impune anularea intregii hotarari si ca neregularitatea amintita poate fi inlaturata prin anularea partii din dispozitiv care nu corespunde cu minuta.
Cu privire la autoritatea de lucru judecat invocata de parati, tribunalul a avut in vedere ca intre parti s-a purtat anterior un proces de revendicare a unei portiuni din imobilul in discutie, solutionat prin decizia civila nr. 1218 din 28 noiembrie 2005 pronuntata de Tribunalul Arges in dosar nr.4724/2005 prin care s-a dispus obligarea paratilor T. sa lase in deplina proprietate si posesie reclamantului suprafata de 238,71 m.p. situata in comuna Bascov, identificata cu pct. 4,45, 117, 17, 16, 10, 9, 7, 6, 4 in schita anexa la raportul de expertiza efectuata in acest dosar si totodata obligarea paratilor sa ridice gardul din uluca in lungime de 59,45 m.l. S-a respins cererea reclamantului de obligare a paratilor sa demoleze partea de constructie aflata pe terenul proprietatea reclamantului.
In ceea ce priveste petitul de obligare a paratilor de demolare a partii de constructie in suprafata de 6,61 m.p. aflata pe terenul proprietatea reclamantului s-a apreciat ca paratii au fost de buna-credinta, la momentul edificarii constructiei existand o autorizatie de constructie, astfel paratii crezandu-se proprietari pe terenul in litigiu.
Astfel fiind, tribunalul a apreciat ca sunt aplicabile prevederile art. 1200 pct. 4 si art. 1202 alin.2 din Codul civil, prevederi care impiedica orice contrazicere ulterioara, a unei chestiuni litigioase dezlegate anterior.
In analiza modului de solutionare a cererii de chemare in judecata si a cererii reconventionale cu care a fost investita, instanta de fond trebuia sa aiba in vedere ca si circumstante ale cauzei, faptul ca prin decizia civila nr. 1218 din 28 noiembrie 2005, pronuntata de Tribunalul Arges, irevocabila, s-a stabilit cu putere de lucru judecat ca paratii apelanti T. detin in proprietate o suprafata de 773 m.p. teren, dobandit prin contractul de vanzare-cumparare nr. 1258/2002, terenul amintit fiind identificat de expertul topo in lucrarea omologata de instanta de judecata care a solutionat litigiul de revendicare. Reclamantul M. detine in proprietate o suprafata de 4924 m.p. redata de expertul amintit, din acea schita, reiese ca, casa paratilor ocupa o suprafata de 6,61 m.p. din proprietatea reclamantului.
La momentul edificarii constructiilor paratii erau de buna credinta, dat fiind ca aveau convingerea ca se construieste pe terenul proprietatea lor , dat fiind existenta autorizatiei nr. 2/2004.
Astfel, tribunalul a considerat ca petitele din cererea de chemare in judecata avand ca obiect obligatia de a face si care tind la desfiintarea sau modificarea unei parti din constructia paratilor se impune a fi respinsa ca urmare a efectului pozitiv a autoritatii de lucru judecat.
In ceea ce priveste cererea reconventionala, tribunalul a considerat ca se impune instituirea in favoarea reclamantului reconventional Toma a unui drept de superficie asupra terenului necesar folosirii normale a casei proprietatea lor si a utilitatilor.
Pentru delimitarea trenului asupra caruia se instituie dreptul de superficie, tribunalul a avut in vedere anexa nr. 4 din raportul de expertiza constructii efectuat in prima instanta de exp. D.M.A.
S-a mai apreciat ca se impune si respingerea cererii accesorii de obligare a paratilor la despagubiri de lipsa de folosinta a terenului si pentru imposibilitatea pentru reclamant de a construi pe terenul ocupat intrucat aceasta cerere ar fi fost justificata in conditiile art. 494 alin. 2 Cod civil. Analizand aceasta cerere si prin raportare la art. 481 din Codul civil, tribunalul a apreciat ca reclamantul nu a probat cauzarea prejudiciului pretins.
Impotriva acestei decizii a declarat, in termen legal, recurs reclamantul, solicitand modificarea in tot a deciziei atacate si in consecinta, admiterea apelului promovat de reclamant si respingerea apelului promovat de paratii Toma, cu cheltuieli de judecata.
In subsidiar s-a solicitat trimiterea cauzei spre rejudecare avand in vedere ca instanta de apel nu s-a pronuntat asupra tuturor motivelor de apel invocate.
In motivarea recursului reclamantul a aratat, in esenta, urmatoarele:
Reclamantul a aratat ca s-a mai judecat cu parati in anul 2004, pentru o suprafata de teren pe care acestia din urma au ocupat-o abuziv castigand in mod definitiv si irevocabil conform deciziei nr.1218/28.11.2005 a Tribunalului Arges.
Chiar si in aceste conditii, reclamantul a aratat ca a fost lipsit de a-si folosi proprietatea, paratii folosindu-i terenul prin exploatarea caminului de apa, a tabloului electric, amplasate nelegal si cu buna stiinta pe terenul sau si prin nerespectarea servitutilor legale. Totodata acestia nu si-au calculat in mod voit distanta legala la care trebuiau sa-si amplaseze constructia iar picatura streasinii casei cade pe trenul sau. De altfel si usile de la balcon cat si treptele de acces in casa se afla pe proprietatea sa.
S-a mai aratat ca in mod nelegal instanta de apel a recunoscut paratilor un drept de superficie in conditiile in care acest drept nu poate fi dobandit prin hotarare judecatoreasca.
Nu au fost respectate dispozitiile prevazute de art. 295 si urm. Cod procedura civila si au fost incalcate dispozitiile prevazute de art. 105 Cod procedura civila, dat fiind ca reclamantul a aratat atat la fond cat si in apel ca nu mai locuieste la adresa din str. Tineretului, bl.11, desi cu toate acestea a fost citat in continuare la aceasta adresa.
Necitarea sa legala la noul domiciliu indicat de altfel, l-a impiedicat pe reclamant sa-si formuleze apararile si sa prezinte dovezile, ceea ce i-a produs o vatamare prin respingerea actiunii sale.
S-a mai aratat ca, in ceea ce priveste contrarietatea dintre dispozitivul si minuta primei instante, instanta de apel nu a dat eficienta dispozitiilor art. 297 alin. 2 Cod procedura civila, intrucat trebuia sa anuleze in tot sau in parte hotararea pronuntata si sa evoce fondul. Reclamantul a aratat ca nu a avut acces la minuta din dosar in termenul de declarare a apelului si tocmai de aceea a mentionate aceste aspecte in apel.
Instanta de apel a interpretat gresit si dispozitiile prevazute de art. 1201 Cod civil, in sensul ca a statuat potrivit motivarii paratilor fara a retine ca nu exista tripla identitate de obiect, parti si cauza, vis-a-vis de decizia 1218/2005 a Tribunalului Arges.
Instanta de apel a dat o hotarare nelegala si pentru faptul ca a incalcat dispozitiile art. 147 Cod procedura civila, art. 268 alin. 4 Cod procedura civila, in sensul ca incheierea prin care au fost admise numai probele paratilor nu este motivata si nu se arata de ce nu au fost puse in discutie si probele reclamantului, astfel fiind incident motivul de recurs prevazut la art. 304 pct. 4 Cod procedura civila. Au fost incalcate in cauza si dispozitiile art. 304 pct. 7 Cod procedura civila, intrucat instanta de apel s-a pronuntat referitor la autoritatea de lucru judecat care nu exista insa in cauza dedusa judecatii, dat fiind ca nu s-a solicitat demolarea constructiei iar in cererea de revendicare care a fost solutionata in mod irevocabil a fost formulat petitul privind demolarea. In prezenta cauza se solicita doar modificari ale casei paratilor si nicidecum demolarea acesteia.
Referitor la dreptul de superficie, acest drept nu poate fi dobandit prin hotarare judecatoreasca, iar instituirea acestuia facuta de instanta de apel constituie o incalcare a dispozitiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
De asemenea, s-a mai aratat, in esenta, ca tribunalul nu s-a pronuntat asupra tuturor motivelor de apel invocate de catre reclamant.
Prin intampinarea formulata, paratii au solicitat respingerea recursului ca fiind lovit de nulitate iar in subsidiar ca inadmisibil sau neintemeiat.
S-a aratat ca recursul este lovit de nulitate intrucat nu indeplineste conditiile impuse de art. 3021 alin. 1 lit. c Cod procedura civila, neprezentand motivele de nelegalitate prin raportare la art. 304 Cod procedura civila.
Recursul este inadmisibil in ceea ce priveste criticile de netemeinicie a hotararii si este neintemeiat de asemenea.
Examinand decizia atacata in raport de motivele de recurs invocate, Curtea de Apel retine urmatoarele:
Cu privire la exceptiile nulitatii recursului si inadmisibilitatii, acestea urmeaza sa fie respinse, recursul fiind motivat, intemeindu-se pe motivele de recurs prevazute de art. 304 Cod procedura civila, expres indicate.
Asa cum a retinut si instanta de apel intre minuta din dosar nr. 3487/280/2007 si dispozitivul sentintei civile nr. 2132/07.04.2008, pronuntata in acelasi dosar, exista neconcordante, in sensul ca in dispozitiv sunt prevazute in sarcina paratilor mai multe obligatii decat in minuta.
Cu toate ca in mod corect s-a retinut ca aceasta neconcordanta atrage, potrivit art. 258 alin. 1 si 3 Cod procedura civila anularea obligatiilor din dispozitivul sentintei care nu se regasesc in minuta, s-a apreciat ca nu se impune anularea intregii hotarari, neregularitatea putand fi inlaturata prin anularea partii din dispozitiv care nu corespunde minutei.
Potrivit art. 297 alin. 2 Cod procedura civila, in situatia in care instanta de apel constata existenta unui motiv de nulitate iar prima instanta a judecat in fond, anuleaza in tot sau in parte procedura urmata si hotararea pronuntata si retine cauza spre rejudecare.
Solutia adoptata de instanta de apel privind anularea dispozitiilor din dispozitivul hotararii primei instante ce nu se regaseste in minuta, a fost apreciata ca posibila de doctrina de specialitate. Cu toate acestea consideram solutia regasita si in practica si in doctrina( Ioan Les - comentariile Codului de procedura civila ) potrivit carora orice neconcordanta intre minuta intocmita cu ocazia pronuntarii si dispozitivul hotararii are drept consecinta nulitatea absoluta a intregii hotarari, ca fiind cea corecta.
Ne raliem acestei opinii si pentru ca potrivit art. 284 Cod procedura civila, apelul se declara in termen de 15 zile de la comunicarea hotararii. Aceasta inseamna ca ceea ce se comunica si in functie de care se formuleaza si exercita calea de atac este hotararea in extenso si nicidecum minuta pronuntata in cauza.
Tocmai la acest aspect s-a referit reclamantul cand a invocat incalcarea dreptului sau la aparare si la un proces echitabil. Ceea ce i s-a comunicat a fost dispozitivul, in functie de care s-a declarat apelul.
Este evident ca in situatia in care ar fi avut cunostinta de continutul minutei ce prevedea mult mai putine obligatii in sarcina paratului decat cele solicitate de reclamant si decat cele cuprinse in dispozitiv, apelul reclamantului ar fi avut un alt continut. Raportat la aceste aspecte, in mod procedural, pentru respectarea garantiilor procesuale, instanta de apel era obligata sa dea eficienta prevederilor art. 297 alin. 2 Cod procedura civila.
De asemenea, consideram ca in mod gresit instanta de apel a apreciat ca in cauza ar fi incidente dispozitiile ce reglementeaza autoritatea de lucru judecat.
Astfel, prin decizia nr. 1218/28.11.2005 pronuntata de Tribunalul Arges s-a stabilit, in mod irevocabil, ca paratii Toma ocupa, prin constructia edificata, 6,61 m.p. din proprietatea reclamantului. Prin aceeasi hotarare a fost respinsa cererea de obligare a paratilor la demolarea partii de constructie aflata pe terenul proprietatea reclamantului, retinandu-se buna credinta a paratilor in edificarea constructiei.
In dosarul dedus judecatii noastre, acelasi reclamant solicita respectarea unor servituti, actiunea fiind intemeiata pe prevederile art. 611 - 615 Cod civil. Cu alte cuvinte, daca reclamantul nu a putut obtine demolarea constructiei edificata de parati pe terenul sau, poate, in conditiile legii, solicita respectarea servitutii picaturilor din streasina,celei de vedere, etc. Faptul ca la data edificarii constructiei paratii au fost de buna credinta, prin decizia civila nr. 1218/28.11.2005 retinandu-se ca acestia au edificat in baza unei autorizatii de constructie valabila la acel moment si avand convingerea ca sunt proprietarii terenului, nu are relevanta in ceea ce priveste obligatia respectarii servitutilor stabilite de lege. Cu atat mai mult cu cat, prin hotararea mai sus mentionata s-a constatat incalcarea dreptului de proprietate al reclamantului dar s-a respins cererea de demolare, acesta este indreptatit sa solicite respectarea servitutilor.
Tripla identitate prevazuta de art.1201 Cod civil nu este regasita, avand in vedere ca nu exista identitate de obiect.
Pe de alta parte, trebuie retinut si faptul ca dreptul de superficie poate fi dobandit, prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege. S-a mai regasit in teorie, ca mod de dobandire a acestui drept real, succesiunea.
Apare evident, ca toate aceste moduri de dobandire a dreptului de superficie presupun un acord explicit sau implicit atat al superficiarului cat si al proprietarului terenului.
A institui printr-o hotarare judecatoreasca, asa cum a facut instanta de apel prin hotararea atacata un drept de superficie, implicit a obliga proprietarul terenului la recunoasterea unui drept de folosinta asupra terenului sau pe toata durata existentei constructiei superficiarului, ar insemna o incalcare a dreptului de proprietate.
Nu trebuie ignorate nici prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului. A institui un drept de superficie in favoarea paratilor, inseamna a aduce atingere dreptului lor de proprietate, ceea ce presupune implicit stabilirea corelativa a unei compensatii reflectand valoarea reala a prejudiciului adus. Este evident ca, prin existenta hotararii judecatoresti irevocabile anterior amintite prin care instantele au respins cererea de demolare a constructiilor, s-a grevat deja proprietatea reclamantului insa aceasta nu inseamna ca acesta nu are dreptul la o despagubire reala si proportionala cu lipsa de folosinta asupra terenului sau.
In consecinta, consideram ca, in absenta unui acord al reclamantului si fara o despagubire proportionala, dreptul de superficie nu poate fi instituit printr-o hotarare judecatoreasca.
Totodata, in cauza au fost administrate probe suficiente din care instantele puteau sa determine ce reprezinta o reparatie echitabila a lipsei de folosinta a reclamantului, urmare a constructiilor edificate de parati. A considera, ca nu s-a probat existenta unui prejudiciu, asa cum a facut instanta de apel, este gresit. Indiferent de buna sau reaua credinta a paratilor la edificarea constructiei, reclamantului i s-a incalcat dreptul de proprietate. Aceasta incalcare trebuie reparata.
Revenind la servitutiile invocate, consideram ca din expertizele efectuate in cauza nu se poate stabili cu exactitate in ce modalitate acestea pot fi respectate.
Astfel, doar in ceea ce priveste servitutea picaturii trebuie mentionat ca prin raportul de expertiza efectuat in fata primei instante ( fila 214 dosar fond ) expertul a aratat ca se impune realizarea zidului de calcan dar numai dupa existenta unui acord din partea proiectantului, dat fiind ca realizarea acestui zid ar putea afecta structura de rezistenta a constructiei. In consecinta, trebuie verificata posibilitatea obtinerii unui astfel de aviz sau existenta unei alte solutii pentru respectarea servitutii mentionate.
In consecinta, in vederea respectarii prevederilor imperative prevazute de art. 297 alin. 2 Cod procedura civila, stabilirea despagubirilor pentru lipsa de folosinta dar si pentru suplimentarea probatoriului in ceea ce priveste modalitatea de respectare a servitutiilor invocate prin cererea de chemare in judecata, Curtea, in temeiul prevederilor art. 312 alin. 3 Cod procedura civila, urmeaza a casa decizia atacata si a dispune trimiterea cauzei spre rejudecarea apelurilor declarate de parti impotriva sentintei civile nr. 2132/07.04.2008, Tribunalului Mures.