Restituirea pretului actualizat, platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti.
Art. 50 alin. 3 din Legea nr.10/2001.
Potrivit dispozitiilor art. 48 alin.1 din Legea nr.10/2001, chiriasii au dreptul la despagubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta prin imbunatatirile necesare si utile. Prin urmare, fiind vorba de o norma cu caracter special, aceasta are prioritate fata de dispozitiile de drept comun ale art. 494 Cod civil, neimpunandu-se examinarea bunei sau relei-credinte a celui care a efectuat lucrarile.
De asemenea, nici pretinsa incalcare a prevederilor Legii nr. 422/2001, privind protejarea monumentelor istorice, invocata de interveniente nu este de natura a exclude aplicarea normei legale anterior evocate, putand atrage, eventual, aplicarea uneia dintre sanctiunile prevazute de legea mentionata, insa aceste aspecte nu formeaza obiectul litigiului.
In acest context, criticile intervenientelor sunt nefondate, acestea preluand imobilul intr-o stare evident imbunatatita.
Cat despre obligatia de despagubire stabilita in sarcina lor, Curtea observa ca solutia primei instante este corecta, deoarece la data pronuntarii hotararii erau in vigoare prevederile art. 48 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, astfel cum acestea au fost modificate prin art. I pct. 44 din Legea nr. 1/30 ianuarie 2009, prevederi conform, carora, indiferent daca imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fara titlu, obligatia despagubirii fostului chirias, pentru imbunatatirile necesare si utile, revine persoanei indreptatite. Or, aceasta prevedere legala fiind de ordin strict procedural, ea este de imediata aplicabilitate, nefiind incalcat principiul neretroactivitatii, legii civile, invocat de catre interveniente.
Potrivit dispozitiilor art. 50 alin. 3 din Legea nr.10/2001, restituirea pretului actualizat, platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti, se face de catre M.F.P., din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin.6 din Legea nr. 112/1995.
Prin Sentinta civila nr. 916/26 iunie 2009, Tribunalul Mures a hotarat astfel:
- a admis actiunea precizata de reclamanta S.C. A.T.T. S.A. Sighisoara impotriva paratilor G.C. si G.I. si a constatat nulitatea Contractului de vanzare-cumparare nr. 1080 din 18.01.2005, incheiat intre reclamanta si paratii G.C. si G.I., cu privire la locuinta situata in Sighisoara, str. 1 Decembrie 1918;
- a admis cererea intervenientelor F.I. si G.A.M., in sensul constatarii nulitatii absolute a Contractului de vanzare-cumparare mentionat mai sus;
- a respins cererea de chemare in judecata fata de paratul S.R., reprezentat de C.L.S, formulata de F.I. si G.A.M.;
- a admis in parte cererea reconventionala formulata de paratii reclamanti reconventionali G.C. si G.I.;
- a obligat reclamanta parata reconventionala S.C. A.T.T. S.A. Sighisoara sa restituie catre G.C. si G.I. pretul platit acesteia pentru locuinta cumparata, actualizat cu rata inflatiei,pana la data platii;
- a obligat intervenientele F.I. si G.A.M. sa plateasca reclamantilor reconventionali G.C. si G.I. suma de 27.717 lei, reprezentand sporul de valoare adus locuintei, stabilit prin raportul de expertiza intocmit in cauza;
- a respins petitul din actiunea reconventionala privind dreptul de retentie asupra locuintei;
- a respins actiunea fata de M.E.F., reprezentat de D.G.F.P. Mures;
- a obligat paratii G.C. si G.I. la cheltuieli de judecata in favoarea intervenientelor, in suma de 500 lei, reprezentand onorariu avocatial;
- a obligat intervenientele la plata catre reclamantii reconventionali G.C. si G.I. la cheltuieli de judecata in suma de 1200 lei, onorariuavocatial;
- a compensat cheltuielile de judecata mentionate, astfel incat a obligat intervenientele la plata catre G.C. si G.I. la cheltuieli de judecata in suma de 700 lei.
In adoptarea acestei solutii, tribunalul a retinut, in esenta, ca imobilul din litigiu a fost restituit intervenientelor in baza Legii nr. 10/2001, prin Dispozitia nr. 551/24.07.2003, astfel ca vanzarea acestuia catre paratii chiriasi G.I. si C., la data de 18.01.2005, este lovita de nulitate absoluta, fiind incheiata cu incalcarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Cererea de chemare in judecata a S.R., reprezentat de C.L.S., a fost respinsa pe considerentul ca, desi acesta din urma a avizat vanzarea, ulterior a revocat-o, astfel ca poate fi atrasa, eventual, raspunderea disciplinara a celor care si-au dat acordul pentru vanzare.
Cu referire la obligatia de restituire a pretului catre cumparatori, s-a apreciat ca aceasta revine unitatii vanzatoare, in baza principiului imbogatirii fara justa cauza, motiv pentru care a fost respinsa actiunea fata de M.F.P.
In fine, retinand ca imobilul a fost preluat de stat cu titlu valabil, tribunalul a stabilit ca obligatia de despagubire pentru sporul de valoare adus locuintei de catre chiriasii - cumparatori revine intervenientelor, conform prevederilor art. 48 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 si a respins cererea celor dintai pentru instituirea unui drept de retentie.
Impotriva hotararii anterior descrise au declarat apel reclamanta - parata reconventionala S.C. A.T.T. S.A. Sighisoara, paratii - reclamanti reconventionali G.C. si G.I., precum si intervenientele F.I. si G.A.M.
Reclamanta S.C. A.T.T. S.A. Sighisoara a solicitat schimbarea in parte a sentintei atacate, in sensul respingerii fata de ea - ca efect al admiterii exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive - a cererii avand ca obiect restituirea pretului actualizat al locuintei catre paratii - cumparatori, aratand ca, potrivit dispozitiilor art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, aceasta obligatie revine M.F.P.
Paratii - reclamanti reconventionali G.C. si G.I. au solicitat, de asemenea, schimbarea in parte a hotararii primei instante, insa sub aspectul obligarii unitatii vanzatoare la restituirea sumei de 93.360,50 lei, reprezentand pretul de piata al imobilului, conform completarii la expertiza tehnica efectuata in cauza, invocand in acest sens prevederile art. 50 alin. 2 indice 1 din Legea nr. 10/2001, introduse prin Legea nr. 1/2009. De asemenea, au solicitat si instituirea unui drept de retentie pana la achitarea de catre interveniente a sumei stabilite cu titlu de despagubiri pentru sporul de valoare adus imobilului.
La randul lor, prin apelul declarat, si acestea din urma au solicitat schimbarea in parte a hotararii primei instante, in sensul constatarii trecerii imobilului in proprietatea statului fara titlu, cu consecinta obligarii S.R. sau a unitatii detinatoare la plata pretinselor investitii efectuate de paratii G.C. si G.I., invocand sub acest aspect imprejurarea ca imobilul din litigiu a avut destinatia de locuinta a familiei lor, situatie in care era exceptat de la nationalizare, in baza Decretului nr. 92/1950.
Sub acelasi aspect, intervenientele au sustinut ca obligatia de dezdaunare a fost nelegal stabilita in sarcina lor, intrucat dispozitiile Legii nr. 1/2009 se aplica numai cu privire la raporturile juridice nascute dupa intrarea in vigoare a acestui ultim act normativ, astfel ca plata despagubirilor trebuie stabilita in sarcina statului, prin Ministerul Finantelor Publice sau prin Consiliul Local al municipiului Sighisoara.
In fine, intervenientele au solicitat, in subsidiar, schimbarea in parte a sentintei atacate, in sensul obligarii S.C. A.T.T. S.A. Sighisoara si a C.L. al Municipiului Sighisoara la plata despagubirilor fata de paratii-cumparatori, compuse din contravaloarea materialelor si pretul muncii, pentru lucrarile care nu pot fi ridicate, invocand sub acest aspect dispozitiile art. 494 Cod civil si reaua lor credinta, intrucat au efectuat investitiile dupa ce, la data de 20 ianuarie 2005, au luat cunostinta de actul prin care Primaria municipiului Sighisoara dispunea sistarea vanzarii imobilului. Au mai aratat ca imobilul este inscris in lista monumentelor istorice, insa lucrarile au fost executate cu incalcarea prevederilor Legii nr. 422/2001, astfel ca se impune readucerea acestuia in starea initiala. In plus, expertul tehnic desemnat in cauza pentru evaluarea investitiilor nu este specialist in monumente istorice, prin urmare, acestea au fost in mod nelegal retinute ca fiind lucrari necesare si utile.
Prin intampinarea depusa la dosar de D.G.F.P. Mures, in numele si pentru M.F.P., s-a solicitat respingerea apelului declarat de intervenientele F.I. si G.A.M., sustinandu-se ca, in raport de prevederile art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, M.F.P. este doar entitatea obligata la efectuarea platilor din fondul extrabugetar constituit si nicidecum nu i se confera statului dreptul de a sta in judecata in cauzele care au ca obiect constatarea nulitatii contractelor de vanzare-cumparare incheiate cu eludarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995. Pe de alta parte, conform prevederilor art. 13 alin. 6 din Legea mentionata, unitatea vanzatoare este beneficiara unui comision de 1% din valoarea apartamentelor instrainate, situatie in care, cel putin pentru aceasta suma, obligatia de restituire revine S.C. A.T.T. S.A. Sighisoara.
Au depus intampinare in cauza si intervenientele, solicitand respingerea apelului declarat de paratii G.C. si G.I. si admiterea apelului declarat de reclamanta S.C. A.T.T. S.A. Sighisoara, precum si paratul C.L. Sighisoara, acesta din urma aratand ca lasa la aprecierea instantei solutionarea apelului declarat de reclamanta S.C. A.T.T. S.A. Sighisoara, insa solicita respingerea apelului declarat de paratii G.C. si G.I. si admiterea apelului declarat de interveniente, sub aspectul constatarii relei-credinte a paratilor - cumparatori la efectuarea lucrarilor de investitii pretinse in cauza.
Examinand apelurile deduse judecatii, prin raportare la motivele invocate, precum si din oficiu, in limitele efectului devolutiv al caii de atac, reglementat de art. 292, art. 295 Cod procedura civila, Curtea retine urmatoarele:
Potrivit dispozitiilor art. 48 alin.1 din Legea nr.10/2001, chiriasii au dreptul la despagubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta prin imbunatatirile necesare si utile. Prin urmare, fiind vorba de o norma cu caracter special, aceasta are prioritate fata de dispozitiile de drept comun ale art. 494 Cod civil, neimpunandu-se examinarea bunei sau relei-credinte a celui care a efectuat lucrarile.
De asemenea, nici pretinsa incalcare a prevederilor Legii nr. 422/2001, privind protejarea monumentelor istorice, invocata de intervenientele F.I. si G.A.M. nu este de natura a exclude aplicarea normei legale anterior evocate, putand atrage, eventual, aplicarea uneia dintre sanctiunile prevazute de legea mentionata, insa aceste aspecte nu formeaza obiectul litigiului.
Pe de alta parte, cu privire la natura lucrarilor efectuate asupra imobilului din litigiu, s-a stabilit prin expertiza tehnica efectuata in cauza ca acestea au constat in reparatii tencuieli si zugraveli interioare si exterioare, inlocuit burlane si jgheaburi, aplicat placaje din faianta si pardoseli din dusumele rasinoase, lucrari de instalatii electrice, sanitare, de canalizare si gaz, montare convectoare, jaluzele exterioare si usa metalica la intrare. De asemenea, s-a constatat ca prin lucrarile de reparatii si amenajari efectuate, imobilul nu a pierdut din valoare, din contra, a fost conservat si i-a fost oprita degradarea cauzata de neefectuarea la timp a lucrarilor de intretinere si reparatii curente. ( filele 199 - 209, 241 dosar fond ).
In acest context, criticile intervenientelor sunt nefondate, acestea preluand imobilul intr-o stare evident imbunatatita.
Cat despre obligatia de despagubire stabilita in sarcina lor, Curtea observa ca solutia primei instante este corecta, deoarece la data pronuntarii hotararii erau in vigoare prevederile art. 48 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, astfel cum acestea au fost modificate prin art. I pct. 44 din Legea nr. 1/30 ianuarie 2009, prevederi conform, carora, indiferent daca imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fara titlu, obligatia despagubirii fostului chirias, pentru imbunatatirile necesare si utile, revine persoanei indreptatite. Or, aceasta prevedere legala fiind de ordin strict procedural, ea este de imediata aplicabilitate, nefiind incalcat principiul neretroactivitatii, legii civile, invocat de catre interveniente.
Pentru motivele expuse, apelul acestora urmeaza a fi respins.
In ceea ce priveste solicitarea paratilor G.C. si G.I., in sensul de a li se restitui pretul de piata al imobilului, conform prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, introduse prin art. I pct. 18 din Legea nr. 1/30 ianuarie 2009, Curtea constata ca dispozitiile legale invocate nu sunt incidente in cauza dedusa judecatii, deoarece vizeaza contractele de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995. Or, imobilul din litigiu le-a fost instrainat la data de 18 ianuarie 2005, dupa ce anterior, prin Dispozitia nr. 551/24 iulie 2003, emisa de P. Municipiului Sighisoara, fusese restituit in natura intervenientelor, imprejurare despre care cumparatorii au avut cunostinta la data incheierii contractului (fila 8 - dosar nr. 1569/2005 al Judecatoriei Sighisoara).
Prin urmare, la momentul perfectarii vanzarii, imobilul nu se mai afla in proprietatea Statului, astfel ca nu se incadra in prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995, pentru a putea fi vandut chiriasilor. In acest context, contractul de vanzare-cumparare fiind incheiat cu eludarea prevederilor acestei din urma legi, prima instanta a dispus in mod corect restituirea pretului actualizat, conform dispozitiilor art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001.
Pentru considerentele expuse, apelul declarat de paratii G.C. si G.I. se impune a fi respins, nefiind justificata nici solicitarea privind instituirea unui drept de retentie asupra imobilului, pana la achitarea de catre interveniente a sumei stabilita cu titlu de despagubire, sub acest ultim aspect observandu-se ca pe parcursul judecatii imobilul a fost instrainat unor terte persoane ( filele 186-187 dosar fond ).
In ceea ce priveste apelul declarat de reclamanta S.C. A.T.T. S.A. Sighisoara, Curtea constata ca acesta este intemeiat, astfel ca urmeaza a fi admis, pentru considerentele relevate in continuare:
Potrivit dispozitiilor art. 50 alin. 3 din Legea nr.10/2001, restituirea pretului actualizat, platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti, se face de catre M.F.P., din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin.6 din Legea nr. 112/1995.
Prin urmare, in mod gresit a dispus prima instanta obligarea reclamantei - in calitatea acesteia de unitate vanzatoare - la restituirea pretului actualizat al locuintei din litigiu, o atare obligatie revenind, conform normei legale anterior evocate, M.F.P.
Pentru motivele expuse, in temeiul dispozitiilor art. 296 Cod procedura civila, Curtea va respinge ca nefondate apelurile declarate de paratii G.C. si G.I. si de intervenientele F.I. si G.A.M. si va admite apelul declarat de reclamanta - parata reconventionala S.C. "A.T.T." S.A. Sighisoara.
Drept consecinta, va schimba in parte hotararea atacata, in sensul obligarii paratului M.F.P. la restituirea catre paratii-reclamanti reconventionali G.C. si G.I. a pretului platit de acestia pentru cumpararea locuintei situate in municipiul Sighisoara, str. 1 Decembrie 1918, actualizat cu rata inflatiei pana la data restituirii efective si va elimina dispozitia privind stabilirea aceleiasi obligatii de restituire in sarcina reclamantei - parata reconventionala S.C. "A.T.T." S.A. Vor fi mentinute restul dispozitiilor hotararii atacate.