Granituire. Delimitarea terenului aferent gospodariei dobandite prin cumparare. Interpretarea contractului Decizie nr. 380 din data de 25.11.2009
pronunțată de Curtea de Apel Suceava

Prin cererea adresata Judecatoriei Botosani si inregistrata sub nr. 881/193/2006, precizata ulterior, reclamantii S.G. si O.A. au chemat in judecata pe paratii D.D. si D.R., pentru ca instanta sa stabileasca linia de hotar ce desparte proprietatile lor invecinate, sa configureze schita terenului care a format obiectul contractului de vanzare-cumparare nr. 7059 din 30 septembrie 1999 si sa stabileasca o servitute de trecere pe terenul paratilor.
In motivare au aratat ca ei, reclamantii, sunt proprietarii unei suprafete de teren de 4.708,71 m.p. conform titlului de proprietate nr. 49481/18.05.1995 si ca prin contractul nr. 7059/30.09.1999 au vandut paratilor 1500 m.p din acesta, impreuna cu casa de locuit compusa din doua camere si bucatarie.
Au sustinut ca, dupa incheierea actului respectiv, paratii au stricat gardurile laterale ale gospodariei si au ocupat tot terenul de 4.708,71 m.p, refuzand sa consimta la realizarea schitei terenului de 1.500 m.p. vandut.
Au mentionat ca, intr-un alt dosar, au actionat pe parati in judecata intr-o actiune in revendicare.
Paratii au depus intampinare, in care au sustinut ca ei au dobandit prin cumparare de la reclamanti intreaga gradina a acestora, fiind indusi in eroare in ce priveste suprafata de 1.500 m.p. din actul nr. 7059/1999, ei fiind de buna credinta, in sensul ca aceasta era suprafata gospodariei cumparate.
Pe calea unei cereri reconventionale paratii au solicitat sa se inscrie in actul de vanzare-cumparare restul de teren dobandit de reclamanti, adica aproximativ inca 0,23 ha teren.
Judecatoria a dispus atasarea dosarului cu numarul 11514/2002, in care aceiasi reclamanti au chemat in judecata pe aceiasi parati, pentru revendicarea unei suprafete de 0,23 ha teren intravilan individualizata prin vecinatati, in care s-a invocat si incheierea contractului de vanzare-cumparare nr. 7059/1999.
Prin sentinta civila nr. 1254 din 9 martie 2007 Judecatoria Botosani a admis cererea in granituire a reclamantilor si a stabilit linia de hotar dintre proprietatile partilor pe aliniamentul 2 - 4 - A - B - C din schita anexa nr. 2 la raportul de expertiza intocmit in cauza, parte integranta din hotarare.
A luat act ca reclamantii au renuntat la judecata cererii de constituire servitute de trecere.
A obligat pe parati la plata sumei de 186 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a se pronunta astfel, judecatoria a retinut ca intelegerea partilor a avut in vedere un teren de 1.500 mp care are iesire la drumul public principal si pe care nu se afla alte constructii decat casa de locuit, mentionata in act, instanta optand pentru prima varianta din raportul de expertiza.
Impotriva acestei hotarari paratii au declarat recurs, calificat ulterior ca apel.
In dezvoltarea motivelor au aratat ca prin actul de vanzare-cumparare au dobandit casa de locuit impreuna cu terenul aferent, curte si gradina, necesar bunei utilizari a gospodariei, iar mentionarea in contract a constructiei sura de pe acest teren nu poate sa conduca la concluzia certa ca suprafata aferenta acesteia nu a fost avuta in vedere la vanzare, precizand ca linia de hotar dintre proprietatile partilor este cea aratata in varianta II a raportului de expertiza.
Prin decizia civila nr. 70 A din 7 aprilie 2008 a Tribunalului Botosani a fost respins ca nefondat apelul declarat de parati, fiind respinsa si exceptia invocata de acestia privind lipsa calitatii procesuale a reclamantei Ochisor Aurica.
Impotriva acestei hotarari paratii D.D. si D.R. au declarat recurs, in care au reiterat ca in cauza trebuia sa se tina cont de sentinta civila nr. 598/06.02.2004 a Judecatoriei Botosani, iar ca prin alegerea variantei I intocmita de expert s-a creat un alt hotar decat cel pe care partile contractante l-au avut in vedere la incheierea contractului nr. 7059/1999, dupa care tot terenul cumparat este situat in intravilan.
Prin decizia nr. 288 din 7 octombrie 2008 Curtea de Apel Suceava a admis recursul paratilor, a casat hotararea recurata si a trimis cauza spre rejucarea apelului la tribunal.
Pentru a se pronunta astfel, instanta de control judiciar a concluzionat ca terenul instrainat prin actul de vanzare-cumparare nr. 7059/1999 se afla in intravilan, dar ca se impune completarea probatoriului in cauza, pentru a se determina linia de hotar ceruta de reclamanti, cu delimitarea stricta a diferentei de 843 m.p. teren intravilan, dintre 0,23 ha astfel situata si 1.500 m.p. vanduta.
Prin decizia civila nr. 118 A din 2 iunie 2009 a Tribunalului Botosani a fost admis apelul declarat de paratii D.D. si D.R., a fost schimbata in parte sentinta si a fost stabilita linia de hotar dintre proprietatile partilor conform suplimentului de expertiza de la fila 41 dosar apel.
In motivare s-a retinut ca, in masura in care partile nu au intocmit un inscris constatator cu privire la vointa lor in ce priveste bunul determinat vandut, se impune aplicarea regulilor de interpretare a contractului prevazute de art. 977 - 985 din Codul civil. S-a avut in vedere, astfel, ca partile au intentionat ca dobanditorul sa aiba o gospodarie care sa satisfaca pe deplin nevoile unei folosinte normale, respectiv front la strada, teren curte si anexe corespunzatoare, in timp ce instrainatorul a urmarit sa-si mentina o cale de acces normala pentru terenul extravilan din spatele gradinii vandute.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs paratul D.R., criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
A aratat in motivare ca nelegalitatea hotararii este data de incalcarea dispozitiilor art. 976 si 977 din Codul civil, in sensul ca instanta a dat o interpretare vadit nelegala si partinitoare intentiei comune a partilor contractante. A mai aratat ca, in mod nelegal, instanta de fond nu s-a pronuntat cu privire la intocmirea schitei aferente contractului de vanzare-cumparare, iar netemeinicia deciziei este data de faptul ca nu s-au acordat cheltuielile de judecata de la fond, in suma de aproximativ 3.000 lei.
In drept, au indicat dispozitiile art. 304 pct. 9 si 9 din Codul de procedura civila.
Analizand actele si lucrarile dosarului prin prisma motivelor de recurs formulate, instanta constata urmatoarele:
Potrivit art. 977 din Codul civil, interpretarea contractelor se face dupa intentia comuna a partilor contractante, iar atunci cand acestea nu au prevazut in contract suficiente elemente pentru identificarea bunului vandut instanta este chemata sa suplineasca aceste omisiuni. Pornind de la premiza ca ambele parti contractante au urmarit obtinerea unei situatii cat mai avantajoase prin incheierea tranzactiei, tribunalul a apreciat ca dobanditorul a intentionat sa intre in posesia unei gospodarii cat mai functionale, cu front la strada, curte si anexe gospodaresti corespunzatoare, in timp ce vanzatorul a inteles sa mentina o cale de acces pentru terenul aflat in spatele gradinii vandute, pentru ca aceasta suprafata sa nu devina loc infundat. Faptul ca terenul ce se afla in spatele celor 1.500 mp ar fi fost instrainat ulterior altor persoane, nu denota intentia reclamantilor de a fi vandut paratilor intreg frontul la strada, dimpotriva, noii cumparatori avand nevoie de cale de acces la terenul cumparat.
Motivul de recurs referitor la stabilirea servitutii de trecere nu este intemeiat, instanta de apel - asa cum rezulta din dispozitiv - nefacand altceva decat sa stabileasca linia de hotar, ulterior individualizarii suprafetei vandute asa cum a rezultat din interpretarea contractului.