Indeplinirea exacta a obligatiei unei foste societati comerciale cu capital de stat de a vinde terenul aferent unui activ se analizeaza potrivit regulii prevazute de art.1073 Cod civil, iar pretul se calculeaza conform criteriilor prevazute de H.G. nr.834/1991 si H.G. nr.500/1994, actualizat.
Prin sentinta nr. 505 din 19.10.2007, pronuntata de Tribunalul Olt - Sectia Comerciala si de Contencios Administrativ, in dosarul nr.770/104/2006, s-a respins exceptia inadmisibilitatii actiunii invocata de catre parata SC R.M. SA CARACAL si s-a respins ca neintemeiata actiunea formulata de reclamanta SC D. & CO SRL AMARASTII DE JOS.
Pentru a hotari astfel, tribunalul a retinut ca in contractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti cu privire la spatiul comercial "Alimentara - Libertatii" s-a prevazut ca terenul aferent spatiului comercial, determinat conform documentatiei tehnice pentru obtinerea titlului de proprietate, va fi vandut catre SC D. & CO SRL, in conditiile legii. Aceasta sintagma nu poate duce la stabilirea valorii terenului la data de 22.10.1996, in temeiul legii nr. 85/1992, in conditiile in care proprietarul imobilului cere 70 euro pe metrul patrat. Ca urmare, nu se poate impune un pret vreuneia dintre parti, deoarece s-ar nesocoti consimtamantul celeilalte. Deoarece conventiile trebuie indeplinite cu buna credinta, potrivit art. 970 Cod civil, nu se poate aplica in speta art. 1073 Cod civil referitor la dreptul creditorului de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si, in caz contrar, de a fi dezdaunat, cauza fiind ilicita, contrara bunelor moravuri si prohibita de lege. Clauza invocata era operanta doar in momentul in care ar fi intervenit acordul de vointa al partilor cu privire la pret. Instanta nu se poate substitui vointei partilor.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamanta SC D. & CO SRL, care a invocat nelegalitatea si netemeinicia si a sustinut ca, in speta, instanta trebuie sa interpreteze sintagma "in conditiile legii" prin raportare la dispozitiile legale in vigoare la data incheierii conventiei. Aceasta deoarece parata a devenit proprietarul terenului din litigiu prin sentinta pronuntata de Judecatoria Caracal la data de 26.01.1995, ramasa irevocabila prin decizia nr. 3759/22.10.1996 a Curtii de Apel Craiova. Reclamanta a notificat-o pe parata sa vanda terenul, iar parata a declarat ca este de acord, dar la pretul de 70 euro/mp, pret ce depaseste valoarea de piata. Intrucat obligatia s-a nascut la data de 06.03.1996, trebuia pusa in executare la 22.10.1996, cand SC R.M. SA CARACAL a devenit proprietar, in ambele momente fiind societate cu capital de stat. Ca urmare, in speta trebuiau aplicate dispozitiile art. 1073-1078 Cod civil, iar instanta trebuia sa oblige parata sa vanda terenul la pretul calculat potrivit legii. Ca urmare, este necesara completarea raportului de expertiza si evaluarea terenului conform Legii nr. 85/1992, iar valoarea se va reactualiza in prezent.
La dosar nu s-a depus intampinare.
Examinand actele si lucrarile cauzei, Curtea a admis apelul, pentru urmatoarele considerente.
Prin contractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti la data de 06.03.1996, s-a vandut spatiul comercial "A - L".
In art. 6 din contract, in capitolul intitulat "clauze speciale", partile au prevazut ca "terenul aferent spatiului comercial (activului) A - L, determinat conform documentatiei tehnice intocmite de SC T P SA pentru obtinerea titlului de proprietate, de 3094 mp, nu este cuprins in valoarea activului. Acesta va fi vandut catre SC D. & CO SRL in conditiile prevazute de lege".
Clauza examinata are valoare de lege intre parti, potrivit principiului fortei obligatorii a conventiilor, prevazut de art. 969 Cod civil.
De altfel, din corespondenta purtata intre parti anterior litigiului (adresa SC R. M. SA nr. 91/22.02.2005 aflata la fila nr. 7 din dosarul de fond) reiese fara echivoc faptul ca nu se contesta existenta ori valabilitatea acestei clauze, neintelegerile partilor intervenind doar cu privire la interpretarea prevederilor referitoare la pret, deoarece SC R.M. SA a comunicat catre SC D. & CO SRL ca este de acord cu incheierea contractului si ca pretul pretins este de 70 euro plus TVA/mp.
Apararea invocata in proces de parata SC R.M. SA, referitoare la faptul ca in prezent societatea nu mai are capital de stat, deoarece o persoana fizica a devenit, la data de 12.01.2000, actionar majoritar prin cumpararea unui numar de 189.420 actiuni, reprezentand 89,82 % din capitalul social, este lipsita de orice relevanta.
In contractul incheiat la data de 06.03.1996 s-a angajat ca vanzator al activului si debitor al obligatiei de vanzare a terenului nu statul, ca actionar majoritar, ci societatea comerciala parata, SC R.M. SA. Aceasta persoana juridica exista si in prezent si are in patrimoniu atat terenul din litigiu, cat si obligatia asumata prin contractul examinat, indiferent daca pe parcursul timpului actionarul majoritar al societatii s-a modificat si indiferent daca cea mai mare parte a capitalului a devenit, in acest mod, privata.
Prin dobandirea actiunilor, s-a realizat transferul unor titluri reprezentative pentru contributia detinatorului, constituind o parte a capitalului social, si nicidecum transferul unei parti a patrimoniului societatii, universalitate ce cuprinde totalitatea drepturilor si obligatiilor cu caracter patrimonial ce apartin societatii si care a ramas nemodificat.
Ca urmare, in prezent nu se mai pune problema daca partile sunt de acord cu vanzarea-cumpararea terenului si nici problema unei noi si libere manifestari de vointa, acordul lor fiind deja realizat, ci doar problema executarii obligatiilor asumate si, prin aceasta, a interpretarii de catre instanta a sintagmei "in conditiile prevazute de lege".
Interpretarea de catre instanta a unei clauze nu constituie o incalcare a vointei partilor, dupa cum interpretarea diferita a aceleiasi clauze nu reprezinta o executare cu rea-credinta a conventiei si nici cauza ilicita a contractului, contrara bunelor moravuri sau prohibita de lege, asa cum gresit a retinut prima instanta. De altfel, se retine ca legalitatea si moralitatea cauzei, ca element al actului juridic civil, se analizeaza potrivit cerintelor prevazute de art. 948 pct.4 Cod civil la data incheierii conventiei, si nicidecum cu prilejul executarii obligatiilor. Ulterior, potrivit art.970 Cod civil, se examineaza exclusiv modul in care partile inteleg sa-si execute obligatiile asumate.
Ca urmare, in speta actiunea promovata este nu doar admisibila, ci si fondata, deoarece isi gasesc pe deplin aplicarea dispozitiile prevazute de art. 1073 Cod civil, conform carora creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei.
Altfel spus, instanta nu se substituie partilor, ci constata ca se impune executarea obligatiei de a incheia contract de vanzare-cumparare, asumata de catre parti la data de 06.03.1996.
Cu privire la legea aplicabila pentru determinarea pretului vanzarii, Curtea retine ca la data de 06.03.1996 nu a avut loc o vanzare pe piata libera, intre doi agenti economici privati, prin negociere, ci a avut loc vanzarea unui activ din patrimoniul unei societati comerciale cu capital de stat, astfel incat operatiunea analizata nu a conferit dreptul fostei societati cu capital de stat de a specula terenul, impunand cumparatorului activului un pret exorbitant, de 70 euro fara TVA pe mp, prin raportare la pretul pietii, nici posibilitatea negocierii pretului, dupa cum nu a conferit nici dreptul cumparatorului de a pretinde ca pretul sa se limiteze la valoarea de inregistrare a bunului in contabilitate.
Legea nr. 85/1992 nu isi gaseste aplicarea in speta, acest act normativ fiind exclusiv aplicabil pentru vanzarea de locuinte si de spatii destinate activitatilor de comert si de prestari servicii, de mica industrie si oricaror alte activitati similare situate in constructiile de locuinte aflate in curs de executie. Activul instrainat prin contractul incheiat intre parti nu este situat intr-o constructie de locuinte aflata in curs de executie ci, asa cum s-a aratat in contract, reprezinta "intregul imobil" fost penitenciar situat in str. Libertatii.
Ca urmare, pretul determinat in conditiile prevazute de lege este pretul calculat potrivit HG 834/1991 si HG 500/1994, actualizat, conform regulii inscrise in art. 1073 Cod civil si prin raportare la aceste criterii legale s-a calculat pretul de catre expertul P. D., desemnat in apel sa evalueze terenul din litigiu.
Curtea a retinut ca notiunea de teren aferent defineste intreaga suprafata de teren ce apartine cladirii instrainate si nu se confunda cu suprafata strict necesara folosirii constructiei. De altfel, in speta, terenul aferent activului " A - L" a fost determinat de catre parti prin conventie, ca fiind in suprafata de 3.094 mp.
Potrivit sustinerilor ambelor parti si constatarilor expertului tehnic M. E., desemnat la fond ( lucrarea depusa la fila nr. 142), reiese ca suprafata reala a terenului aferent este de 2.688,08 mp, iar apelanta-reclamanta SC D. & CO SRL a facut precizarea (conform consemnarilor din incheierea de sedinta de la data de 19 februarie 2009 aflata la fila nr. 128 din dosar), ca intelege sa solicite cumpararea intregii suprafete de teren din litigiu, de 2.668,08 mp.
Pretul terenului, a fost calculat potrivit HG 834/1991 si HG 500/1994, este de 8671,74 lei si se actualizeaza la cursul de 2,9897 lei/USD, la data de 07.01.2009, rezultand valoarea de 154.597 lei.
In ultimul raspuns la obiectiuni, depus la fila 161 din dosar, expertul tehnic P. D. a explicat ca pretul de 8671,74 lei a fost stabilit conform HG 834/1991 si HG 500/1994, la data de 30.06.1994, pentru un indice Kt=8,873, aratand ca intimata-parata SC R.M. SA a reevaluat terenul in acelasi mod, pentru evidentierea in contabilitatea sa, in conformitate cu HG 500/1994, doar indicele folosit de aceasta fiind incorect (8,837 in loc de 8,873).
Totodata, expertul a explicat ca indicele folosit la reactualizare a fost stabilit la data de 30.06.1994, pentru un curs valutar de 1.677 lei (0,1677 RON)/USD, iar actualizarea la zi s-a realizat pentru cursul de 2,9697 lei /USD inregistrat la data de 07.01.2009.
Pentru argumentele dezvoltate in precedent, Curtea a constatat ca pretul pietei libere nu isi gaseste aplicarea in speta, indiferent in favoarea carei parti este invocat si, prin urmare, nu se va retine nici pretul pietei, de 123 677 lei, calculat de expert la zi, pe piata libera, afectata de recesiunea economica, ci pretul de 154 597 lei, ca fiind calculat "in conditiile prevazute de lege".
Curtea a retinut si faptul ca din certificatul de nomenclatura stradala nr. 376/ 03.03.2008 depus la fila nr. 58 din dosar reiese ca imobilul din str. L. figureaza in prezent in nomenclatorul strazilor municipiului Caracal la adresa: A. V. C., nr. 8A.
Totodata, Curtea a constatat ca in cauza nu se pune problema pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, deoarece instanta nu a fost legal investita cu o astfel de cerere, doar cu prilejul dezbaterii pe fond a apelului formulandu-se concluzii in acest sens.
Fata de considerentele expuse, Curtea a admis apelul si, potrivit art. 296 Cod procedura civila, a schimbat sentinta atacata, in sensul ca a admis actiunea si a obligat pe parata sa vanda reclamantei suprafata de 2.668,08 mp teren situat in Caracal, str. A.V.C., nr. 8A, judetul Olt, cu pretul de 154.597 lei si a mentinut solutia de respingere a exceptiei de inadmisibilitate a actiunii.