Reaua credinta a partilor nu constituie motiv de nulitate absoluta a unui contract decat prin raportare la cauza privita ca element esential al contractului si nu "in abstracto". Desi prejudiciul cauzat beneficiarului promisiunii de vanzare-cumparare este incontestabil si a putut fi prevazut de parti, el nu a reprezentat scopul tranzactiei, incat cauza este licita si beneficiarul promisiunii de vanzare-cumparare nu este indreptatit decat la despagubiri in conditiile dovedirii tuturor elementelor raspunderii civile.
Prin cererea adresata Tribunalului Suceava la data de 09.04.2003, reclamanta S.C. "B.S." S.R.L. Suceava a solicitat evacuarea paratelor S.C. "E." S.R.L. Suceava si S.C. "A.L." S.R.L. Suceava din spatiile pe care le ocupa din imobilul situat in mun. Suceava, str. Curtea Domneasca, nr. 3, precum si obligarea acestora sa ridice bunurile depozitate in acele spatii.
In motivare, a aratat ca este proprietara spatiului in baza unui contract de vanzare - cumparare autentificat prin notar sub nr. 1630 din 26.03.2003, ca la data incheierii acestuia contractul de inchiriere dintre vechiul proprietar si prim - parata era expirat, iar in ce priveste pe secund - parata, a sustinut ca aceasta nu a avut raporturi locative cu vechiul proprietar si cu atat mai putin cu ea.
Cu toate acestea, a sustinut reclamanta, paratii, desi au fost somati, refuza sa paraseasca spatiul, motiv pentru care a promovat actiunea de fata.
In cauza a formulat cerere de interventie in interes propriu S.C. "S." S.R.L. Suceava, pretinzand ca ea este proprietara spatiului in discutie.
La al treilea termen de judecata, din data de 12.06.2003, prim - parata a depus intampinare si, totodata, a formulat cerere reconventionala pentru obligarea reclamantei la plata imbunatatirilor aduse spatiului inchiriat si, concomitent, a cerut si stabilirea unui drept de retentie asupra acestuia.
De asemenea, a chemat in garantie pe vechii proprietari ai spatiului, pentru obligarea acestora la plata de daune morale si materiale si, totodata, au solicitat constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare - cumparare nr. 1630 din 26.03.2003, incheiat intre reclamanta si vechii proprietari, precum si pronuntarea unei hotarari prin care sa se constate ca imobilul a fost vandut paratei de catre vechii proprietari (chematii in garantie).
In intampinare, chematii in garantie G.A. si L.M., in calitate de vechi proprietari ai spatiului, au aratat urmatoarele:
Potrivit cap. III pct. 1 din contractul de inchiriere incheiat cu prim - parata, durata acestuia a fost de 6 luni si a expirat la data de 10.11.2001 si ca, potrivit cap. V pct. 2, acesta a fost reziliat de drept, pentru neplata chiriei la termen, prim - parata fiind notificata in acest sens.
Potrivit cap. VII pct. 4 din contractul citat, s-a convenit ca orice imbunatatire adusa spatiului sa se faca fara pretentia rambursarii contravalorii manoperei si a materialelor.
Nu au promis niciodata prim - paratei ca ii vor vinde spatiul inchiriat si ca promisiunea de vanzare - cumparare depusa la dosar nu se refera la partile din contract si nici la spatiul in discutie.
Au mai aratat ca suma achitata de SC "P.I." SRL reprezinta plata chiriei restante si nu contravaloarea spatiului, iar contractul de vanzare - cumparare incheiat cu reclamanta este legal emis, dreptul de proprietate al reclamantei fiind inscris in CF.
Prin decizia nr. 1968 din 18 mai 2006, Inalta Curte de Casatie si Justitie Bucuresti a admis recursul declarat de parata S.C. "E" S.R.L. Suceava, a casat decizia nr. 83 din 29.04.2004 a Curtii de Apel Suceava si sentinta civila nr. 173 din 30.01.2004 a Tribunalului Suceava si a trimis cauza spre rejudecare Tribunalului Suceava, retinand ca eronat au procedat instantele judecatoresti anterioare atunci cand au considerat ca renuntarea la judecata a unor capete din cererea reconventionala s-a facut cu respectarea dispozitiilor art. 246 al. 1 Cod proc. civila.
Cauza a fost reinregistrata pe rolul Tribunalului Suceava sub nr. 3423/86/2006.
Reclamanta S.C. "B.S" S.R.L. si-a precizat cererea de chemare in judecata, in sensul ca renunta la judecata cererii privind evacuarea paratei S.C. "E" S.R.L. Suceava din imobilul situat in mun. Suceava, str. Curtea Domneasca, nr. 3, incaperile 9 si 10 parter si evacuarea S.C. "A.L" S.R.L. Suceava din subsolul aceluiasi imobil, incaperea nr. 17, aceasta ramanand fara obiect ca urmare a punerii in executare a sentintei nr. 173 din 30.01.2004 a Tribunalului Suceava, ramasa definitiva prin decizia nr. 83 din 29.04.2004 a Curtii de Apel Suceava.
Totodata, reclamanta a aratat ca renunta la judecata in ceea ce priveste obligarea S.C. "A.L." S.R.L. sa-si ridice bunurile pe care le are depozitate in subsolul imobilului, ca ramasa fara obiect.
Reclamanta si-a mentinut actiunea doar in ce priveste capatul de cerere vizand obligarea S.C. "E" S.R.L. sa isi ridice bunurile depozitate in spatiul comercial situat pe str. Curtea Domneasca, nr. 3.
Parata S.C. "E" S.R.L. a formulat la randul sau precizari la cererea reconventionala, solicitand instantei ca, prin hotararea pe care o va pronunta, sa se constate nulitatea absoluta totala a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 1630/26.03.2003 de B.N.P. Ion Lastun, prin care L.M. si G.A. au vandut catre S.C. "B.S" S.R.L. Suceava, parte din imobilul situat in Suceava, str. Curtea Domneasca, nr. 3, jud. Suceava, constand in spatiu comercial, compus din incaperile numerotate in planul de situatie - anexa la contract cu nr. 9 si 10 parter si cu nr. 17 la subsol, pentru cauza ilicita, fiind incidente disp. art. 948 pct. 4, art. 966 si 968 Cod civil.
A mai solicitat sa se constate ca la data de 09.05.2001 s-a incheiat intre S.C. "E" S.R.L. Suceava, in calitate de cumparator si G.A. si L.M., in calitate de vanzatori, un contract de vanzare - cumparare cu privire la imobilul spatiu comercial situat in Suceava, str. Curtea Domneasca, nr. 3, jud. Suceava, contra sumei de 90.000 USD, din care s-a achitat suma de 270.316.000 lei si sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare, fiind incidente dispozitiile art. 969 Cod civil si art. 1073, 1077 Cod civil.
Prin sentinta nr. 858 din 7.05.2007, Tribunalul Suceava a admis cererea asa cum a fost precizata si a respins cererea reconventionala si cererea de chemare in garantie retinand in esenta ca in speta nu s-a facut dovada incheierii unui contract de vanzare - cumparare, caracterul fictiv al contractului de inchiriere nefiind dovedit, ca la momentul incheierii contractului a carui anulare se cere, erau indeplinite conditiile de valabilitate ale conventiei si ca in speta nu sunt incidente dispozitiile art. 1073, 1077 Cod civil astfel incat, pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de instrainare, nu este posibila, ca fata de prevederile contractului de inchiriere, restituirea cheltuielilor cu imbunatatirile nu se justifica.
In fine, constatand ca nu este identitate intre imobilul proprietatea reclamantei si cel ce face obiectul dreptului de proprietate al intervenientei, prima instanta a respins cererea de interventie a S.C."S" S.R.L., ca nefondata.
Impotriva sentintei a declarat apel parata reclamanta aratand ca in mod gresit s-a respins exceptia de nulitate a cererii de chemare in judecata in conditiile in care bunurile a caror ridicare se solicita nu sunt individualizate, ca in speta s-a facut atat dovada existentei antecontractului de vanzare - cumparare cat si cea a fraudei la lege si a ilicitului cauzei contractului de vanzare - cumparare in discutie, ca imbunatatirile aduse spatiului comercial reprezinta cheltuieli utile si trebuie rambursate.
Apelul a fost apreciat ca neintemeiat si respins pentru urmatoarele considerente:
1.Critica referitoare la neindicarea obiectului cererii nu a putut fi retinuta in conditiile in care in cauza s-a solicitat ridicarea tuturor bunurilor aflate in incinta si subsolul spatiului in discutie, fara a se invoca existenta unor bunuri proprii reclamantei ori apartinand unor alte persoane.
In aceste coordonate, Curtea a considerat ca prin cerere s-a facut o suficienta determinare a bunurilor ce trebuie ridicate, aceasta cu atat mai mult cu cat, prin procesul - verbal de inventariere intocmit inainte de pronuntarea instantei de fond si pe care aceasta instanta le-a avut in vedere la luarea hotararii, bunurile in discutie au fost individual determinate. Aceasta pentru ca nulitatea cererii de chemare in judecata pentru neindicarea obiectului acesteia se apreciaza nu raportat la momentul formularii cererii, ci la momentul pronuntarii instantei, pe cale de exceptie sau o data cu fondul.
2.Avand in vedere profunda legatura dintre motivele de apel de la punctul 2 si 3, Curtea a apreciat ca este potrivita analiza lor prin acelasi manunchi de considerente.
Fiind evident ca “nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet", problema esentiala a acestei spete o reprezinta chestiunea nulitatii contractului de vanzare-cumparare incheiat intre reclamanta si chematii in garantie. Aceasta pentru ca existenta antecontractului de vanzare - cumparare nu are relevanta decat in masura in care contractul de vanzare - cumparare incheiat cu o terta persoana este anulat.
Pentru ca actiunea in “realizarea" antecontractului presupune existenta dreptului de proprietate in patrimoniul promitentului la momentul pronuntarii hotararii de catre instanta.
Revenind in consecinta la problema nulitatii contractului, s-a observat ca temeiul de drept indicat pentru aceasta cerere il constituie dispozitiile art. 948 pct. 4, 966 si 968 Cod civil, asadar ilicitul cauzei, astfel incat o discutie asupra cauzei actului juridic civil este inevitabila.
Teoria de specialitate defineste cauza ca fiind obiectivul urmarit de parti la incheierea contractului (scopul contractului), subliniind constant distinctia din structura acestei conditii de validitate, intre scopul imediat (causa proxima) si scopul mediat (causa remota).
Scopul imediat, caracterizat prin aceea ca in cadrul unei anumite categorii de acte este un element abstract si invariabil este constituit in contractele sinalagmatice de reprezentarea mentala, de catre fiecare parte, a contraprestatiei, in cazul contractului de vanzare - cumparare acesta fiind predarea bunului, respectiv incasarea pretului.
Scopul mediat constand in motivul determinant al incheierii actului juridic este un element concret si variabil, referindu-se in cadrul contractelor sinalagmatice la insusirile prestatiei.
Fiind evident ca, in cadrul contractului de vanzare - cumparare care este contract numit, numai scopul mediat poate fi ilicit (scopul imediat fiind prevazut de lege), discutia despre nulitatea contractului pentru cauza ilicita in prezenta speta se circumscrie licitului sau ilicitului scopului mediat.
Care a fost asadar scopul mediat al contractului in discutie? Daca in ce priveste vanzatorii nu putem sti ce a dorit sa faca cu banii, in ce priveste cumparatorul, fara indoiala ca acesta a dorit sa-si procure imobilul pentru desfasurarea activitatii in vederea caruia s-a constituit societatea comerciala. Nimic ilicit asadar, in ce priveste cumparatorul. In plus, cum art. 967 Cod civil instituie o prezumtie de existenta a cauzei si de valabilitate a ei, nimic nu poate conduce in speta la concluzia ca motivul determinat ce le-a facut pe parti se contracteze ar fi fost ilicit.
Iar pentru ca prin cererea reconventionala parata a invocat ca motiv de nulitate absoluta si faptul ca in literatura de specialitate vanzarea incheiata cu o alta persoana, in dauna beneficiarului cumparator al unei promisiuni bilaterale de vanzare - cumparare constituie o frauda cu ocazia transferului dreptului de proprietate, urmarindu-se sustragerea de la obligatia asumata prin antecontract, Curtea a considerat necesar sa faca cateva clarificari cu privire la efectele instrainarii bunului promis catre o alta persoana chiar daca, fata de concluzia la care a ajuns cu privire la cauza contractului de vanzare - cumparare, aceasta discutie ar putea sa apara neimportanta.
Teoria de specialitate face distinctie in raport de buna sau reaua credinta a tertului dobanditor, afirmand fara rezerve ca, indiferent de pozitia promitentului vanzator, daca tertul a fost de buna credinta, instrainarea facuta cu titlul oneros ramane valabila, ramanand celui prejudiciat o actiune in raspundere contractuala sub forma obligarii la daune interese a promitentului vanzator. Daca insa tertul a fost de rea credinta, poate fi obligat si el la plata de daune interese, de aceasta data extracontractual (delictual) fata de acelasi beneficiar al promisiunii, in temeiul art. 998 - 999 Cod civil, fara a se aduce atingere contractului, aceasta deoarece reaua credinta a partilor nu constituie motiv de nulitate absoluta a unui contract decat prin raportare la cauza, privita ca element esential al contractului si nu “in abstracto". Ori, desi prejudiciul cauzat beneficiarului promisiunii de vanzare, acceptand - pentru nevoile demonstratiei - ca in cauza, intre parti, s-a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare, este incontestabil si a putut fi prevazut de parti , el nu a constituit chiar scopul tranzactiei, astfel incat cauza contractului este licita, iar beneficiarul promisiunii de vanzare - cumparare nu este indreptatit decat la despagubiri, evident in conditiile dovedirii tuturor elementelor necesare pentru angajarea raspunderii contractuale sau delictuale, dupa distinctiile mai sus operate.
3. In fine, in ceea ce priveste pretentia obligarii paratilor G.A. si L.M. la plata sumei de 15.000 RON reprezentand contravaloarea imbunatatirilor, examinand clauzele contractuale de inchiriere, a carei simulare nu poate fi invocata de parti (nemo auditur propriam turpitudinem allegans), Curtea a constatat ca prin art. VII pct. 4 din acest contract, partile au convenit ca, chiriasul nu poate emite pretentii cu privire la manopera si materialele “construite" pentru punerea in functiune a spatiului de comert dispozitii ce se impun locatorului in baza principiului “pacta sunt servanda" (art. 969 Cod civil).
Pentru aceste considerente, in temeiul art. 296 Cod proc. civila, Curtea a respins apelul in sensul celor aratate anterior.
Vazand si dispozitiilr art. 274 Cod proc. civila, a obligat apelanta sa plateasca suma de 1.000 lei intimatei S.C. "B.S." S.R.L. Suceava si 1.500 lei intimatilor G.A. si L.M., cu titlu de cheltuieli de judecata.