Contracte comerciale. Contract de exclusivitate a intermedierii vanzarii – cumpararii. Incheierea unui antecontract de vanzare in perioada de exclusivitate nu incalca obligatiile contractuale ale beneficiarului contractului de intermediere. Neindeplinirea obligatiilor contractuale de catre partea obligata sa intermedieze contractul de vanzare –cumparare. Interpretarea clauzelor contractuale. Art. 969, 970 Cod civil.
Prin actiunea formulata reclamanta SC „D.I” SRL a chemat in judecata parata SC „S” SA solicitand instantei sa dispuna obligarea acesteia la plata sumei de 150.000 lei + TVA cu titlu de daune contractuale, a sumei de 1.500 lei reprezentand contravaloarea documentatiei cadastrale, a sumei de 1.000 lei reprezentand contravaloarea studiului geo – topo si a sumei de 5.300 lei reprezentand contravaloarea documentatiei PUZ
In motivarea actiunii reclamanta arata ca a incheiat cu parata SC „S” SA un contract de exclusivitate in baza caruia s-a obligat sa reprezinte si sa ii gaseasca un cumparator, inclusiv sa intermedieze vanzarea – cumpararea imobilului inscris in CF nr.32116 Brasov, iar parata s-a obligat ca, pe perioada de exclusivitate, sa instraineze imobilul doar catre persoana fizica sau juridica indicata de societatea reclamanta. SC „D. I” SRL arata si ca parata a incalcat prevederile contractuale datorand astfel despagubiri.
In drept s-au invocat dispozitiile art.969, art.970, art.981, art.991, art.1082 Cod civil, art.43 Cod comercial.
Prin sentinta civila nr. 1257/13 iunie 2008 Tribunalul Brasov a respins exceptia de neexecutare a contractului invocata de parata, a respins actiunea formulata de reclamanta SC „D.I” SRL in contradictoriu cu parata SC „S” SA
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut urmatoarele:
La data de 7.06.2006 s-a incheiat intre parti contractul de exclusivitate de prestari servicii nr. 181 conform caruia parata, in calitate de prestator se obliga sa reprezinte si sa-i gaseasca reclamantei, in calitate de beneficiar un cumparator si sa intermedieze contractul de vanzare – cumparare avand ca obiect imobilul in litigiu..
Potrivit art.2 din contract reclamanta se obliga ca in termen de 120 zile calendaristice de la semnarea contractului sa nu instraineze imobilul descris mai sus direct catre o alta persoana fizica sau juridica si sa incheie contractul de instrainare a terenului proprietatea beneficiarului numai prin intermediul paratei.
Conform art.3 din acelasi contract beneficiarul va vinde terenul proprietatea sa unei persoane fizice sau juridice prezentate de catre prestator la pretul de 10.000.000 lei + TVA, unei persoane fizice, sau la pretul de 10.000.000 lei unei persoane juridice.
In conformitate cu art.10 din contract in cazul in care, cu culpa, beneficiarul instraineaza bunul imobil proprietatea sa altei persoane decat cea indicata de catre prestator beneficiarul se obliga sa plateasca SC „D.I” SRL cu titlu de daune interese o valoare echivalenta cu 1,5% din pretul de vanzare stabilit la art.3.
Conform scrisorii de exclusivitate parata confirma ca reclamanta este reprezentantul exclusiv pentru a promova si vinde proprietatea sa imobiliara , iar SC „D.I” SRL este responsabila pentru a identifica si a propune clientul cel mai indicat urmand ca toate propunerile si ofertele sa fie trimise direct catre societatea reclamanta.
La data de 9.08.2006 s-a incheiat intre SC „A O C” SRL si SC „T D” SRL, in calitate de beneficiar in baza contractului de colaborare cu reclamanta Contractul nr.5 avand ca obiect executarea documentatiei cadastrale pentru intocmire PUZ, PUD si autorizare de construire a imobilului in litigiu.
Prin Contractul de proiectare nr.141/8.03.2006 inregistrat la beneficiar sub nr.163/22.08.2006 SC „F” SRL, in calitate de proiectant s-a obligat sa realizeze documentatia de proiectare PUZ pentru imobilul in litigiu in favoarea SC „T D” SRL, in calitate de beneficiar in baza contractului de colaborare cu societatea reclamanta.
Potrivit Contractului de proiectare nr.47/2006 SC „G C” SRL, in calitate de proiectant s-a obligat sa realizeze studiul geo PUZ + PUD pentru imobilul in litigiu in favoarea beneficiarului SC „T D” SRL, in baza contractului de colaborare cu reclamanta.
La data de 17.10.2006 partile au incheiat un Act aditional la Contractul nr.181/7.06.2006 prin care au convenit modificarea art.2 in sensul ca termenul de executare a contractului se prelungeste pana la data de 31.12.2006.
Prin adresa nr.99/31.10.2006 SC „I” SRL a transmis reclamantei oferta de cumparare a imobilului in litigiu. La data de 15.11.2006 s-a incheiat intre SC „I” SRL si parata, in mod direct, Nota de negociere privind vanzarea – cumpararea imobilului, insa negocierile purtate nu au condus la incheierea actului de vanzare – cumparare.
La data de 17.12.2006 s-a incheiat intre parata, in calitate de vanzatoare si SC „ L” SRL, in calitate de cumparatoare Antecontractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 5749 conform caruia promitentul – vanzator se obliga sa vanda si promitentul – cumparator se obliga sa cumpere imobilul in litigiu.
Prin adresa inregistrata sub nr.7399/19.12.2006 societatea reclamanta a inaintat catre SC „T” SA oferta de vanzare a imobilului in litigiu.
Prin adresa inregistrata sub nr.153/28.12.2006 reclamanta inainteaza paratei oferta ferma de cumparare a imobilului din partea SC „T” SA facuta in baza negocierilor anterioare cu SC „I” SRL.
Prin adresa inregistrata sub nr.1942/28.12.2006 SC „T” SA a transmis paratei oferta ferma de cumparare a imobilului la pretul de 10.400.000 lei.
La data de 15.03.2007 s-a incheiat intre parata si SC „L” SRL Contractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr.1144 avand ca obiect vanzarea – cumpararea imobilului inscris in CF nr.32116 Brasov.
Sustinerile reclamantei in sensul ca parata si-a incalcat obligatiile contractuale prin aceea ca a incheiat la data de 27.12.2006 Antecontractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr.5749/27.12.2006 sunt neintemeiate.
In speta, parata s-a obligat sa nu vanda altei persoane fizice sau juridice decat cea prezentata de reclamanta, iar nu sa nu promita vanzarea.
In plus se constata ca antecontractul de vanzare – cumparare a fost incheiat la data de 27.12.2006 in conditiile in care contractul de exclusivitate incheiat expira la data de 31.12.2006, iar oferta SC „T” SA a fost inaintata SC „S” SA la data de 28.12.2006, fara vreo dovada ca aceasta oferta a si intrat in posesia paratei data fiind perioada sarbatorilor de Craciun si Anul Nou.
Se apreciaza totodata ca parata are dreptul la a-i fi prezentat, pentru imobilul pe care intentiona sa il instraineze, clientul cel mai indicat asa cum rezulta din Scrisoarea de exclusivitate emisa la 7.06.2006 si ca, in acest scop, SC „S” SA este cea care poarta negocierile si nu reclamanta, care a incheiat cu SC „T” SA un contract de comision in conditiile negociate de parata cu SC „ I” SRL.
In motivarea apelului reclamanta arata ca fata de art. 970,977,981,982 C. civ echitatea si legea le include in anumite contracte dupa natura lor pe care partile se prezuma a le fi acceptat tacit , din moment ce nu le-au exclus in mod expres.
Fiind vorba de un contract de exclusivitate nu numai ca nu putea instraina imobilul catre o alta persoana . dar nu trebuia sa incheie niciun act juridic, inclusiv o promisiune de vanzare-cumparare decat dupa incheierea perioadei de exclusivitate. Numai in acest fel contractul de exclusivitate isi avea ratiunea pentru care a fost incheiat, iar toate inscrisurile ulterioare , vizavi de acest contract , primeau eficienta juridica deplina.
In mod gresit s-a retinut ca oferta SC „T” SA nu a fost inregistrata in evidenta paratei pentru ca erau sarbatorile de iarna, intrucat atat adresa reclamantei 153/28.12.2006, cat si oferta respectiva au fost inregistrate sub nr. 327/28.12.2006 la parata fila 48,49 dosar. S-a retinut de instanta ca reclamanta nu putea sa negocieze cu clientii gasiti in vederea vanzarii .In art. 3 din contract se arata expres ca imobilul se va vinde la pretul de 10.000.000 lei.
In realitate oferta de vanzare a paratei prin reprezentantul reclamantei a fost facuta la data de 19.12.2006, cu acordul prealabil al CA al intimatei , respectandu-se conditiile si termenele de plata din negocierea cu SC „I” SRL. Reclamanta nu a actionat la intamplare , ci cu consimtamantul prealabil al paratei.
Apelul declarat de reclamanta este nefondat.
Dispozitiile art. 970,977,981,982 C. civ privind interpretarea coroborata a clauzelor contractuale si completarea contractului cu acele elemente sau clauze pe care obiceiul , echitatea si legea le include in anumite contracte dupa natura lor pe care partile se prezuma nu inseamna adaugarea unor elemente noi care sa incalce art. 969 C. civ care prevede puterea de lege a contractului. Instanta de fond a interpretat dispozitiile contractuale avand in vedere si celelalte probe existente la dosar.
Din contractul de exclusivitate 181 din 7.06.2006 incheiat intre parti, asa cum a fost modificat prin actul aditional din 17.10.2006 rezulta ca parata, in calitate de prestator se obliga sa reprezinte si sa-i gaseasca reclamantei, in calitate de beneficiar un cumparator si sa intermedieze contractul de vanzare – cumparare avand ca obiect imobilul in litigiu , iar reclamanta se obliga ca in termen de 120 zile calendaristice de la semnarea contractului sa nu instraineze imobilul descris mai sus direct catre o alta persoana fizica sau juridica si sa incheie contractul de instrainare a terenului proprietatea beneficiarului numai prin intermediul paratei si va vinde terenul proprietatea sa unei persoane fizice sau juridice prezentate de catre prestator la pretul de 150 euro mp , termenul contractului fiind 31.12.2006. In cazul in care, din culpa, beneficiarul instraineaza bunul imobil proprietatea sa altei persoane decat cea indicata de catre prestator beneficiarul se obliga sa plateasca SC „D I” SRL cu titlu de daune interese o valoare echivalenta cu 1,5% din pretul de vanzare stabilit la art.3.
Nu s-a dovedit ca adresa 153/28.12.2008 prin care reclamanta a inaintat paratei oferta SC „T” SA si oferta SC „T” SA nr. 1942/28.12.2006 au intrat in posesia paratei in perioada sarbatorilor de si ca s-au purtat discutii in perioada contractului de exclusivitate intre parata si SC„T” SA privind vanzarea imobilului , sustinerile in acest sens ale reclamantei la interogatoriu necoroborandu-se cu celelalte probe de la dosar.
Reprezentantii paratei nu au convenit cu niciuna dintre partile din contractul de comision prezentarea in fata notarului si incheierea vreunui precontract referitor la imobil in data de 29.12.2006 si nici nu a fost parata de acord cu plata in rate a pretului si nici un termen in luna februarie , iar aceasta oferta nu a ajuns in posesia paratei.
Oferta facuta de SC „T” SA , in lipsa consimtamantului paratei si fara cunostinta paratei , nu poate fi retinuta ca fiind o oferta valabila fata de faptul ca reclamantei nu i s-a dat acordul sa faca negocieri in numele paratei, ci doar sa intermedieze vanzarea , negocierea urmand a fi purtata intre vanzator si potentialii cumparatori.
Pe perioada contractului parata a intrat in negocieri cu o singura societate potential cumparator respectiv SC „I” SRL., negocieri care nu s-au concretizat prin incheierea vreunei promisiuni de vanzare – cumparare , aceasta din urma renuntand la tranzactie.
Prin antecontractul de vanzare –cumparare incheiat intre parata si SC „L” SRL la data de 20.02.2007 dreptul de proprietate nu a fost transferat de la vanzator la cumparator, promitentul – vanzator ramanand proprietar al lucrului promis si pastrandu-si toate atributele acestui drept, inclusiv acela de dispozitie juridica. Parata s-a obligat prin contractul de exclusivitate sa nu vanda altei persoane fizice sau juridice decat cea prezentata de reclamanta, iar nu sa nu promita vanzarea. Doar dupa expirarea contractului de exclusivitate la data 15.03.2007 s-a incheiat intre parata si SC „L” SRL contractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr.1144 avand ca obiect vanzarea – cumpararea imobilului, deci parata nu si-a incalcat obligatiile ce decurg din contractul de exclusivitate.
Pentru aceste considerente Curtea a respins apelul declarat de reclamanta.
Decizia civila nr. 130/R din 30 octombrie 2008