Recurs. Schimbarea cauzei. Consecinte.
Prin sentinta civila nr. 80/10.01.2007 Judecatoria Brasov a admis actiunea formulata de reclamanta S.C. RIAL S.R.L. Brasov impotriva paratului T.I. si, in consecinta : a obligat pe parat sa plateasca reclamantei suma de 245,3 lei reprezentand chirie restanta si penalitati de intarziere aferente perioadei noiembrie 2005 – august 2006; a dispus rezilierea contractului de inchiriere nr. 13336710.08.1999 incheiat de parti; a dispus evacuarea paratului din spatiul locativ situat in Brasov, str. Simeria i-a obligat pe parat sa plateasca reclamantei suma de 42,73 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, judecatoria a retinut urmatoarele.
Intre parti s-a incheiat la data de 10-08-1999 contractul de inchiriere pentru imobilul din Brasov, str. Simeria. Chiria a fost fixata la suma de 152.748 lei ROL lunar , stabilindu-se in capitolul II al. final al contractului ca neplata acesteia la termen atrage o penalizare de 1% pentru fiecare zi de intarziere.
Prin semnarea contractului, acesta a dobandit pentru parti, in temeiul art. 969 Cod civil, forta obligatorie, impunandu-se respectarea clauzelor sale. Fata de cele expuse , avand in vedere achitarea cu intarziere a sumelor datorate cu titlul de chirie pentru perioada 11-2005/ 08-2006, paratul va fi obligat, in temeiul textului legal sus-mentionat , la plata catre reclamanta a penalitatilor de intarziere in cuantum de 13,34 lei.
Potrivit dispozitiilor art.24 lit. b din Legea 114/1996, rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit se face la cererea proprietarului, atunci cand chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv. Este vorba de un caz de reziliere judiciara a contractului, o aplicatie a prevederilor art.1020-1021 Cod civil, ce se poate dispune de catre instanta in cazul in care constata ca sunt indeplinite conditiile legale.
In speta, paratul nu a achitat chiria restanta pentru perioada 11-2005/ 08-2006 si nici penalitatile de intarziere.
Fata de aceasta situatie instanta a apreciat ca s-a produs o neexecutare suficienta pentru a se putea dispune rezilierea contractului, astfel ca instanta a admis cererea reclamantei si in consecinta a admis si cererea de evacuare a paratului, petit accesoriu celui de reziliere, admitand actiunea , fata de cele dispuse anterior .
In temeiul art.274 Cod procedura civila, retinand culpa procesuala a paratului, instanta a dispus obligarea acestuia la plata catre reclamanta a sumei de 434.511,6 lei reprezentand cheltuieli de judecata compuse din taxa de timbru si timbru judiciar.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel paratul T.I., criticand-o pentru nelegalitate si netemeinice si solicitand schimbarea in tot a acesteia, in sensul respingerii cererii de chemare in judecata.
In dezvoltarea motivelor de apel, apelantul parat a aratat ca intimata reclamanta a fost de rea credinta si nu a adus la cunostinta judecatorului fondului ca a achitat debitul datorat .
Tribunalul Brasov, prin decizia civila nr. 281/Ap/25.10.2007, a admis apelul paratului T.I. schimband in parte sentinta apelata, in sensul ca actiunea reclamantei a fost admisa in parte, petitul privind obligarea paratului la plata chiriei restante si a penalitatilor de intarziere fiind respins, iar celelalte dispozitii ale sentintei apelate pastrate.
In considerentele deciziei astfel date, instanta de apel a retinut cele ce urmeaza.
Prin inscrisurile depuse la dosarul instantei de apel, paratul a dovedit plata chiriei aferente perioadei noiembrie 2005 – februarie 2007 si a penalitatilor aferente.
Asa cum se poate observa, acesta a achitat prima parte din chirie dupa inregistrarea actiunii la Judecatoria Brasov , in data de 30.11.2006.
In contractul de inchiriere incheiat intre parti se stipuleaza ca „ in caz de neplata a chiriei lunare pe o perioada de trei luni (…) contractul este reziliat de drept in favoarea proprietarului , care va trece la evacuarea chiriasului fara somatie, punere in intarziere sau judecata. Orice ingaduinta din partea proprietarului nu trebuie interpretata ca o renuntare la pactul comisoriu expres stipulat”.
Prin urmare, chiar daca apelantul parat a facut dovada platii chiriei dupa data inregistrarii actiunii – 10.2006 – faptul ca acesta nu si-a executat obligatia stipulata in contract din luna noiembrie 2005 a dus la rezilierea de drept a contractului de inchiriere, conform pactului comisoriu cu care a fost de acord prin semnarea contractului, devenit astfel „ legea partilor”.
Nu are relevanta in speta ca in 06.12.2006 partile au convenit sa semneze un act aditional deoarece , partile convenisera ca orice ingaduinta din partea proprietarului nu trebuie interpretata ca o renuntare la pactul comisoriu expres.
Fata de toate aceste considerente de fapt si de drept singura modificare ce se poate aduce hotararii instantei de fond este aceea de a inlatura obligatia de plata a chiriei aferente lunilor 11.2005 -08.2006 si a penalitatilor de intarziere deoarece aceasta cerere a ramas fara obiect , paratul facand dovada platii acestor obligatii inainte de pronuntarea hotararii.
Impotriva acestei decizii, paratul T.I. a formulat recurs, intemeiat in drept pe dispozitiile art. 304 pct. 6, 8 si 9 Cod procedura civila, solicitand admiterea recursului, modificarea in tot a deciziei recurate, in sensul admiterii apelului formulat, impotriva sentintei date de judecatorie, cu consecinta pe fond a respingerii actiunii promovate de catre reclamanta.
In esenta, in motivarea recursului paratul a sustinut ca instanta de apel a incalcat dispozitiile art. 294 alin. 1 Cod procedura civila si nu a retinut corect semnificatia juridica a actului aditional la contractul de inchiriere, incheiat ulterior promovarii actiunii de catre reclamanta.
Prin intampinare formulata in cauza reclamanta a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Examinand decizia recurata in raport cu actele si lucrarile de la dosar, cu motivele de recurs invocate, curtea constata fondat recursul pentru cele ce urmeaza.
Reclamanta si-a fondat actiunea dedusa judecatii pe prevederile art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, potrivit carora rezilierea judiciara a contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit se face la cererea proprietarului, atunci cand, chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv.
Prima instanta s-a pronuntat asupra actiunii formulate de reclamanta, tinand seama de cauza actiunii, temeiul juridic al acesteia, respectiv rezilierea judiciara.
Instanta de apel a respins apelul paratului, constatand reziliat de drept contractul de inchiriere incheiat intre parti, „conform pactului comisoriu cu care a fost de acord prin semnarea contractului” paratul, schimband astfel cauza actiunii in apel, contrar dispozitiilor art. 294 alin. 1 teza I Cod procedura civila, potrivit carora in apel nu se poate schimba, printre altele cauza cererii de chemare in judecata.
Or, judecarea apelului in limita altei cauze a actiunii decat a celei invocate de catre reclamanta, echivaleaza cu o necercetare a fondului pricinii.
Asa fiind, in baza art. 312 alin. 1 si 5 Cod procedura civila, recursul a fost admis, a fost casata decizia recurata si trimisa cauza spre rejudecarea apelului aceleiasi instante, prilej cu care vor fi examinate si celelalte aspecte invocate prin recurs.
Decizia civila nr. 79/R/28.02.2008 – G.B.