Rezolutiune contract. Conditii.
Partea care nu si-a indeplinit obligatiile contractuale nu este indreptatita sa solicite constatarea rezolutiunii contractului in baza pactului comisoriu.
Prin sentinta civila nr.2600/26.06.2007, Tribunalul Brasov – Sectia Comerciala si de Contencios Administrativ a admis in parte actiunea formulata de reclamantii F.M.G. si F.D.N., in contradictoriu cu parata S.C. P. S.R.L. Miercurea Ciuc. A admis in parte cererea reconventionala si actiunea din dosarul conex, formulata de S.C. P. in contradictoriu cu paratii F.M.G. si F.D.N. si in consecinta a constatat rezolutiunea de plin drept a antecontractului de vanzare – cumparare si actelor aditionale la acesta, incheiate intre parti si avand cu obiect imobilul situat in Brasov, inscris in C.F.nr.19175 Brasov sub nr.top.9253/3. A instituit in favoarea paratei S.C. P. S.R.L. un drept de retentie asupra imobilului mai sus mentionat pana la achitarea de catre reclamanti a sumei de 1500.000 EURO si a dispus notarea in cartea funciara a dreptului de retentie astfel instituit. A compensat intre parti cheltuielile de judecata. A respins celelalte pretentii din cererea de chemare in judecata, cererea reconventionala si dosarul conex.
Pentru a hotari astfel, instanta a retinut urmatoarele:
Intre reclamanti in calitate de promitenti - vanzatori si parata in calitate de acceptanta cumparatoare, s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2044/2004 (fila 11 la dosarul nr.8245/2006 al Judecatoriei Brasov) prin care reclamantii s-au obligat sa transmita prin vanzare paratei imobilul situat in Municipiul Brasov, str. Vulcan nr.6, judetul Brasov,pretul stabilit de parti fiind de 245.000 Euro, din care s-a convenit sa se achite in avans 25.000 Euro pana la data de 15.12.2004, urmand ca diferenta sa se achite pana la data de 31.01.2005.
La data de 21.12.2004 partile incheie un act aditional autentificat sub nr.2186/2004, prin care partile au modificat antecontractul autentificat sub nr.2044/2004 prin care partile au convenit reesalonarea platii pretului urmand ca pana la 15.03.2005 sa se incheie in forma autentica un contract de vanzare-cumparare pentru imobilul in litigiu, reclamantii obligandu-se sa predea actele apte pentru inscrierea in cartea funciara a imobilului.
La data de 12.04.2005 partile incheie actul aditional autentificat sub nr.735/2005 prin care partile au stabilit ca in cazul in care pana la data de 15.06.2005, contractul de vanzare – cumparare pentru imobilul in litigiu nu se incheie in forma autentica, antecontractul si actele aditionale „sa se rezolutioneze de plin drept, fara somatie, fara punere in intarziere si fara orice alte formalitati prealabile (pact comisoriu de ultim grad), partile contractante urmand a se repune in situatia anterioara incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, restituindu-si prestatiile reciproce”.
La data de 15.06.2006, partile nu au incheiat contractul autentic pentru imobil in litigiu, din culpa paratei care nu si-a respectat obligatia de plata integrala a pretului stabilit de parti in contract, parata achitand doar suma de 150.000 Euro.
Sustinerile paratei privind neindeplinirea de catre reclamanti a obligatiilor cu privire la contractarea unui credit de catre parata de la Banca Transilvania – Sucursala Brasov (credit din care ar fi trebuit sa fie achitat pretul imobilului in litigiu) au fost considerate nefondate, astfel de obligatii nefiind inserate de parti in antecontractul de vanzare-cumparare modificat prin cele doua acte aditionale mai sus mentionate.
Prin actul aditional autentificat sub nr.2186/21.12.2004 s-a prevazut ca in cazul in care nu se intabuleaza imobilul pana la data de 15.03.2005, parata sa foloseasca imobilul din data de 15.03.2005 iar restul de pret de 215.000 Euro sa se plateasca pana la „momentul intabularii imobilului pe numele acceptantei –cumparatoare” data ce a fost stabilita ulterior la 15.06.2005, potrivit actului aditional autentificat sub nr.735/ 12.04.2005.
Impotriva sentintei au declarat apel atat reclamantii cat si parata.
Apelantii reclamanti au criticat sentinta sub aspectul respingerii petitului privind evacuarea.
In dezvoltarea motivelor de apel s-a sustinut ca sentinta are un caracter contradictoriu. Constatarea rezolutiunii ar fi trebuit sa conduca si la repunerea partilor in situatia anterioara, adica la parasirea imobilului de catre parata.
Dreptul de retentie instituit in favoarea S.C. P&C S.R.L. nu poate sa conduca la o deposedare de folosinta a proprietarilor imobilului. Acest drept nu confera persoanei care are un drept de creanta vreun dezmembramant al dreptului de proprietate.
Prevederile art.1444 Cod civil se refera doar la persoanele care au detinut folosinta pe baza unui titlu (arendas, chirias) iar parata nu se afla in aceasta situatie.
Paratii reclamanti reconventionali, prin apelul lor, au solicitat schimbarea in tot a sentintei atacate, in sensul respingerii actiunii si admiterii cererii reconventionale.
O prima critica adusa sentintei este aceea ca instanta a constatat rezolutiunea de plin drept nu numai a contractului de vanzare-cumparare care a facut obiectul actiunii, dar si a actelor aditionale, desi nu a fost investita cu acestea din urma.
Cu privire la fondul cauzei, apelanta a sustinut ca diferenta de pret trebuia achitata dintr-un credit bancar. Societatea a fost in imposibilitatea obtinerii acestui credit data fiind atitudinea culpabila a promitentilor vanzatori, care la termenul convenit nu au prezentat toate actele necesare, printre care si incheierea de intabulare. De faptul intabularii constructiei in cartea funciara depindea obtinerea creditului de catre parata, in vederea achitarii diferentei de pret, precum si incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica. Reclamantii au procedat la inscrierea constructiei in cartea funciara abia in anul 2006, fara a notifica paratei efectuarea acestor demersuri.
Prin raportare la termenul stabilit pentru incheierea contractului, 15 iunie 2005, ambele parti au executat din obligatiile asumate dupa expirarea acestui termen: promitentii vanzatori au efectuat intabularea constructiei in anul 2006 iar promitentii cumparatori au achitat sume de bani acceptate de catre promitentii vanzatori.
Pe cale de consecinta, refuzul reclamantilor la incheierea contractului de vanzare – cumparare in forma autentica apare ca fiind nejustificat.
Totodata, s-a solicitat rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare urmare a intervenirii pactului comisoriu de grad IV din actul aditional autentificat sub nr.735/12.04.2005, act aditional care nu formeaza obiectul cenzurii reclamantilor.
La dosar a fost depusa intampinare de catre intimata parata, prin care s-a solicitat respingerea apelului reclamantilor.
Reclamantii au depus, de asemenea, intampinare, prin care au solicitat respingerea apelului paratei.
Examinand sentinta atacata in limita motivelor de apel, in raport de probele administrate si de dispozitiile legale in materie, curtea a retinut urmatoarele:
Prin antecontractul de vanzare cumparare, incheiat in forma autentica la data de 29.11.2004, reclamantii s-au obligat sa-i vanda paratei imobilul din Brasov, in schimbul sumei de 245.000 EURO. La data incheierii antecontractului s-a achitat suma de 5.000 EURO, urmand ca restul pretului sa se achite in modul urmator: 25.000 EURO pana la data de 15.12.2004 si suma de 215.000 EURO pana la data de 31.01.2005, printr-un credit acordat de Banca Transilvania – Brasov. Concomitent cu achitarea integrala a pretului urma a se incheia si contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
Acest antecontract a fost modificat la data de 21.12.2004, printr-un act aditional, incheiat tot in forma autentica, prin care s-a stipulat ca suma de 25.000 EURO se va achita cel mai tarziu la data de 30 decembrie 2004 iar suma de 215.000 EURO cel mai tarziu la data de 15 martie 2005, printr-un credit acordat de Banca Transilvania – Brasov. Data incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica a fost stabilita la data de 15 martie 2005, data la care vanzatorii urmau a prezenta toate actele apte pentru inscrierea in cartea funciara a imobilului. Partile au convenit ca, in cazul in care din motive independente de vointa lor nu se obtin documentele necesare pentru intabulare, promitenta cumparatoare sa foloseasca imobilul iar restul de pret sa se achite in momentul intabularii imobilului pe numele ei.
La data de 12.04.2005 s-a incheiat un nou act aditional la antecontract, prin care termenul de incheiere a contractului de vanzare-cumparare in forma autentica s-a stabilit la data de 15 iunie 2005 iar pretul a fost majorat cu suma de 2.000 EURO.
Termenul de plata a diferentei de pret, in suma de 177.000 EURO s-a stabilit la data de 20 iunie 2005.
Prin acelasi act aditional s-a stipulat si un pact comisoriu de ultim gard, in sensul rezolutionarii de plin drept, fara somatie, fara punerea in intarziere si fara alta formalitate prealabila, partile contractante urmand a se repune in situatia anterioara.
La data de 15 iunie 2005, asa cum rezulta din incheierea de autentificare, la biroul notarial s-a prezentat numai reprezentantul paratei, desi reclamantii fusesera notificati sa se prezinte in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare.
Cu toate ca nu s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare la data stipulata prin ultimul act aditional, parata a continuat si dupa aceasta data sa le plateasca reclamantilor sume de bani cu titlu de pret pentru imobilul ce a facut obiectul antecontractului, sume pe care acestia le-au acceptat.
Continuarea de catre parata a executarii obligatiilor contractuale, insusita si de catre reclamanti, denota faptul ca ambele parti au inteles sa nu dea curs pactului comisoriu stipulat in ultimul antecontract de vanzare-cumparare. Mai mult, reclamantul F.M.G., in raspunsul la interogatoriu arata ca intabularea provizorie a constructiei a facut-o impreuna cu societatea parata. Intrucat intabularea s-a facut in anul 2006, este evident ca reclamantii au considerat ca ramanand in fiinta antecontractul de vanzare-cumparare, deci pactul comisoriu nu a operat.
Pe de alta parte, chiar in situatia unui pact comisoriu de gradul patru, singurul in drept a aprecia daca este cazul sa se aplice rezolutiunea este creditorul care si-a executat sau se declara gata sa isi execute obligatiile.
Reclamantii invoca neplata diferentei de pret de catre parata, omitand clauza in conformitate cu care plata diferentei de pret urma a se face printr-un credit luat de la banca. Acest credit nu putea fi obtinut decat in conditiile in care constructia ar fi fost intabulata.
Instanta de fond a retinut ca reclamantii nu si-au asumat obligatia intabularii constructiei, ignorand clauza din actul aditional din 21.12.2004, in care s-a stipulat expres ca acestia vor prezenta la data incheierii contractului „toate actele apte pentru inscrierea in cartea funciara a imobilului”.
Aceasta obligatie nu a fost inlaturata prin actul aditional din 12.04.2005, in care s-a prevazut expres ca : „Celelalte prevederi ale contractului de vanzare-cumparare susmentionat, asa cum a fost modificat pana la aceasta data, se mentin”.
Mai mult, chiar si in cazul in care reclamantii nu si-ar fi asumat expres obligatia de a prezenta actele necesare intabularii, aceasta este o obligatie care, prin natura contractului, incumba vanzatorului, intrucat in lipsa acestor inscrisuri contractul autentic nu poate fi incheiat iar cel care le poate obtine este numai proprietarul imobilului.
Este de remarcat si faptul ca prin ultimul act aditional termenul de plata a pretului a fost stabilit la 5 zile dupa data la care urma a se incheia contractul, sub sanctiunea aplicarii pactului comisoriu.
Rezulta ca la data de 15 iunie 2005, contractul de vanzare-cumparare putea fi incheiat si fara plata diferentei de pret, care urma sa se faca in data de 20 iunie 2005.
Ca urmare, la data de 15 iunie 2005, data la care urma a opera pactul comisoriu, reclamantii au fost cei care nu si-au indeplinit obligatiile contractuale si nu parata.
Ca urmare, reclamantii nu pot invoca rezolutiunea de drept a contractului, astfel ca actiunea lor este neintemeiata.
Antecontractul de vanzare-cumparare, astfel cum a fost modificat ramanand in vigoare, in baza art.1073 Cod civil, care consacra principiul executarii in natura a obligatiilor contractuale, cererea reconventionala, prin care s-a solicitat obligarea paratilor reconventionali la incheierea contractului de vanzare cumparare, in caz contrar hotararea judecatoreasca urmand a tine loc de act apt de intabulare, apare ca intemeiata.
In raport de aceste considerente, s-a constatat ca recursul paratei este intemeiat, motiv pentru care, in baza art.296 Cod pr. civila, a fost schimbata in tot sentinta, in sensul respingerii actiunii si admiterii cererii reconventionale.
In baza art.274 Cod pr. civila, reclamantii parati reconventionali au fost obligati la plata catre parata reclamanta reconventionala a cheltuielilor de judecata in cele doua faze procesuale.
Decizia nr. 219/Ap/30 noiembrie 2007-red. G.C.