Deosebirea esentiala de reglementare intre art. 50 alin. 2 si art. 50 indice 1 din Legea nr.10/2001.
Instantele investite cu o actiune in pretentii avand ca obiect restituirea pretului de piata al imobilului cea format obiect al unui contract de vanzare cumparare incheiat in temeiul Legii nr.112/1995, trebuie sa stabileasca fara echivoc faptul ca contractul desfiintat prin hotarare judecatoreasca a fost incheiat cu respectarea dispozitiilor Legii nr.112/1995, ceea ce constituie situatia premisa a admiterii unei astfel de actiuni.
Atata timp cat prin hotararea judecatoreasca irevocabila prin care a fost desfiintat contractul, s-a stabilit ca nu au fost respectate prevederile imperative ale Legii nr.112/1995, atunci actiunea reclamantului nu poate fi admisa, lipsind conditia sine qua non pentru admiterea ei, iar instantele investite cu solutionarea unei astfel de actiuni nu mai sunt indrituite sa cerceteze indeplinirea conditiei, intrucat se opune principiul puterii lucrului judecat.
Sectia I Civila si pentru cauze privind conflicte de munca si asigurari sociale - Decizia civila nr.22 /17 februarie 2015
Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Alba Iulia reclamantul C.M. a solicitat obligarea paratului S.R. prin M.F.P. la restituirea pretului de piata pentru apartamentul ce a fost cumparat de antecesorul sau in temeiul Legii nr.112/1995, contractul fiind anulat prin hotarare judecatoreasca irevocabila, actiunea fiind intemeiata in drept pe art. 50 indice din Legea nr.10/2001.
Prin sentinta civila nr.807/2012, Judecatoria Alba Iulia a respins actiunea formulata de reclamantul C.M. in contradictoriu cu paratul S.R.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut urmatoarele:
In temeiul contractului de vanzare-cumparare nr…/1996, vanzatoarea SC F. S.A. a transmis catre antecesorul reclamantului dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, in temeiul prevederilor Legii nr.112/1995.
La data de 03.10.2007, prin decizia civila nr.265/A/2007 data de Curtea de Apel Alba Iulia si ramasa irevocabila prin respingerea recursului s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr…/1996, fiind anulata si incheierea de intabulare cu privire la imobilul in litigiu. De asemenea, a dispus rectificarea cartii funciare prin restabilirea situatiei anterioare cu privire la imobilul in litigiu.
Fata de dispozitiile art. 50, 501 din Legea nr.10/2001, modificata prin Legea nr.1/2009, instanta a apreciat ca trebuie realizata o distinctie intre pretul actualizat si pretul de piata al imobilului, care se cuvine persoanelor interesate, iar aceasta distinctie opereaza in raport cu modalitatea in care cumparatorul unui imobil, in baza unui contract de vanzare-cumparare incheiat in temeiul prevederilor Legii nr.112/1995, a pierdut bunul imobil, adica daca s-a desfiintat contractul de vanzare-cumparare incheiat cu rea-credinta ca urmare a admiterii actiunii in constatarea nulitatii absolute sau ca urmare a admiterii unei actiuni in revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteza care presupune existenta a doua titluri valabile.
Instanta a apreciat ca nu in toate cazurile in care chiriasii cumparatori au fost evinsi, se pune problema acordarii valorii de piata a imobilelor ce au format obiectul contractului de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr.112/1995, ci aceasta valoare trebuie acordata numai in ipoteza in care se mentine valabilitatea contractului de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr.112/1995, dar chiriasii au fost evinsi ca urmare a admiterii actiunii in revendicare, prin compararea titlurilor.
In prezenta cauza, instanta de fond a constatat ca antecesorul reclamantului nu se afla in ipoteza reglementata de art.50 ind. 1 din Legea nr.10/2001, respectiv a incheierii contractului de vanzare-cumparare in temeiul Legii nr.112/1995 si a mentinerii valabilitatii acestui contract, dar a evingerii chiriasilor prin efectul admiterii actiunii in revendicare.
Apelul declarat de reclamant impotriva acestei sentinte a fost respins de Tribunalul Alba prin decizia civila nr.341/A/2014, instanta retinand in esenta ca este corecta aprecierea instantei de fond in sensul ca reclamantul nu se regaseste in ipoteza art. 50 ind. 1 din Legea nr.10/2001, modificata prin Legea nr.1/2009.
La momentul constatarii nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare asupra imobilului in litigiu, reclamantul apelant a avut la indemana dreptul la actiune intemeiat pe dispozitiile art. 50 alin. 2 din Legea nr.10/2001, pentru restituirea pretului actualizat platit de chiriasul cumparator caruia i s-a desfiintat titlul.
De pretul de piata al imobilului ar fi beneficiat reclamantul daca ar fi dovedit ca a incheiat contractul de vanzare cumparare cu respectarea dispozitiilor Legii nr.112/1995, insa potrivit deciziei Curtii de Apel Alba Iulia, anterior mentionate, s-a constatat irevocabil ca antecesorul reclamantului a incheiat contractul cu administratorului bunului preluat abuziv de S.R., ambele parti fiind de rea credinta la momentul contractarii.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul, solicitand, in principal, anularea hotararii atacate si rejudecarea cauzei in sensul admiterii actiunii asa cum a fost formulata, iar in subsidiar, casarea hotararilor instantelor de fond si de apel.
S-a sustinut in esenta ca prin hotararile atacate s-a facut o interpretare gresita a dispozitiilor art.50 ind. 1 si 50 alin. 2 din Legea nr.10/2001, intrucat antecesorul reclamantului a cumparat imobilul cu respectarea Legii nr.112/1995
si a achitat in intregime pretul. Introducerea art.50 ind. 1 din Legea nr.10/2001 s-a facut tocmai pentru a despagubi fostii chiriasi, care au cumparat imobile de la S.R.
Prin decizia civila nr.22/17.02.2015, Curtea de Apel a respins recursul reclamantului, retinand in esenta ca instantele anterioare au facut o aplicare corecta a dispozitiilor Legii nr.10/2001, modificata prin Legea nr.1/2009.
Actiunea reclamantului de obligare a paratului la plata pretului de piata al imobilului ce a formulat obiectul contractului de vanzare-cumparare nr…/1996 a fost intemeiata pe dispozitiile art. 501 din Legea nr.10/2001. Acest text legal impune indeplinirea cumulativa a doua cerinte pentru restituirea pretului de piata al imobilului, si anume: contractul de vanzare-cumparare sa fi fost incheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 si acesta sa fi fost desfiintat prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.
In cauza, contractul incheiat de antecesorul reclamantului a fost desfiintat prin decizia civila nr.265/A/2007 a Curtii de Apel Alba Iulia, astfel ca aceasta cerinta a legii este indeplinita.
In ce priveste cauzele desfiintarii contractului, considerentele deciziei de anulare sunt foarte clare, instanta retinand in mod expres reaua-credinta a cumparatorului. Ca urmare, cu ocazia constatarii nulitatii contractului de vanzare-cumparare incheiat de antecesorul reclamantului, a fost analizata respectarea Legii nr.112/1995 la incheierea contractului si s-a retinut in mod irevocabil reaua-credinta a cumparatorului.
Asadar, contrar sustinerilor recurentului, instanta de apel a constatat in mod corect ca nu este indeplinita cerinta prevazuta de art.501 din Legea nr.10/2001 privind respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 la incheierea contractului de vanzare-cumparare.
Imprejurarea sustinuta de recurent in sensul ca tatal sau a platit integral pretul, nu prezinta relevanta in ce priveste aplicabilitatea dispozitiilor art.501 din Legea nr.10/2001, legea reglementand, in art.50 alin.2, posibilitatea acestor persoane de a solicita restituirea pretului, actualizat.
Pentru aceste motive, Curtea a respins recursul reclamantului ca nefondat.