INSTANTA
I. PROCEDURA
A. Cererea de chemare in judecata
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sector 1 Bucuresti la data de 19.01.2015 sub numarul 2873/299/2015, reclamanta ASOCIATIA DE PROPRIETARI .... a formulat in contradictoriu cu paratul M.I. SRL ac?iune prin care a solicitat : evacuarea paratei din imobilul inchiriat, situat in mun. Bucure?ti, ... , sector 1 constatand rezilierea contractului de inchiriere nr. 07 incheiat la data de 19.04.2010 privind imobilul sus-men?ionat pentru neplata chiriei, cu rea-credin?a, pe ultimele 36 de luni, obligarea paratei la plata sumei de 25.200 lei reprezentand prejudiciul cauzat prin neexecutarea contractului in condi?iile convenite de catre par?i prin contractul mai sus amintit reprezentand chirie datorata pentru perioada noiembrie 2011 – noiembrie 2014, obligarea paratei la plata chiriei pana la data executarii efective a hotararii de evacuare, precum ?i cheltuieli de judecata.
In fapt, reclamanta a aratat ca la data de 19.04.2010 a incheiat un contract de inchiriere cu parata asupra spa?iului situat in mun. Bucure?ti, ... , sector 1 – spa?iul de 1/3 din spa?iul dintre cele doua randuri de u?i precum ?i boxa de sub scara din holul blocului de la parter. Par?ile au convenit de comun acord contravaloarea lunara a folosin?ei acestui spa?iu la suma de 700 lei/lunar stabilind totodata contractual ?i modalita?ile de plata, in sensul virarii sumelor de bani in contul reclamantei cel mai tarziu in a 25-a zi a lunii precedente pentru care se efectua plata.
S-a mai aratat ca incepand cu data de 01.10.2011 parata a incetat orice plata, de?i continua sa foloseasca spa?iul, astfel aceasta trebuie sa ii plateasca chiria pe 36 de luni.
In drept, reclamanta si-a intemeiat cererea pe dispozitiile art. 148, 192 C.pc., art. 1817, 1830-1831 C.civ, art. 6 alin. 2 ?i alin. 3 C.civ., art. 102 din Legea nr. 71/2011.
B. Aparari
Paratul a depus la data de 23.04.2015 intampinare (f. 39) prin care a invocat pe cale de excep?ie lipsa calita?ii procesuale active ?i lipsa calita?ii de reprezentant a semnatarei cererii de chemare in judecata.
Pe fondul cauzei s-a solicitat respingerea ac?iunii ca fiind neintemeiata.
In fapt, s-a aratat ca J.D. nu are calitate de pre?edinte al acestei asocia?ii de proprietari.
S-a mai aratat ca in conformitate cu procesul-verbal din 28.08.2014 autentificat pre?edintele asocia?iei de proprietari este C.C..
S-a mai invederat ca pentru intrarea in legalitate ?i rezolvarea situa?iei create de semnatara cererii de chemare in judecata, adevarata Asocia?ie de proprietari, prin reprezentan?i legali, a notificat in repetate randuri pe semnatara cererii de chemare in judecata pentru predarea tuturor actelor asocia?iei, fara rezultat.
Datorita refuzului doamne J. de a preda actele asocia?iei ?i ?tampila acesteia, reprezentan?ii legali ai Asocia?iei au fost nevoi?i sa anuleze ?tampila asocia?iei.
Pe fondul cauzei s-a aratat ca ca respectivul contract a fost incheiat pe o durata de 2 ani, 19.04.2010 – 19.04.2012 ?i a incetat de drept la data de 19.04.2012, astfel reclamanta nu poate solicita rezilierea unui contract care a incetat sa produca efecte la data de 19.04.2012.
S-a mai invederat ca la data de 19.04.2012 intre reclamanta ?i parata s-a incheiat un contract de inchiriere care a incetat de drept sa produca efecte juridice la 19.04.2014.
La data de 19.04.2014 s-a incheiat un nou contract de inchiriere intre reclamanta ?i parata pe o durata de 2 ani care va inceta la data de 19.04.2016. Pe cale de consecin?a, s-a solicitat respingerea ac?iunii ca fiind neintemeiata.
C. Cerere precizatoare
La termenul din 05.06.2015 reclamanta a depus la dosarul cauzei o cerere precizatoare prin care a invederat ca noua componen?a a comitetului executiv este urmatoarea : Z.P. – Pre?edinte, P.D. – membru, C.C. – membru, C.M. – membru, J.D. – membru.
S-a aratat ca Asocia?ia i?i insu?e?te integral cererea de chemare in judecata.
D. Cerere modificatoare
La termenul din 27.11.2015 la interpelarea instan?ei cu privire la temeiul de fapt al ac?iunii, reclamantul a aratat ca i?i precizeaza cererea cu privire la contractele de inchiriere din 2012 ?i 2014.
Instan?a a luat act ca respectiva precizare este o cerere modificatoare, in raport de aspectul ca reclamantul a precizat ini?ial temeiul de fapt in?elegand sa-?i intemeieze ac?iunea in Contractul de inchiriere nr. 7/2010, iar nu contractele ulterioare din 2012 ?i 2014.
In raport de acest aspect, instan?a a considerat ca, ulterior primului termen cu par?ile legal citate, intemeierea ac?iunii in alte doua contracte constituie o cerere modificatoare conform art. 204 C.p.c.
In raport de dispozi?iile art. 204 alin. 3 C.p.c. instan?a a considerat ca pentru modificarea temeiului de fapt este nevoie de acordul expres al paratului, iar in acest sens instan?a a acordat un termen de judecata pentru citarea paratului cu men?iunea expresa daca i?i insu?e?te aceasta modificare.
La termenul din 15.01.2016 instan?a a constatat ca parata nu a precizat expres insu?irea modificarii ac?iunii ?i astfel instan?a a luat act ca modificarea ac?iunii este tardiva ?i a respins-o, constatand ca ac?iunea va fi dezlegata a?a cum a fost in mod ini?ial introdusa ?i formulata.
D. Probe
In prezenta cauza a fost incuviintata si administrata proba cu inscrisuri, conform art. 255 C.p.c..
Instan?a la termenul din 16.10.2015 a incuviin?at proba testimoniala pentru reclamanta constand in audierea martorului C.P., precizand, prin reprezentant, ca se va prezenta personal cu martorul la termenul urmator.
La termenul din 27.11.2015 instan?a a luat act de precizarea reclamantului care a aratat ca renun?a la martor.
E. Excep?ii ?i alte chestiuni prealabile dezlegarii fondului pricinii
La termenul din 16.10.2015 instan?a a respins excep?ia lipsei calita?ii de reprezentant a reclamantei ca fiind neintemeiata.
La termenul din 27.11.2015 instan?a a respins excep?ia lipsei calita?ii procesuale active ca fiind neintemeiata, facandu-se dovada insu?irii ac?iunii de catre organele reclamantei.
La acela?i termen instan?a a invocat din oficiu excep?ia inadmisibilita?ii capatului 3 de cerere, iar in raport de dispozi?iile art. 248 alin. 4 C.p.c. instan?a a unit cu fondul excep?ia respectiva.
La termenul din 15.01.2016 instan?a a pus in discu?ie excep?ia prescrip?iei extinctive cu privire la solicitate in temeiul Contractului nr. 7/2010 guvernat de Vechiul Cod civil, la acela?i termen de judecata instan?a unind cu fondul excep?ia respectiva.
II. IN FAPT
In urma analizarii inscrisurilor din dosar, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:
Intre reclamanta ASOCIATIA DE PROPRIETARI .... in calitate de furnizor si paratul M.I. SRL au fost incheiate o serie de contracte de inchiriere : Contractul de inchiriere nr. 07/19.04.2010 (f. 17), Contractul de inchiriere nr. 16/19.04.2012 (f. 53), Contractul de inchiriere nr. 14/19.04.2014 (f. 54).
III. IN DREPT
A. Reglementari incidente
In ce priveste procedura aplicabila prezentei cereri, instanta retine aplicabilitatea Codului de procedura civila 2010 – Legea nr. 134/2010, publicata in M.Of. nr. 545 din 03.08.2012, republicata in temeiul art. 80 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 134/2010, publicata in M.Of. din 30.05.2012 – intrat in vigoare la data de 15 februarie 2013.
Cauza de fata a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Sector 1 Bucuresti la data de 19.01.2015 prin urmare procedura se va desfasura conform Codului de procedura civila intrat in vigoare la 15 februarie 2013.
In ceea ce priveste dreptul material aplicabil instanta retine ca sumele solicitate in procedura de fata isi au cauza juridica in obliga?iile asumate de par?i ?i reliefate prin Contractul de inchiriere nr. 07/19.04.2010.
Instanta retine ca la data de 01.10.2011 a intrat in vigoare Codul civil 2009 – Legea nr. 287/2009, publicata in M. Of. nr. 505/15.07.2011, republicata in temeiul art. 218 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil (publicata in M.Of. nr. 409 din 10 iunie 2011).
Potrivit art. 6 din Codul civil 2009 raportat la art. 102 din Legea nr. 71/2011, „contractul este supus dispozitiilor legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea, efectele, executarea si incetarea sa”.
Tinand cont ca respectivul Contract a fost incheiat inainte de intrarea in vigoare a Codului civil 2009, instanta retine ca aplicabil in cauza de fata va fi Codul civil 1864 ?i legisla?ia conexa.
B. Solutia instantei
B.1. Solu?ia instan?ei in ceea ce prive?te excep?ia inadmisibilita?ii capatului 3 de cerere
Instan?a constata ca reclamantul a solicitat prin capatul III de cerere obligarea paratei la plata chiriei pana la data executarii efective a hotararii de evacuare.
Or, se constata ca respectivul capat de cerere vizeaza obligarea paratei la executarea, pe viitor, a unor obliga?ii pretins a fi contractuale.
In aceste circumstan?e instan?a re?ine ca reclamantul nu are deschisa calea obligarii paratei la respectarea unor obliga?ii contractuale, aceste obliga?ii incumbandu-i oricum in temeiul pretinselor contracte.
Totodata, instan?a re?ine ca in desfa?urarea rela?iilor contractuale, par?ile au la dispozi?ie numeroase cai prescrise de lege prin care sa inceteze obliga?iile asumate, astfel incat instan?a apreciaza ca o parte nu poate fi obligata pe calea unei hotarari judecatore?ti pentru viitor sa execute obliga?ii contractuale.
In raport de acest aspect, instan?a va admite excep?ia inadmisibilita?ii capatului III de cerere ?i va respinge cererea de obligare a paratei la plata chiriei pana la data executarii efective a hotararii de evacuare ca fiind inadmisibila.
B.2 In ceea ce prive?te excep?ia prescrip?iei dreptului material la ac?iune
Dupa cum s-a precizat ?i in capitolul I pct. D al sentin?ei de fa?a, instan?a in raport de modul de formulare a ac?iunii de fa?a considera ca temeiul de fapt al preten?iilor reclamantei rezida in Contractul de inchiriere nr. 7/19.04.2010 (f. 17).
Prescrip?ia in regimul vechiului Cod civil era guvernata de Decretul nr. 167/1958, iar potrivit art. 12 din acest act normativ, ”In cazul cind un debitor este obligat la prestatiuni succesive, dreptul la actiune cu privire la fiecare din aceste prestatiuni se stinge printr-o prescriptie deosebita.”
Potrivit art. 3 din Decret, ”termenul de prescrip?ie este de 3 ani”, iar potrivit art. 12 din acela?i act normativ, termenul de prescrip?ie cunoa?te intrerupere in situa?ia in care creditorul unei obliga?ii iese din pasivitate ?i i?i manifesta staruin?a in executarea obliga?iei.
Astfel, instan?a apreciaza ca pentru fiecare presta?ie la care parata s-a obligat in virtutea acestui contract – chiria lunara – a curs un termen de prescrip?ie distinct guvernat de Codul civil 1864 ?i Decretul nr. 167/1958.
Parata a fost notificata la data de 28.07.2014 (f. 13) in ceea ce prive?te obliga?iile sale de plata fa?a de Asocia?ie, inclusiv chiria aferenta 2010 - 2012 in cuantum total de 16.800 lei.
Totodata, instan?a re?ine ca dreptul material la ac?iune pentru fiecare chirie restanta a inceput sa curga, cel mai tarziu, in a 25-a zi a fiecarei luni.
Astfel, pentru luna aprilie 2010 dreptul material la ac?iune a inceput sa curga la data de 26.04.2010, iar in raport de faptul ca primul act de ie?ire din pasivitate a creditorului a fost realizat la 28.07.2014, instan?a re?ine ca in ceea ce prive?te chiria aferenta lunii aprilie 2010 a intervenit prescrip?ia extinctiva la momentul introducerii ac?iunii de fa?a.
Acelea?i considerente sunt valabile ?i in ceea ce prive?te sumele reprezentand chirii aferente lunilor mai 2010 – iulie 2011, instan?a urmand a admite excep?ia prescrip?iei extinctive cu privire la sumele respective ?i a respinge preten?iile ca fiind prescrise.
In ceea ce prive?te preten?iile reprezentand chirii aferente lunilor august 2011 – aprilie 2012 instan?a considera ca a operat a intrerupere a cursului prescrip?iei extinctive la data de 28.07.2014, iar excep?ia prescrip?iei extinctive este neintemeiata, urmand a respinge-o.
B.3. Solu?ia instan?ei in ceea ce prive?te capetele principale de cerere
In ceea ce prive?te capatul principal de cerere privind evacuarea paratului din imobilul mun. Bucure?ti, ... , sector 1 constatand rezilierea contractului de inchiriere nr. 07 incheiat la data de 19.04.2010 privind imobilul sus-men?ionat pentru neplata chiriei instan?a il considera ca fiind neintemeiat.
Pentru admisibilitatea rezilierii judiciare se cer intrunite cumulativ urmatoarele conditii: neexecutarea sau executarea necorespunzatoare a obligatiilor de catre una din partile contractului sinalagmatic cu executare succesiva; neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia contractuala si debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege.
In ciuda faptului ca la ultimul termen de judecata, instan?a i-a pus in vedere paratei, in mod expres, sa faca dovada achitarii chiriilor aferente contractului de inchiriere nr. 7/2010, aceasta nu a depus la dosarul cauzei niciun inscris doveditor. Totodata, in ciuda contesta?iilor evocate de parata referitoare la lipsa de calitate procesuala activa a reclamantei, instan?a a re?inut ca aceasta are calitate procesuala activa, ca asocia?ia de proprietari, in forma actuala, ?i-a insu?it ac?iunea de fa?a.
De asemenea, instan?a re?ine ca parata, de?i a depus la dosarul cauzei doua contracte de inchriere din 2012, respectiv 2014, nu a facut niciun fel de aparari referitoare la executarea obliga?iilor insu?ite prin contract, respectiv de plata a chiriei drept pre? al folosin?ei.
Pe de alta parte, instan?a achieseaza apararilor paratei care afirma ca instan?a de judecata nu poate constata rezilierea unui contract al carui efecte au incetat in 2012, rezilierea urmand a produce doar efecte pentru viitor, admiterea ei neputand avea drept efect restituirea eventualelor presta?ii executate in trecut.
Astfel, instan?a va respinge cererea de constatare a interven?iei rezilierii Contractului nr. 7/19.04.2010 ca fiind neintemeiata.
In ceea ce prive?te cererea privind evacuarea acestuia din spa?iul ocupat, instan?a constata ca parata a facut dovada incheierii unor noi contracte cu reclamanta, la 19.04.2012, respectiv 19.04.2014, ultimul producandu-?i efectele pana in 2016, contracte care nu au fost tagaduite de reclamant in niciun mod.
In raport de existen?a acestui titlu de care beneficiaza paratul instan?a apreciaza ca reclamanta nu poate ob?ine evacuarea acestuia, caci paratul este beneficiarul unui drept de crean?a – dreptul de folosin?a asupra spa?iului inchiriat de la reclamanta.
Cat timp respectivele contracte nu au fost rezolvite, parata este indrepta?ita sa ocupe respectivele spa?ii, iar pe cale de consecin?a, instan?a va respinge capatul de cerere privitor la evacuarea paratei.
In ceea ce prive?te capatul de cerere privitor la obligarea paratei la plata sumei de 25.200 lei reprezentand prejudiciul cauzat prin neexecutarea contractului in condi?iile convenite de catre par?i prin Contractul nr. 7/19.04.2010 instan?a apreciaza ca acesta este par?ial intemeiat.
Dupa cum s-a precizat ?i in capitolul I pct. D al sentin?ei de fa?a, instan?a in raport de modul de formulare a ac?iunii de fa?a considera ca temeiul de fapt al preten?iilor reclamantei rezida in contractul nr. 7/19.04.2010 (f. 17).
Instan?a a admis excep?ia prescrip?iei extinctive ?i a respins ac?iunea ca fiind prescrisa in ceea ce prive?te sumele reprezentand chirii aferente lunilor mai 2010 – iulie 2011, insa a respins excep?ia prescrip?iei in ceea ce prive?te chiriile aferente lunilor august 2011 – aprilie 2012.
In raport de aceste preten?ii, se re?ine ca parata nu a facut in niciun fel dovada ca ?i-ar fi indeplinit obliga?iile de achitare a chiriei, a?a cum s-a aratat ?i anterior.
Pe de alta parte, raportat la aspectul ca instan?a a re?inut ca reclamanta ?i-a intemeiat doar preten?iile in Contractul nr. 7/2010, instan?a constata ca cererea reclamantei de obligare a paratei la plata chiriei aferente lunilor mai 2012 – noiembrie 2014 apare drept neintemeiata in condi?iile in care respectivele preten?ii nu i?i au izvorul in respectivul contract.
Cum reclamanta a facut dovada existentei contractului de inchiriere si implicit a obligatiei de plata a chiriei, iar paratul nu a reusit sa probeze actul juridic al platii acestei, instanta apreciaza ca intemeiate pretentiile privitoare la obligarea la plata sumei instan?a, in temeiul art. 969 C.civ. va admite in parte aceste capat de cerere ?i va obliga parata la plata catre reclamanta a sumei de 6.300 reprezentand 9 luni de chirie (x 700 lei/luna) pentru perioada august 2011 – aprilie 2012.
B.4. Cu privire la cheltuielile de judecata
In ceea ce priveste obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata, avand in vedere modul de rezolvare al cererii de chemare in judecata in sensul admiterii in parte a acesteia si dispozitiile art. 453 alin.1 C.p.c. raportat la art. 453 alin. 2 C.p.c., conform carora partea care pierde procesul va fi obligata, la cererea partii care a castigat, sa ii plateasca acesteia cheltuieli de judecata in mod propor?ional cu partea din ac?iune admisa, instanta va admite in cererea reclamantului cu privire la plata cheltuielilor de judecata ?i va obliga paratul la plata sumei de 200 lei reprezentand parte din taxa judiciara de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Admite excep?ia inadmisibilita?ii capatului de cerere privind obligarea paratei la plata chiriei pana la data executarii efective a hotararii.
Respinge capatul respectiv de cerere ca fiind inadmisibil.
Admite excep?ia prescrip?iei extinctive cu privire la chiria aferenta lunilor aprilie 2010 – iulie 2011.
Respinge capatul de cerere privind obligarea paratului la plata chiriei aferenta lunilor aprilie 2010 – iulie 2011 ca fiind prescrisa.
Respinge excep?ia excep?ia prescrip?iei cu privire la chiria aferenta lunilor august 2011 – aprilie 2012 ca fiind neintemeiata.
Admite in parte cererea privind pe reclamanta ASOCIATIA DE PROPRIETARI …. cu sediul in ….. in contradictoriu cu parata M.I. SRL cu sediul in ….
Obliga parata la plata catre reclamant a sumei de 6.300 lei reprezentand chiria aferenta perioadei august 2011 – aprilie 2012 in temeiul Contractului nr. 07/19.04.2010.
Respinge capetele de cerere privind constatarea interven?iei rezilierii Contractului nr. 07/19.04.2010, respectiv evacuarea paratei din imobilul inchiriat, situat in mun. Bucure?ti, ... , sector 1 ca fiind neintemeiate.
Obliga parata la plata catre reclamanta a sumei de 200 lei reprezentand parte din cheltuielile de judecata.
Cu drept de apel in 30 de zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti.
Pronuntata in sedinta publica azi, 12.02.2016.