Principiul de drept al retroactivitatii efectelor nulitatii actului juridic reglementeaza doar momentul incheierii actului si calitatea dobandita de parti in temeiul acestuia, fara a se extinde si asupra momentului anterior incheierii actului, in care partile puteau avea drepturi si obligatii din alte raporturi juridice.
Stingerea unui raport juridic civil - prin ajungerea la termen, prin acordul partilor, prin confuziune etc. - nu poate fi urmata decat de un nou raport juridic incheiat prin acordul partilor, care pot conveni sa confere continuitate drepturilor si obligatiilor avute in baza raportului juridic stins ori sa le atribuie elemente noi.
Prin decizia civila nr. 495/22.10.2009 a Tribunalului Constanta a fost admis apelul formulat de apelanta C.A. impotriva sentintei civile nr. 2533/11.02.2009 a Judecatoriei Constanta, fiind schimbata in parte hotararea apelata, in sensul admiterii actiunii reclamantei in contradictoriu cu paratii R.A.E.D.P.P. Constanta, Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local Constanta.
S-a constatat, in consecinta, ca reclamanta are calitatea de chirias in legatura cu spatiul locativ situat in mun. Constanta, str. H nr. 15, compus din trei camere cu suprafata de 51,15 mp - proprietatea Municipiului Constanta. Au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei apelate.
Tribunalul a retinut, in considerentele solutiei sale, ca prin contractul de vanzare-cumparare nr. 26858/26.09.1996, Consiliul Local Constanta a instrainat reclamantei si sotului acesteia (in prezent decedat), imobilul compus din 3 camere, in baza Legii 112/1995.
Prin decizia civila nr. 525/C/12.10.2005 a Curtii de Apel Constanta s-a constatat nulitatea contractului de vanzare-cumparare nr. 26858/26.09.1996; efectul nulitatii consta in desfiintarea raportului juridic generat de actul juridic civil lovit de nulitate si, prin aceasta, restabilirea legalitatii.
Principiul repunerii in situatia anterioara - restitutio in integrum - este regula de drept potrivit careia tot ce s-a executat in baza unui act anulat trebuie restituit astfel incat partile raportului juridic trebuie sa ajunga in situatia in care acel act nu s-ar fi incheiat.
Aceasta inseamna ca partile din contractul de vanzare-cumparare nul redobandesc calitatile pe care acestea le aveau anterior incheierii contractului de vanzare-cumparare, anume Consiliul Local Constanta calitatea de proprietar iar cumparatoarea - calitatea de chirias.
Repunerea in situatia anterioara nu implica doar restituirea prestatiilor executate in baza actului juridic desfiintat, respectiv restituirea pretului, ci partile raportului juridic trebuie sa ajunga in situatia in care acel act nu s-ar fi incheiat.
In situatia in care acel act nu s-ar fi incheiat reclamanta ar fi avut in continuare calitatea de chirias, fara a interesa in aceasta procedura daca exista sau nu un contract de inchiriere, calitatea de chirias fiind stabilita prin prezenta hotarare ca efect al principiului repunerii in situatia anterioara.
Pentru aceste considerente s-a apreciat ca solutia primei instante, care a respins actiunea reclamantei vizand repunerea partilor in situatia anterioara incheierii actului juridic si constatarea calitatii sale de chirias cu toate drepturile ce decurg din aceasta calitate, potrivit O.U.G. nr. 49/1999, nu a fost intemeiata, fapt care impune reformarea ei in conditiile art. 296 cod proc. civila.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs, in termen legal, RAEDPP CONSTANTA, care a criticat solutia ca fiind nelegala.
Recurenta parata a aratat ca prin incheierea contractului de vanzare-cumparare in temeiul Legii nr. 112/1995, intimata reclamanta a pierdut calitatea de chirias, obligatiile derivand din contractul de inchiriere stingandu-se prin confuziune.
Imprejurarea ca actul translativ de proprietate a fost anulat nu poate induce ideea recapatarii de catre cumparatoare a calitatii de chirias, astfel ca in mod corect prima instanta a respins cererea, apreciind ca efectul repunerii partilor in situatia anterioara il constituie doar restituirea imobilului catre vanzator si a pretului catre cumparator si ca efectele nulitatii contractului de vanzare-cumparare nu se pot extinde si asupra situatiei contractului de inchiriere. Acesta din urma este reglementat prin legi speciale si nu exista un temei juridic pentru a se constata renasterea raportului juridic stins ca urmare a confuziunii.
Analizand critica de nelegalitate, in raport de disp. art. 304 pct. 9 cod proc. civila se va retine ca aceasta este fondata.
Principiul repunerii partilor in situatia anterioara priveste, in cazul de fata - astfel cum in mod corect a retinut judecatorul fondului - regula de drept potrivit careia tot ceea ce s-a executat in baza unui act juridic desfiintat trebuie restituit, astfel incat partile raportului juridic sa ajunga in situatia in care acel act nu s-a incheiat.
Imprejurarea ca la momentul instrainarii imobilului, intimata reclamanta avea in temeiul legii speciale calitatea de chirias, nu presupune ca anularea contractului de vanzare-cumparare repune cumparatorul in situatia anterioara de chirias, cum a retinut Tribunalul, pentru ca o astfel de abordare distorsioneaza viziunea corecta asupra efectelor actului juridic si ignora faptul ca stingerea unui raport juridic nu poate fi urmata de reactivarea lui, in absenta acordului partilor.
Solutia instantei de apel contine asadar o confuzie de natura a induce o solutie nefondata asupra spetei, anume ca nulitatea unui act juridic (contractul de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995) genereaza mai mult decat repunerea partilor in situatia de vanzator si de cumparator (cu consecinta restituirii contraprestatiilor), respectiv permite renasterea drepturilor si obligatiilor partilor derivate din contractul de inchiriere incheiat anterior actului translativ de proprietate.
In acest mod se nesocoteste faptul ca principiul de drept al retroactivitatii efectelor nulitatii actului juridic reglementeaza doar momentul incheierii actului si calitatea dobandita de parti in temeiul acestuia, fara a se extinde si asupra momentului anterior incheierii actului, in care partile puteau avea drepturi si obligatii din alte raporturi juridice.
In realitate, stingerea unui raport juridic civil - prin ajungerea la termen, prin acordul partilor, prin confuziune etc. - nu poate fi urmata decat de un nou raport juridic incheiat prin acordul partilor, care pot conveni sa confere continuitate drepturilor si obligatiilor avute in baza raportului juridic stins ori sa le atribuie elemente noi.
Prin urmare, nu exista nici un argument juridic in a sustine ca in cazul constatarii nulitatii contractului de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995, raportul juridic creat de contractul de inchiriere - stins prin efectul vanzarii - este reactivat, isi redobandeste existenta, partile contractului nul fiind repuse nu doar in situatia anterioara de vanzator/cumparator, ci si in cea de proprietar/chirias.
Pentru toate aceste considerente, constatand ca in mod gresit s-a dat o solutionare in apel litigiului, prin admiterea apelului si reformarea solutiei instantei de fond, in raport de disp. art. 312 cod proc. civila se va admite recursul si se va modifica in tot decizia recurata, in sensul respingerii apelului.