Faliment.
Legea procedurii insolventei - ridicare suspendare art.36 Legea 85/2006
Instanta de fond a apreciat ca nu exista un pericol real de diminuare a valorii terenului, in raport de eventualitatea confirmarii intr-un termen scurt a planului de reorganizare, potrivit caruia acesta va fi evaluat cel putin la valoarea din raportul de expertiza.
Curtea constata ca afirmatia facuta de tribunal nu are importanta sub aspectul intrunirii conditiilor prevazute de art. 39 alin. 1 lit. B lit. a , care prevede doua cauze alternative, iar nu cumulative.
Fiind indeplinite conditiile prevazute de acest text, judecatorul sindic putea sa respinga cererea de ridicare a suspendarii doar daca administratorul judiciar ar fi propus in schimb adoptarea uneia din masurile de protectie a creantei garantate prevazute de alin. 2 lit. a – c al art. 39.
Or, aceste masuri nu au fost propuse in speta. Faptul ca planul de reorganizare prevede valorificarea bunului nu reprezinta o masura de protectie impotriva deprecierii bunului, caci tocmai pericolul devalorizarii bunului intre momentul de fata si cel al executarii planului trebuie avut in vedere.
De asemenea, contrar celor retinute de judecatorul sindic, bunul in cauza nu apare ca avand o importanta determinanta pentru reusita planului in conditiile art. 39 alin. 1 lit. A lit. a, acesta nefiind necesar pentru desfasurarea unei activitati economice, ci tocmai pentru valorificarea sa in vederea platii cu prioritate a creantei garantate.
(CURTEA DE APEL BUCURESTI SECTIA A VI-A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 403 din 10.02.2014)
Deliberand asupra recursului de fata, constata :
Prin sentinta civila nr. 9190 din 05.11.2013 pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a VII-a Civila in dosarul 31005/3/2012 a fost respinsa ca neintemeiata cererea creditoarei SC B I SRL privind constatarea nulitatii absolute a raportului de evaluare nr. D018/12.08.2013 intocmit de evaluatorul SC E. I. SRL. Totodata, au fost respinse ca neintemeiate obiectiunile formulate de creditoarea SC B.I. SRL la raportul de evaluare nr. D018/12.08.2013. Prin aceeasi sentinta, instanta a respins ca neintemeiata cererea creditoarei SC B.I. SRL de ridicarea a suspendarii instituite de art. 36 din Legea nr. 85/2006 cu privire la terenul de 99.320 mp situat in comuna Blejoi, sat Blejoi, jud. Prahova, aflat in proprietatea debitoarei SC R. P. M. SRL.
In motivarea sentintei, cu privire la cele doua motive de nulitate absoluta alegate de contestatoare, ca primul motiv, privind efectuarea evaluarii in baza hotararii adunarii creditorilor din 24.07.2013 este pur formala si lipsita de relevanta sub aspectul vatamarii drepturilor contestatoarei, iar al doilea motiv, intemeiat pe nerespectarea de expertul evaluator a dispozitiile art. 208 C.proc.civ. 1865, este nefondat deoarece dispozitiile legale invocate de contestatoare nu sunt aplicabile in cauza.
Instanta a avut in vedere ca in procedura trebuia efectuata o evaluare actualizata a terenului debitoarei care este ipotecat in favoarea creditoarei-contestatoare, in scopul determinarii valorii garantiei accesorii creantei contestatoarei si, implicit, a valorii creantei garantate ce trebuie inscrisa in tabelul definitiv, conform art. 41 alin. 2 din Legea nr. 85/2006, iar aceasta evaluare a fost dispusa de administratorul judiciar, in exercitarea atributiilor sale legale, si nu prin hotararea adunarii creditorilor din 24.07.2013.
Prin aceasta hotarare, contrar sustinerii gresite a contestatoarei, creditorii nu au decis cu privire la necesitatea intocmirii unui raport de evaluare, ci doar au stabilit evaluatorul care urma sa efectueze evaluare, acesta fiind societatea E.I. SRL. Prin urmare, nu se poate retine ca, prin exercitarea de administratorul judiciar a unei atributii legale ori ca prin hotararea mentionata, s-ar fi cauzat contestatoarei o vatamare procesuala a drepturilor si intereselor sale in procedura care sa impuna anularea raportului de evaluare.
Instanta mai retine ca in legea insolventei nu exista dispozitii exprese care sa oblige evaluatorul sa citeze creditorii inscrisi la masa credala in vedere participarii lor la efectuarea evaluarii. Pe de alta parte, dispozitiile art. 208 alin. 1 C.proc.civ. 1865 nu au aplicabilitate in aceasta situatie, deoarece nu este vorba de o expertiza judiciara necesara pentru solutionarea de catre instanta de judecata a unui litigiu intre parti cu interese contrare, ci doar de un raport de evaluare avand ca finalitate stabilirea creantei cu care creditorul garantat poate fi inscris in tabelul creditorilor. De asemenea, in masura in care are nevoie de informatii ori lamuriri cu privire la bunul ce face obiectul garantiei, evaluatorul are posibilitatea consultarii administratorului judiciar ori lichidatorului, in calitate sa de organ ce aplica procedura. In plus, instanta constata ca interesele contestatoarei nu au suferit nicio vatamare in conditiile in care, in prezenta cauza, a putut formula mai multe obiectiuni la raportul de evaluare a garantiei sale.
In privinta obiectiunilor la raportul de evaluare, instanta a constatat ca expertul a respectat standardele internationale de evaluare mentionate in raport si a folosit doua metode de evaluare a imobilului, si anume abordarea prin piata (metoda comparatiei directe), avand la baza analiza, compararea si ajustarea preturilor de piata (din vanzari efective ori ofertele de vanzare) pentru terenuri libere de constructii, comparabile ori similare terenului expertizat, si abordarea prin venit sau metoda reziduala, ce are la baza capitalizarea directa a venitului net obtinut din exploatarea terenului.
In cadrul metodei comparative, expertul evaluator a selectat si folosit si proprietati comparabile cu terenul evaluat, respectiv terenuri intravilane din piata imobiliara limitrofa orasului Ploiesti, din com. Blejoi, la intersectia drumurilor nationale DN 1A si DN 1B, in zona unor centre comerciale (precum Ploiesti S. C.) si cu posibilitati similare de acces la strazi si artere principale si la utilitati, iar imprejurarea ca terenurile comparate aveau suprafete mai mici decat cel evaluat nu a determinat o subevaluare a terenului debitoarei prin retinere unor preturi mai mic pentru metrul patrat de teren. Desi contestatoarea a sustinut contrariul, expertul a avut stiinta de existenta ipotecii avand ca titular pe contestatoare, fapt ce rezulta chiar din prima parte a raportului privind identificarea proprietarului, iar expresia „teren liber” folosita de expert se refera la lipsa unor constructii si/sau amenajari pe terenul supus evaluarii.
Evaluatorul a precizat modul de calcul al corectiei aplicate in analiza preturilor comparabile, indicand in raport toate elementele care au determinat aplicarea de corectii.
Chiar daca nu a avut la dispozitie certificatul de urbanism nr. 113 emis pentru teren la data de 08.05.2013, expertul a luat in considerare, la efectuarea evaluarii, coeficientii de urbanism rezultati din amplasare terenului evaluat (in spatele zonei comerciale dezvoltate in N-V orasului Ploiesti, cu deschidere la drumul judetean DJ 236 si drumul national DN 1), coeficienti care sunt aceiasi ca si cei mentionati in regimul tehnic descris in certificat.
In raport evaluatorul a aratat motivele (legate in principal de amplasarea terenului si de existenta unor alte centre comerciale in aceeasi zona) pentru care a apreciat ca utilizarea cea mai buna a terenului este aceea a constructiilor cu destinatia spatii de birouri, reprezentante sau spatii logistice.
Sub aspectul cererii privind ridicarea suspendarii instituite de art.36 din Legea nr. 85/2006 cu privire la terenul de 99.320 mp situat in com. Blejoi, sat Blejoi, jud. Prahova, instanta a avut in vedere urmatoarele dispozitii din Legea nr. 85/2006 :
Art. 39 alin.1 lit. B pct. a) din lege), potrivit carora creditorul titular al unei creante garantate cu ipoteca, gaj sau alta garantie reala mobiliara ori drept de retentie de orice fel poate solicita judecatorului-sindic ridicarea suspendarii prevazute la art.36 cu privire la creanta sa si valorificarea imediata, in cadrul procedurii, cu aplicarea corespunzatoare a dispozitiilor art. 116-118 (…) atunci cand nu exista o protectie corespunzatoare a creantei garantate in raport cu obiectul garantiei, din cauza: a) diminuarii valorii obiectului garantiei sau existentei unui pericol real ca aceasta sa sufere o diminuare apreciabila;
Art.39 alin. 2: In cazurile prevazute la alin. (1) lit. B, judecatorul-sindic va putea respinge cererea de ridicare a suspendarii formulata de creditor, daca administratorul judiciar/debitorul propune in schimb adoptarea uneia sau mai multor masuri menite sa ofere protectie corespunzatoare creantei garantate a creditorului, precum : a) efectuarea de plati periodice in favoarea creditorului pentru acoperirea diminuarii valorii obiectului garantiei ori a valorii partii garantate dintr-o creanta cu rang inferior; b) efectuarea de plati periodice in favoarea creditorului pentru satisfacerea dobanzilor, majorarilor si penalitatilor de orice fel si, respectiv, pentru reducerea capitalului creantei sub cota de diminuare a valorii obiectului garantiei ori a valorii partii garantate dintr-o creanta cu rang inferior; c) novatia obligatiei de garantie prin constituirea unei garantii suplimentare, reale sau personale ori prin substituirea obiectului garantiei cu un alt obiect.
Instanta a constatat ca, intr-adevar, valoarea imobilului debitoarei ipotecat in favoarea creditoarei s-a diminuat in perioada 2007-2013 de la valoarea de 20.500.000 euro la valoarea de 1.090.000 euro, conform rapoartelor de evaluarea a bunului intocmite in perioada mentionata, iar acest fapt a fost cauzat de recesiunea economica generalizata din ultimii 5 ani si de declinul notoriu al pietei imobiliare in aceasta perioada, manifestat prin scaderea drastica a preturilor de vanzare ale terenurilor si constructiilor. In acelasi timp, scaderea din cauze obiective a valorii acestei teren a antrenat in mod corelativ diminuarea gradului de acoperire a creantei garantate a creditoarei.
Instanta a mai avut in vedere stadiul actual al procedurii insolventei privind pe debitoare, in care exista un plan de reorganizare votat favorabil de creditori, plan a carui executare si implementare depinde esential de terenul ipotecat cu privire la care creditoare solicita valorificarea sa imediata conform regulilor prevazute pentru procedura de faliment. In acest plan se prevede tocmai valorificarea terenului respectiv si distribuirea prioritara a fondurilor obtinute catre creditoarea garantata SC B.I. SRL.
Prin urmare, nu se poate sustine ca in speta ar exista un pericol real de diminuare a valorii terenului, intrucat, in eventualitatea confirmarii intr-un termen scurt a planului de executare, terenul va putea fi valorificat cel putin la valoarea stabilita prin raportul de evaluare intocmit in cursul procedurii, raport cu privire la care instanta, prin prezenta sentinta, a retinut ca a fost legal si temeinic intocmit.
Pe de alta parte, in orice procedura de insolventa derulata in aceasta perioada are loc o scadere a valorii activelor debitorilor supusi unei astfel de proceduri judiciare si, corelativ, o scaderea a gradului de acoperire a creantelor garantate cu aceste active, dar acest lucru nu inseamna automat admiterea oricarei cereri de ridicare a suspendarii executarii garantiilor preexistente intrarii debitorului in procedura doar pentru simplul motiv ca, din cauze economice obiective, bunurile acestuia sufera o depreciere constanta.
In contextul in care, intr-un termen scurt, urmeaza a se discuta confirmarea planului de reorganizarea al debitoarei, tinand cont si de principiul preeminentei reorganizarii judiciare in raport cu falimentul, instanta apreciaza ca nu se impune ridicarea suspendarii executarii ipotecii si nici valorificarea terenului in discutie.
Pe de alta parte, indiferent de solutia confirmarii planului de judecatorul-sindic ori de solutia intrarii debitoarei in faliment, terenul in discutie urmeaza a fi vandut, iar din pretul obtinut va fi indestulata cu prioritate creanta garantata a creditoarei SC B.I. SRL, astfel ca nu se poate vorbi de lipsa unei protectii corespunzatoare a creantei acestei creditoare garantate.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs creditoarea B.I. S.R.L., prin care a solicitat modificarea in tot a acesteia si, in principal, admiterea cererii de constatare a nulitatii raportului de evaluare nr. D018 din 12.08.2013 intocmit de E. I., iar in subsidiar, admiterea obiectiunilor la raport, iar in oricare din cazuri, ridicarea suspendarii si valorificarea imediata a terenului de 99,320 mp, situat in satul Blejoi, judetul Prahova, aflat in proprietatea debitoarei insolvente si grevat de ipoteca.
In motivarea recursului, recurenta a sustinut ca natura juridica a raportului intocmit de E.I. este aceea de raport de expertiza judiciara.
Potrivit art. 2 din O.G. nr. 2/2000 privind organizarea activitatii de expertiza tehnica judiciara si extrajudiciara, ,,expertiza tehnica efectuata din dispozitia organelor de urmarire penala, a instantelor judecatoresti sau a altor organe cu atributii jurisdictionale, de catre expertul sau specialistul numit de acestea, in vederea lamuririi unor fapte sau imprejurari ale cauzei, constituie expertiza tehnica judiciara".
In conformitate cu dispozitiile Legii nr. 85/2006 confirmate de judecatorul-sindic prin sentinta din 11.09.2012 de deschidere a procedurii insolventei in cauza, administratorul judiciar „indeplineste un mandat judiciar incredintat de judecatorul-sindic odata cu deschiderea procedurii" (...) fiind „un organ care aplica procedura, o prelungire a instantei de judecata in ceea ce priveste intocmirea de acte si indeplinirea de atributii in procedura, si respectiv supravegherea respectarii legii de catre ceilalti participanti la procedura".
Exercitand un mandat judiciar si avand atributii de control si dispozitie cu privire Ia procedura, inclusiv printre altele verificarea si admiterea de creante in procedura, administratorul-judiciar are atributii jurisdictionale.
In consecinta, prin contractul incheiat intre administratorul judiciar si expertul E. I. (E. sau Expertul) avand ca obiect realizarea unui raport de evaluare a imobilului detinut de debitoare (Raportul), care conduce la modificarea in cauza a creantei creditorului garantat potrivit art. 41 alin. (2) din Legea nr. 85/2006, deci se stabilesc aspecte legate de solutionarea cauzei, s-a dispus efectuarea unui veritabil raport de expertiza tehnica judiciara.
Asa stand lucrurile, si prin raportare la art. 149 din Legea nr. 85/2006, rezulta ca sunt incidente in speta dispozitiile art. 208 alin. (1) C.proc.civ., contrar celor retinute de judecatorul sindic in sentinta recurata, si prin urmare evaluatorul era obligat sa ne convoace pentru realizarea raportului de expertiza, in lipsa acestei convocari raportul intocmit fiind nul.
Cu privire la obiectiunile formulate, in mod gresit judecatorul le-a respins, pentru marea majoritate a acestora instanta rezumandu-se doar sa afirme ca nu ar fi fost intemeiate, fara a oferi o motivare proprie sau dovezi in sensul respectiv.
Expertul nu a folosit in metoda comparativa proprietatii comparabile cu terenul ipotecat si nu a explicat modul in care a selectionat proprietatile comparabile dintre ofertele sau tranzactiile identificate pe piata. La folosirea abordarii prin piata a evaluarii potrivit pct. C14 din IVS 230 „o unitate de comparatie este utila numai atunci cand este selectata in mod judicios si este aplicata proprietatii subiect si proprietatilor comparabile in fiecare analiza".
In raport, expertul a utilizat metoda comparativa contrar standardelor, folosind trei proprietati care nu sunt insa comparabile cu terenul ipotecat (deoarece au suprafete net diferite precum si destinatie diferita), fara sa identifice modul judicios de selectare, si motivul pentru care proprietatile respective ar fi „comparabile". Mai exact, la Anexa 3 pagina 33 din Raport, punctul 6a, este indicata suprafata terenurilor luate pentru comparatie, acestea avand insa suprafetele de 2.500, 40.000 si 9.300 de m.p., fata de suprafata terenului ipotecat care este de 99.230 m.p.
Avem, asadar, o comparatie a terenului ipotecat cu terenuri reprezentand 2,50 %, 40 % si respectiv 9,3 % din suprafata acestuia, ceea ce nu poate oferi o evaluare adecvata a proprietatii. Mai mult, expertul nu a identificat nicio metoda de selectie a terenurilor (care erau ofertele prezente pe piata, de ce s-au selectat acestea, daca existau tranzactii deja realizate pe piata), ceea ce contravine expres standardelor asa cum am aratat mai sus.
Desi toate aceste motive au fost prezentate judecatorului-sindic, iar alegerea unor proprietati comparabile este obligata potrivit standardelor obligatorii, judecatorul-sindic a aratat doar ca nu ar fi fost influentat rezultatul evaluarii, chiar daca s-au folosit proprietati care nu sunt comparabile (pagina 3, primul alineat din sentinta). Evident, fiind in prezenta unor incalcari ale dispozitiilor de evaluare, solutia judecatorului-sindic este gresita, revenind exclusiv expertilor, in baza realizarii unui raport cu proprietati comparabile, sa determine valoarea terenului.
Metoda comparatiei utilizata de E. a fost gresit aplicata iar rezultatul evaluarii este viciat, intrucat Raportul nu precizeaza modul de calcul a „corectiei" aplicata in analiza preturilor comparabile, nu analizeaza diferentele dintre terenuri pentru anumite elemente obligatorii, iar terenurile folosite spre comparatie potrivit criteriului celei mai bune utilizari nu fac parte din aceeasi categorie de terenuri ca si cel evaluat.
Potrivit pct. C15 din IVS 230 „increderea care poate fi acordata oricarei informatii despre pretul comparabil se determina prin comparatia diferitelor caracteristici ale proprietatii imobiliare si tranzactiei, din care au rezultat datele despre pret, cu cele ale proprietatii evaluate". in acest sens trebuiau analizate, printre altele, urmatoarele elemente: Dreptul care ofera dovada despre pret si dreptul asupra proprietatii supus evaluarii; Localizarile respective; Utilizarea permisa sau zonarea pentru fiecare proprietate; Situatiile in care a fost determinat pretul si tipul valorii cerut.
La analiza comparabila din Anexa 3 la Raport, Expertul nu a efectuat astfel de analize ale elementelor obligatorii, ci in schimb a facut o serie de „corectii" nejustificate ale preturilor si suprafetelor „comparabile", cum ar fi la suprafete (punctul 6a), la deschiderea pe care o au terenurile (punctul 6b), caracteristici economice (punctul 7) s.a.m.d.
De exemplu, la punctul 6a, deoarece suprafetele terenurilor folosite spre comparatie sunt diferite de cele ale terenului ipotecat, Expertul a aplicat o corectie de -30%, -20% si respectiv -25%, fara insa a explica si a justifica aceste marje.
Asadar, daca expertul a considerat ca pentru un teren de 2.500 m.p. pretul este mai mare pe metrul patrat cu 30% fata de terenul ipotecat, atunci acesta trebuia sa justifice acest lucru si sa prezinte o analiza si calcule concrete in acest sens, nu sa aplice un procent arbitrar a carui valoarea nu este indicata sub nicio forma.
Instanta de fond in mod gresit apreciaza ca modul de calcul al corectiei a fost oferit, cand de fapt s-au precizat doar valorile corectiei, fara a se identifica si preciza modalitatea de calcul. In plus, trebuia tinut cont exact de deschiderea la drum a terenului analizat si pozitia acestuia imediat langa un centru comercial, fata de caracteristicile celorlalte terenuri pe care expertul le-a ales pentru comparatie.
Mai mult, la capitolul referitor la justificarea valorilor si abordarilor, expertul concluzioneaza ca cea mai buna utilizare a terenului este aceea de „teren intravilan construibil – constructii cu destinatia de birouri, reprezentante si spatii logistice" (a se vedea pag. 5 din Raport), insa in cadrul analizei comparabile din Anexa 3 la Raport (pagina 35, pct. 8 din Raport), expertul nu foloseste pentru comparatie terenuri cu aceeasi utilizare, ci trei terenuri cu utilizare complet diferita, respectiv doua terenuri cu utilizare industriala si un teren cu utilizare rezidentiala.
Potrivit literaturii de specialitate in domeniul evaluarii amplasamentelor (13.3 Evaluarea terenului sau amplasamentului - Evaluarea proprietatii imobiliare - Editia a doua canadiana), comparabilitatea amplasamentelor competitive se face pe baza celei mai bune utilizari a potentialelor amplasamente comparabile, la data vanzarii, fara a tine seama de cat de asemanator din punct de vedere fizic este un amplasament fata de amplasamentul in cauza. Daca amplasamentul comparabil nu are aceeasi cea mai buna utilizare ca si amplasamentul in cauza, tranzactia respectiva nu poate fi selectata ca o vanzare comparabila si nu trebuie luata in considerare in analizarea proprietatii imobiliare in cauza.
In mod evident, pentru ca rezultatul evaluarii sa fie corect, terenul evaluat trebuia sa fie comparat cu alte terenuri avand ca utilizare „spatii logistice", iar nu cu terenuri rezidentiale sau industriale.
Or, intrucat Expertul a comparat terenul evaluat cu terenuri care au o cu totul alta utilizare si deci cu totul alte preturi si alt regim de piata, aceasta metoda esentiala de evaluare este gresita, iar rezultatul evaluarii este unul viciat.
Cu privire la aceste aspecte, instanta de fond nici nu a analizat aceste argumente, aratand eronat ca expertul a aratat motivele pentru care utilizarea cea mai buna este aceea a constructiilor, cu destinatia de spatii birouri, reprezentante sau spatii logistice, desi aspectul esential privea faptul ca pentru a determina valoarea terenului pentru respectiva utilizare, expertul a indicat in anexe terenuri cu o cu totul alta destinatie: industriala si rezidentiala.
Asadar, chiar admitand ca cea mai buna utilizare este cea specificata de expert, rezultatul evaluarii este gresit, deoarece terenul este ulterior comparat cu terenuri care nu au destinatia celei mai bune utilizari determinate de expert.
Raportul intocmit de E. prin intermediul expertului nu a luat in considerare certificatul de urbanism emis pentru teren in 2013, iar expertul nu a prezentat concluziile evaluarii in raportare cu acest document. Pentru ca nu a fost citata sa participe la inspectia terenului si sa depuna actele necesare efectuarii evaluarii, expertul nu a avut la dispozitie certificatul de urbanism emis in 2013 document din care reies cu exactitate caracteristicile si limitele urbanistice de construire si exploatare a terenului, care daca ar fi fost luate in calcul ar fi modificat concluziile in raport.
In mod eronat, judecatorul-sindic a aratat ca si in lipsa Certificatului de Urbanism 2013, expertul a folosit aceiasi coeficienti privind utilizarea terenului, deoarece in raport se arata ca terenul este unul arabil, dar din certificatul de urbanism din 2013 reiese clar ca regimul juridic este curti-constructii. In plus, cercetarea acestui document era obligatorie potrivit IVS230 C15 si expertul nu a facut-o.
Expertul nu a explicat la abordarea prin venit justificarea posibilitatii de exploatare a terenului ca spatiu de birouri sau logistica.
La paginile 37-38, in analiza reziduala, in contradictie cu pct. C16 si urm din IVS 230, expertul nu a justificat probabilitatea venitului previzionat, si a prezentat variante de exploatare a terenului pentru constructia de birouri sau utilizare ca spatii logistice, fara a justifica insa fezabilitatea si cererea pentru astfel de spatii in zona.
Este evident ca, fiind vorba de o locatie a terenului in zona centurii Ploiesti, construirea de spatii de birouri in zona este cel putin implauzibila. Totusi, daca expertul ar fi considerat ca se poate da terenului destinatia de birouri, atunci aceasta pozitie trebuia argumentata si justificata prin depunerea de documente din care sa rezulte cereri pentru astfel de spatii care sa justifice includerea acestei destinatii in analiza.
Cu privire la acest punct, desi expertul nu arata nicaieri cum a ajuns la concluzia privind exploatarea ca spatii de birouri sau logistice, judecatorul-sindic afirma contrariul, fara a aduce insa nici un argument in sprijin si fara a avea dovezi in sensul respectiv la dosar.
Judecatorul-sindic a incalcat art. 39 alin. (1) lit. B pct. a), deoarece in cauza erau indeplinite conditiile pentru ridicarea suspendarii si valorificarea imediata a bunului.
Cu privire la ridicarea suspendarii prevazute de art. 36 din Legea nr. 85/2006 si valorificarea imediata a bunului, desi a aratat ca valoarea terenului s-a diminuat si nu exista o protectie corespunzatoare a drepturilor noastre, judecatorul-sindic a respins cererea motivat de faptul ca exista un plan de reorganizare votat de creditori.
Aceasta solutie nu este legala, deoarece verificandu-se si confirmandu-se indeplinirea conditiilor din art. 39 alin. (1) lit. B pct. a) din lege, judecatorul-sindic trebuia sa admita cererea, cu atat mai mult cu cat recurenta, unicul creditor garantat, a votat impotriva planului de reorganizare propus.
Intimata Roproperties SARL, in calitate de intimat-creditor al SC R. P. M. SRL, a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea recursului.
In motivarea recursului, intimata a aratat ca instanta de fond, in mod corect, a respins ca neintemeiata cererea creditoarei B.I. SRL privind constatarea nulitatii absolute a raportului de evaluare nr. D018/12.08.2013 intocmit de evaluatorului E.I. SRL, retinand cu privire la cele doua motive de nulitate absoluta invocate ca primul motiv, privind efectuarea evaluarii in baza hotararii adunarii creditorilor din 24.07.2013 este pur formala si lipsita de relevanta sub aspectul vatamarii drepturilor contestatoarei, iar al doilea motiv, intemeiat pe nerespectarea de expertul evaluator a dispozitiilor art. 208 Cod procedura civila, este nefondat deoarece dispozitiile legale invocare de contestatoare nu sunt aplicabile in cauza.
In cauza nu poate fi invocata nerespectarea dispozitiilor art. 208 alin. (1) Cod procedura civila care se aplica doar in ceea ce priveste expertizele judiciare ("Daca pentru expertiza este nevoie de o lucrare la fata locului, ea nu poate fi facuta decat dupa citarea partilor prin carte postala recomandata, cu dovada de primite, aratand zilele si orele cand incepe si continua lucrarea. Dovada de primire va fi alaturata lucrarii expertului.")
Pentru aceste considerente, recurenta-creditoare nu poate sa invoce nulitatea raportului de evaluare intocmit in conformitate cu dispozitiile art. 41 pct. 2 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei, acesta fiind intocmit de catre expertul desemnat in cauza cu respectarea tuturor dispozitiilor legale incidente in speta.
Trebuie mentionat si faptul ca evaluatorul care a efectuat raportul de evaluare in cauza este cel pe care insasi recurenta-creditoare l-a propus si votat in cadrul Adunarii creditorilor din 24.07.2013.
In plus, asa cum corect a retinut instanta de fond, prin hotararea Adunarii creditorilor din 24.07.2013 creditorii nu au decis cu privire la necesitatea intocmirii unui raport de evaluare, ci doar au stabilit evaluatorul care urma sa efectueze evaluarea.
Astfel, nici prin exercitarea de catre administratorul judiciar a unei atributii legale si nici prin hotararea Adunarii creditorilor din 24.07.2013 nu s-a cauzat recurentei-creditoare vreo vatamare procesuala a drepturilor si intereselor sale in procedura.
In ceea ce priveste obiectiunile la raportul de evaluare, instanta de fond in mod corect le-a respins, retinand cu temei faptul ca expertul a respectat standardele internationale de evaluare mentionate in raport si a folosit doua metode de evaluare a imobilului, si anume abordarea prin piata (metoda comparatiei directe), avand la baza analiza, compararea si ajustarea preturilor de piata (din vanzari efective ori din oferte de vanzare) pentru terenuri libere de constructii, comparabile ori similare terenului evaluat, si abordarea prin venit sau metoda reziduala, ce are la baza capitalizarea directa a venitului net obtinut din exploatarea terenului.
Totodata, nu pot fi primite nici criticile recurentei cu privire la faptul ca evaluatorul nu ar fi avut cunostinta de faptul ca terenul evaluat este ipotecat in favoarea recurentei. Astfel, expertul a avut stiinta despre aceasta imprejurare, fapt ce rezulta din chiar prima parte a raportului de evaluare prin care se face identificarea proprietarului terenului. In ceea ce priveste expresia "teren liber" folosita de expert, aceasta se refera la lipsa unor constructii si/sau amenajari pe terenul supus evaluarii.
Evaluatorul a aratat in raportul sau motivele (legate in principal de amplasarea terenului si de existenta unor alte centre comerciale in aceeasi zona) pentru care a apreciat ca utilizarea cea mai buna a terenului este aceea a constructiilor cu destinatia de spatii de birouri. reprezentante sau spatii logistice.
In ceea ce priveste ridicarea suspendarii instituite de art. 36 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei asupra terenului de 99.320 mp situat in comuna Blejoi, sat Blejoi. judetul Prahova, solutia instantei de fond de respingere a cererii este una corecta.
Criticile recurentei privind incalcarea art. 39 alin (1) lit. B pct. A) din Legea nr. 85/2006, deoarece in cauza erau indeplinite conditiile pentru ridicarea suspendarii si valorificarea imediata a bunului, nu pot fi primite.
Solutia data la fond este una temeinica si legala, judecatorul-sindic retinand urmatoarele dispozitii legale ca fiind incidente in speta : art. 39 alin. 1 lit. B pct. a) si art. 39 alin. 2 din Legea nr. 85/2006.
Solutia instantei de fond este corecta raportat la faptul ca valoarea imobilului ipotecat favoarea creditoarei s-a diminuat in perioada 2007-2013 de la valoarea de 20.500.000 euro la valoarea de 1.090.000 euro, conform rapoartelor de evaluare a bunului intocmite in acea perioada, fapt cauzat de recesiunea economica generalizata din ultimii 5 ani si de declinul notoriu al pietei imobiliare in aceasta perioada, manifestat prin scaderea drastica a preturilor de vanzare a terenurilor si constructiilor. Se retine in sentinta recurata faptul ca, in acelasi timp, scaderea din cauze obiective a valorii terenului a antrenat in mod corelativ diminuarea gradului de acoperire a creantei garantate a recurentei creditoare.
Totodata, in raport de stadiul actual al procedurii insolventei privind pe debitoare, in care exista un plan de reorganizare votat favorabil de catre creditori, plan a carui executare si implementare depinde esential de terenul ipotecat si cu privire la care creditoarea solicita valorificarea sa imediata conform regulilor prevazute pentru procedura de faliment. In acest plan se prevede tocmai valorificarea terenului respectiv si distribuirea prioritara a fondurilor obtinute catre recurenta creditoare garantata B.I. SRL.
Concluzionand, nu se poate sustine ca ar exista un pericol real de diminuare a valorii terenului, intrucat, in eventualitatea confirmarii planului de reorganizare intr-un termen scurt de executare, terenul va putea fi valorificat cel putin la valoarea stabilita prin raportul de evaluare intocmit in cursul procedurii, raport cu privire la care instanta a retinut ca a fost legal si temeinic intocmit.
In ceea ce priveste lipsa unei protectii corespunzatoare a creantei garantate a recurentei, instanta de fond a retinut in mod corect faptul ca, indiferent de solutia confirmarii planului de reorganizare de catre judecatorul-sindic ori de solutia intrarii debitoarei in faliment, terenul in discutie urmeaza a fi vandut, iar din pretul obtinut va fi indestulata cu prioritate creanta garantata a recurentei creditoare B.I. SRL.
Examinand sentinta atacata, fata de motivele de recurs invocate si dispozitiile legale incidente, Curtea retine urmatoarele :
Prin sentinta pronuntata, tribunalul s-a pronuntat atat cu privire la cererea de ridicare a suspendarii prevazute de art. 36 din Legea 85/2006, cat si cu privire la nulitatea raportului de expertiza si obiectiunile formulate impotriva acestuia.
Aceasta imprejurare nu este insa de natura a schimba natura de masura a pregatirii judecatii, specifica incheierilor preparatorii, pe care o are pronuntarea cu privire la nulitatea unui raport de expertiza si la obiectiunile ce sunt formulate de parti. Indiferent de actul de procedura in care a fost luata, o astfel de masura poate fi contestata doar odata cu fondul.
In cauza de fata, respingerea cererii de constatare a nulitatii raportului de expertiza si a obiectiunilor formulate au avut in vedere, indeosebi, dispozitiile art. 41 alin. 2 din Legea 85/2006 referitoare la inscrierea definitiva a valorii garantiei in ce priveste creanta recurentei, si mai putin solutionarea cererii de ridicare a suspendarii. Nici un text din lege nu permite in cadrul procedurii insolventei contestarea unor astfel de masuri separat. Mai mult, din interpretarea art. 8 alin. 1 raportat la art. 11 din legea 85/2006 rezulta contrariul.
In raport de aceste considerente preliminare, Curtea va analiza solutiile de respingere a obiectiunilor si constatarii nulitatii raportului de expertiza, doar in masura in care evaluarea efectuata are relevanta in judecarea cererii de ridicare a suspendarii.
In judecarea acestei cereri, instanta de fond a avut in vedere dispozitiile art. 39 alin. 1 lit. B lit. a din lege, temei juridic invocat de recurenta in sustinerea cererii.
Situatia de fapt relevanta in acest sens, retinuta de instanta de fond si necontestata de parti, este reprezentata de faptul ca bunul imobil afectat garantiei este reprezentat de un teren situat in com. Blejoi, sat Blejoi, in apropiere de mun. Ploiesti, a carui valoare s-a diminuat de la momentul incheierii contractului de garantie pana in prezent, de la suma de 20.500.000 euro la suma de 1.090.000 euro. Astfel, din luna iulie 2008 pana la data evaluarii bunului prin raportul de expertiza contestat, acest bun a suferit o depreciere de aproximativ 20 de ori.
Instanta de fond a apreciat ca nu exista un pericol real de diminuare a valorii terenului, in raport de eventualitatea confirmarii intr-un termen scurt a planului de reorganizare, potrivit caruia acesta va fi evaluat cel putin la valoarea din raportul de expertiza.
Curtea constata ca afirmatia facuta de tribunal nu are importanta sub aspectul intrunirii conditiilor prevazute de textul avut in vedere. Astfel, art. 39 alin. 1 lit. B lit. a prevede doua cauze alternative, iar nu cumulative, ale lipsei protectiei corespunzatoare a creantei garantate, respectiv : diminuarea valorii obiectului garantie sau existenta unui pericol real ca acesta sa sufere o diminuare apreciabila.
Or, evident ca in cauza este indeplinita prima ipoteza, caci bunul a suferit deprecierea aratata.
Pe de alta parte, in cauza nu exista nici certitudinea ca valoarea acestuia nu se va deprecia in continuare. Depasirea crizei economice, la care judecatorul sindic a facut referire, nu confera siguranta aprecierii sau mentinerii valorii bunului. Mai mult, deprecierea constatata face plauzibil pericolul invocat de recurenta ca bunul sa sufere, in continuare, o diminuare apreciabila.
Fiind indeplinite conditiile prevazute de acest text, judecatorul sindic putea sa respinga cererea de ridicare a suspendarii doar daca administratorul judiciar ar fi propus in schimb adoptarea uneia din masurile de protectie a creantei garantate prevazute de alin. 2 lit. a – c al art. 39.
Or, aceste masuri nu au fost propuse in speta. Faptul ca planul de reorganizare prevede valorificarea bunului nu reprezinta o masura de protectie impotriva deprecierii bunului, caci tocmai pericolul devalorizarii bunului intre momentul de fata si cel al executarii planului trebuie avut in vedere.
De asemenea, contrar celor retinute de judecatorul sindic, bunul in cauza nu apare ca avand o importanta determinanta pentru reusita planului in conditiile art. 39 alin. 1 lit. A lit. a, acesta nefiind necesar pentru desfasurarea unei activitati economice, ci tocmai pentru valorificarea sa in vederea platii cu prioritate a creantei garantate.
Pentru aceste considerente, Curtea apreciaza ca in cauza sunt indeplinite conditiile ridicarii suspendarii prevazute de art. 36 din lege si ca solutia de respingere a cererii formulate de recurenta este nelegala, fiind incident motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
In raport de aceasta concluzie, refacerea raportului de expertiza din perspectiva solutionarii cererii de ridicare a suspendarii apare ca nefiind necesara in cauza.
Mai mult, dispunand ridicarea suspendarii, bunul urmeaza a fi valorificat in cadrul procedurii in conditiile art. 116 – 118 din lege, dispozitii ce impun, in prealabil, evaluarea acestuia.
Pentru considerentele expuse, in temeiul art. 312 alin. 1 – 3 C.proc.civ., Curtea va admite recursul, va modifica, in parte, sentinta recurata, in sensul ca va admite cererea recurentei-creditoare S.C. B.I. S.R.L. de ridicare a suspendarii.
Astfel, va dispune ridicarea suspendarii prevazute de art. 36 din Legea nr. 85/2006 cu privire la imobilul teren in suprafata de 99.320 m.p. situat in comuna Blejoi, sat Blejoi, judetul Prahova si valorificarea imediata a acestuia in cadrul procedurii.