Evacuarea chiriasului din imobilul restituit fostilor proprietari. Limitarea in timp a efectelor OUG nr.40/1999
(CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE - DOSAR NR.11214/300/2008- DECIZIA CIVILA NR.928/21.09.2010)
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti la data de 8.10.2008, sub nr. 11214/300/2008, reclamantii D.E., P.E. si P.F. au chemat in judecata pe paratul L.D., solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa dispuna evacuarea acestuia din imobilul proprietatea reclamantilor, situat in str.M.E. nr.75, sector 2, Bucuresti, cu obligarea paratului la plata cheltuielilor judecata.
In motivare, s-a aratat ca prin Dispozitia nr.384/28.06.2002 a Primarului General, reclamantilor le-a fost retrocedat in proprietate imobilul situat in B., str.M.E. nr.75, inclusiv apartamentul ocupat de catre paratul L.D.. La data retrocedarii, contractul de inchiriere dintre parat si S.C. A. S.A. a incetat de drept in baza Dispozitiei nr.384/28.06.2002 a Primarului General. Respectand prevederile Legii nr. 10/2001 si a O.U.G. nr. 40/1999 reclamantii l-au anuntat pe parat de posibilitatea de a incheia un contract de locatiune pentru o perioada de 5 ani asupra spatiului locativ pe care acesta il ocupa in calitate de chirias. Paratul a refuzat incheierea contractului spunand ca nu va mai sta mult in locuinta si ca nu are rost sa se mai incheie un contract, continuand sa plateasca chirie.
Prin sentinta civila nr.310/14.01.2009, Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti a admis cererea formulata de reclamantii D.E., P.E. si P.F., in contradictoriu cu paratul L.D., a dispus evacuarea paratului din imobilul proprietatea reclamantilor, situat in B., str.M.E. nr.75, sector 2, pentru lipsa titlului locativ si a obligat paratul la 10,3 lei cheltuieli de judecata catre reclamanti.
Prin decizia civila nr. 262 A din 26.02.2010 Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila a respins ca nefondat apelul declarat de apelantul-parat L.D., in contradictoriu cu intimatii-reclamanti D.E., P.E. si P.F., si a obligat apelantul la 500 lei cheltuieli de judecata catre intimatii-reclamanti.
Impotriva acestei decizii civile, la data de 12.05.2010 a formulat recurs paratul L.D., care a fost inregistrat pe rolul Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a III-a Civila si pentru cauze cu minor si de familie, la data de 21.05.2010.
Prin motivele de recurs recurentul-parat solicita modificarea hotararilor recurate pentru motivul de nelegalitate prevazut de dispozitiile art.304 pct.9 - hotararea pronuntata fiind lipsita de temei legal si data cu aplicarea gresita a legii - si, prin rejudecarea cauzei, admiterea apelului declarat de catre apelantul L.D. si schimbarea sentintei civile nr.310/14.01.2009, in sensul respingerii cererii de evacuare a paratului din imobilul proprietatea reclamantilor, ca inadmisibila sau, in subsidiar, ca nefondata.
Recurentul a sustinut astfel ca hotararile instantelor de fond sunt netemeinice si nelegale, aratand ca prin sentinta apelata, prima instanta a admis actiunea asa cum a fost formulata si a dispus evacuarea acestuia din imobilul sus mentionat, dar intre obiectul pricinii si motivarea hotararii exista o vadita contradictie, prin obiect actiunea fiind de evacuare, iar motivarea apartinand actiunii in revendicare, dupa natura dreptului si scopul urmarit.
Or, cele doua actiuni, de drept comun, prezinta deosebiri esentiale.
Actiunea in evacuare este specifica raporturilor juridice de locatiune, adica acelor raporturi prin care o parte, numita locator, s-a obligat sa procure celeilalte parti, numita locatar, folosinta pe timp determinat a unui bun individual determinat si neconsumptibil in schimbul unei sume de bani, numita chirie. Asemenea raporturi juridice au ca efect translatiunea folosintei unui bun, locatarul fiind un detentor care nu dobandeste drepturi reale asupra bunului, avand obligatia restituirii acestuia. Cu alte cuvinte, raporturile juridice din materia locatiunii sunt raporturi de obligatii.
Actiunea personala in evacuare este o actiune proprie speciala, circumscrisa sferei raporturilor locative pentru a carei admisibilitate in fond este necesara indeplinirea urmatoarelor cerinte: sa fi existat un contract de inchiriere valabil incheiat, acest contract sa-si fi incetat efectele pentru indiferent ce motive, fostul locatar sa refuze eliberarea spatiului ce a format obiectul incheierii. In absenta unui raport juridic locativ intre reclamanti si parat actiunea personala in evacuare este inadmisibila, reclamantii avand la indemana doar o actiune reala in revendicare.
In realitate, reclamantii, desi aveau aceasta obligatie, nu au reusit sa administreze nici o dovada din care sa reiasa ca a existat vreodata un contract de inchiriere respectiv un raport juridic locativ care sa justifice admisibilitatea in fond a actiunii in evacuare. Or, tocmai aceasta inexistenta a contractului de inchiriere intre proprietarii care si-au redobandit imobilul si fostul chirias al statului constatata de instanta de fond a stat la baza solutiei de evacuare pentru lipsa titlu.
In cauza de fata, intre reclamanti si parat, dupa 28.06.2008 nu au existat raporturi de obligatii derivate din locatiune, ci raporturi de drept real constand in exercitarea fara drept de catre parat a posesiei asupra imobilului proprietatea reclamantului - detentor precar, cum, de altfel, in mod corect observa instanta.
Ca urmare, in opinia recurentului, dreptul real de proprietate al reclamantilor nu poate fi aparat decat pe calea actiunii in revendicare, nicidecum pe calea actiunii in evacuare. Cum insa reclamantii au inteles sa utilizeze calea actiunii in evacuare si pe cea in revendicare pusa la indemana lor, iar judecatorul nu poate schimba obiectul actiunii, ci doar eventual temeiul juridic al acesteia (art.129 alin. ultim Cod procedura civila), instanta avea obligatia de a respinge ca inadmisibila actiunea in evacuare.
Mai arata recurentul-parat ca hotararile sunt netemeinice si nelegale, intrucat desi recurentul-parat a mai invocat faptul ca, potrivit art. 10 din O.U.G. nr.40/1999, aplicabil cauzei de fata, in termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal, proprietarul trebuie sa il notifice pe chirias sau pe fostul chirias in vederea incheierii unui nou contract de inchiriere, reclamantii nu au respectat aceste prevederi, fiind incidente dispozitiile art.11 alin.1 privitoare la prelungirea de drept a contractului anterior pana la incheierea unui nou contract de inchiriere. Ar fi fost posibila solicitarea de evacuare neconditionata a chiriasilor doar daca acestia nu ar fi raspuns in scris sau ar fi refuzat nejustificat incheierea noului contract in termen de 60 de zile de la primirea notificarii. In baza acestor dispozitii, a fost respinsa solicitarea de evacuare a paratului, cu motivarea ca a intervenit prelungirea de drept a contractului anterior, prin sentinta civila nr. 2192/27.03.2003 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti si prin sentinta civila nr.220/14.01.2005 a Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti. Nici dupa pronuntarea acestor doua hotarari judecatoresti reclamantii nu si-au schimbat atitudinea refuzand, in continuare, sa incheie un nou contract de inchiriere, astfel ca vechiul contract de inchiriere subzista si in prezent fiind prelungit de drept.
De altfel, daca reclamantii si-ar fi respectat obligatia de a incheia contractul de inchiriere, dupa expirarea termenului de 5 ani, recurentul ar fi putut beneficia de reinnoirea contractului de inchiriere in conditiile art. 14 din O.U.G. nr.40/1999.
Intimatii nu au formulat intampinare.
La data de 20.09.2010 s-a depus la dosarul cauzei in copie certificatul de deces al intimatei-reclamante P.E. (decedata la data de 4.04.2010), certificatul de deces al sotului acesteia, P.D., precum si certificatul de nastere al intimatului-reclamant P.F., pe baza carora Curtea a retinut ca acesta din urma este singurul succesor al intimatei decedate in cursul procesului.
Examinand decizia recurata si actele dosarului in raport de criticile de recurs formulate in cauza, Curtea constata ca recursul este nefondat.
Criticile de nelegalitate vizand interpretarea si aplicarea gresita a legii prin prisma admisibilitatii actiunii in evacuare in lipsa unor raporturi locative contractuale intre parti nu pot fi primite pentru considerentele expuse in continuare.
Actiunea in evacuare pentru lipsa titlului locativ poate fi formulata ca o consecinta a incetarii raporturilor juridice locative pentru neindeplinirea de catre locatari (sau comodatari) a obligatiilor ce le revin in baza contractului, constatata in urma rezilierii, ca sanctiune civila, sau a incetarii in orice mod a raporturilor contractuale.
Atunci cand intre parti nu a existat un asemenea contract, actiunea personala imobiliara in evacuare este intemeiata pe dispozitiile art.998-999 C.civ., actiunea fiind una in angajarea raspunderii civile delictuale.
Prin urmare, existenta ori inexistenta raportului juridic locativ intre parti nu determina automat admisibilitatea ori inadmisibilitatea unei asemenea actiuni in justitie, cum in mod eronat sustine recurentul.
Cu atat mai mult, nu pot fi retinute sustinerile acestuia referitoare la posibilitatea promovarii de catre reclamanti a unei actiuni in revendicare, ca singura cale pentru redobandirea posesiei asupra bunului imobil.
Actiunea in revendicare reprezinta un mijloc specific de aparare a dreptului de proprietate, fiind insa o actiune reala petitorie, intrucat reclamantul solicita prin aceasta actiune sa i se recunoasca dreptul sau asupra bunului de care a fost deposedat, pe cand in prezenta cauza nu se impune in prealabil stabilirea nemijlocita a dreptului de proprietate a reclamantilor asupra imobilului in litigiu, avand in vedere singurul titlu de proprietate invocat si necontestat, respectiv Dispozitia P.M.B. nr.384/28.06.2002 prin care imobilul in litigiu a fost restituit in natura in proprietatea reclamantilor, conform Legii nr.10/2001 (art.23).
Retinandu-se totodata ca imobilul-apartament situat in B., str.M.E. nr.75, sectorul 2, a facut obiectul contractului de inchiriere nr.12885/4.08.1999 dintre P.M.B, prin S.C. A. S.A. si recurent, contract al carei termen a fost prorogat succesiv, conform normelor legale de protectie a chiriasilor - vazand dispozitiile art.13 din Legea nr.10/2001 republicata, conform carora "in cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevazute de prezenta lege sau prin hotarare judecatoreasca sunt aplicabile prevederile privind contractele de inchiriere cuprinse in Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.40/1999 privind protectia chiriasilor" - Curtea constata ca in mod corect s-a stabilit de catre instantele de fond ca dispozitiile O.U.G. nr.40/1999 prevad prelungirea de drept a duratei contractelor de inchiriere avand ca obiect suprafete locative detinute de stat sau de unitatile administrative ale acestuia la data intrarii in vigoare a actului normativ, prelungirea operand pana la data de 8.05.2004, respectiv 5 ani de la intrarea in vigoare a ordonantei. Or, in speta, fata de prevederile art. 7 din acelasi act normativ si in conditiile in care, conform hotararilor judecatoresti irevocabile pronuntate anterior intre aceleasi parti, intimatii-reclamanti au refuzat incheierea unui contract de inchiriere locatiunea in beneficiul paratului s-a prelungit de drept pentru termenul de 5 ani prevazut de respectivul act normativ, corect s-a stabilit ca incepand cu 28.06.2007 paratul nu a mai beneficiat de protectia legala oferita de O.U.G. nr.40/1999.
Prin urmare, sunt neintemeiate si criticile de recurs formulate cu privire la aceste aspecte, Curtea constatand in plus ca nu poate fi primita nici interpretarea data de recurent privind incidenta prevederilor legale referitoare la reinnoirea contractului de inchiriere in conditiile art.14 din O.U.G. nr.40/1999.
Este adevarat ca potrivit art.14 alin.1 din O.U.G. nr.40/1999, astfel cum a fost modificata prin Legea nr.241/2001, la expirarea termenului de inchiriere stabilit conform prezentei ordonante de urgenta chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii. Curtea apreciaza insa ca dreptul chiriasului la reinnoire nu poate opera decat limitat in timp, pentru o perioada similara celei anterioare, ceea ce presupune existenta unui contract de inchiriere intre parti, posibilitatea unor reinnoiri succesive neputand avea semnificatia unei prorogari a duratei contractului de inca 5 ani, in lipsa altor dispozitii exprese in acest sens.
A aprecia ca prin O.U.G. nr.40/1999 se asigura chiriasilor un drept la reinnoirea contractului fara o limitare in timp a exercitarii acestuia in situatia in care chiriasul ocupa locuinta in virtutea unor norme speciale de protectie cu caracter imperativ, limitate insa in timp, norme prin care fostii proprietari ce si-au redobandit dreptul asupra imobilelor preluate abuziv de stat trebuiau sa asigure folosinta lor pentru chiriasii titulari de contracte incheiate anterior redobandirii, echivaleaza fara indoiala cu o sarcina deosebit de oneroasa impusa proprietatii, sarcina ce nu isi mai poate gasi justificarea in conditiile in care prin O.U.G. nr.8/2004 nu se mai face nicio trimitere la vechea norma de protectie, prin acest act normativ prorogandu-se expres doar durata contractelor de inchiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte care expira la data de 8 aprilie 2004 pentru imobilele din proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, cum s-a aratat mai sus.
Prin Hotararea Radovici si Stanescu contra Romaniei (2006), retinuta si de instanta de apel in considerentele deciziei recurate, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a subliniat faptul ca masurile de protectie adoptate in 1999 prin O.U.G. nr.40/1999 erau destinate, pe de o parte, pentru a controla cresterea chiriilor, iar, pe de alta parte, scopul lor era de a prelungi contractele de inchiriere in situatii exceptionale, astfel ca urmareau un scop legitim - protectia chiriasilor impotriva crizei de locuinte.
Desi Curtea a apreciat ca acest sistem nu este "criticabil in sine" deoarece statul dispune de o larga marja de apreciere in ceea ce priveste reglementarea folosintei bunurilor, s-a statuat ca, atat timp cat exista riscul ca proprietarul sa suporte o sarcina excesiva cat priveste posibilitatea de a dispune de bunul sau, autoritatile trebuiau sa stabileasca "mecanisme legislative previzibile si coerente" care sa protejeze proprietarul impotriva unor interventii arbitrare si imprevizibile in dreptul sau de proprietate, Curtea considerand astfel ca Ordonanta de Urgenta nr.40/1999 nu cuprinde astfel de garantii. Curtea a analizat in detaliu si prevederile art.11 alin.1 si 13 lit.d si a concluzionat ca restrictiile impuse fostilor proprietari in privinta utilizarii bunului lor imobil, respectiv "impunerea unei obligatii atat de grea ca aceea de a pastra locatarii in imobilul lor timp de cinci ani" corelata cu imposibilitatea de a ii obliga pe chiriasi, timp de mai multi ani, de a le plati chirie, sunt rezultatul unor "dispozitii defectuoase si lacune ale ordonantei de urgenta", restrictii apreciate de Curte ca fiind vadit disproportionate in raport de scopul avut in vedere, fiind incalcat dreptul de proprietate asa cum este acesta ocrotit prin Protocolul nr.1 aditional la Conventie.
In consecinta, in lipsa altei prorogari legale, Curtea constata ca, indiferent de motivele care au determinat neincheierea contractului de inchiriere mentionat, recurentul ocupa in prezent spatiul cu destinatia de locuinta fara nici un titlu, impunandu-se deci inlaturarea acestei situatii cauzatoare de prejudicii pentru intimati care nu isi pot exercita pe deplin prerogativele ce decurg din calitatea acestora asupra imobilului aratat.
Constatand, prin urmare, ca motivul de recurs prevazut de art.304 pct.9 Cod procedura civila nu este incident in cauza, Curtea, in temeiul art.312 alin.1 Cod procedura civila, va respinge recursul ca fiind nefondat.