Partaj judiciar. Valoarea probatorie a raportului de expertiza efectuat cu privire la stabilirea valorii de circulatie a imobilului. Existenta a doua rapoarte de expertiza de evaluare, care stabilesc valorii diferite pentru imobilul supus partajarii. Necesitatea administrarii si altor mijloace de proba pentru stabilirii valorii de circulatie a imobilului. Posibilitatea administrarii unui nou raport de expertiza in faza procesuala a recursului, dupa casare cu retinere.
- C.p.cv., art.304 pct.7, art.312, Metodologia Corpului Expetilor Tehnici
In cazul in care parerile expertilor cu privire la cuantumul coeficientului de zona aplicabil unui anumit imobil nu concorda, existand diferente foarte mari, judecatorului ii revine sarcina de a stabili pe baze obiective valoarea reala a terenului, administrand probe suplimentare cu privire la caracteristicile imobilului si incadrarea acestuia in categoria celor care pot justifica aplicarea unui anumit coeficient, sau dispunand efectuarea unei noi expertize, eventual de catre o comisie formata din 3 experti. De asemenea, judecatorul nu este tinut de opinia expertului, ci solutia pronuntata in cauza trebuie sa se intemeieze pe ansamblul probelor administrate, insa inlaturarea unei probe si luarea in considerare a alteia trebuie sa se faca argumentat.
Insuficienta motivarii deciziei din apel nu atrage in mod necesar reluarea judecatii pe fond, in masura in care instanta de recurs ar putea, pe baza probelor administrate, sa complineasca aceasta lipsa.
Insa, instanta de recurs se afla in imposibilitatea de a stabili pe baza probelor administrate care este valoarea reala de circulatie a terenului in litigiu, deoarece la dosar exista parerile a doi experti care difera in mod substantial in ceea ce priveste valoarea coeficientului de zona si nici nu exista alte probe pe baza carora sa se poata opta in mod argumentat pentru una sau alta dintre opinii.
Avand in vedere ca modificarea hotararii nu poate fi dispusa, fiind necesara administrarea de noi probe, in temeiul art. 312 alin. 3 si 4 C. pr. civ., Curtea va casa decizia recurata si va retine cauza pentru rejudecare in fond, ocazie cu care se va pune in discutie necesitatea efectuarii unei noi expertize de evaluare a terenului, nefiind exclusa posibilitatea administrarii si a altor probe de natura a conduce la stabilirea valorii reale actuale a terenului supus partajului.
CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 1545/07.12.2010
Prin sentinta civila nr.8077/16.06.2009 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti in dosarul nr. 2297j299/2007 s-a admis cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta P.A.in contradictoriu cu paratul R.M. (prin care s-a solicitat iesirea din indiviziune prin atribuirea imobilului catre reclamanta), s-a respins ca neintemeiata cererea reconventionala formulata de parat (prin care acesta a solicitat partajarea imobilului in natura, prin formarea a doua loturi) si s-a dispus iesirea din indiviziune a partilor asupra imobilului situat in Bucuresti, compus din teren in suprafata de 300 mp si constructie din paianta, acoperita cu carton, compusa din trei camere, bucatarie si hol, in sensul ca a fost atribuit intregul imobil reclamantei Prisacariu Alexandra, a fost obligata reclamanta la plata catre parat a sumei de 118.579 lei cu titlu de sulta in termen de 60 de zile de la data ramanerii definitive a hotararii si a fost obligat paratul Radu Marin la plata catre reclamanta a sumei de 2513 lei reprezentand cheltuieli de judecata.
In ceea ce priveste cuantumul sumei la care a fost obligata reclamanta cu titlu de sulta, instanta a avut in vedere concluziile raportului de expertiza intocmit de expertul C.N., prin care s-a stabilit ca valoarea de circulatie a terenului este de 323.553 lei si concluziile raportului de expertiza tehnica judiciara in specialitatea constructii, intocmit de experta Carbunescu Catalina, inregistrat la Biroul Local pentru Expertize Judiciare Tehnice si Contabile sub nr. 5520/19.09.2007, prin care a fost stabilita valoarea de circulatie a constructiei la suma de 32.184 lei.
Instanta nu a considerat intemeiata solicitarea reclamantei de omologare a raportului de expertiza topografica intocmit de expertul Popescu Ioan, care a stabilit ca valoare de circulatie a terenului o suma mai mica. Instanta a retinut ca ambele parti au criticat modul de calcul, reclamanta insasi formuland obiectiuni si depunand la dosar un punct de vedere al unui expert consilier ( fila 168). Mai mult, chiar instanta a inteles sa dispuna efectuarea unei contraexpertize, apreciind ca raportul de expertiza mai sus mentionat nu este in masura sa lamureasca aspectul privitor la valoarea de circulatie a terenului, valoare ce a fost stabilita in baza Hotararii CGMB nr. 211/2006 care reglementeaza metodologia de calcul si evaluarea terenurilor din domeniul public si privat al Municipiului Bucuresti.
Prin decizia civila nr.261/25.02.2010, pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a III-a Civila, s-a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta - reclamanta Prisacaru Alexandra impotriva sentintei civile nr. 8077/16.06.2009 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti in contradictoriu cu intimatul - parat Radu Marin si a fost obligata apelanta la 1000 lei cheltuieli de judecata catre intimat.
Din inscrisurile aflate la dosar instanta de apel a retinut ca, in speta, au fost efectuate 3 expertize tehnice pentru stabilirea valorii de circulatie a imobilului supus partajarii, fiecare expert numit in cauza aplicand un alt coeficient de zona pentru determinarea acestei valori.
Dintre cele 3 expertize, apelanta reclamanta pune in discutie ultimele doua expertize, considerand ca a doua expertiza tehnica efectuata in cauza a aplicat un coeficient de zona corect, iar a treia expertiza, omologata de instanta este eronata prin aplicarea unui coeficient de zona gresit.
Astfel, apelanta reclamanta sustine ca expertul Popescu Ion a stabilit in mod judicios valoarea de circulatie a imobilului, prin aplicarea corecta a coeficientului de zona de 1,25 folosind metodologia de calcul si criteriile de zonare pentru Municipiul Bucuresti cuprinse in HCGMB nr. 207 si 286/2005, actualizate prin HCGMB nr. 211/2006. Tribunalul a apreciat ca, dimpotriva, expertiza corecta este cea intocmita de expertul tehnic N. Corneliu, in care a fost aplicat coeficientul de zona 3 si care a fost valorificata de prima instanta.
Asa cum a retinut prima instanta, Tribunalul a apreciat ca, pe de o parte, expertiza intocmita de expertul tehnic Popescu a fost la randul sau criticata de apelanta reclamanta prin concluziile expertului sau consilier depuse la fila 168 din dosarul de fond.
Pe de alta parte, coeficientul de zona 3 poate fi aplicat nu numai in zona 0 a Municipiului Bucuresti, asa cum sustine apelanta reclamanta, ci si in celelalte zone, in cazuri foarte bine justificate (a se vedea extrasul din Metodologia elaborata de Corpul Expertilor Tehnici din Romania, depus la fila 213 din dosarul de fond, ca anexa la raspunsul la obiectiuni pe care l-a intocmit expertul tehnic N. Corneliu). In aceasta Metodologie, dupa ce este redat un tabel cu valoarea coeficientului de zona Z pentru zona 0 ( cu valoarea cuprinsa intre 6 si 3) a Municipiului Bucuresti si a municipiilor cu peste 200.000 locuitori, Corpul expertilor tehnici recomanda anumiti coeficienti de zona, cu precizarea ca pentru zonele 1, 2 si 3, indiferent de oras, expertii vor putea aplica coeficienti de zona, in cazuri foarte bine justificate.
In speta, expertul N. Corneliu a justificat in mod temeinic aplicarea coeficientului de zona 3 pentru imobilul in litigiu, aratand ca terenul este "amplasat foarte aproape de zona 2, la circa 350 m de Lacul Grivita, pe o strada linistita, cu posibilitati de parcare langa teren, in apropierea mai multor baze sportive si la circa 200 m de un cartier rezidential modern format numai din vile pe malul Lacului Grivita".
Aceeasi metoda de calcul, fundamentata pe aceleasi acte normative a folosit si expertul I.Popescu in expertiza tehnica apreciata de apelanta ca fiind cea corecta. Singura diferenta consta in faptul ca acest din urma expert a aplicat un coeficient de zona mai mic ( aproximat si nu dinainte stabilit de vreo dispozitie legala), in valoare de 1,25 si nu de 3, iar tribunalul a retinut ca si acest expert si-a justificat alegerea valorii coeficientului de zona in functie de anumite criterii, cum ar fi localizarea intre 2 microzone care apartin zonei 2 de evaluare (se vedea fila 150 din dosarul de fond).
Tribunalul a concluzionat ca alegerea unui coeficient de zona s-a facut dupa aprecierea si aproximarea fiecarui expert, in ambele expertize, in functie de criteriile pe care fiecare le-a gasit mai relevante in speta si ca prima instanta a considerat in mod just ca lamuririle date de expertul tehnic Nicoalescu la obiectiunile facute de apelanta cu ocazia ultimei expertize lamuresc situatia de fapt si corespund caracteristicilor imobilului supus partajarii.
Asa fiind, tribunalul a apreciat ca apelul este nefondat, prima instanta cenzurand in mod corect expertiza tehnica pe care a valorificat-o la pronuntarea sentintei.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs, in termenul prevazut de art. 301 C. pr. civ., reclamanta P.A.
In motivarea recursului, reclamanta arata ca decizia din apel se fundamenteaza pe aprecierea si aproximarea subiectiva formulata de expertul tehnic N. Corneliu. Decizia astfel pronuntata, prin care se mentine sentinta civila pronuntata de Judecatoria Sector 1, lasa loc arbitrariului. Or, o hotarare judecatoreasca se pronunta in numele legii, astfel ca aceasta trebuie data numai in litera si spiritul legii, neputand lasa loc echivocului.
Recurenta mai arata ca expertul-parte, in concluziile sale, a prezentat situatia speciala a terenului pentru care urmeaza sa se plateasca sulta, in justificarea faptului ca metoda folosita de expertul Popescu Ioan pentru stabilirea sultei este una impartiala, specificand faptul ca metoda il protejeaza atat pe detinator, in sensul ca se da valoare unui teren care in conditiile normale n-ar putea fi tranzactionat, cat si pe platitorul sultei, prin faptul ca nu este fortat sa plateasca o valoare raportata la o piata pe care terenul nu va avea cumparatori.
Fata de aceste opinii exprimate de expertul parte, aprecierea tribunalului in sensul ca raportul de expertiza intocmit de expertul Popescu a fost contestat de reclamanta, este vadit gresita si neintemeiata, avand in vedere considerentele mai sus aratate si nu in ultimul rand faptul ca acesta a aratat ca raportul de expertiza atinge toate obiectivele impuse de instanta.
Cu toate aceste motivari ale instantei de apel, tribunalul a retinut, in final, ca prima instanta a considerat in mod just ca explicatiile date de expertul N. lamuresc situatia de fapt si corespund caracteristicilor imobilului supus partajarii, omitand a avea in vedere faptul ca insusi expertul N. a mentionat in concluziile sale urmatoarele: valorile prezentate sunt informative, valoarea reala de piata a unui teren este stabilita de realitatea economica locala si individualizata prin tranzactia intre vanzator si cumparator.
In aceste conditii, recurenta considera ca valoarea de circulatie mentionata in expertiza intocmita de expertul N. este abuziv si artificial stabilita, dupa aproximarile subiective ale expertului, neincadrandu-se in limitele de legalitate stabilite prin normele edictate de Corpul Expertilor Tehnici.
Prin intampinarea la motivele de recurs, intimatul parat Radu Marin a solicitat respingerea recursului ca nefondat, apreciind ca decizia din apel a fost pronuntata cu respectarea prevederilor legale.
Curtea a apreciat ca recursul este fondat, dispunand admiterea recursului, casarea deciziei apelate si retinerea cauzei in vederea rejudecarii in fond, acordandu-se termen pentru administrarea expertizei de evaluare a terenului.
In motivarea deciziei, s-au retinut urmatoarele:
Recurenta sustine in esenta, ca, desi instanta de apel a fost investita cu critici privind modul arbitrar in care expertul N. Corneliu a inteles sa aplice coeficient de zona 3, aceasta a retinut ca expertul si-a justificat optiunea, indicand anumite criterii de natura a creste valoarea terenului, fara a motiva de ce nu s-a avut in vedere lucrarea expertului P., care, de asemenea, si-a justificat optiunea pentru aplicarea unui alt coeficient, 1,25, care este de natura sa determine o valoare mai mica a terenului supus partajului.
Criticile astfel formulate de recurenta se pot incadra in prevederile art. 304 pct. 7 C. pr. civ., care reglementeaza ca motiv de recurs situatia in care hotararea nu cuprinde motivele pe care se sprijina ori ea cuprinde motive contradictorii ori straine de natura pricinii.
Potrivit art. 261 pct. 5 C. pr. civ., hotararea trebuie sa cuprinda motivele de fapt si de drept care au format convingerea instantei, cum si cele pentru care s-au inlaturat cererile partilor. Motivarea hotararii presupune aratarea in scris a ratiunilor care au determinat judecatorul sa respinga sau sa admita a cerere. Motivarea trebuie sa fie clara, convingatoare si pertinenta, constituind o garantie pentru parti in fata arbitrariului judecatoresc si, in acelasi timp, singurul mijloc prin care se da posibilitatea exercitarii controlului judiciar.
Motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 7 C. pr. civ. vizeaza nu numai inexistenta motivarii hotararii, dar si insuficienta ei. De asemenea, simplele afirmatii generale in considerentele hotararii, nu corespund scopului motivarii si echivaleaza cu o nemotivare.
In speta, instanta de apel a retinut ca alegerea unui coeficient de zona s-a facut dupa aprecierea si aproximarea fiecarui expert, in ambele expertize, in functie de criteriile pe care fiecare le-a gasit mai relevante in speta si ca prima instanta a considerat in mod just ca lamuririle date de expertul tehnic N. la obiectiunile facute de apelanta cu ocazia ultimei expertize lamuresc situatia de fapt si corespund caracteristicilor imobilului supus partajarii.
Aceasta concluzie a instantei de apel nu este motivata in niciun fel, nerezultand, din considerentele deciziei, de ce coeficientul de zona 3 aplicat de expertul N. este mai "just" decat coeficientul de zona 1,25 aplicat de expertul P., in conditiile in care ambii experti si-au fundamentat lucrarile pe aceleasi acte normative si au indicat criteriile de alegere a coeficientului.
Metodologia Corpului Expetilor Tehnici recomanda anumiti coeficienti de zona, pentru imobilele aflate in Zona 0, cu mentiunea ca expertii pot aplica coeficienti de zona, in cazuri bine justificate, si pentru imobilele aflate in Zonele 1, 2 si 3. Coeficientii de zona ce pot fi aplicati de experti in astfel de cazuri bine justificate, pentru imobile ce nu se gasesc in Zona 0, ci in Zonele 1, 2 si 3, nu sunt prevazuti si cuantificati in mod expres in Metodologia Corpului Expertilor Tehnici. In consecinta, stabilirea coeficientului este lasata la latitudinea expertului, care trebuie sa motiveze de ce este vorba despre un "caz bine justificat" in raport cu caracteristicile concrete ale imobilului expertizat. Evident ca un asemenea indice de zona nu ar putea fi mai mare de indicele maxim aplicabil Zonei 0, insa poate fi mai mic si nu neaparat cifra intreaga, ci si cifre zecimale, asa cum a procedat, spre exemplu, in cauza, expertul Popescu, care a stabilit un coeficient de 1,25. Instanta de recurs intelege sa faca referire la acest coeficient, in acest context, nu pentru a sustine ca acesta este corect stabilit, ci pentru a arata ca valoarea coeficientilor ce pot fi aplicati de experti pentru imobilele situate in Zonele 1, 2 si 3 pot avea orice valoare cuprinsa intre 1 si valoarea coeficientului maxim pentru Zona 0.
In cazul in care parerile expertilor cu privire la cuantumul coeficientului de zona aplicabil unui anumit imobil nu concorda, existand diferente foarte mari (cum este cazul in speta, in care stabilirea coeficientului 3 a condus la triplarea valorii de baza a terenului), judecatorului ii revine sarcina de a stabili pe baze obiective valoarea reala a terenului, administrand probe suplimentare cu privire la caracteristicile imobilului si incadrarea acestuia in categoria celor care pot justifica aplicarea unui anumit coeficient, sau dispunand efectuarea unei noi expertize, eventual de catre o comisie formata din 3 experti. De asemenea, judecatorul nu este tinut de opinia expertului, ci solutia pronuntata in cauza trebuie sa se intemeieze pe ansamblul probelor administrate, insa inlaturarea unei probe si luarea in considerare a alteia trebuie sa se faca argumentat.
Instanta de apel nu a motivat de ce considera corecta si justa opinia expertului N. cu privire la coeficientul 3 si, de asemenea, de ce opinia expertului P. cu privire la coeficientul 1,25 nu poate fi luata in considerare. In acest context, trebuie mentionat faptul (retinut dealtfel si de catre instanta de apel) ca ambii experti au efectuat evaluarea in raport de metoda comparatiei prin bonitare, raportandu-se la aceeasi metodologie, diferenta constand exclusiv in coeficientul de zona aplicat. In aceste conditii, instanta de recurs constata ca este intemeiat motivul de recurs invocat de recurenta, hotararea recurata nefiind suficient motivata.
Insuficienta motivarii deciziei din apel nu atrage in mod necesar reluarea judecatii pe fond, in masura in care instanta de recurs ar putea, pe baza probelor administrate, sa complineasca aceasta lipsa.
Insa, Curtea se afla in imposibilitatea de a stabili pe baza probelor administrate care este valoarea reala de circulatie a terenului in litigiu, deoarece la dosar exista parerile a doi experti care difera in mod substantial in ceea ce priveste valoarea coeficientului de zona si nici nu exista alte probe pe baza carora sa se poata opta in mod argumentat pentru una sau alta dintre opinii.
In mod gresit instanta de apel a respins cererea apelantei-reclamante de efectuare a unei noi expertize in apel, punand-o pe aceasta in situatia de a nu-si putea dovedi motivele de apel si incalcandu-i astfel dreptul de a administra proba solicitata, in conditiile art. 292 C. pr. civ., prin cererea de motivare a apelului.
Avand in vedere ca modificarea hotararii nu poate fi dispusa, fiind necesara administrarea de noi probe, in temeiul art. 312 alin. 3 si 4 C. pr. civ., Curtea va casa decizia recurata si va retine cauza pentru rejudecare in fond, ocazie cu care se va pune in discutie necesitatea efectuarii unei noi expertize de evaluare a terenului, nefiind exclusa posibilitatea administrarii si a altor probe de natura a conduce la stabilirea valorii reale actuale a terenului supus partajului.