Tip speta: sentinta civila
Titlu: constatare nulitate absoluta a documentatiei cadastrale
Data speta: 09.02.2010
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei B. la data de 17.01.2008 sub nr. unic de inregistrare 49/199/2008 reclamanta R. ( fosta S. I.i-a chemat in judecata pe paratii P. I., M. A. M., OFICIU DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA B. solicitand instantei ca sa se constate nulitatea absoluta a documentatiei cadastrale nr. 688/29.11.2004 intocmite asupra suprafetei de 1220 m.p. teren arabil, situat in intravilanul localitatii B. B., jud. B., avand numar cadastral 754,sola 5, parcela 39/18 si sa se dispuna radierea inscrierii nr. 688/29.11.2004 din evidentele O.C.P.I. B., privind acelasi imobil precum si obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata.
Cererea a fost legal timbrata.
In motivarea de fapt a cererii de chemare in judecata reclamatul a aratat ca in anul 1996 a cumparat de la M. C. suprafata de teren de 1220 mp conform contractului autentificat cu nr.1683/10.07.1996 de BNP”M. L.”,inregistrat la carte funciara sub nr.658/15.07.1996.Arata ca ulterior cumpararii comuna B.-B. s-a reorganizat din punct de vedere teritorial iar terenul a fost trecut in comuna I.. Mai arata ca de la acea data a exercitat posesia asupra terenului si a achitat toate obligatiile fiscale referitoare la acest teren . Reclamanta arata ca in anul 1999 a plecat in Belgia si a dat terenul in folosinta unui vecin. Cand s-a reintors in tara in anul 2001 a delimitat terenul montand semne de hotar si a plecat iar din tara. Cand s-a reintors in anul 2007 s-a prezentat la Oficiul de Cadastru in scopul intocmirii documentatiei cadastrale si inscrierii in cartea funciara prilej cu care a aflat ca se intocmise o documentatie cadastrala in favoarea unei terte persoane, respectiv M. M. C. si P.I.,persoane care obtinusera in anul 2000 o hotarare de perfectare a unei vanzari asupra aceluiasi teren in baza unei zdelci. A formulat cerere la OCPI insa nu s-a putut solutiona problema cu privire la care a formulat sesizarea. Arata ca a luat legatura cu paratul P. I.insa acesta nu si-a exprimat disponibilitatea sa comunice ,iar numitul M. M. C. a decedat intre timp.
Cererii de chemare in judecata i-au fost anexate inscrisuri.
Reclamanta a solicitat proba cu inscrisuri,martori si expertiza, probe incuviintate de instanta.
Paratii P. I. si M. A. M. au fost legal citati ,s-au prezentat in fata instantei si a depus intampinare. In motivarea de fapt a intampinarii se arata ca din sentinta civila nr.103/2001 pronuntata de Curtea de Apel Bacau rezulta ca sunt proprietarii terenului in suprafata de 1400 mp. situat in intravilanul com. I., sat D.,jud. B.. Precizeaza ca numitul M. C. a dus-o in eroare pe reclamanta si pe notarul care a incheiat actul de vanzare cumparare si ca acesta este vinovatul principal care trebuie sa raspunda in fata legii.
Ulterior,parata M. A. M. a formulat o alta intampinare prin acte arata ca este fiica defunctului M. M. C. si ca numitul M.C. a recunoscut in instanta ca a vandut pamantul prima data lui M. M. C. si P. I.dar la presiunea d-nei avocat L.V. si R. I. si-a retras declaratie verbala, motivand ca nu a inteles intrebarea presedintelui completului de judecata.
La termenul din 13.05.2008 a fost depusa o data cu intampinarea si o procura autentica de reprezentare a paratei de catre B. E..
Paratul OCPI a depus la randul sau intampinare. In aceasta se arata numitul M. C. dupa obtinerea t.p. nr.25196/13.04.1995 a instrainat reclamantei R. I. suprafata de 1220 m.p. situata in intravilanul com B. B. in baza contractului de vanzare cumparare incheiat de BNP”M. L.”, desi ar fi trebuit sa perfecteze conventia de vanzare cumparare incheiata la data de 01.12.1991 prin incheierea unui contract de vanzare cumparare in forma autentica cu M. M. C. si P. I.. Precizeaza ca numitul M. C. a dat dovada de rea credinta prin faptul ca aceeasi suprafata de teren a vandut-o mai intai printr-o conventie de vanzare cumparare incheiata la data de 01.12.1991 cu numitii M. M. C. si P. I. iar dupa obtinerea titlului de proprietate a incheiat cu reclamanta R. I. in data de 10 iulie 1996 un contract de vanzare cumparare in forma autentica.
La termenul din 24.06.2008 instanta a dispus repunerea pe rol a dosarului pentru a discuta asupra suspendarii in baza art.244 cod procedura civila fata de existenta dosarului numarul 103/199/2006.
La termenul din 14.10.2008 reclamanta si-a reiterat motivarea in drept a actiunii. In aceasta se arata ca temeiul de drept al actiunii este cel prev. de art.13 al.1 lit o din O.A.N.C.P.I. nr. 634/2006 care a completat si modificat O.M.Adm.Publice nr 534/2001 si H.G. nr. 1210/2004 privind functionarea A.N.C.P.I. , si art.22,34,35,36,37,53 din Lg.7/1996.
Parata M. A. M. a formulat o alta intampinare pentru termenul din 02.12.2008.In aceasta se arata ca invoca ca temei legal al actiunii de anulare a documentatiei cadastrale , art.13 alin1 din ordinul nr.634/2006 care prevede documentatia pentru intabularea dreptului de proprietate asupra unui imobil neinscris in cartea funciara precum si art.22,23,23,35,54 din lg.7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare. Precizeaza ca paratii M. M. C. si P. I. au dobandit cu buna credinta terenul printr-un act sub semnatura privata in prezenta unor martori si datorita neseriozitatii vanzatorului si refuzului acestuia de a perfecta actul de vanzare cumparare paratii l-au actionat in justitie si au obtinut prin s.c.nr.248/07.03.2000 dreptul deplin de proprietate asupra terenului.
La termenul din 15.09.2009 s-a formulat cerere de abtinere insa aceasta a fost respinsa la data de 05.10.2009.
Dosarul a fost repus pe rol la data de 12.10.2009 pentru a se solicita relatii de la OCPI B. si pentru ca reclamanta sa prezinte documentele de proprietate in original.
In cauza s-au efectuat o expertiza topo cadastru de catre domnul expert B. M..
Din actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:
La data de 10 iulie 1996, prin contractul de vanzare – cumparare autentificat sub numarul 1683 in fata notarului public L.M., numitul M. C. a vandul reclamantei R. ( fosta S. ) I. suprafata de 1220 mp. teren arabil intravilan situat in localitatea B. – B., judetul B., tarla 5, aprcela 39 / 18,. S-a mentionat in cuprinsul contractului ca reclamanta cumparatoare are cunostinta de situatia juridica a imobilului, face acesta dobandire pe riscul sau si scuteste pe vanzator de cercetarea registrelor de publicitate imobiliara. Conform art 45 al 3 din 36 / 1995 s-a obligat sa indeplineasca formalitatile de publicitate imobiliara
La data de 1.12.1991 intre numitii M. M. C. si P. I., in caliate de promitenti cumparatori si numitii M. C. si M. V., in calitate de promitenti vanzatori, a intervenit o promisiune sinalagmatica de vanzare – cumparare prin care cei din urma au promis spre vanzare celor dintai suprafata de 1 400 mp. teren situat in comuna B. – B., sat D., judetul B., si terenul gostatului. S-a mentionat in cuprinsul inscrisului sub semnatura privata ca terenul a fost cumpatat la valoarea de 35 000 lei, urmand ca in momentul aparitiei actului de proprietate sa se faca intocmeasca necesare prin notariat. Suma ce reprezinta pretul a fost platita ambilor promitenti vanzatori si primita de vanzatorul M. V..
La data de 13 aprilie 1995 a fost eliberat titlul de proprietate nr. 251 196 / 1995 pe numele lui M. C., transcris la Judecatoria B. sub numarul 615 din 10.07.1996, pentru o suprafata 4 500 mp teren situat in comuna B. – B., judetul B.. Din acesta suprafata, 1220 mp. reprezinta teren arabil intravilan, fiind amplasat in tarla 5, aprcela 39 / 18.
In consecinta, lucrarile de publicitate imobiliara s-au efectuat sub numarul 658 din 15.07.1996 la Judecatoria B..
La data de 09.04.1998 promitentii cumparatori M. M. C.si P.I. i-au chemat in judecata pe promitentii vanzatori M. C.si pe mostenitorii defunctului M. V., pentru perfectarea conventiei de vanzare – cumparare incheiata la data de 1 decembrie 1991.
Prin sentinta civila nr. 248 din 7 martie 2000 pronuntata in dosarul nr. 1892 / 1999 al Judecatoriei B.i a fost admisa in parte actiunea avand ca obiect perfectare vanzare, a fost perfectata conventia intervenita in data de 1.12.1991 numai in ceea ce-l priveste pe paratul M. C., s-a constatat achitarea pretului de catre reclmaanti, fiind respinsa actiunea in ceea ce-i priveste pe mostenitorii defunctului M. V..
Apelul declarat impotriva acestei sentinte civile a fost respins prin decizia civila nr. 1686 / A / 25.09.2000 a T. B., pronuntata in dosarul nr. 3836 / 2000.
Recursul declarat importiva acestei decizii a fost la randul sau respins prin decizia civila nr. 193 / 9 februarie 2001 a Curtii de Apel B., pronuntata in dosarul nr. 39 / 2001. S-a retinut in cuprinsul acestei decizii, in esenta, ca intre parti s-a incheiat un antecontract, si, intrucat reconstituirea dreptului de proprietate pentru terenul promis s-a facut in nume propriu doar lui M.C., acesta devine creditor al obligatiei de a face, respectiv de a se prezenta la notariat pentru incheirea actului in forma autentica prescrisa de lege “ad validitatem”. Acesta obligatie s-a nascut in momentul in care titularul dreptului a primit titlul de proprietate care sa-i legitimeze dreptul de a instraina bunul. S-a mai precizat in cuprinsul deciziei civile ca reclamantii P. I.si M. M.C. sunt creditori ai unei obligatii de a face, in speta interesand doar daca inscrisul care a fost intocmit este valabil in senul art 948 Cod civ, fiind astfel apt de a sta la baza transmisiunii juridice a dreptului de proprietate asupra bunului prin hotararea pronuntata de catre instanta ca act constitutiv de drepturi.
In speta, reclamanta – parata R.( fosta S. ) I., a dobandit prin cumparare, in baza contractului autentic nr. 1683 din 10 iulie 1996, suprafata de 1220 mp teren, tarla 5, aprcela 39 / 18 asupra careia exercita in prezent posesia si a exercitat-o si anterior , atat personal, cat si prin intermediul numitului D. P., pe care l-a mandatat sa lucreze terenul in lipsa sa.
Din continutul inscrisurilor depuse la dosar, precum si a raportului de expertiza tehnica, instanta constata ca ambele titluri, respectiv contractul de vanzare – cumparare autentificat sub numarul 1683 din 10 iulie 1996 si sentinta civila nr. 248 din 7 martie 2000 pronuntata in dosarul nr. 1892 / 1999 al Judecatoriei B., pe care partile le-au invocat ca temei al dreptului de proprietate, se refera la acelasi teren in suprafata de 1220 mp, rezultata in urma suprapunerii amplasamentelor ( de 1220 mp in cazul reclamantei si 1 400 mp in cazul paratilor ), situat in comuna B. – B. judetul B., tarla 5, parcela 39 / 19 si provin de la acelasi autor , respectiv M. C..
In consecinta, intrucat ambele parti prezinta titluri de proprietate valabile care provin de la acelasi autor, instanta urmeaza a le compara, dand castig de cauza partii care a indeplinit prima cerintele de publicitate imobiliara.
Astfel, verificand contractul de vanzare nr. 1683 din 10 iulie 1996, prin care reclamanta R.( fosta S. ) I.a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in litigiu, instanta constata ca acesta a fost transcris la Judecatoria B.i sub nr. 658 din 15.07.1996, cu respectarea legislatiei in vigoare. Pubilitatea imobiliara reprezinta mijlocul juridic care are ca scop asigurarea evidentei si realizarea opozabilitatii fata de terti a actelor juridice prin care se constituie, sau se sting drepturi reale, altfel spus, aducerea la cunostinta publicului a diverselor operatiuni juridice savarsite cu sau fara participarea acestuia.
Faptul ca reclamanta a scutit pe vanzator de cercetarea in registrele de publicitate imobiliara nu impieteaza cu nimic fondul dreptului.Acesta optiune era una legala la data respectiva.Mai mult,asa dupa cum rezulta din inscrisurile de la dosarul cauzei,la data incheierii contractului de vanzare cumparare in forma autentica nu exista nici o alta mentiune privitor la respectivul titlu de proprietate.
Asa fiind,vanzarea a fost efectuata respectand toate normele in vigoare la data respectiva fara a se incalca nici un drept.Este evident ca la acea data antecontractul exista dar acesta nu fusese inregistrat ca o sarcina asupra terenului in registrele de publicitate imobiliara.Obligatia inregistrarii acestuia apartinea paratilor.Or acestia,neinregistrandu-l au considerat sa isi asume riscurile ce decurg din aceasta.
Pe de alta parte, sentinta civila nr 248 din 7 martie 2000 pronuntata in dosarul nr. 1892 / 1999 al Judecatoriei B., prin care s-a perfectat vanzarea-cumpararea intervenita intre paratul P. I. si autorul paratei M. A. ( M. M. C.) in calitate de promitenti - cumparatori si chematul in garantie M. C., in calitate de promitent vanzator, care tine loc de contract de vanzare-cumparare are un caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietatii de la data ramanerii definitive, pentru suprafata de teren care face obiectul hotararii operand inscrierea in mod provizoriu in cartea funciara ulterior realizarii formalitatilor de publicitate imobiliara de catre reclamanta.
In aceste conditii, instanta va da castig de cauza partii care a efectuat prima formalitatile de publicitate imobiliara, respectiv reclamantei R. I.. De altfel, in persoana acesteia s-a realizat primul transfer valabil al dreptului de proprietate cu privire la suprafata de 1220 mp. teren, intrucat titlul paratilor – sentinta civila - are efect constitutiv de drepturi, acestia devenind proprietari abia la ramanerea definitiva a hotararii, respectiv in data de 9 februarie 2001. Pana in acel moment, paratii au avut doar calitatea de creditori ai unei obligatii de a face ( respectiv de a solicita incheierea in forma autentica a contratului de vanzare - cumparare ), inscrisul sub semnatura privata nefiind translativ de drepturi reale.
Sustinerile paratilor in sensul ca nu au solicitat perfectarea antecontractului pana in anul 1998 intrucat au fost indusi in eroare de chematul in garantie, nu au fost demonstrate prin probatoriul administrat de acestia. Evident ca, M. C. in calitatea sa de promitent vanzator, urmeaza a-si stabili eventuala raspundere fata de parati, pe calea unei actiuni separate pe care acestia o pot promova.
Astfel ca, sustinerile paratilor legate de reaua credinta ( viclenie ) a reclamantei, nu pot fi primite de instanta, intrucat la data incheierii contractului de vanzare cumparare nr. 1683 din 10 iulie 1996 vanzatorul era proprietar deplin, dreptul sau de proprietate nefiind transmis in mod valabil unei alte persoane.
Chestiunea ca zdelca incheiata in data de 1 decembrie 1991 intruneste conditiile prev de art. 948 Cod civil ( cum au argumentat paratii ) nu echivaleaza cu transmiterea proprietatii, ci inseamna ca, actul este apt de a sta la baza unei hotarari care sa tina locul unui act autentic de vanzare cumparare.
Mai mult decat atat, la data pronuntarii hotararii judecatoresti de perfectare a vanzarii, chematul in garantie M. C. nu mai avea calitatea de proprietar. In plus, in conditiile in care in privinta antecontractului de vanzare-cumparare intervenit la 1.12.1991 nu au fost indeplinite formele de publicitate pentru a fi opozabil tertilor, evident ca problema bunei-credinte a celui de al doilea cumparator, respectiv reclamanta, nu poate fi pusa la indoiala, astfel ca actul autentic de vanzare incheiat de acesta si in privinta caruia au fost indeplinite formele de publicitate, urmeaza sa-si produca efecte si in raport cu paratii.
Faptul ca la un moment dat reclamanta ar fi putut cunoaste despre existenta unei promisiuni de vanzare, nu demonstreaza reaua credinta a acesteia, in conditiile in care situatia juridica a terenului, cunoscuta de public ca urmare a realizarii formalitatilor impuse de legea 7 / 1996, era evidenta: se afla in proprietatea lui M. C..
Asadar, titlul de proprietate al reclamantei este mai bine caracterizat decat cel al paratilor. Asa fiind titlul de proprietate al reclamantei trebuie sa fie intabulat.
Pe de alta parte OCPI Bacau nu are culpa in aceasta chestiune. La aceasta institutie s-au efectuat lucrarile de publicitate imobiliara a sentintei paratilor. Faptul ca instanta de fond care a pronuntat perfectarea nu a dispus si cercetarea registrelor de publicitate imobiliara ale paratei nu aduce acesteia nicio culpa. De altfel,OCPI in intampinarea depusa la dosarul cauzei arata ca nu se opune admiterii actiunii si intabularii actului reclamantei din prezenta actiune.
Acestia au aratat ca s-au conformat dispozitiei instantei si au intabulat o sentinta de perfectare,fara a avea posibilitatea legala de a se opune si de a cerceta fondul dreptului. Cum insa rectificarea sau orice alta operatiune in registrele de publicitate imobiliara se efectueaza in baza unei sentinte judecatoresti in cazul in care nu exista acordul partilor.
Fata de situatia de fapt si de drept retinuta instanta retine ca actiunea reclamantei este intemeiata si, pe cale de consecinta va admite actiunea.
In temeiul art.274 C.P.Civ.paratii fiind in culpa procesuala va obligata sa plateasca reclamantei cheltuieli de judecata .
Red.A.N.T