CONSTATAREA NULITATII CONTRACTULUI DE VANZARE CUMPARARE INCHEIAT IN BAZA LEGII NR. 112/1995. CONSECINTE. DREPTUL CUMPARATORILOR LA RESTITUIREA PRETULUI DE PIATA AL IMOBILULUI. Art. 9 din Legea nr. 112/1995 Legea nr. 10/2001 -art. 50 indice 1 Art....

DREPT CIVIL. CONSTATAREA NULITATII CONTRACTULUI DE VANZARE CUMPARARE INCHEIAT IN BAZA LEGII NR. 112/1995. CONSECINTE. DREPTUL CUMPARATORILOR LA RESTITUIREA PRETULUI DE PIATA AL IMOBILULUI.
Art. 9 din Legea nr. 112/1995
Legea nr. 10/2001 -art. 50 indice 1
Art. 1 din Protocolul 1 al
Conventiei Europene a Drepturilor
Omului
Generand in calitate de vanzator el insuti motivul de nulitate a actului juridic civil, prin scoaterea la vanzare a imobilului, Statul Roman nu se poate prevala de propria sa culpa pentru a reduce valoarea despagubirilor fata de chiriasii care au avut in patrimoniu, dupa cumparare, un bun in intelesul art. 1 din Protocolul I al Conventiei Europene a Drepturilor Omului, pe care l-au pierdut;
La data achizitionarii imobilului, recurentii reclamanti erau titularii unui contract in inchiriere, calitate in care au incheiat contractul de vanzare cumparare, in conditiile dispozitiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, cu respectarea prevederilor acestei legi.
DECIZIA CIVILA NR. 400/2012-R
din 02.02.2012 (dosar nr. 3664/271/2010)
Prin sentinta civila nr. 2486 din 02.03.2011 pronuntata de Judecatoria O, s-a admis in parte actiunea civila formulata de reclaman?ii I V si I M impotriva paratului STATUL ROMAN prin M F P reprezentat prin D G a F P B, a fost obligat paratul sa restituie reclamantilor pretul actualizat platit de acestia in temeiul contractului de vanzare-cumparare nr.1086 din 14.11.1996 incheiat cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, desfiintat prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila (4.293.720 lei rol suma platita dintr-o data cu titlu de avans si 9.930.000 lei rol suma platita cu titlu de pret in rate, actualizate conform art.50.3 din H.G. nr.250/2007), a fost respinsa ca neintemeiata cererea reclamantilor de restituire a pretului de piata al imobilului, a fost respinsa cererea reclamantilor privind obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut ca prin contractul de vanzare-cumparare nr.1086 incheiat in 14.11.1996, reclaman?ii au cumparat de la R.A.G.C.L. O, in baza Legii nr.112/1995, imobilul situat in localitatea O nr. 23, in natura reprezentand casa cu 3 camere de locuit cu o suprafata utila de 78,79 mp, bucatarie, camara, vestibul, bucatarie de vara, terasa, magazie caramida (21,90 mp), ?opron (13,20 mp), gard (12 ml), pe care il ocupau in baza contractului de inchiriere nr. 112697 din 11.07.1996.
Pre?ul vanzarii a fost de 14.223.720 lei (rol), din care la momentul incheierii contractului s-a achitat un avans de 4.293.720 lei (rol), prin chitanta nr. 509303/14.11.1996, iar diferenta de 9.930.000 lei (rol) s-a platit in rate lunare, achitand integral pre?ul contractului, imprejurare confirmata de Administra?ia Imobiliara O - Birou venituri-executare silita prin adresa nr. 41062 din 02.02.2011.
Prin decizia civila nr. 58/A din 19.02.2009 a Tribunalului Bihor (dosar nr.8842/271/2006), men?inuta prin decizia civila nr.1501/2009-R din 10.11.2009 a Cur?ii de Apel O, s-a re?inut reaua-credin?a a cumparatorilor I V ?i I M la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare in baza Legii nr. 112/1995, in consecin?a s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 1086 din 14.11.1996. In justificarea relei-credin?e, instan?a a re?inut in privin?a cumparatorilor I V ?i I M, ca au cunoscut situa?ia juridica concreta a imobilului, respectiv ca s-a aflat in proprietatea so?ilor P, care au pierdut dreptul de proprietate in mod nedrept, in urma abuzurilor savar?ite de statul comunist, de asemenea au cunoscut numeroasele demersuri pe care fo?tii proprietari le-au facut pentru recuperarea imobilului, inclusiv in perioada in care ace?tia aveau doar calitatea de chiria?i, precum si faptul ca intre ace?tia ?i fo?tii proprietari exista litigii pentru redobandirea proprieta?ii inca din anul 1990.
Din analiza art. 50 si art. 501 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, modificata si actualizata acestor dispozitii legale, rezulta ca, pentru incidenta acestei norme, este necesar ca incheierea contractului de vanzare-cumparare a carui nulitate s-a constatat prin hotarare judecatoreasca irevocabila sa se fi realizat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995. Or, in speta, s-a retinut in mod irevocabil faptul ca incheierea contractului de vanzare-cumparare nr. 1086 din 14.11.1996 a avut loc cu eludarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995, chiria?ii cumparatori fiind de rea-credin?a in momentul incheierii contractului.
Astfel, in considerentele deciziei civile nr. 1501/2009-R din 10.11.2009, Curtea de Apel a retinut ca tribunalul a apreciat corect reaua-credin?a a cumparatorilor I la dobandirea imobilului in temeiul Legii nr. 112/1995 ?i a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare al acestora. Pentru a fi de rea-credin?a, este suficient ca chiria?ii cumparatori sa fi ?tiut ca imobilul este revendicat in temeiul legilor de retrocedare, or chiria?ii cumparatori au avut cuno?tin?a de demersurile fo?tilor proprietari inca din anul anul 1991, imprejurare care inlatura prezum?ia bunei-credin?e. Faptul ca au avut cuno?tin?a de existen?a cererilor de retrocedare este suficient pentru a inlatura eroarea asupra regimului juridic al imobilului ?i asupra valabilita?ii titlului lor de dobandire, eroare care sta la baza convingerii ca actul juridic incheiat respecta intocmai dispozitiile legale, convingere care in fapt este buna-credin?a. Avand cuno?tin?a de demersurile repetate ale fo?tilor proprietari pentru recuperarea imobilului ?i procedand totu?i la cumpararea acestuia, chiria?ii ?i-au asumat riscul de a fi evinsi.
In privin?a celor doua hotarari judecatore?ti invocate de reclaman?i in dovedirea imprejurarii ca incheierea contractului de vanzare-cumparare nr.1086/14.11.1996 s-a facut cu respectarea dispozi?iilor Legii nr.112/1995, respectiv decizia civila nr.148/R/1996 a Cur?ii de Apel O si sentin?a civila nr.8413/2000 a Judecatoriei O, instan?a de fond a apreciat ca nu prezinta relevan?a in cauza, nefiind in masura sa excluda reaua-credin?a a chiria?ilor cumparatori - a?a cum a statuat cu putere de lucru judecat Curtea de Apel O prin decizia civila nr.1501/2009-R din 10.11.2009, iar, pe de alta parte, in considerarea faptului ca prin cele doua hotarari judecatore?ti nu s-a facut o analiza a contractului de vanzare-cumparare din perspectiva respectarii Legii nr.112/1995, aspect care ar fi prezentat importan?a ?i s-ar fi opus in prezentul litigiu.
In considerarea acestor aspecte, re?inand ca prin decizia civila nr. 1501/2009-R din 10.11.2009 a Cur?ii de Apel O s-a statuat irevocabil ca reclaman?ii din prezenta cauza nu au fost proprietari de buna-credin?a, care sa fi incheiat contractul de vanzare-cumparare nr. 1086 din 14.11.1996 cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, instan?a de fond a apreciat ca reclaman?ii nu sunt indreptati?i la restituirea pretului de piata al imobilului, stabilit prin expertiza tehnica in specialitatea constructii efectuata in cauza.
Asa cum rezulta din dispozitiile art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicata, proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, instanta de fond a apreciat ca au dreptul doar la restituirea pretului actualizat platit, restituire care se face de Ministerul Finantelor Publice din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare.
In conformitate cu dispozitiile art. 50.3 din Normele metodologice de aplicare unitara a Legii nr.10/2001, aprobate prin Hotararea Guvernului nr.250/2007, actualizarea sumelor constand in restituirea pretului platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare au fost desfiintate, se face prin aplicarea indicelui anual de inflatie din anul platii la anul introducerii actiunii (care in speta este anul 2010), iar pentru sumele platite in rate, actualizarea se face in functie de anul aferent ratelor platite in acel interval.
Instanta de fond, avand in vedere faptul ca s-a dovedit in cauza achitarea de catre reclaman?i a avansului de 4.293.720 lei (rol), respectiv a diferen?ei de pre? de 9.930.000 lei (rol) in rate, in temeiul dispozitiilor art. 50 alin.2 din Legea nr.10/2001, republicata si actualizata, si a art.50.3 din Hotararea Guvernului nr.250/2007, a admis in parte actiunea si in consecinta a obligat paratul sa restituie reclaman?ilor pretul actualizat platit de acestia in temeiul contractului de vanzare-cumparare nr.1086 din 14.11.1996 si a respins ca neintemeiata cererea reclaman?ilor de restituire a pre?ului de pia?a al imobilului, nefiind acordate cheltuielile de judecata, sub acest aspect retinandu-se ca reclaman?ii au solicitat plata cheltuielilor de judecata constand in onorariu expert, cerere care a fost respinsa ca nejustificata, avand in vedere ca solutia instantei nu are la baza concluziile raportului de expertiza.
Impotriva acestei hotarari, in termen legal, au declarat apel reclamantii I V si I M si paratul Statul Roman prin M F P reprezentat prin D G a F P B.
Prin decizia civila nr. 259/A din data de 23.09.2011, pronuntata in dosar nr. 3664/271/2010, Tribunalul B a respins ca nefondate apelurile civile introduse de apelantii I V si I M ambii domiciliati in localitatea O nr. 23, judetul B, cu domiciliul procedural ales Cabinet avocat M D - O, strada E R C nr. 9, apartament 7, judetul Bihor si de apelantul STATUL ROMAN prin M F P reprezentat prin D G A F P B cu sediul in localitatea O, strada D C, nr. 2/B, judetul B, impotriva sentintei civile nr. 2486 din 02.03.2011 pronuntata de Judecatoria O, pe care a pastrat-o in totalitate.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de apel a avut in vedere urmatoarele considerente:
Prin sentinta civila nr. 5205 din 17.09.2007 pronuntata de Judecatoria O, s-a respins ca nefondata cererea modificata formulata de reclamantii P F si P M impotriva paratilor I V si I M, SC C de A O, Primaria Municipiului O - Administratia patrimoniului Imobiliar, P Judetului B, B C R - Sucursala S, Consiliul Local al Municipiului O, Consiliul Local al Comunei O, Comisia Locala pentru aplicarea Legii 18/1991 O - Primaria Comunei O si Comisia Judeteana B de aplicare a Legii 18/1991. Prin decizia civila nr. 58/A/2009 pronuntata de Tribunalul B in dosar 8842/271/2006 a fost admis ca fondat apelul formulat de apelantii P F si P M impotriva sentintei civile 5205 din 17.09.2007 pronuntata de Judecatoria Oradea, care a fost schimbata in totalitate, in sensul ca, s-a dispus admiterea in parte a actiunii completata si precizata formulata de reclamantii P F si P M si in consecinta, s-a constatat nulitatea absoluta contractului de vanzare-cumparare nr. 1086 din 14.11.1996 incheiat intre Statul Roman si paratii I V si I M, s-a anulat partial titlul de proprietate nr. 1337 din 16.09.1997 emis in favoarea paratului I V in ceea ce priveste cota de 1438/2877 parti din terenul inscris in CF 827 O cu nr. top. 2360/15, a fost anulata declaratia de parcelare autentificata sub nr. 3036 din 19.05.2006 a Biroului Notarului Public D I, au fost anulate colile de CF NDF 510 si 511 O si restabilita situatia anterioara de sub B 18, 19 si 22 din CF 824 O, radierea ipotecii inscrisa sub C 1 din CF NDF 511 O, au fost respinse restul capetelor de cerere. Prin decizia civila nr. 1501/2009-R pronuntata de Curtea de Apel O in dosar 8842/271/2006 a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a recurentei SC Compania de Apa SA O, a fost admis recursul formulat de aceasta recurenta impotriva deciziei civile 58/A/2009 pronuntata de Tribunalul B, care a fost modificata in parte, in sensul ca a fost respinsa ca inadmisibila actiunea reclamantilor P F si P M impotriva paratei SC Compania de Apa SA O, au fost respinse ca nefondate recursurile declarate de restul paratilor si au fost mentinute restul dispozitiilor deciziei recurate.
In considerentele acestor decizii, instantele de control judiciar au retinut ca imobilul in litigiu a trecut la data de 11.11.1989 prin Decizia 646 a fostului Comitet Executiv al Consiliului Popular al judetului B in proprietatea Statului Roman in baza Decretului 223/1974, iar anterior acestui moment, dreptul de proprietate asupra acestuia a apartinut in cota de 400/800 parti din nr. top. 2360/15, inscris in CF 824 Osorhei, reprezentand in natura doua case si curte in intravilan, in suprafata de 2877 mp, numitilor P F si P M, drept inscris sub B 18-19 si 22. Ulterior, dupa trecerea imobilului in proprietatea statului imobilul a facut obiectul contractului de inchiriere inregistrat sub nr. 9770 din 09.01.1990, incheiat cu reclamantii apelanti, iar ca data de incepere a efectelor acestui contract s-a mentionat data de 15.11.1989.
S-a mai retinut ca preluarea de catre stat a imobilului in baza Decretului 223/1974 s-a facut fara titlu, intrucat acest act normativ a contravenit prevederilor constitutionale din acea perioada, care reglementau faptul ca proprietatea privata este ocrotita de lege.
Instantele de control judiciar, prin hotararile judecatoresti anterior mentionate, au mai stabilit ca reclamantii apelanti I V si I M au fost de rea credinta la data incheierii contractului de vanzare-cumparare in temeiul Legii 112/1995 si faptul ca prin Decizia Civila nr. 148/R/1996 pronuntata de Curtea de Apel O s-a stabilit in mod irevocabil ca imobilul a fost preluat cu titlu valabil, fiind pastrata decizia de preluare a imobilului in proprietatea statului, nu este suficienta pentru a considera ca, cumparatorii au fost de buna credinta intrucat aceasta nu se evalueaza in raport de faptul ca unul sau altul dintre litigii s-a finalizat prin respingerea actiunii fostilor proprietari ci in raport de convingerea subdobanditorilor ca bunul este cu adevarat proprietatea legitima a vanzatorului si ca nu exista alte persoane care sa revendice dreptul asupra bunului pe care intentioneaza sa-l cumpere, ca, cumparatorii cunosteau situatia juridica a imobilului, avand cunostinta de demersurile repetate a fostilor proprietari pentru recuperarea imobilului procedand totusi la cumpararea acestuia, stabilindu-se ca prezumtia bunei credinte a fost inlaturata in speta de imprejurarea ca incontestabil chiriasii aveau cunostinta de demersurile fostilor proprietari.
Din cuprinsul considerentelor hotararilor judecatoresti mai sus aratate, instanta de apel a retinut ca instantele de control judiciar au stabilit definitiv si irevocabil ca reclamantii apelanti au fost de rea credinta la incheierea contractului de vanzare-cumparare nr. 1086 din 14.11.1996, cunoscand situatia juridica concreta a imobilului.
Conform dispozitiilor art. 50 aliniat 2 din Legea 10/2001, in vigoare la data introducerii actiunii, chiriasii a caror contracte de vanzare-cumparare au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile si care au fost incheiate cu eludarea dispozitiilor Legii 112/1995, sunt indreptatiti la restituirea pretului actualizat platit de catre chirias in temeiul contractului de vanzare-cumparare. Alin. 21 din acelasi act normativ, introdus prin Legea 1/2009, stipuleaza ca doar chiriasii a caror contracte de vanzare-cumparare au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, incheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995, sunt indreptatiti la restituirea pretului de piata al imobilelor.
Corect s-a retinut de prima instanta ca Decizia Civila nr. 148/R/1996 pronuntata de Curtea de Apel Oradea prin care s-a constatat ca decizia nr. 646/1989 de trecere in proprietatea statului a imobilului, a fost legala si sentinta Civila nr. 8413/2000 a Judecatoriei O prin care s-a respins cererea de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr. 1086/1996 nu prezinta relevanta in cauza, nefiind in masura sa excluda reaua credinta a chiriasilor cumparatori astfel cum s-a stabilit irevocabil prin Decizia Civila nr. 1501/2009 pronuntata de Curtea de Apel O in dosar 8842/271/2006.
Instanta de apel avand in vedere ca in speta dedusa judecatii s-a statuat in mod irevocabil ca incheierea contractului de vanzare-cumparare nr.1086 din 14.11.1996 a avut loc cu eludarea dispozitiilor Legii 112/1995 deoarece chiriasii cumparatori au fost de rea credinta la data incheierii contractului, in cauza sunt aplicabile dispozitiile art. 50 aliniat 2 din Legea nr. 10/2001 republicata conform carora proprietarii a caror contracte de vanzare-cumparare incheiate cu eludarea prevederilor Legii 112/1995 au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul doar la restituirea pretului actualizat pe care l-au platit, cum in mod temeinic si legal a apreciat si instanta de fond, considerente pentru care a apreciat criticile formulate de apelantii reclamanti I V si I M ca fiind nefondate, si pe cale de consecinta a respins ca nefondat apelul formulat impotriva sentintei apelate.
Referitor la critica apelantului Statul Roman prin M F P reprezentat prin D G a F P B aceasta vizeaza dobanda actualizata achitata de reclamanti in temeiul contractului cu plata in rate la care arata apelantul este nelegal a fi obligat intrucat nu i-a profitat si nu ii poate fi imputabil, critica apreciata ca nefondata raportat la prevederile atat a dispozitiilor art. 50 aliniat 2 din Legea 10/2001 republicata cat si a art. 50.3 din Normele metodologice de aplicare a Legii 10/2001 aprobate prin HG nr. 250/2007 potrivit carora actualizarea sumelor constand in restituirea pretului platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare au fost desfiintate se face prin aplicarea indicelui anual de inflatie din anul platii la anul inregistrarii actiunii iar pentru sumele platite in rate, actualizarea se face in functie de anul aferent ratelor achitate in respectivul interval. Se mai retine ca restituirea pretului actualizat se face de M F P din fondul extrabugetar constituit in temeiul art.13 aliniat 6 din Legea 112/1995 cu modificarile ulterioare. Astfel cum rezulta din textele de lege mai sus aratate nu se face nici o distinctie cat priveste ratele achitate aferente pretului ci mai mult prin HG 250/2007 se clarifica modul in care vor fi actualizate sumele platite in rate iar obligatia legala de restituire inclusiv a acestora revine in temeiul legii paratului apelant, considerente pentru care a respins ca nefondat apelul formulat de apelantul Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice reprezentat prin D G a F P B.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs ambele parti.
I. Recurentii reclamanti I V si M au solicitat admiterea recursului, modificarea in tot a ambelor hotarari si in consecinta, pronuntarea unei hotarari de admiterea a actiunii reclamantilor astfel cum aceasta a fost formulata, acestia invocand urmatoarele motive:
- solutia este nelegala, instantele neavand in vedere ca reclamantii au dovedit legalitatea deciziei nr. 646/11.11.1989 prin care imobilul a trecut in proprietatea statului, cu privire la legalitate acestei decizii, Curtea de Apel O in dosar nr. 1355/1994, prin decizia civila nr. 148/R/1996, constatand ca decizia de trecere a imobilului a intrunit toate conditiile de legalitate;
- prin decizia civila nr. 1099/R/2001 a CAO a fost mentinuta in totalitate sentinta civila nr. 8413/20.10.2000 prin care s-a statuat faptul ca contractul de vanzare cumparare a fost incheiat cu respectarea dispozitiilor actelor normative in vigoare, respectiv a Legii nr. 112/1995, paratii fiind cumparatori de buna credinta:
- este de neinteles trecerea cu extrema usurinta a ambelor instante peste dispozitiile hotararilor judecatoresti definitive si irevocabile invocate, in conditiile in care prejudiciul real al reclamantilor cauzat de statul roman este absolut incalculabil.
II. Recurentul M F P reprezentat prin D G a F P B a solicitat admiterea recursului, casarea hotararii atacate cu trimitere spre rejudecare, admiterea apelului M F P, in sensul de a se respinge actiunea fata de acesta pentru urmatoarele motive:
- in prezenta cauza nu este aplicabil art. 50 alin. 2 indice 1 din lege nr. 10/2001 modificata de Legea nr. 1 din 30.01.2009 , avand in vedere ca prin decizia civila nr. 58/2009 a Tribunalului B ramasa irevocabila prin decizia 1501/R/2009 a CAO, s-a constatat ca, la data incheierii contractului de vanzare cumparare, chiriasii din prezenta cauza au cunoscut ca imobilul a fost preluat de stat fara titlu, prezumtia bunei credinte fiind inlaturata in speta de imprejurarea ca incontestabil chiriasii aveau cunostinta de demersurile fostilor proprietari inca din anul 1991;
- in atare situatie, in prezenta cauza nu se poate vorbi despre acordarea despagubirilor potrivit dispozitiei legale sus aratate, Legea nr. 112/1995 nefiind respectata;
- in prezenta cauza, despagubirile ce se pot acorda reclamantilor sunt cele stabilite de art. 50 din lege nr. 10/2001, adica restituirea pretului actualizat, iar acordarea unor despagubiri reprezentand contravaloarea apartamentului precum si dobanda legala, ar insemna incalcarea principiilor stabilite de Codul civil cu privire la imbogatirea fara just temei, astfel ca, singura obligatie care poate reveni Ministerului de Finante este restituirea catre reclamanti a pretului actualizat, mai putin dobanda achitata de reclamanti catre RAGCL O, dobanda ce a profitat acestei institutii.
In drept sunt invocate dispozitiile art. 304 pct. 4, 5 si 9 din Codul de procedura civila.
Examinand hotararea recurata prin prisma motivelor de recurs cat si din oficiu, instanta de recurs constata urmatoarele:
Criticile aduse hotararii atacate de catre recurentii reclamanti sunt intemeiate, fiind juste sustinerile referitoare la indreptatirea acestora la acordarea pretului de circulatie a imobilului.
Astfel, in speta, prin decizia civila nr. 58/A/2009 din 19.02.2009 a Tribunalului B s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare nr. 1086/14.11.1996 incheiat intre Statul Roman si paratii I V si I M, fiind anulat si titlul de proprietate nr. 1337/16.09.1997 emis in favoarea paratului I V in ceea ce priveste cota de 1438/2877 parti din terenul inscris in CF nr. 27 O cu nr. top. 2360/5. Sub aspectul dispozitiei enuntata mai sus, hotararea tribunalului a ramas irevocabila prin Decizia civila nr. 1501/2009-R din 10.11.2009 a Curtii de Apel O.
In considerentele ambelor hotarari evocate s-a retinut ca motiv de nulitate a contractului de vanzare cumparare reaua-credinta a paratilor I, decurgand din cunoasterea de catre acestia a numeroaselor demersuri facute de fostii proprietari in scopul recuperarii proprietatii lor. Este insa de precizat ca, la data vanzarii imobilului catre parati, acestia erau titularii unui contract de inchiriere incheiat valabil cu respectarea dispozitiilor in vigoare la data incheierii actului, respectiv Legea nr. 5/1953.
Statului Roman, prin institutiile abilitate, le reveneau competenta de a verifica daca imobilul era revendicat, daca era liber, daca persoanele ce au solicitat incheierea contractului de vanzare cumparare erau titularele vreunui contract de inchiriere, respectiv daca erau indeplinite conditiile stabilite de Legea nr. 112/1995 pentru vanzarea imobilului catre chiriasi, in speta fiind evidenta culpa majora a Statului Roman care, prin institutiile sale, abilitate a face verificarile mai sus enumerate, a instrainat imobilul catre reclamantii din prezenta cauza, desi fostii proprietari incepusera anterior a face demersuri pentru revendicarea acestuia.
Reclamantii au cumparat imobilul in baza Legii nr. 112/1995, cu indeplinirea conditiilor prescrise de acest act normativ, iar faptul ca ulterior s-a retinut reaua lor credinta prin hotararile despre care s-a facut vorbire mai sus, nu atrage inaplicabilitatea dispozitiilor art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001, astfel cum sustine recurentul parat, textul de lege invocat statuand asupra dreptului la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare, catre proprietarii ale caror contracte de vanzare cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile.
Sustinerile recurentului parat, D G a F P B in reprezentarea M F P in sensul ca aceste dispozitii legale nu pot fi aplicate intrucat s-ar incalca principiul neretroactivitatii legii civile sunt nefondate, Legea nr. 1/2009 pentru modificarea si completarea Legii nr. 10/2001 fiind de imediata aplicare, in speta sentinta judecatoriei fiind pronuntata dupa intrarea in vigoare a legii, si, in consecinta, vizeaza si situatiile juridice in curs de solutionare.
De altfel, cererea formulata de reclamanti este justificata si potrivit dispozitiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 al CEDO, iar dispozitiile legale interne mai sus enuntate vin in confirmarea jurisprudentei Curtii Europene a Drepturilor Omului, fiind necesar ca despagubirea sa fie reala, corespunzatoare prejudiciului suferit, urmare a anularii unui act ce confera proprietatea asupra unui bun, in intelesul conventiei, cu atat mai mult cu cat in speta, chiar daca reclamantii au avut cunostinta despre demersurile initiate de fostul proprietar pentru retrocedarea imobilului, culpa acestora este apreciata ca nerelevanta in raport de culpa Statului Roman, in conditiile in care acesta a creat aparenta unei instrainari valabile.
Statul Roman a promulgat o lege, potrivit careia puteau fi instrainate chiriasilor imobile aflate in proprietatea statului ce fusesera preluate de la persoane fizice si avand destinatia de locuinta, instrainand el insusi prin societatile care aveau ca obiect de activitate administrarea fondului locativ de stat, imobilele respective, efectele unei astfel de vanzari imbracand forma evictiunii determinate de culpa vanzatorului insusi, caz in care valoarea despagubirilor este cea a pretului de piata al imobilului.
Mai mult, generand in calitate de vanzator el insusi, motivul de nulitate a actului juridic civil, prin scoaterea la vanzare a imobilului, Statul Roman nu se poate prevala de propria sa culpa pentru a reduce valoarea despagubirilor fata de chiriasii care au avut in patrimoniu, dupa cumparare, un bun in intelesul art. 1 din Protocolul 1 al Conventiei Europene ale Drepturilor Omului, bun pe care l-au pierdut.
In contextul sus-aratat, este important a se retine totodata ca, la data achizitionarii imobilului de catre recurentii reclamanti, 14.11.1996, exista o hotarare irevocabila prin care se consfintise dreptul de proprietate al statului asupra imobilului din litigiu, prin sentinta civila nr. 4315/1993 a Judecatoriei O, pastrata prin decizia civila nr. 148/R/1006 din 29.02.1996 a Curtii de Apel O statuandu-se ca decizia nr. 646 din 11 noiembrie 1989 emisa de Consiliul Popular B de trecere in proprietatea statului a imobilului era legala la acea data, pe temeiul Decretului nr. 223/1974. Or, contractul de vanzare cumparare a fost incheiat la o data ulterioara celei la care s-a finalizat litigiul despre care s-a facut vorbire mai sus, litigiu in care, fiind supusa cercetarii si valabilitatea contractului de inchiriere nr. 97790 din 4 ianuarie 1990 incheiat de recurentii I, s-a stabilit ca efectele acestuia s-au prelungit de drept pe o perioada de 5 ani in conditiile dispozitiilor art. 1, 2 si 4 din Legea nr. 17/1994, motiv in considerarea caruia a fost respinsa cererea de anulare a acestui contract.
Prin urmare, astfel cum s-a mai reliefat, la data achizitionarii imobilului cu titlu de cumparare, recurentii reclamanti erau titularii unui contract de inchiriere, calitate in baza careia au incheiat contractul de vanzare cumparare, in conditiile dispozitiilor art. 9 din Legea nr. 112/1996.
In acest context, trebuie a se preciza ca, in cadrul hotararilor pronuntate ulterior, prin care in temeiul dispozitiilor art. 45 din Legea nr. 10/2001 a fost desfiintat contractul de vanzare cumparare aflat in discutie, nu s-a retinut ca motiv de constatare a nulitatii acestui contract incheierea actului cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1996, motivul desfiintarii acestuia rezidand in reaua-credinta a cumparatorilor decurgand din cunoasterea de catre ei a demersurilor repetate ale fostilor proprietari pentru recuperarea imobilului.
Este irelevant in cauza modul in care societatile care se ocupau de administrarea fondului locativ de stat, au impartit banii obtinuti din pret si cota care au varsat-o bugetului statului, vanzatorul avand actiune sa recupereze de la acestea cota din despagubiri, corespunzatoare cotei retinute cu titlu de comision si sa stabileasca gradul de culpa ce revine fiecareia dintre parti, fara ca aceste dispute sa afecteze in vreun fel dreptul recurentilor reclamanti de a fi despagubiti pentru faptul ca au fost evinsi.
Este de semnalat faptul ca, din totalul de 466.280 lei cat reprezinta valoarea de circulatie stabilita de expertul D A prin expertiza, instanta urmeaza a scadea valoarea terenului atribuit gratuit in baza Legii 18/1991, ramanand astfel ca obligatie de plata 408.800 lei.
Pentru considerentele mai sus expuse, instanta a respins ca nefondat recursul formulat de recurenta D G a F P B in reprezentarea M F P, admitand, in temeiul art. 312 Cod procedura civila raportat la art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, recursul formulat de recurentii reclamanti I V si I M, cu consecinta modificarii deciziei recurate in sensul admiterii apelului declarat de acestia si schimbarea in parte a sentintei pronuntate de Judecatoria O, in sensul stabilirii cuantumului despagubirilor cuvenite reclamantilor la suma de 408.800 lei, fiind inlaturata dispozitia de obligare a paratului la restituirea pretului actualizat.
A fost mentinuta insa dispozitia cuprinsa in decizia recurata privind respingerea apelului declarat de parat, totodata a fost mentinuta dispozitia din sentinta privind admiterea in parte a actiunii.
Intrucat intimatul Statul Roman prin M E si F, este in culpa procesuala, conform art. 274 Cod procedura civila, a fost obligat sa le plateasca recurentilor suma de 1.300 lei cheltuieli de judecata, reprezentand valoarea onorariului pentru expertiza.