Dosar nr. 12686/318/2010 Cod operator 2445
R O M A N I A
JUDECATORIA TARGU JIU
GORJ
SENTINTA CIVILA Nr. 109
Sedinta publica de la 13.01.2011
Completul compus din:
PRESEDINTE LUMINITA BERCULESCU
Grefier ELENA BARA
Pe rol fiind judecarea cauzei civile avand ca obiect anulare act, formulata de reclamantul H. C. in contradictoriu cu paratele D.L., si M. I..
La apelul nominal facut in sedinta publica au lipsit partile, reclamantul fiind reprezentat de avocat G.M., iar parata M. I., de avocat G. M., lipsa fiind parata D. L..
Procedura de citare legal indeplinita.
S-a facut referatul oral al cauzei, de catre grefierul de sedinta, s-a depus la dosarul cauzei, de catre avocat G. M., intampinare la precizarea formulata de reclamant, inmanand un exemplar dupa aceasta, aparatoarei reclamantului, s-a solicitat de catre aparatoarea reclamantului, incuviintarea probei testimoniale, pentru a dovedi ca pretul invocat in contract este neserios si pentru faptul ca reclamantul a avut tot timpul posesia terenului, proba care a fost respinsa, dupa ce in prealabil a fost pusa in discutia partilor, intrucat contravine dispozitiilor art. 1191 C civil, fiind peste cuprinsul unui inscris, iar cu privire la posesia terenului, instanta a considerat proba ca nefiind concludenta, avand in vedere obiectul actiunii.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, constatandu-se cauza in stare de judecata s-a acordat cuvantul pe fond.
Avocat G. M. pentru reclamanta a solicitat admiterea actiunii asa cum a fost formulata.
Avocat G. M. pentru parata M. I., a solicitat respingerea actiunii.
I N S T A N T A
Obiectul cererii de chemare in judecata si argumentele reclamantului:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Tg.Jiu sub nr.12686/318/2010 reclamantul H. C. a chemat in judecata pe paratele D. L.si M. I., solicitand instantei ca prin sentinta ce o va pronunta sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 351/17.02.2009 de BNP. Calina Marcel Horatiu si sa se constate valida vanzarea cumpararea intervenita intre reclamant si B. ( T. ) G., a terenului in suprafata de 7300 mp., teren arabil, situat in vatra localitatii Birsesti, nr. 39, jud. Gorj, cu vecini la Mn- C. P. (S. I.) si H. D. pana la paraul S., Mzi- most. I. J., iar de la vadul vechi cu V. G.. ( actualmente Ho. C.), R- paraul S., A- soseaua.
In motivarea actiunii reclamantul a aratat ca in baza inscrisului sub semnatura privata, intitulat ,,contract de vanzare cumparare,, , a cumparat de la numita T. D. G., o suprafata de teren de 8300 mp., din care 300 mp., teren construit, 300 mp. plantat cu vie si 7700 mp. teren arabil, situat in vatra satului ......., cu vecini la R- paraul S., A- Soseaua, Mzi- I. J., Mn- C.P., precum si o casa de locuit, compusa din 2 camere si sala, construita din lemn, acoperita cu tabla.
Ca, inscrisul sub semnatura privata a fost incheiat la data de 28.05 1990, iar in acel inscris, terenul in suprafata de 7700 mp., se mai invecina la Mn si cu Spineanu Ion si Hotoboc Dumitru pana la paraul Susita, la Mzi de la punctul ,, vadul vechi sau poteca veche, cu Voiculescu Gheorghe tot pana la paraul Susita, iar prin sentinta civila nr. 388 pronuntata in dosarul nr. 5115/1990 si certificatul de mostenitor nr. 264/1990, s-a dispus ca unica mostenitoare a defunctului T. D., a ramas numita T. G..
A mai aratat reclamantul, ca ulterior, la data de 07.12.1990, ca o completare la inscrisul sub semnatura privata, s-a incheiat o ,,dovada,, , prin care se arata ca terenul in suprafata de 7300 mp., impreuna cu alte terenuri din silistea casei, au fost vandute de numita B.G., in calitate de mostenitoare a autorului T. D..
De asemenea, s-a mai aratat ca terenul pe care l-a cumparat de la numita T.G., in suprafata de 8300 lei, il detine din momentul incheierii inscrisului sub semnatura privata, respectiv din data de 28.05.1990, cand a achitat si pretul, nefiind tulburat de nimeni, iar din suprafata de 8300 mp., s-a incheiat un contract de vanzare cumparare incheiat in forma autentica, sub nr. 7049/017.12.1990, intre G. T., in calitate de vanzatoare si fiul si nora sa, respectiv numitii H. V. si H.M., in calitate de cumparatori, pentru suprafata de 1000 mp., impreuna cu o casa de locuit, situata in cartier Birsesti, nr. 39, jud. Gorj si compusa din 2 camere cu sala deschisa, construita din lemn si acoperita cu tabla, urmand ca ulterior, sa se perfecteze la notariat, un contract de vanzare cumparare in forma autentica, intre reclamant, in calitate de cumparator si T. G., in calitate de vanzator, si pentru restul suprafetei de 7300 mp., care se afla in continuarea terenului in suprafata de 1000 mp.
Ca, potrivit adresei nr. 25641 din 25.06.2010 emisa de Primaria Tg Jiu, se arata faptul ca este inscris in Registrul agricol la pozitia 41, vol.1, sector 18, cu suprafata totala de 5,87 ha, din care 2,06 ha teren arabil, in care este inclusa si suprafata de 7300 mp., iar potrivit certificatului de atestare fiscala nr. 44920/2010, plateste impozit pentru acest teren.
Reclamantul, a aratat ca a formulat prezenta actiune, intrucat fiul sau, H. V., a primit o somatie de la executorul judecatoresc T. N., pentru a asigura servitutea de trecere pe terenul in suprafata de 1000 mp., ca urmare a punerii in executare a sentintei civile nr. 1099/2010, afland cu aceea ocazie ca mostenitoarea numitei T. (B.) G., parata D.L., a vandut inca o data terenul in suprafata de 7300 mp., lui M. I., desi, parata avea cunostinta, de faptul ca mama acesteia, vanduse terenul reclamantului.
Considera, reclamantul ca din punct de vedere juridic, sunt indeplinite conditiile prevazute de dispozitiile art. 1295 C civil, in sensul ca vanzarea a fost incheiata intre parti, iar terenul a intrat in posesia sa, de peste 10 ani, fiind astfel indeplinite si conditiile prevazute de disp. art. 1897 alin 2 C civil si apreciaza ca a stapanit terenul in baza unui just titlu mai bine de 10 ani si astfel poate invoca si uzucapiunea de scurta durata, iar prin lucrarile pe care le-a efectuat, a muncit terenul in permanenta, fiind cunoscut si ca bun proprietar.
Reclamantul, prin prezenta actiune, solicita constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 351/2009, pe considerentul ca este lovit de nulitate absoluta, avand in vedere faptul ca si la acel moment, terenul se afla in posesia sa, fiind indeplinite astfel, conditiile de valabilitate ale conventiei prevazute de art. 948 C civil.
In drept, cererea a fost intemeiata pe disp. art. 1073-1077 C civil, art. 111 C.p.c., art. 1897 alin 2 C Civil, art. 948 C civil si art. 274 C civil.
In dovedirea cererii, a inteles sa se foloseasca de proba cu inscrisuri.
Pozitia procesuala a paratelor:
Parata M.I., a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata, pe considerentul ca reclamantul nu a detinut niciodata posesia terenului ce a facut obiectul contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 351/2009 si de asemenea nu este adevarata, afirmatia reclamantului, ca terenul din litigiu este trecut in registrul agricol al reclamantului si ca plateste impozitul aferent acestui teren.
La termenul de judecata din 21.10.2010, s-a luat un interogatoriu, din oficiu, de catre instanta, paratei D. L., ocazie cu care a aratat, ca nu avea cunostinta, de dovada incheiata intre mama sa si reclamantul H. C. si nu recunoaste dovada, invocata de catre reclamant.
Reclamantul si-a precizat actiunea, sub aspectul motivelor de nulitate ale contractului de vanzare cumparare, pe care intelege sa-si intemeieze actiunea, aratand ca isi intemeiaza cererea pe dispozitiile art. 948 pct. 4 C civil si art. 966-968 C civil, ce constituie temeiul juridic a nulitatii absolute al actului intemeiat pe cauza ilicita.
Argumentele reclamantului in acest sens au fost ca parata D. L. a vandut ceea ce nu-i apartinea, contractul fiind incheiat in frauda intereselor adevaratului proprietar, care in opinia reclamantului este acesta, cu complicitate si pe riscul cumparatorului, care a cunoscut ca lucrul ce constituie obiectul conventiei nu se afla in proprietatea vanzatorului.
De asemenea reclamantul considera ca, vanzatoarea, in speta parata si fiica lui B. ( T.) G., a cunoscut faptul ca mama acesteia a instrainat odata terenul, aceasta fiind de rea credinta, atunci cand a incheiat contractul de vanzare cumparare incheiat in data de 17.02.2009.
Reclamantul invoca un alt motiv de nulitate absoluta, prevazut de art. 962 si 1303 C civil, referitor la seriozitatea pretului care, intr-adevar reprezinta o conditie esentiala de valabilitate a contractului prevazuta in mod expres de lege lovind actul de nulitate atunci cand nu este indeplinita aceasta conditie, considerand ca pretul stipulat in contract, acela de 7000 lei este vadit neserios, avand in vedere faptul ca este vorba de un teren in suprafata de 7300 mp., situat intr-un cartier din Tg Jiu, unde valoarea unui metru patrat este foarte mare.
Parata M. I., prin aparatorul sau, a formulat intampinare la precizarea formulata de reclamant, solicitand respingerea celor doua capete de cerere, pe considerentul ca nu sunt indeplinite conditiile legale pentru nulitate.
Starea de fapt-aspecte procesuale:
Analizand inscrisurile existente la dosarul cauzei, instanta retine ca prin inscrisul sub semnatura privata, intitulat ,, act de vanzare cumparare,, , incheiat la 28.05.1990, T. G. mama paratei D. L., a vandut suprafata de 8300 mp. teren din care 300 mp. construit, 300 mp. plantat cu vie si 7700 mp. arabil, situat in vatra localitatii Birsesti.
Ca o completare la acest inscris sub semnatura privata, se revine cu un alt inscris tot sub semnatura privata, intitulat ,, dovada,, , incheiat la data de 07.12.1990, in care se precizeaza de catre aceeasi vanzatoare, ca terenul in suprafata de 7300 mp. impreuna cu alte terenuri din silistea casei, le-a vandut, deoarece este unica mostenitoare a tatalui sau T.D.
Din suprafata de 8300 mp., ce a facut obiectul antecontractului de vanzare cumparare, ulterior, s-a incheiat un contract de vanzare cumparare, in forma autentica cu nr. 7049/07.12.1990, intre B. G., aceeasi vanzatoare si fiul reclamantului, H. V. pentru suprafata de 1000 mp., impreuna cu o casa de locuit cu 2 camere, cu sala deschisa, construita din lemn, acoperita cu tabla, imobil situat in Barsesti la nr. 39, ramanand de perfectat la notariat antecontractul de vanzare cumparare incheiat intre reclamant, in calitate de cumparator si vanzatoarea B. G. si pentru restul suprafetei de teren, de 7300 mp., care se afla in continuarea terenului in suprafata de 1000 mp..
Ulterior, insa prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 351/17.02.2009, D. L., fiica promitentei vanzatoare B.G., a vandut paratei M. I., imobilul teren extravilan arabil in suprafata de 7300 mp., din act, respectiv 6176 mp. din masuratorile cadastrale, imobil care a facut obiectul antecontractului de vanzare cumparare, incheiat de mama sa cu reclamantul H. C..
Prin prezenta actiune reclamantul H. C., a chemat in judecata pe D.L. si pe M.I., solicitand in principal sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare incheiat cu M. I. si sa se constate valida vanzarea cumpararea intervenita intre reclamant si mama paratei, D. L., cu privire la acelasi teren.
Din probatoriul administrat in cauza, asa cum a fost expus, instanta constata si retine ca actiunea formulata de reclamant nu e intemeiata si urmeaza sa o respinga din urmatoarele considerente:
Institutiile legale incidente:
Antecontractul intitulat de parti ,, act de vanzare cumparare,, , incheiat la data de 28.05.1990, reprezinta o promisiune de vanzare-cumparare, prin care partile s-au obligat la incheierea contractului intr-un anumit termen, in conditiile deja determinate prin acest antecontract, precizandu-se in cuprinsul inscrisului o clauza, in sensul ca vanzatoarea se obliga, ca in cazul in care nu va avea loc perfectarea contractului in forma autentica, sa restituie suma de 35.000 lei, pe care a primit-o in avans odata cu incheierea inscrisului.
Aceasta promisiunea bilaterala de vanzare - cumparare incheiata intre parti la data de 28.05.1990 nu transfera proprietatea si creeaza obligatia partilor de a incheia in viitor, la pretul si in conditiile stabilite contractul de vanzare - cumparare autentic.
Prin urmare aceasta promisiune bilaterala nu a urmarit sa produca efectele contractului promis, ci doar sa prefigureze continutul acestuia si sa-i garanteze incheierea ulterioara, ca urmare a indeplinirii obligatiilor reciproce asumate prin vointa partilor.
In speta de fata, prin antecontractul incheiat, mama paratei, D. L., s-a obligat sa vanda reclamantului suprafata de 8300 mp. teren din care 300 mp. - construit; 300 mp. - plantat cu vie si 7300 mp. teren arabil , la pretul de 70.000 lei Rol, consemnandu-se faptul ca au convenit sa faca acest act, moment in care a primit suma de 35.000 lei Rol, pana la perfectarea lui prin notariat, urmand ca in acel moment sa primeasca si diferenta de 35.000 lei Rol.
Astfel, prin antecontractul incheiat intre mama paratei, D. L. si reclamant, nu s-a transmis proprietatea imobilului ce a facut obiectul inscrisului, ci doar prin acest antecontract au fost create obligatii din partea ambelor parti, respectiv din partea vanzatoarei, de a incheia contractul in forma autentica, iar din partea cumparatorului, de a plati diferenta de pret, conditie care daca nu se va indeplini de catre vanzatoare, conform clauzei inserata in antecontract, aceasta se obliga sa restituie avansul din pretul primit.
In aceasta situatie, nu poate fi retinuta afirmatia reclamantului, conform careia parata D. L., fiica promitentei vanzatoare, in momentul incheierii contractului in forma autentica cu parata M. I., a vandut lucrul altuia, adica al reclamantului, intrucat asa cum s-a precizat anterior, prin antecontractul incheiat intre mama vanzatoarei si reclamant, nu s-a transmis proprietatea terenului, ci doar au fost create obligatii, reclamantul devenind creditorul obligatiei ce-i revenea vanzatoarei promitente, putand sa-si valorifice dreptul de creanta impotriva fiicei promitentei vanzatoare, pentru neindeplinirea obligatiei asumata prin antecontract de catre aceasta.
Referitor, la sustinerea reclamantului, in sensul ca acest contract este lovit de nulitate in conditiile art. 948 c civil, conventia neavand o cauza licita, pe considerentul ca s-a facut o vanzare a lucrului altuia in frauda adevaratului proprietar, nu poate fi retinuta aceasta sustinere, intrucat, asa cum s-a precizat mai sus, prin antecontractul de vanzare cumparare, nu s-a transmis proprietatea de la vanzator la cumparator si chiar in ipoteza transmiterii proprietatii, vanzarea lucrului altuia nu conduce la nulitatea absoluta a contractului, decat daca se dovedeste reaua credinta a cumparatorului .
Beneficiarul unei promisiuni de vanzare constatata prin inscris sub semnatura privata, nu poata sa ceara anularea contractului autentic pe care promitentul, sau cum este cazul in speta, mostenitorii acesteia l-a incheiat cu o alta persoana cu privire la acelasi bun decat pentru frauda la lege.
Mai mult se constata pasivitatea de care a dat dovada cumparatorul, respectiv, reclamantul o perioada indelungata de timp de la incheierea inscrisului sub semnatura privata fara sa faca demersuri la promitentul vanzator pentru incheierea contractului in forma autentica .
In ceea ce priveste al doilea motiv de nulitate invocat de catre reclamant, respectiv pretul derizoriu, de asemenea nu este incident in speta acest motiv, intrucat, pretul ca si conditie esentiala de valabilitate a contractului de vanzare cumparare este stabilit de comun acord intre parti, instanta apreciind ca pretul de 7000 lei, convenit de parti si stipulat in contract nu este un pret disproportionat, incat sa nu poata reprezenta o cauza suficienta a obligatiei asumata de vanzator, de a transmite cumparatorului dreptul de proprietate.
Reclamantul a invocat ca mijloc de aparare, si uzucapiunea de scurta durata, considerand ca sunt indeplinite conditiile pentru dobandirea proprietatii , respectiv, a existat o posesie utila, ce a fost intemeiata pe un just titlu, posesia a fost de buna credinta, si s-a implinit termenul de 10 ani.
Instanta, verificand toate aceste aspecte a constatat ca nu sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 1895 C civil, intrucat, antecontractul de vanzare cumparare, nu poate fi considerat un just titlu, atata timp cat prin acesta nu a fost transmisa proprietatea, iar o alta conditie obligatorie pentru ca un inscris sa fie considerat just titlu este ca acesta sa provina de la o alta persoana decat adevaratul proprietar, ceea ce nu este cazul in speta.
Pentru aceste considerente, instanta, apreciaza ca actiunea reclamantului nu este intemeiata, motiv pentru care va fi respinsa.
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Respinge actiunea formulata de H. C., in contradictoriu cu paratele D. L., si M.I.
Cu recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica din 13.01.2011 la Judecatoria Tg.Jiu.
Presedinte,
LUMINITA BERCULESCU Grefier,
ELENA BARA
Red. L.B.
Tehnored. E.B. 24 Ianuarie 2011- 5 ex.
1