Clauza de razgandire inserata intr-un antecontract de vanzare-cumparare. Constatare nulitate absoluta a contractului de vanzare-cumparare pentru cauza imorala Sentinta civila nr. 1413 din data de 03.12.2008
pronunțată de Judecatoria Sinaia

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. XXX/2006 reclamantii: S. F, S.V., S. G.I., S.S., M.E., R.D.I. au chemat in judecata paratii: P.I., P.M., P.G.G. si M.D.R., solicitand instantei ca prin hotararea ce se va pronunta sa constate nulitatea absoluta partiala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. xxx/2005 de notarul public O. L.; cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, reclamantii au sustinut ca paratii P.I., P.M. si P.G. G. au vandut paratului M.D.R. prin contractul anterior mentionat opt terenuri situate in comuna S., din care anumite parti de suprafata facusera anterior obiectul unor antecontracte pe care le-au incheiat cu paratii-vanzatori:
Au sustinut ca acest contract de vanzare-cumparare a fost incheiat de paratii P. in calitate de vanzatori si paratul M.D.R. care este nepotul si respectiv fiul lor, in calitate de cumparator si care avea cunostinta de antecontractele mentionate, in conditiile in care terenurile respective se aflau de 3 ani in posesia reclamantilor.
Au apreciat ca a existat o coniventa frauduloasa intre vanzatorii si paratul din actul autentic, pentru fraudarea intereselor lor, astfel incat actul este lovit de nulitate absoluta pentru cauza imorala si nu trebuie ignorat nici faptul ca in cuprinsul conventiei autentice vanzatorii au precizat ca "imobilul ce-l vindem nu este promis la vanzare", iar cumparatorul putea cu minime diligente sa cunoasca acest lucru.
In drept au invocat disp. art. 966 968 si 948 pct.4 Cod civil, iar in sustinerea cererii au depus inscrisuri (f. 6-14).
Paratii P.I., P.M. si P.G.G. nu au formulat intampinare, insa in sedinta publica din 31.05.2006 si-a exprimat acordul fata de actiunea promovata de reclamanti (f. 20).
Legal citat, paratul M.D.R. a formulat in aparare intampinare (f. 27-28), prin care a solicitat respingerea cererii, ca neintemeiata; cu cheltuieli de judecata.
A mentionat ca prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. xxx/2005 a devenit proprietarul unei suprafete de teren situata in comuna S. si la momentul intocmirii acestei conventii au fost respectate toate cauzele de validitate prevazute de lege, iar faptul ca reclamantii se pretind cumparatori ai unor suprafete de teren in baza unor chitante sub semnatura privata nu poate fi apreciat ca o cauza de nulitate absoluta a unui contract autentic, cu atat mai mult cu cat sunt cunoscute efectele juridice ale unui antecontract si obligatiile ce genereaza.
A mai aratat ca la data incheierii chitantelor circulatia juridica a terenurilor era guvernata de norme imperative in ceea ce priveste forma actului de instrainare, respectiv forma autentica si ca acel moment nici nu se putea conveni vanzarea unui bun determinat, intrucat succesiunea de pe urma defunctei P.V., autoarea partilor, s-a dezbatut abia in 26.10.2005, o vanzare autentica a unui astfel de bun anterior efectuarii partajului fiind supusa conditiei rezolutorii privind atribuirea bunului vandut in lotul vanzatorului.
La 07.09.2006 reclamantii au precizat actiunea (f. 48) solicitand sa se constate nulitatea absoluta partiala a actului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. xxx/2005, doar cu privire la terenurile indicate in cuprinsul cererii.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. xxx/2005 (f. 6-7) paratii P.I.. P.G. si P.M. care sunt frati au instrainat paratului M.D.R. fiul paratei P.M., opt terenuri si constructia casa de locuit situate in comuna S. din jud. Prahova, pe care le-au mostenit de la parintii acestora, P.V. si P.G.
Parte din terenurile mentionate in acest act autentic au format anterior obiectul unor promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare ce au fost incheiate intre reclamanti, pe de o parte si paratul P.G., respectiv paratul P.I. pe de alta parte.
Astfel reclamantii S.F. si S.V. au convenit atat cu paratul P.I., prin conventia incheiata la 14.01.2003 (f. 12) si materializata prin inscrisul sub semnatura privata intitulat "chitanta-contract de vanzare-cumparare", cat si cu paratul P.G., prin inscrisul sub semnatura privata din 08.05.2003, aflat in copie la fila 13, sa cumpere doua terenuri, primul in suprafata de 5.300 m.p., situat in comuna S., pct. "L.L.", iar cel de-al doilea in suprafata de 30 m.p. situat la pct. "A.", in intravilanul comunei S..
La 20.03.1995 o alta promisiune bilaterala de vanzare-cumparare a intervenit intre P.G. si M.C. privind terenul in suprafata de 2.500 m.p. situat in comuna S., pct. "G.V." ("F.") (f. 9).
Beneficiar al unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare a fost si reclamantul S.S., astfel cum reiese din conventie incheiata la 03.12.2002 si materializata prin inscrisul sub semnatura privata intitulat "chitanta" (f. 10), vizand terenul in suprafata de 5.500 m.p. situat in pct. "V.C." .
Paratul P.G. a mai incheiat inca doua antecontracte de vanzare-cumparare, la 03.07.2003 cu reclamantul R.D.I. avand ca obiect terenul in suprafata de 6.000 m.p. situat in pct. "P.", astfel cum reiese din inscrisul intitulat "chitanta-contract de vanzare-cumparare" (f. 14), iar la 04.08.2003 cu reclamantul S.G.I., privind terenul in suprafata de 2.500 m.p. situat in pct. "L.L" ("P.L."), elocvent in acest sens fiind inscrisul sub semnatura privata intitulat "chitanta vanzare cumparare" (f. 11).
Prin actiunea precizata reclamantii, mai putin S.F. care a renuntat la judecata cererii, solicita a se constata nulitatea absoluta partiala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. xxx/2005, pentru cauza imorala, fata de existenta celor 6 antecontracte de vanzare-cumparare ce au fost incheiate cu cei doi parati P.G. si P.I. si fata de coniventa frauduloasa ce a existat intre parati, respectiv intre vanzatorii si cumparatorul din actul autentic.
Potrivit art. 966 Cod civil, pentru a fi valabila, cauza actului juridic trebuie sa indeplineasca cumulativ trei conditii, respectiv sa existe, sa fie reala, licita si morala, iar conform art. 968 Cod civil, cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrara bunelor moravuri si ordinii publice, astfel incat daca se constata ca scopul imediat al unui act juridic, adica motivul determinant la incheierea lui, ca element subiectiv al contractului, a fost imoral, intrucat era de natura sa nesocoteasca normele de convietuire sociala care pretind ca obligatiile asumate sa fie respectate si ca drepturile subiective sa fie exercitate cu buna-credinta, actul respectiv este lovit de nulitate absoluta.
Raportand aceste dispozitii legale la speta de fata, instanta constata ca actiunea formulata este neintemeiata, urmand a fi respinsa ca atare, pentru urmatoarele considerente:
Asa cum rezulta din cuprinsul a 5 din cele 6 antecontracte de vanzare-cumparare (f. 9, 11, 12, 13 si 14), ce au fost incheiate cu M.C., S.G.I., S.F., S.V. si R.D.I. partile acestor conventii au prevazut clauza - pe care au acceptat-o prin semnatura - ca in cazul in care promitentul vanzator se va razgandi, va plati cumparatorului o despagubire egala cu fie de 10 ori valoarea sumei primite, fie in cazul conventiei aflata la fila 12, de trei ori suma primita.
Prin aceste clauze, partile conventiilor au consimtit implicit ca promitentul-vanzator poate reveni asupra acordului de vointa dat de a se incheia contractul de vanzare-cumparare in forma prevazuta de lege (autentica), cu toate consecintele ce decurg din aceasta.
Este adevarat ca potrivit art. 969 Cod civil, conventiile au putere de lege intre partile contractante si ca in principiu conventiile nu pot fi revocate decat prin acordul ambelor parti, numai ca in speta, beneficiarii promisiunilor de vanzare-cumparare (M.C., S.G.I., S.V. si R.D. I.) au achiesat la inscrierea clauzei de razgandire, prin care promitentul vanzator a fost in drept sa revoce unilateral conventia de vanzare-cumparare, cu singura obligatie asumata de a despagubi pe beneficiarii promisiunii cu valoarea de 10 sau de 3 ori a sumelor remise de acestia.
Prin urmare, prin acceptarea acestei clauze reclamantii (mai putin S.S.) si-au asumat riscul ca pana la autentificarea vanzarilor consemnate in inscrisurile sub semnatura privata analizate, conventiile incheiate cu paratii P.I. si P.G. sa poata fi desfiintate in mod unilateral de catre acestia.
In atare conditii, faptul instrainarii catre paratul M.D.R. prin contractul autentificat sub nr. xxx/2005 de catre cei doi parati P.I. si P.G. a terenurilor mentionate in antecontractele de vanzare-cumparare incheiate cu M.C., cu sotii S.F. si V., precum si cu R.D. I. nu eludeaza disp. art. 966 si 996 Cod civil, vanzarea-cumpararea nefiind afectata de nicio cauza imorala.
De altfel, in acest sens s-a pronuntat si CSJ prin decizia nr. 2199/1992, in cuprinsul careia s-a mentionat ca in cazul in care se insereaza intr-un inscris o clauza de dezicere in favoarea ambelor parti si se precizeaza si despagubirea datorata de aceea care impiedica realizarea conventiei, dezicerea vanzatorului prin incheierea unei vanzari perfecte fata de alti cumparatori, se inscrie in conditiile stabilite de comun acord prin inscrisul intocmit, iar actul autentic de instrainare a imobilului este deplin valabil.
In ceea ce priveste pe reclamantul S.S., instanta constata ca acesta, spre deosebire de restul reclamantilor, invoca un antecontract de vanzare-cumparare care nu are inserata nicio clauza de dezicere, de razgandire (f. 10), insa care are mentionat faptul ca pretul terenului situat in pct. V.C. in suprafata de 5.500 m.p. este de 22.000.000 lei, din care promitentul vanzator P.G. a primit la data incheierii conventiei, 03.12.2002, suma de 18.000.000 lei, urmand ca diferenta de 4.000.000 lei sa o primeasca ulterior.
Avand in vedere ca prin incheierea unei promisiuni de vanzare-cumparare partile se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare si constatand ca reclamantul S.S. nu a remis paratului P.G. intregul pret si nici nu a manifestat diligenta in perfectarea vanzarii-cumpararii in forma autentica ceruta de disp. legale in vigoare, invocandu-si implicit propria culpa, constata ca prin includerea in actul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. xxx/2005 si a terenului ce a format obiectul chitantei din 03.12.2002, actul autentic in discutie nu este afectat de o cauza imorala, in conditiile in care astfel cum s-a retinut beneficiarul promisiunii nu si-a respectat intocmai obligatiile asumate.
Se retine de asemenea - fata de cele anterior expuse - ca motivele invocate de reclamanti privind existenta unei conivente frauduloase intre parati, precum si inserarea in cuprinsul actului autentic a faptului ca imobilele ce se vand nu au fost promise la vanzare, nu au relevanta in cauza.
Pentru cele ce preced, urmeaza a respinge ca neintemeiata actiunea precizata formulata de reclamantii: S.V., S.G.I., S.S., M.E., R.D.I..