evacuare Sentinta civila nr. 7577 din data de 03.04.2012
pronunțată de Judecatoria Iasi

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante in data de 10.03.2011, sub nr. mai sus mentionat, in antet, reclamantul SR a solicitat instantei sa pronunte o hotarare in contradictoriu cu paratii S.C. "CI" S.R.L. Iasi si numitii MI si AC, prin care sa dispuna evacuarea paratilor din imobilul situat in _, compus dintr-o casa de locuit in suprafata de 100 mp si o suprafata de teren aferent de 600 mp.
In motivare, a aratat urmatoarele:
In fapt, la data de 24.01.2006, intre reclamant (in calitate de proprietar al acelui imobil, dobandit prin contractul de donatie nr.2844/10.12.2002) si parata S.C. "CI" S.R.L. Iasi, s-a incheiat un contract de inchiriere pentru o perioada de 5 ani, urmand ca parata sa elibereze imobilul la expirarea perioadei respective.
Desi i-a notificat in mai multe randuri sa faca acest lucru, nu s-au conformat, fiind de rea credinta.
In drept, reclamantul si-a intemeiat actiunea pe prevederile art.1410 si urm, art.1463, art.1863 C. Civ..
In dovedirea celor afirmate, a aratat ca se va folosi de toate mijloacele de proba utile.
Totodata, a anexat contractul de donatie nr.2844/10.12.2002 (f.7-8) si contractul de inchiriere din 24.01.2006 (f.6).
Actiunea a fost legal timbrata.
Parata S.C. "CI" S.R.L. Iasi, prin reprezentant legal AC, a formulat intampinare, inregistrata la 03.05.2011 (f.13), prin care a solicitat respingerea actiunii si obligarea reclamantului la plata de despagubiri, prin achitarea sumelor de bani investite in reparatia si consolidarea imobilului in discutie.
In motivare, a aratat urmatoarele:
In realitate, in contractul de inchiriere se arata ca acesta poate fi prelungit (alin.6), iar reclamantul nu a indeplinit nici procedura de conciliere.
In momentul in care parata a preluat imobilul, acesta era intr-o stare deplorabila, neavand geamuri, dusumele, izolatie, apa curenta, canalizare si multe alte utilitati, fiind imposibila locuirea acestuia. La data de 01.02.2006, proprietarul imobilului a vandut un numar de 3 bucati de soba de teracota, deoarece casa nu avea sursa de incalzire. Totodata, avea datorii mari la utilitati, pe care parata le-a preluat.
Dupa cum se arata in contractul de inchiriere, contravaloarea chiriei este de 1000 lei lunar, din care proprietarul va incasa lunar suma de 700 lei, diferenta de 300 lei fiind folosita de chirias pentru investitii in aceasta proprietate, conform acordului verbal al proprietarului, adica pe o perioada de minim 30 de ani.
Dat fiind faptul ca lucrarile de consolidare etc. au ajuns la sume impresionante, la 10.04.2006, intre parti a intervenit un act aditional, care avea ca scop reglementarea anumitor aspecte privind investitiile facute de parat in acest imobil.
La al doilea alineat, punctul 1 din acelasi act aditional, se arata ca toata valoarea investitiei la repararea imobilului cade in sarcina chiriasului si se vor deduce din totaul doar 300 lei lunar pana la expirarea sumei.
La art.3.1., se arata ca proprietarul va despagubi pe chirias de suma totala investita la repararea imobilului minus suma de 300 lei lunar dedusa din contract.
Proprietarul a amenintat paratul in mod repetat, fiind in stare continua de ebrietate, pentru a plati impozitul pe casa, acesta laudandu-se ca el nu va plati, ceea ce inseamna ca este probabil sa aiba restante la plata impozitului.
Desi i-a cerut in mai multe randuri sa repare acoperisul casei, acesta nu a dat niciodata curs acestor cereri. Parata si-a aratat disponibilitatea sa faca aceste reparatii, insa reclamantul a refuzat, chiar daca s-ar fi facut pe banii ei.
In data de 21.04.2011, reclamantul s-a deplasat la imobil impreuna cu doi lucratori de la Electrica si au debransat imobilul de la alimentarea cu curent electric, fara sa tina cont ca intre timp paratul s-a casatorit si are o fetita de numai 7 luni. Desi ar fi trebuit sa-i faca plangere penala, le-a fost teama si nu mai doresc tergiversarea acestei situatii.
De altfel, la semnarea contractului, parata a achitat catre reclamant suma de 5000 lei, cum se vede din prima chitanta din 24.01.2006, primita de la numitul SR, din care suma de 3600 lei reprezentau restante la plata gazului, achitati catre Distrigaz cu chitanta seria ISO nr.124119/24.01.2006 si suma de 500 lei catre RENEL, aceste sume fiind restante la data perfectarii contractului de inchiriere, lucru care se arata si in continutul acestuia.
Paratii au fost de buna credinta si au investit suma de 100047,49 lei si ca persoana fizica a cheltuit sume consistente in jur de 150000 lei.
Din acest motiv, solicita instantei dispunerea efectuarii unei expertize de evaluare imobiliara in conditiile legii.
In dovedirea celor aratate, a solicitat proba cu inscrisuri, martori, expertize, interogatoriu.
In drept, a invocat prevederile art.1417, art.1425, art.1437, C.pr.civ., art.1444 C.Civ..
A anexat actul aditional din 10.04.2006 (f.16), chitanta (f.17), acte contabile, certificat de nastere ASE (f.25).
Parata a formulat cerere reconventionala la data de 16.05.2011 (f.43), prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 148800 lei, reprezentand contravaloarea mai multor lucrari, enumerate in cuprinsul acesteia.
Prin precizarile depuse la data de 23.05.2011 (f.46), paratii au aratat ca suma de mai sus ii este datorata lui AGC, iar suma de 85400 lei ii este datorata paratei SC "CI".
La data de 16.09.2011, parata a anexat o lista cu martori (f.83).
Prin incheierea de sedinta din data de 09.09.2011, instanta a respins cererea de ajutor public judiciar a paratului AGC (f.71).
Prin incheierea de sedinta din data de 18.10.2011, instanta a disjuns cererea reconventionala.
Instanta a incuviintat proba cu inscrisurile depuse la dosarul cauzei si a respins cererea de incuviintare a probei cu martori, prin incheierea de la termenul din 06.12.2011 (f.94), prin care a si respins cererea de conexare a dosarului _, iar la termenul din 07.02.2011, a pus in vedere paratei SC "CI" SRL sa raspunda la interogatoriul formulat de reclamant (f.99).
Parata a depus raspunsul la interogatoriu la data de 14.02.2012 (f.104-105), impreuna cu dispozitia Primarului nr.330 din 30.03.2006 (f.103).
La termenul din 13.03.2012, reclamantul a depus o notificare si dovada de comunicare a acesteia (f.106-108), dupa care a raspuns in sedinta publica la interogatoriul formulat de parati, raspunsurile sale fiind consemnate si atasate la dosar (f.109)
Analizand lucrarile dosarului si legislatia incidenta, instanta constata urmatoarele:
Intre reclamant (in calitate de locator) si parata SC "CI" SRL (reprezentata de MG - devenit intre timp AGC, ca urmare a schimbarii numelui, conform dispozitiei Primarului nr.330 din 30.03.2006 - f.103), a intervenit contractul de inchiriere din 24.01.2006 (f.6), avand ca obiect imobilul situat in _, compus dintr-o casa de locuit in suprafata de 100 mp si o suprafata de teren aferent de 600 mp.
Conventia a fost incheiata pe o durata de 5 ani si cu posibilitatea de prelungire, iar parata se obliga sa achite lunar contravaloarea unei chirii de 1000 lei, din care proprietarul urma sa incaseze efectiv suma de 700 lei, iar chiriasul urma sa foloseasca diferenta de 300 lei pentru a investi in acea proprietate.
La 10.04.2006, intre parti a intervenit un act aditional (f.16), prin care s-a stabilit ca toate utilitatile cad in sarcina chiriasului, ca toata valoarea investitiei la repararea imobilului cade in sarcina chiriasului si ca se vor deduce din total doar 300 lei lunar pana la expirarea sumei, iar ca in caz de litigiu proprietarul va despagubi pe chirias de suma toata investita la repararea imobilului, minus suma de 300 RON lunar dedusa din contract.
Prin chitanta din 24.01.2006 (f.17), s-a dovedit primirea de catre proprietar a sumei de 5000 lei de la parata, reprezentand valoarea chiriei lunilor februarie si martie 2006 (1400 lei) si 3600 lei contravaloarea facturilor la gaz.
Prin notificarea reclamantului din 10.02.2011, primita de parata la 16.02.2011, dupa cum rezulta din dovada de comunicare (f.106-108), i s-a pus in vedere acesteia din urma sa predea imobilul in termen de 15 zile, intrucat a expirat perioada contractuala si nu mai doreste prelungirea si reinnoirea acestuia.
Dupa cum rezulta din raspunsurile paratei la interogatoriu, aceasta nu a parasit nici in prezent imobilul in discutie (f.104-105), pe care il foloseste ca locuinta de serviciu.
In aceste conditii, instanta constata ca actiunea reclamantului este intemeiata si urmeaza sa o admita, pentru considerentele expuse mai jos.
Potrivit art.1436 C.Civ. vechi (aplicabil raporturilor dintre parti), locatiunea facuta pentru un timp determinat inceteaza de la sine cu trecerea termenului, fara sa fie trebuinta de o prealabila instiintare.
Institutia tacitei relocatiuni, invocate de parata, este reglementata in art.1437 si 1438 din C.Civ., potrivit carora "dupa expirarea termenului stipulat prin contractul de locatiune, daca locatarul ramane si e lasat in posesie, atunci se considera locatiunea ca reinnoita, efectele ei insa se reguleaza dupa dispozitiile articolului relativ la locatiunea fara termen", respectiv "cand s-a notificat concediul, locatarul chiar daca ar fi continuat a se servi de obiectul inchiriat sau arendat, nu poate opune relocatiunea tacita".
In speta, contractul inceta la data de 24.01.2011, iar la data de 16.02.2011 parata a primit notificarea de parasire a imobilului.
Practic, acest lucru inseamna ca la data expirarii, contractul s-a prelungit tacit, dar ca a devenit contract pe durata nedeterminata, fiind aplicabila de la acel moment regula prevazuta de art.1436 alin.2 C.Civ., potrivit careia "daca contractul a fost fara termen, concediul trebuie sa se dea de la o parte la alta, observandu-se termenele defipte de obiceiul locului".
In speta, cele 15 zile fixate prin notificare apar ca fiind suficiente, dar, in orice caz, paratii nu au parasit imobilul nici pana la 10.03.2011, cand a fost introdusa actiunea, dupa cum nu au parasit-o nici in prezent, astfel incat este evident ca termenul de concediu a expirat.
In consecinta, contractul de inchiriere a incetat, ceea ce inseamna ca paratii nu mai au niciun titlu pentru a-l ocupa in prezent.
Analizand temeiurile de drept indicate de reclamant, instanta constata ca majoritatea nu au legatura cu prezenta cauza, chiar daca tin de reglementarea contractului de locatiune, insa apare ca fiind necesara discutarea prevederilor art.1444, mai ales fata de mentiunile facute de parata in raspunsul la interogatoriu, privind dreptul de retentie.
Astfel, conform acestui text, arendasul ori locatarii nu pot fi dati afara mai inainte de a fi dezdaunati de catre locator, iar cand acesta nu o face, de catre cumparator.
Aceasta prevedere insa face referire la ipoteza vanzarii bunului de catre locator, cand chiriasul poate pretinde un drept de retentie pana la plata despagubirilor de catre locator sau cumparator.
Dincolo de faptul ca in speta nu se pune problema unei astfel de ipoteze, mai important este ca parata nu a facut decat sa pretinda despagubirea sa de catre reclamanta, nu sa si invoce dreptul de retentie pe cale reconventionala, astfel incat instanta oricum nu poate sa i-l recunoasca din oficiu, chiar prespunand ca i l-ar putea recunoaste si in situatia sa.
Astfel, simpla indicare a dreptului de retentie prin mentionarea unui text inaplicabil in speta sau prin mentionarea sa in raspunsul la interogatoriu nu poate face instanta sa considere ca a fost investita cu cererea de constatare a lui, pentru acest lucru fiind necesara o cerere reconventionala expresa, in raport de care instanta poate aprecia.
In consecinta, fara a stabili daca paratii au sau nu un drept de retentie pana la plata despagubirilor pretinse, care fac obiectul dosarului disjuns, instanta constata ca nu s-a solicitat existenta lui.
In aceste conditii, observand incetarea contractului de inchiriere prin denuntare unilaterala de catre reclamant dupa expirarea celui pe durata determinata si transformarea lui in conventie pe perioada nedeterminata (deci lipsa temeiului locativ), precum si neinvocarea unui drept de retentie, instanta va admite actiunea reclamantului.
In consecinta, va dispune evacuarea paratilor S.C. "CI" S.R.L. si AGC (fost MG) din imobilul situat in _., compus dintr-o casa de locuit in suprafata de 100 mp si o suprafata de teren aferent de 600 mp.